на сколько подорожали квартиры в краснодаре с начала 2021 года
Почему в Краснодаре подорожало жилье? Объяснил мэр
9 июля глава Краснодара прокомментировал рост цен на жилье в городе
23 июня эксперты консалтинговой компании MACON подсчитали, что средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара достигла 103,2 тыс. рублей за 1 кв. метр. С начала 2021 года цены на жилье в городе выросли на 53%, а основной прирост пришелся на второй квартал, когда стоимость увеличилась на 45%.
Читайте также:
Квартиры в новостройках подорожали во всех районах Краснодара, но больше всего (на 100%) выросла цена в районе Западного Обхода. Там стоимость 1 кв. метра составила 108,6 тыс. рублей. В Черемушках жилье подорожало на 81% (154,8 тыс. рублей за 1 кв. метр), на улице Школьной — на 74% (195,7 тыс. руб./кв. метр), на Энке — на 66% (106,8 тыс. руб./кв. метр), в Фестивальном — на 60% (118,9 тыс. руб./кв. метр).
Рост цен на жилье 9 июля прокомментировал на брифинге с журналистами мэр Краснодара Евгений Первышов. Он рассказал, что квартиры подорожали из-за многократного роста цен на строительные материалы.
«Основной элемент любой стройки, а сегодня монолитное строительство — это, конечно же, металл, арматура, цены подскочили в разы. Дальше по нарастающей пошел рост цен на другие строительные материалы», — объяснил Первышов.
Читайте также:
Сам мэр плохо относится к этому явлению, но остановить рост цен на металлопродукцию ни муниципалитет, ни государство никак не могут. Однако, считает Первышов, если государство разработает дополнительные меры поддержки, помимо существующего материнского капитала и льготной ипотеки, то люди смогут улучшить свои жилищные условия.
«Наверное, увидим какой-то спад по линии миграции, но потом все быстро восстановится. Потому что цены на жилье возросли и в других регионах. Только у них цена в 100 тыс. рублей за квадрат была еще в прошлом году», — подчеркнул Первышов.
Отметим, что, по данным аналитиков MACON, Краснодар теперь занимает седьмое место среди крупных городов России с ценой квадратного метра больше 100 тыс. рублей. Выше цены только в Москве, Сочи, Санкт-Петербурге, Владивостоке, Севастополе и Казани.
Средняя стоимость «квадрата» в новостройках Краснодара достигла 103 тысяч рублей
В некоторых районах города цены на жилье с начала года выросли вдвое
В Краснодаре первичное жилье подорожало на 53% с начала 2021 года. Наиболее резкий скачок произошел во втором квартале — на 45%. Сейчас средневзвешенная стоимость квадрата в новостройках составляет 103,2 тыс. руб., сообщили “Ъ-Кубань” в консалтинговой компании Macon.
Цены увеличились во всех районах, но в некоторых из них прирост с начала года достигал 100%. Так, в два раза подорожал 1 кв. м в новых домах в районе Западного Обхода — до 108,6 тыс. руб. В Черемушках — на 81% (до 154,8 тыс. руб.), по ул. Школьной — на 74% (до 195,7 тыс. руб.). Квартиры на Энке выросли в цене на 66% — 106,8 тыс. руб. за квадрат, в Фестивальном — на 60% (до 118,9 тыс. руб./1 кв. м).
На взрывной рост цен повлияли два фактора. Это программа льготного ипотечного кредитования и возрождение инвестиционного спроса со стороны местных жителей и приезжих, считает генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.
Фото: Консалтинговая компания Macon
«Высокий интерес к покупке недвижимости со стороны местных жителей и приезжих из других регионов способствовал быстрому снижению остатков квартир в строящихся объектах. За 5 месяцев текущего года было продано почти 15 тыс. новых квартир»,— сообщил он.
После столь сильного повышения цен Краснодар стал седьмым среди крупных российских городов, в которых цена за 1 кв. м превышает 100 тыс. руб. На первых позициях — Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Владивосток, Севастополь, Казань.
Как сообщал “Ъ-Кубань” ранее, эксперты рынка этой весной прогнозировали, что на Кубани цены на жилье вырастут до 150 тыс. рублей за «квадрат». Они считали это необходимым для снижения миграционного потока в регион.
