на сколько дорожает квартира в москве за год
Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2021 году
В 2020 году на рынке московской недвижимости наблюдался ажиотажный спрос, которому способствовал коронакризис, рекордное падение доходности банковских депозитов и льготная ипотека под 6,5%. В результате в столице выросли цены как на вторичные квартиры, так и на новостройки. При этом покупатели продолжают активно скупать жилье, а объем предложения становится все меньше.
Ведущие эксперты рынка недвижимости рассказали, как изменятся спрос, предложение и цены на московские квартиры в 2021 году.
Спрос замедлится
В текущих условиях точность прогнозов не может быть высокой, так как пока неизвестно, как станет развиваться ситуация с коронавирусом и быстро ли восстановится экономическая активность.
«Можно предположить, что в 2021 году году спрос на новостройки останется высоким в первые шесть месяцев, потому что продолжит действовать программа субсидирования жилищных кредитов. После завершения программы ипотеки с господдержкой все будет зависеть от рыночного уровня ставок. Если он поднимется до 8–9%, то спрос начнет уменьшаться», — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Число сделок с квартирами в новостройках вряд ли превысит результаты 2020 года, если не произойдет каких-то внешних событий, стимулирующих ажиотажный спрос, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его прогнозу, из-за возросших цен и в связи с исчерпанием отложенного спроса, число сделок на первичном рынке в 2021 году может уменьшиться на 10% по сравнению с текущим годом, вернувшись на уровень 2019-го.
На вторичном рынке жилья в Москве также ожидается замедление покупательской активности.
«По итогам октября 2020 года актуальный спрос увеличился на 30% в годовом выражении. Однако, по нашим наблюдениям, столь ажиотажный спрос исчерпал себя, и в следующем году активность покупателей на вторичном рынке жилья ожидаемо будет ниже. Мы уже наблюдаем ослабление спроса — за первую половину ноября компания получила на 27% авансов меньше, чем в первые две недели октября (хотя разрыв с тем же периодом 2019-го все еще значителен — плюс 26% договоров о предоплате). Активность покупателей будет сдерживать недостаток предложения», — спрогнозировал директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Новостройки побьют рекорд
Предложение на первичном рынке жилья в Москве в следующем году вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн кв. м жилья, что может стать рекордом за всю историю московского рынка, поэтому предложение также будет постепенно восстанавливаться после снижения в этом году, прогнозирует Литинецкая.
«У столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения «в запасах» (лотов, по которым получена разрешительная документация, но где еще не началась активная реализация помещений). Сегодня девелоперы продолжают наращивать свои объемы, однако вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится, так как разрешительная документация имеет свой срок действия (по его истечении большинство процедур придется проходить заново). Со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня», — объяснил Попов.
Вторички станет еще меньше
На вторичном рынке московского жилья сегодня наблюдается серьезный дефицит ликвидного предложения вследствие его вымывания с рынка из-за повышенной активности покупателей.
«Сейчас в масс-маркете (жилье классов стандарт и комфорт. — Прим. ред.) спрос в три раза превышает количество ликвидных лотов, а наиболее качественные объекты уходят из продажи в среднем за неделю. Мы предполагаем, что недостаток предложения на вторичке будет наблюдаться и в следующем году, так как пополнение экспозиции новыми лотами происходит довольно медленно. В целом для нормального функционирования вторичному рынку Старой Москвы не хватает 30% объектов от нынешнего объема предложения», — пояснил Шлома.
Что будет с ценами
Цены на новостройки в Москве за последние несколько месяцев повышались. «Во многом именно ажиотажный спрос выступал основным стимулятором подорожания первичной недвижимости. Так, в годовом выражении (третий квартал 2020-го к третьему кварталу 2019-го) квадратный метр в столичных новостройках увеличился в цене на 6%, составив 186 тыс. руб. В первой половине будущего года рост цен на новостройки, скорее всего, замедлится и будет колебаться в пределах 7% ввиду снижения потребительского интереса», — прогнозирует руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Средняя стоимость вторичного жилья увеличилась в Москве за год на 12%, составив 214 тыс. руб., уточнил Алексеев. По его словам, в первом полугодии 2021 года рост цен на вторичные объекты предположительно остановится. Схожей позиции придерживается директор департамента вторичного жилья «Инком-Недвижимости».
