В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Аналитики назвали города России с максимально подорожавшим жильем
С начала года вторичное жилье в крупных городах России выросло в цене в среднем на 13%, с начала апреля — на 2,08%. Лидером по приросту в апреле стала Пенза, подсчитала консалтинговая группа SRG.
Средняя стоимость квадратного метра в Пензе за неполный месяц выросла на 6,43%, до 57,7 тыс. руб. Второе место по темпам прироста цен — у Улан-Удэ, где «квадрат» на вторичном рынке с начала апреля подорожал на 5,35%. На третьем месте — Владивосток и Тюмень с ростом на 4,81%. В первую пятерку также вошли Омск (4,64%) и Курск (4,28%).
Московская недвижимость на вторичном рынке подорожала на 2,08% за месяц — это более активный рост, чем в марте (1,13%). Средняя стоимость столичного «квадрата» сейчас составляет 251,5 тыс. руб. В Санкт-Петербурге прирост с начала апреля составил 1,82%, до 149,98 тыс. руб. за 1 кв. м.
Динамика цен на вторичное жилье в крупных российских городах
Город
Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья, апрель 2021 года
Динамика за год
Динамика с начала месяца
Москва
251 523
16,43%
2,08%
Данные: консалтинговая группа SRG
Как считали
SRG с 2012 года анализирует данные о жилье на основе Big Data. Рейтинг формируется на основе очищенных данных по предложениям и цене 1 кв. м на крупных площадках страны и в региональных базах недвижимости (более 100 источников). Из выборки специальным алгоритмом исключаются объекты с сомнительными и незаполненными характеристиками. Медианный метод расчета исключает резкие отклонения цены, возникающие из-за ошибок при заполнении формы, оставляя только репрезентативные значения для группы.
Единственный город, где с начала месяца отмечается снижение средней стоимости «квадрата», — это Киров (-0,32%). Динамика с начала года в городе остается положительной (1,17%). Низкий рост — менее 1% — зафиксирован в Тольятти, Саратове, Челябинске, Оренбурге, Ярославле, Ульяновске, Уфе, Волгограде, Рязани и Иваново.
По итогам первого квартала лидером среди крупных городов по росту цен на вторичное жилье стал Калининград. За три месяца средняя стоимость «квадрата» в городе выросла на 10,5%.
Цены на недвижимость в Уфе заметно подскочили. Какие прогнозы дают эксперты?
Приобрести свою собственную квартиру, а то и не одну, мечтают многие уфимцы. Но в этом году осуществить свою мечту и увеличить количество квадратов стало немного сложнее. По данным одного из агентств недвижимости, теперь Уфа находится на седьмом месте среди городов-миллионеров по дороговизне квадратного метра жилья — средняя его стоимость 73,3 тысячи рублей. Перед столицей Башкирии расположились Москва, Петербург и Казань. В столице Татарстана квадратный метр обойдётся почти в 85 тысяч рублей.
Рустам Манапов, руководитель группы в компании «Перспектива24»: «За предыдущий период рост цен составил примерно 5-7%. В принципе, он сопоставим с обычным уровнем инфляции. Рост цен в прошлом году и в этом сопоставим. Цены не выросли каким-нибудь сильным образом».
Не последнюю роль в повышении цен на недвижимость в Уфе сыграла и пандемия коронавируса. Многие попытались сохранить свои деньги, вложив их в квартиры, которые из-за кризиса никак не станут меньше. Но куда большее влияние на состояние рынка оказало одно из решений правительства страны.
Рустам Манапов, руководитель группы в компании «Перспектива24»: «У нас была пандемия, и традиционно, как и в любой кризис, все жители стараются приобрести себе недвижимость в момент кризиса. Кроме того, государство впервые, наверно, за всю историю России, пошло на снижение ключевой ставки в момент кризиса. Поэтому понизилась ипотечная ставка на новостройки. Это повлекло рост цен на вторичку».
Несмотря на ощутимый рост ценника, спрос и желание обзавестись собственной жилплощадью среди уфимцев не снижается. Горожан не пугает даже многолетнее ипотечное ярмо, а рынок недвижимости продолжает жить и даже показывает определённый рост.
Рустам Манапов, руководитель группы в компании «Перспектива24»: «Хороший спрос! Спрос просто отличный! Вообще, начиная со второго квартала этого года, у нас рост и спрос на недвижимость гораздо больше, чем в прошлом году. Он очень сильно подогревается ставками по ипотеке. Но не каждый может позволить себе купить квартиру и потом ждать какое-то время. Поэтому покупают и жильё вторичное. Застройщик чувствует, когда поднимается спрос на первичное жильё, и они поднимают чек. Но строящееся жилье не может стоить дороже жилья уже построенного. Поэтому вверх подтягивается и вторичное жилье».