Тренды на квадратные метры: Как будут в Краснодаре меняться цены на жилье
Весь 2020 год недвижимость дорожала. Из-за рекордно низких ставок по ипотеке, с одной стороны. И из-за рекордно низких ставок по вкладам – с другой. Люди забирали из банков накопления и вкладывали их в квадратные метры – мнение, что инвестировать в недвижимость выгодно, в России весьма распространено. Возросший спрос спровоцировал подорожание жилья, и в Краснодаре, как и в целом по стране, сложилась парадоксальная ситуация: при низких ипотечных ставках покупка недвижимости стала обходиться дороже. Продолжит ли жилье дорожать в 2021 году, «КИ» узнали у экспертов.
Больше некуда!
Наум Сидоркин, директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд»:
– Краснодар – уникальный город, сюда едут со всей страны, и поэтому мы видим постоянный рост цен на жилье – еще не было такого, чтобы он остановился. Хотя в начале прошлого года, когда пандемия только начиналась, мы прогнозировали, что цены упадут – ничего подобного, они выросли в среднем на 15%. Другой вопрос – куда им расти больше, ведь покупательская способность небезгранична. Сколько нужно копить молодому человеку, чтобы в центре взять квартиру в новостройке за 5 миллионов? Поэтому, если сохранится господдержка, не объявят снова карантин и люди смогут спокойно передвигаться, рост цен до конца года составит 5-7%. Но это если государство не создаст дополнительных способов стимулирования спроса, являющихся, по сути, поддержкой строительной отрасли. Застройщики только этого и ждут – они в прошлом году цены поднимали раза три. И если в начале прошлого года на окраине Краснодара в строящемся доме мы могли купить квартиру за 40 тыс. рублей за квадратный метр, то сегодня это уже 53-57 тыс. рублей со сдачей дома в 2022 году!
И это на окраине, в центре еще больше цена подскочила, тысяч на 20 за квадрат. Выходит, что хотя ипотека стала дешевле, сам ипотечный платеж стал больше, просто потому что жилье подорожало.
В тему
Руслан Воруков, гендиректор СК «Семья»:
– По нашим прогнозам, рост цен может продолжиться из-за роста инфляции, стоимости стройматериалов и услуг. Число проектов по эскроу-счетам в городе растет, что тоже влияет на себестоимость и конечную цену для потребителя. Хочется отметить, что рост будет не столь высоким, как в прошлом году, из-за снижения спроса – пандемия повлияла на уровень доходов населения, а льготная ставка по ипотеке продлена лишь до 1 июля 2021 года.
Станислав Николенко, заместитель председателя правления строительной компании «ЮгСтройИмпериал»:
– Цены на жилье будут расти, это однозначно. А как может быть иначе? Растет стоимость арматуры, материалов, энергоресурсов. И если по итогам прошлого года рост цен составил 25%, примерно то же самое мы ожидаем и в 2021 году, причем во всех сегментах рынка. Снизится ли спрос? Вряд ли, цены на жилье растут из года в год, однако спрос на него не падает. И в целом до конца этого года, я считаю, стоимость возрастет от 20 до 30%.
Дальше – больше
Ольга Долгополова, эксперт Кубанской палаты недвижимости:
– В следующем году я вижу только рост – с одной стороны ипотека с господдержкой очень сильно подстегнула спрос на первичном рынке, с другой – сократились объемы жилищного строительства. То есть на первичном рынке цена существенно растет, вторичка ее догоняет. И перспектив к снижению цены пока нет. Я не хотела бы, чтобы у нас стоимость жилья была как в Питере, но все к тому идет. На сколько конкретно вырастет цена – зависит от места расположения и качества жилья. Где-то рост может составить и 20%, цены на вторичку, на те же хрущевки, будут расти значительно медленнее.
Квартирная лихорадка закончится через полгода?
Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании MACON:
– В прошлом году мы видели ощутимый рост на жилье как в Краснодаре, так и в целом по России. И в первую очередь это произошло из-за снижения ставок по ипотеке – такая ставка сохранится до конца июня этого года, а значит, спрос на недвижимость сохранится. Но во втором полугодии, когда льготная ставка перестанет действовать, наступит стагнация.