«Дальнейший потенциал для столь заметного роста цен во вторичном сегменте жилья уже исчерпан. Наиболее вероятный прогноз на 2021 год — цены останутся на том же уровне, что и сейчас, даже несмотря на предполагаемое ослабление спроса. Напомню, что вторичка — это, так сказать, рынок физических лиц, продавцам здесь зачастую необходимо время, чтобы привыкнуть к новой конъюнктуре рынка и начать снижать или повышать стоимость своего предложения. Менее вероятный сценарий — колебания среднего уровня цен в диапазоне 5%, причем в равной степени возможен как его рост, так и понижение. Многое будет зависеть от экономической ситуации в 2021 году», — резюмировал Шлома.
Ждать ли падения цен на жилье в России — опрос экспертов
Количество сделок с жильем в июне в разы превысило карантинные показатели весны 2020 года. Высокий спрос на недвижимость должен означать неминуемый рост цен. Так было в 2008 и 2015 годах: после роста цен в разгар кризиса или в течение нескольких месяцев после него цены на недвижимость росли, но в перспективе до года обязательно падали.
Что будет с ценами на жилье в России этой осенью и зимой-весной 2021 года? Стоит ли ждать падения цен на недвижимость? При каких условиях? Такие вопросы мы задали трем экспертам федерального уровня.
«Реальное снижение цен на рынке недвижимости может произойти в том случае, если…»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость»:
— После недавнего мониторинга стоимости квартир в новостройках Москвы и Подмосковья можно отметить, что в некоторых ЖК наблюдается небольшое снижение цен, не более 10% по итогам второго квартала. Кроме того, бывают случаи, когда скидки, ранее предоставлявшиеся застройщиком, теперь включаются им в стоимость квартир, которая, таким образом, немного уменьшается. Также иногда девелоперы вместо скидок предлагают покупателям жилья подарки. Таким образом, усредненный уровень цен на квартиры в новостройках Московского региона почти не снижается, однако фактически в некоторых случаях мы все же это наблюдаем. По моему мнению, застройщики не могут сильно опустить цены — спрос еще не восстановился после снятия карантина, он находится на пониженном уровне, и если цены пойдут вниз, то девелоперы просто не будут получать никакой прибыли. Однако и роста стоимости жилья на первичном рынке также не предвидится, опять же из-за низкого спроса.
Что же касается вторичного рынка недвижимости Старой Москвы, то здесь средний уровень цен в период всеобщей самоизоляции повысился. Так, в марте средняя стоимость предложения 1 кв. м в этом сегменте была равна 217,4 тыс. руб., а в мае она составляла уже 227,7 тыс. руб. Во многом это произошло из-за того, что продавцы снимали свои объекты с продажи, причем в основном это были владельцы бюджетных и ликвидных лотов, в то время как более дорогостоящее предложение оставалось в экспозиции. В июне предложение на вторичке Старой Москвы начало восстанавливаться, бюджетное объекты возвращались на рынок, средняя стоимость «квадрата» здесь пошла вниз — по итогам прошлого месяца она была равна 224,7 тыс. руб. Однако сами продавцы вторичного жилья пока не снижают стоимость своего предложения, они просто не видят в этом смысла, особенно собственники наиболее бюджетных лотов, пользующихся сейчас повышенным спросом. Многие продавцы надеются на полное восстановление покупательской активности осенью (когда на рынке недвижимости начинается деловой сезон), поэтому не хотят сейчас соглашаться на дисконт. Стоимость предложения своих объектов уменьшают те владельцы недвижимости, которые уже довольно давно не могут выйти на сделку, — к примеру, из-за того, что раньше завышали цены, а после их снижения найти покупателя и заключить сделку им помешали ограничительные меры. И сейчас они согласны на небольшой дисконт, если уже больше не могут откладывать сделку. Однако такие случаи почти не отражаются на средних ценовых показателях во вторичном сегменте.
Реальное снижение цен на рынке недвижимости может произойти в том случае, если осенью, согласно появляющимся иногда в СМИ прогнозам, наступит второй этап ограничительных мер. Это событие сильно затормозит активность продавцов и покупателей, что в конце концов отразится на стоимости жилья — но даже в таком случае средние ценовые показатели будут понижаться медленными темпами.
«Медленный рост цен в 2020 году может быть нивелирован»
Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:
— На рынке часто складывается ситуация, когда покупатели ждут снижения цен, а продавцы рассчитывают на их повышение. Так и сейчас: льготная ипотека вселила в девелоперов чрезмерную надежду на фоне того, что большое число потенциальных покупателей отложили вопрос улучшения жилищных условий до лучших времен. И будущее рынка во многом определяется этими ожиданиями. Станут ли девелоперы закладывать новые комплексы и насыщать рынок новыми проектами и в каком сегменте будет происходить заметная ротация предложения, от этого зависит выбор [момента для покупки недвижимости].
С другой стороны — есть не только ожидания потенциальных покупателей, но и материнский капитал и льготная ипотека. Вероятно, для разных групп покупателей стимулирующие меры государства действуют неравномерно. Это определит контуры спроса. Ожидаем, что он будет упрощаться.
Движение рынка жилья в ближайший год не ожидается синхронным. Возможное снижение цен в отдельных сегментах рынка не гарантирует того, что на рынке будет нужная квартира. Медленный рост цен в 2020 году может быть нивелирован последующими скидками. Рынок стал более рваным и дифференцированным. Строить личные стратегии на общих ценовых ожиданиях сегодня лучшее решение.
«Вероятность снижения цен на недвижимость, тем не менее, существует»
Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»:
— В сложившихся условиях снижение цен на недвижимость в большинстве регионов России маловероятно, поскольку на фоне повышенного спроса мы отмечаем сокращение объема предложения как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Этому способствует снижение процентных ставок по ипотеке и размера первоначального взноса, а также активные меры социальной поддержки: молодая семья, жилищные сертификаты, материнский капитал.
Несмотря на кризис, покупательская активность набирает обороты плюс снижение ставок по банковским депозитам вносит свою лепту — отмечается приток на рынок недвижимости покупателей, которые до этого предпочитали хранить свои сбережения в банках. По нашим прогнозам, пик в данном покупательском сегменте следует ожидать осенью, а это еще больше подогреет спрос и сократит предложение на рынке.
Вероятность снижения цен на недвижимость, тем не менее, существует, но только в долгосрочной перспективе — не ранее двух-трех лет и при условии, что цены на недвижимость будут сильно завышены, доходы населения снизятся, а рынок начнет наполняться новыми предложениями. Поэтому нет никаких сомнений в том, что инвестиции в жилую недвижимость сейчас оправданны, своевременны и выгодны. Что касается, снижения уровня доходов населения — это важный фактор. Но если учитывать, что ежегодно активную позицию на рынке недвижимости занимают в среднем 3–6% взрослого населения России, он не является доминирующим, и по большей части у этой доли людей доходы если и изменились, то незначительно.
Хаотичный рост цен: что будет со вторичным жильем в Москве в 2021 году
Эпидемия COVID-19, нестабильный курс рубля, программа льготной ипотеки, падение доходности банковских депозитов — все это создало ажиотаж на рынке недвижимости. Причем в Москве высокий потребительский спрос был отмечен не только в отношении новостроек, но и на вторичном рынке: в 2020 году это уже привело к росту цен и уменьшению числа ликвидных объектов.
Стоит ли покупать или продавать квартиру в Москве в 2021 году — редакция спросила об этом у аналитиков и экспертов.
Цены немного вырастут, но можно ждать дисконта
Серьезных ценовых изменений на вторичном рынке жилья Москвы не прогнозируется, рост цен будет небольшим, а ключевым драйвером останется ипотека, полагает председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
«При таком сценарии пока нет оснований говорить о падении цен. В зависимости от объема предложения в разных районах в начале года наблюдается хаотичный рост цен на 1–2%, но он вполне вписывается в понятие стабилизации. Некоторые собственники, чьи квартиры висят в продаже с конца осени, готовы уже давать скидки», — объяснила Толстик.