В целом же рост цен до конца года составит 7-9% максимум, и в основном он произойдет в первом полугодии, во втором, по всей видимости, цены вряд ли будут расти.
Больше всего подорожает самый востребованный комфорт-класс, это половина всего строящегося в Краснодаре жилья, рост цен на элитное жилье окажется более умеренным.
Кстати
Программа льготной ипотеки, позволяющая взять ее под 6,5%, начала работать в апреле 2020 года. Она позволяет взять льготную ипотеку на сумму до 6 млн руб. Изначально программа должна была действовать до ноября 2020 года, однако позже ее продлили до 1 июля 2021 года.
Кто строит и где?
За три квартала 2020 года было начато строительство объектов общей площадью 1,4 млн кв. м – это на четверть превышает показатели аналогичного периода прошлого года.
Активность покупателей после отмены карантина и программа льготной ипотеки стимулировали застройщиков увеличить объем предложения.
В декабре прошлого года на первичном рынке многоквартирного жилья Краснодара возводилось порядка 5,3 млн кв. м, активную деятельность осуществляют 50 девелоперов.
Около 2/3 новых проектов – очередные литеры в рамках возводимых ранее комплексов. Новыми для рынка объектами в 2020 году, по данным консалтинговой компании MACON, стали только 10 комплексов, в составе которых было заявлено строительство 27 домов.
Больше всего проектов сосредоточено в районах ул. Восточно-Кругликовской, Западного обхода и Энки. На них в совокупности пришлось 63,4% всех новостроек.
Крупнейшим из новых комплексов стал ЖК «Достояние» (ГК «ЮгСтройИнвест»), площадь его территории – 42 га, на которых предполагается строительство 19 домов и нескольких социальных объектов.
В рамках инфляции
Александр Мадовский, заместитель директора департамента строительства Краснодара:
– После принятых в 2017 году корректировок в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве все эксперты прогнозировали рост цен на жилье, связанный прежде всего с банковским кредитованием и уже заложенной в себестоимость процентной ставкой.
Этот прогноз оправдался. Основной рост пришелся на 2018 и часть 2019 года. Но с учетом того, что на счета эскроу перешла примерно половина наших застройщиков, оставшаяся часть работают за собственные средства или используют существующие возможности долевого участия, рост цен более-менее сдерживался.
Тем более во втором случае застройщики могли как-то регулировать цену – путем акций, скидок и т.д. Однако карантин в марте прошлого года привел к остановке отрасли – стройки встали практически по всей стране, к тому же закрытие производств, переход на удаленку ощутимо снизили спрос. Правительство дает людям деньги в виде беспрецедентной ипотечной процентной ставки 6,5%.
Спрос вырос, причем часто граждане вкладывали деньги в жилье, считая это лучшей инвестицией. Возросший спрос подстегнул застройщиков поднять цену.
Возникает вопрос – продолжится ли эта тенденция в наступившем году? Пока льготная ипотека продлена на полгода – и вполне вероятно, в ближайшие полгода рост цен продолжится.
И не только из-за льготной ипотеки, но и роста цен на материалы, энергоресурсы и прочие затраты. В среднем до конца года он составит 5-10%.
По мнению застройщиков, с которыми мы это обсуждали, он будет на уровне реальной инфляции.
Первая по «вторичке»: Кубань в 2021г. лидирует по продажам готового жилья
В Краснодарском крае в январе — июне 2021 года было продано 113 тыс. готовых квартир и домов. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года спрос на вторичную недвижимость недвижимости на рынке Кубани вырос на 48%, сообщает РБК, ссылаясь на данные Росреестра.
Кубань стала лидером среди регионов России по продажам готовых квартир и домов, впервые обогнав Московскую область, где за тот же период продано на 96 тыс. готовых объектов.
На третьем месте по количеству сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья занимает Москва. Здесь продано 77 тыс. готовых квартир. Так же в рейтинг вошли Свердловская область (72,5 тыс.) и Башкирия (59,2 тыс.).
Сегодня на региональном рынке недвижимости доля вторичного жилья составляет 83%, в 2019 году этот показатель составлял 78%. Эксперты оценивают такую ситуацию на рынке, как стандартную. Спрос на вторичное жилье всегда выше, чем на первичное — констатируют эксперты.