В ближайшие несколько месяцев ожидается, что сохранится положительная динамика цен, подчеркнул руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Он напомнил, что по итогам 2020 года по сравнению с концом 2019-го средняя стоимость на вторичном жилом рынке выросла на 10%, роста больше этого показателя в 2021-м году вряд ли можно ожидать.
Предложение будет снижаться
На вторичном жилом рынке в этом году продолжит уменьшаться объем предложения. В конце прошлого года, напомнила Толстик, количество объектов на вторичном рынке упало на 40%, а этот недостаток предложения «не компенсируется за один и даже за три месяца, несмотря на постепенный выход новых объектов».
«С одной стороны, [предложение будет снижаться] из-за сокращения ликвидных объектов. С другой стороны, в связи с прошлогодним уменьшением курса рубля. Многие собственники захотели провести переоценку своих квартир в бóльшую сторону, но цена тогда была бы выше текущего рыночного уровня, когда покупатели готовы к сделке. В результате многие решили снять свои квартиры с продажи», — подчеркнул Дарусенков.
За десять лет рынок недвижимости Москвы пополнился новым жилым фондом, что повышает конкуренцию для старого жилья, уточнил Дарусенков. По его словам, в связи с этим многие покупатели в среднесрочной перспективе будут отдавать предпочтения жилью в новых домах и новостройках, а не старой вторичке, где объектов с каждым днем становится все меньше.
Среди приобретателей квартир на вторичном рынке столицы в 2021 году станет еще больше граждан из регионов. «Это произойдет ввиду их миграции в Москву. Сегодня около 25% покупателей столичного жилья приезжают из российских регионов. Число таких людей будет только увеличиваться ввиду ожидания кризиса», — резюмировал основатель и генеральный директор инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Как изменятся цены на московское жилье к концу 2020 года
Продажи вторичного жилья и новостроек в Москве продолжают расти, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию и пандемию. Стоимость столичных квартир все выше — спрос подогревает субсидированная ипотека.
Эксперты рынка столичного жилья рассказали, как изменится стоимость и спрос на квартиры в конце 2020-го и начале 2021 года.
«К концу 2021 года дисконт на вторичке может дойти до 7%»
Юлия Федулаева, директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль»:
— В ближайшие три месяца можно ожидать роста цен объектов в экспозиции до 3%, но цена продаж будет ниже, поскольку продавцы станут соглашаться на скидки — также в пределах 3%. Возможно, к весне, при условии стабильного рынка и отсутствия потрясений платежеспособный спрос будет удовлетворен и в новостройках, и в сегменте вторичного жилья. Это может привести к затишью на рынке и дефициту качественного предложения, за которыми последует коррекция цен к середине 2021 года. Размер дисконта на вторичке к концу 2021 года может дойти и до 7%. Но реальная стоимость сделок останется на прежнем уровне, а в случаях с переоцененным жильем, которое долго не может найти покупателя, она может незначительно снизиться.
«Сохраняются предпосылки к дальнейшему росту цен на жилье»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— С начала года обозначились две тенденции: сокращение объемов предложения и рост цен. При сохранении текущего status quo они продолжат набирать силу — прежде всего, речь о новостройках в старых границах Москвы.
Новые проекты выходят на реализацию медленнее и по более высоким ценам, чем годом ранее, что неизбежно влияет на рост средней цены. В текущем году в Старой Москве стартовали продажи 66 новых корпусов стандарт- и комфорт-класса со средней ценой 1 кв. м 190,8 тыс. руб. За тот же период 2019 года на продажу вышло 79 корпусов со средней ценой предложения 179 тыс. руб. за 1 кв. м. Москва продолжит перетягивать на себя спрос с территорий Новой Москвы и Подмосковья, несмотря на рост цен. Программу ипотеки с господдержкой продлили до лета 2021-го, таким образом, многие покупатели сделают выбор в пользу «старомосковских» проектов с учетом того, что на присоединенных территориях выбор строящегося жилья становится все меньше. Кроме того, маловероятно, что возобновят свой рост ставки по депозитам, поэтому многие по-прежнему будут выбирать недвижимость как способ сбережения средств.
«До конца года мы все так же будем ощущать дефицит предложения»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— На вторичном рынке недвижимости столицы наблюдается повышенный спрос. По статистике «Инком-Недвижимости», в сентябре продавцы получили на 64% больше авансов, чем годом ранее. В первой половине октября также наблюдается значительный отрыв от 2019 года — плюс 60% авансов. Можно выделить две модели поведения покупателей, противоположные друг другу. Первая — выйти на сделку как можно скорее. Так ведут себя покупатели, опасающиеся дальнейшего роста цен и отсутствия выбора. Вторая — подождать с решением жилищных проблем, пока спрос ослабнет, а ценники начнут уменьшаться.
Пока пиком спроса мы считаем сентябрь, к концу года активность покупателей, скорее всего, ослабнет, в том числе из-за введения ограничительных мер и растущего дефицита ликвидного предложения на вторичке. На фоне роста покупательской активности наблюдается постепенный рост цен. В сентябре сумма средней сделки в стандарт-классе, по подсчетам «Инком-Недвижимости», увеличилась на 20% к марту. Во вторичном сегменте наблюдается недостаток ликвидного предложения. Если в докарантинный период средний срок экспозиции самых ликвидных лотов составлял около месяца, то сейчас они уходят с рынка за неделю. Доля ликвидных объектов во вторичном сегменте составляет 8%, и она продолжает сокращаться. До конца года мы все так же будем ощущать дефицит предложения, особенно в массовых сегментах жилья.
«К концу года можно ожидать рост на рынке новостроек еще на 3–4%»
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:
— На рынке новостроек Москвы цены в 2020 году росли гораздо быстрее, чем в предыдущие два-три года. Средняя стоимость 1 кв. м. составляет 230,8 тыс. руб. (без учета элитного сегмента), что на 10,6% больше, чем годом ранее. Поскольку программу льготной ипотеки продлили до середины 2021 года, можно прогнозировать дальнейший рост цен. Льготная ипотека вместе со снижением курса рубля — это основные драйверы спроса в последние три месяца. К концу года можно ожидать рост на рынке новостроек еще на 3–4%. В первую половину 2021 года рост цен продолжится — низкие ставки по ипотеке и высокая активность покупателей этому способствуют.
На вторичном рынке также отмечен рост цен. С февраля средняя стоимость 1 кв. м. выросла на 7,1%, до 328,2 тыс. руб. Поскольку льготная ипотека не распространяется на вторичный рынок, в 2021 году рост цен может уже замедлиться. Многое зависит от динамики спроса. В первую половину лета в «Азбуке жилья» мы наблюдали ежемесячный рост обращений на 30%, что обычно нехарактерно для летнего периода и отчасти связано с отложенным спросом из-за периода самоизоляции. Но в августе и сентябре рост обращений вернулся к привычному уровню.
«Средняя стоимость «квадрата» в новостройках увеличится примерно на 10-12%»
Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая:
— С начала года цены на новостройки массового сегмента возросли на 8,7% на фоне высокой активности покупателей после девальвации рубля в марте, а также в связи с введением субсидирования ипотечных ставок весной, что привело к увеличению продаж в III квартале. В годовом выражении спрос на новостройки в Москве вырос за этот период (июль—сентябрь относительно аналогичного периода 2019 года) на 43%. Однако в оставшиеся месяца темпы прироста числа сделок могут несколько снизиться из-за продления программы субсидирования, так как некоторые покупатели перестанут спешить со сделками. Поэтому полагаю, что по итогам 2020 года средняя стоимость «квадрата» в новостройках Москвы увеличится примерно на 10-12%. В начале следующего возможно повышение цен замедлится на фоне сезонного снижения продаж.