На Кубани сократился объем нового строительства, поэтому спрос сместился в сторону вторичного рынка, — говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.
«За последние годы в связи введением моратория на строительство, который действуют практически во всех прибрежных городах, первичный рынок сжался, что послужило развитию вторичного рынка недвижимости. Сегодня в Анапе, Сочи и Геленджике практически нет предложений на первичном рынке жилья», — рассказал Илья Володько.
Генеральный директор компании-застройщика в Сочи Юлия Галимова говорит, что Краснодарский край — один из самых привлекательных регионов для туризма, проживания и инвестиций, поэтому спрос здесь был, есть и будет всегда. Пандемия дополнительно подстегнула интерес к недвижимости региона, добавляет Галимова.
Покупают квартиры в теплом регионе для проживания и в целях дальнейшего заработка, считает Володько.
«Больше всего людей здесь покупают жилье для собственного проживания. Однако в прошлом году доля покупателей, которые приобретали жилье в спекулятивных целях, выросла. Если предыдущие годы доля таких покупателей на рынке вторичного жилья составляла около 10%, то в 2020 году это уже 35%», — заключает эксперт.
Говоря о прогнозах, генеральный директор риелторского агентства «Аякс» Александр Кутченко, отметил, что такая тенденция на региональном рынке вторичной недвижимости сохранится.
По данным единой информационной системы жилищного строительства в Краснодарской крае, сейчас строится 7,9 млн кв. м (174 тыс. квартир), при этом 5,8 млн кв. м (123 тыс. квартир) возводят в столице региона. Для сравнения: в Подмосковье сейчас возводится 9,8 млн кв. м (207 тыс. квартир).
Эксперты назвали причины резкого роста цен на жилье в Краснодарском крае
Кубань бьет рекорды как по количеству сданных и проданных квартир, так и по росту цен на недвижимость.
Регион является участником федерального проекта «Жилье». Его цель – увеличение ежегодного объема ввода жилья до 2030 года. По словам начальника управления строительного комплекса департамента строительства Краснодарского края Сергея Ульчича, по итогам 2020 года в регионе сдали в эксплуатацию 5,1 млн кв. м жилых зданий. При этом в плане, утвержденном федеральным проектом «Жилье», стоят цифры – 4,3 млн. Рост продаж на первичном рынке недвижимости, например, в Краснодаре в среднем составил 15–18 процентов, доля инвестиционных сделок с недвижимостью во всем регионе выросла до 12–15 процентов. За последний год новостройки на побережье подорожали на 21 процент, причем прирост в 8 процентов произошел уже с начала нынешнего года. На вторичном рынке цены выросли на 7 и 16 процентов, соответственно.
Виноваты пандемия и ипотека
К росту цен на недвижимость сильно подтолкнула пандемия коронавируса. Опасаясь спада в экономике, россияне стали массово скупать жилье, поскольку это одно из наиболее выгодных капиталовложений. Оказала влияние на интерес к недвижимости и программа ипотеки с господдержкой. Ее запустили апреле 2020 года по инициативе президента Владимира Путина. Программа дает возможность приобрести жилье в новостройке под 6,5 процента годовых. В регионах максимальная стоимость недвижимости не должна превышать 6 млн рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – 12 млн рублей. Изначально программа должна была действовать до ноября прошлого года, однако затем ее продлили до 1 июля 2021 года. Благодаря этому купить жилье смогли 350 тыс. российских семей.
– Льготная ипотека сыграла значительную роль в повышении спроса на покупку недвижимости. Люди хотели выгодно приобрести квартиры или дома, при этом сохранить свои средства, – говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Краснодара Илья Володько. – Рынок недвижимости в Краснодарском крае и с точки зрения спроса, и с точки зрения цен достаточно стабилен. Однако он не самый привлекательный с точки зрения инвестиций: на развитых рынках не бывает резкого всплеска или роста цен. Например, в прошлом году в тех регионах, где были маленькие объемы строительства и невысокий спрос, темпы роста цен оказались даже выше, чем в Краснодаре или Москве. Однако привлекательность рынка недвижимости в Краснодарском крае в том, что он не обрушится.
Мораторий на строительство и новый генплан
По данным краевого департамента строительства, в этом году значительно выросли цены на жилье в прибрежных городах, особенно в Сочи. Некоторые объекты «прибавили» в цене на 50–70 процентов! В некоторых районах курорта цены даже превышают среднюю стоимость жилья в московских элитных новостройках. Причиной послужило в том числе закрытие зарубежных курортов и введение временного моратория на строительство многоквартирных высотных домов в курортных городах. Запрет на строительство начнет действовать с 1 июля и продлится четыре месяца. Хотя участники рынка прогнозируют, что мораторий продлится гораздо дольше – не менее года или двух.
Сдавать в аренду теперь невыгодно
Сейчас в олимпийской столице 1 кв. м в новостройке в среднем стоит 165 тыс. рублей, что на 25,4 процента больше, чем год назад. На вторичном рынке – 151 тыс. рублей. А есть объекты, где стоимость 1 кв. м достигает 300–330 тыс. рублей. Но все рекорды бьет новообразованный поселок Сириус в Имеретинской низменности, где стоимость недвижимости с конца прошлого года выросла на 72 процента и сейчас достигает 700 000 рублей за 1 кв. м, причем застройщики из-за высокого спроса иногда индексировали цены по два раза в день.
А для любителей королевской роскоши в километре от летней резиденции Владимира Путина Бочаров Ручей построили комплекс апартаментов Reef Residence, который называют самым дорогим домом в Сочи. Квартиры от 84 до 806 «квадратов» продавались из расчета стоимости 1 млн рублей за квадратный метр.
Аналитики сообщают, что объем предложений на первичном рынке жилья Сочи в апреле снизился на рекордные 62 процента по сравнению с январем – до 200 тыс. кв. м. По сравнению с летом прошлого года, объем жилья в новостройках сократился в три раза. И это ожидаемо привело к росту цен. Наиболее востребованы предложения о продаже одно- и двухкомнатных квартир. Однако в дефиците и «трешки», и пентхаусы. Жилплощадь продается за считаные дни и даже часы.
– Среди покупателей много жителей Кубани, а также Москвы, Подмосковья, Ленинградской области, Дальнего Востока, – рассказывает генеральный директор строительной компании «Неометрия» Надежда Барачина. – Такие клиенты рассматривают покупку квартиры на побережье для постоянного или сезонного проживания. Многие приобретают жилье под переезд в пенсионном возрасте. Доля иногородних инвесторов в сочинских жилых комплексах составляет более 50 процентов.
Зачастую дома и коттеджи в Сочи покупают люди семейные. И используют их для бизнеса, превращая в отель или гостевой дом. При этом эксперты не советуют приобретать жилые квартиры либо дома для сдачи в аренду. Такие вложения невыгодны из-за долгого периода возврата инвестиций и снижения арендных цен. При современных ставках аренды в городе срок окупаемости инвестиционных квартир достигает 16 лет, а из-за ускорения темпов роста цен на недвижимость ее окупаемость увеличится в будущем до 20–25 лет.
При этом спрос на коммерческую недвижимость, в том числе в жилых комплексах, растет именно из-за возможности сдать ее в аренду. Это достаточно распространенный способ инвестирования и получения стабильного заработка.
Еще одной особенностью рынка Сочи стало снижение с начала текущего года заключенных договоров долевого участия. Общий объем недвижимости, которую можно приобрести по ДДУ, составляет всего 40 тыс. кв. м, а доля сделок, заключенных по таким контрактам с января, упала вдвое и достигла 26 процентов, сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на данные гендиректора сочинского оператора недвижимости Nedvex Юлии Галимовой. По словам Галимовой, большинство покупателей хотят обезопасить себя и покупают площади в уже сданных комплексах, что представляет собой наиболее безопасное, но, как правило, более дорогое решение, чем покупка на стадии котлована.
Самое дорогое и самое дешевое жилье
Сегодня в Сочи однокомнатную квартиру площадью 43 кв. м можно купить за 6 млн рублей. Но это в селе Раздольном, далеко от центра, до моря пешком не прогуляешься. За студию в центре города площадью всего 24 «квадрата» просят 8 млн рублей. Но это, конечно, мелочи по сравнению с самым дорогим и престижным жильем курорта. По данным агентства Skolkovo Realty, самая дорогая квартира стоит 780 млн рублей. В такую стоимость оценили апартаменты площадью 400 кв. м с большой террасой и видом на море.
В категории новостроек самый дорогой объект оценивается в 380 млн рублей. За эти деньги можно приобрести квартиру площадью 550 кв. м. А если у вас есть лишние 1,6 млрд рублей, можно купить особняк площадью 1,2 тыс. кв. м. Всего же в Сочи к концу весны насчитывается более 2,8 тыс. частных домов, выставленных на продажу, стоимостью выше 25 млн рублей.
В преддверии моратория на новые стройки в ближайшие месяцы количество предложений на рынке жилья Сочи может упасть почти до нуля. И от этой ситуации крупные застройщики только выиграют: в условиях дефицита резко вырастут цены на недвижимость. По словам директора системы мониторинга и анализа рынка новостроек BNMAP.pro Сергея Лобжанидзе, к июлю цены на квартиры в сочинских новостройках обгонят московские и достигнут 350–370 тыс. рублей за квадратный метр. Это приведет к тому, что отечественные покупатели станут приобретать недвижимость за рубежом.
В любых ситуациях, даже при снижении темпов продаж и объемов выданных займов, стоимость квадратного метра только растет. За год примерно на 15–17 процентов. Таковы законы экономики. Эксперты уверены, что в этом и следующем годах из-за снижения количества предложений стоимость объектов недвижимости также продолжит расти. Любая недвижимость – это всегда хорошая инвестиция. Объективных причин, которые могли бы в ближайшее время повлиять на снижение стоимости недвижимости в новостройках, нет. Себестоимость проектов увеличивается, они переходят на модели проектного финансирования. Эти факторы дают основания для прогноза роста цен на кубанскую недвижимость в будущем.
Самая дешевая квартира в Сочи (в селе Раздольном, площадь 43 кв. м) стоит 6 млн рублей.
Самая дорогая квартира (апартаменты площадью 400 кв. м с большой террасой и видом на море) – 780 млн рублей.
Все рекорды бьет поселок Сириус в Имеретинской низменности, где стоимость недвижимости с конца прошлого года выросла на 72 процента и сейчас достигает 700 тыс. рублей за 1 кв. м, причем застройщики из-за высокого спроса иногда индексировали цены по два раза в день.
Для любителей королевской роскоши в километре от летней резиденции Владимира Путина Бочаров Ручей построили комплекс апартаментов Reef Residence, который называют самым дорогим домом в Сочи. Квартиры от 84 до 806 «квадратов» здесь продают по 1 млн рублей за квадратный метр.
Активно скупают недвижимость в солнечном Сочи и российские «звезды» – артисты, киноактеры, телеведущие. Например, часто отдыхает там с дочкой «Мисс Вселенная –2002», телеведущая Оксана Федорова. У закадычных друзей Льва Лещенко и Владимира Винокура одинаковые квартиры в ЖК «Фрегат» рядом с набережной, в Пушкинском переулке.
В этом же доме есть квартира и у экс-футболиста сборной России, а сейчас тренера Андрея Тихонова. В жилом комплексе «Парус» давно приобрел относительно скромное жилье площадью 93 «квадрата» Рыжий «Иванушка» Андрей Григорьев-Аполлонов. А вот эпатажный Филипп Киркоров мелочиться не стал. У него в Сочи несколько объектов недвижимости, в том числе роскошная вилла. Приезжают отдохнуть в собственных квартирах и домах на черноморский курорт Алла Пугачева, Григорий Лепс, Кристина Орбакайте, Земфира, Юрий Шатунов, певица Монеточка, Михаил Галустян и Гарик Мартиросян. А в доме Стаса Михайлова на улице Православной можно даже переночевать, причем совсем недорого – за 500 рублей в сутки. Пока певец на гастролях, родители пускают постояльцев. Правда, увидеть спальню и детскую комнату с игрушками артиста, которые заботливо собирала и хранила мама, доведется не каждому. У гостя должна быть положительная рекомендация от общих знакомых или самого Стаса.