Хоть уфимский рынок и переживает определённый подъём, дальнейшая его судьба не определена, и уже в следующем году он может претерпеть спад и снижение спроса или же он останется на прежнем уровне.
Рустам Манапов, руководитель группы в компании «Перспектива24»: «Наверно есть два пути развития. Если у нас ситуация со ставкой изменится, то есть ключевая ставка изменится и изменится ставка по ипотеке, и если мировой рынок своевременно не оклемается, то возможно, что ближе ко второму кварталу 2021 года произойдёт некий спад. Если же ставка останется прежней или изменится, но не сильно, либо ситуация на мировой арене улучшиться в плане стоимости нефти, то всё может остаться на прежнем уровне».
Специалисты отмечают, что рынок недвижимости всегда отличался особой динамичностью, и даже в случае самого тяжёлого кризиса у него будет время для того, чтобы сориентироваться и встать на новые рельсы, что позволит ему выжить даже в самых жёстких условиях.
В Уфе вторичное жилье выгоднее квартир в новостройках – ЦИАН
Уфу отнесли к крупным российским городам, где вторичное жилье доступнее первичного. Это следует из аналитического исследования ЦИАН (есть в распоряжении РБК Уфа).
В столице республики вторичное жилье дешевле, чем квартиры в новостройках, на 4,1%. Средняя стоимость квартиры в уже построенных домах в августе составила 4,07 млн рублей, средняя экспозиция объявления до продажи (продолжительность поиска покупателя) чуть больше полутора месяцев — 49 дней.
Уфа попала в разряд городов, где разница между стоимостью ненового жилья и новостроек не превышает 5%. Кроме нее, в топ-15, для которых производилось сравнение, туда вошел ещё Нижний Новгород (–4,7%). По данным экспертов, среди крупнейших городов самая большая разница в стоимости отмечена в Челябинске, где вторичное жилье дешевле квартир в новостройках на 24,8%. Выгодно рассматривать «вторичку» также в Волгограде (разница 11%), Екатеринбурге (8,8%), Перми (7,1%) и Казани (6,1%).
Но есть города с обратной ситуацией — в Самаре «вторичка», наоборот, дороже новых квартир на 35,4%, в Омске — на 29,2%. В целом для половины городов-миллионников вторичный рынок оказывается дешевле первичного, отметили в ЦИАН.
«Главная причина снижения цен на вторичном рынке — это относительно невысокая активность клиентов», — отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. В числе повлиявших факторов он перечислил временной фактор — в разгаре сезон отпусков, в том числе и на заграничных курортах, в связи с которым многие отложили на осень решение жилищного вопроса и продажу недвижимости. «Во-вторых, покупатели сегодня нацелены на изучение первичного рынка, поскольку до завершения субсидирования ипотеки остается всего два месяца. Идет активным мониторинг рынка, россияне сравнивают, что же выгоднее: купить жилье в новостройке под субсидированную ставку или взять готовый вариант на вторичном рынке, где ипотека не столь доступна. Как показывает статистика, не все столь однозначно — из-за перехода застройщиков на проектное финансирование средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке нередко оказывается выше, чем в старом жилом фонде. Поэтому потенциальным покупателям есть над чем подумать», — заключил эксперт.
По данным аналитиков ЦИАН, стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Уфе в августе составила 72,4 тыс. рублей, что на 0,7% больше, чем в предыдущем месяце, за год подорожание составило 0,2%. Средняя площадь продаваемых квартир — 55,8 кв. метров. По стоимости квадратного метра таких квартир Уфа входит в топ-3: лидируют Казань (84,2 тыс. рублей) и Нижний Новгород (72,6 тыс. рублей).
В список попали и другие города республики — так, для Октябрьского показатель, по которому строился рейтинг, составил 46,6 тыс. руб./кв. м (+1,4% к августу 2019-го) и 2,5 млн за квартиру. В Салавате средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке составляет 34,5 тыс. руб. и 1,81 млн за квартиру.
«На мой взгляд, вторичное жилье должно стоить дороже, чем первичное», — высказал свое мнение РБК Уфа директор по развитию агентства элитной недвижимости «Стан» Евгений Лефлер. Он полагает, что покупать «вторичку» экономически более выгодно, поскольку в этом случае приобретается уже готовое жилье и дополнительных вложений на тот же ремонт, как правило, не требуется. При этом вторичное жилье чаще располагается в давно заселенных районах с развитой инфраструктурой.
«Вызывает удивление, что вторичное жилье в центре Уфы сейчас может стоить столько же, сколько первичное на окраине. Это не совсем нормальная ситуация, и она, скорее всего, со временем изменится», — пояснил директор по развитию.
Одновременно Лефлер отметил, что риски приобретения первичного жилья с введением счетов эскроу для покупателей значительно снизились. Кроме того, он привел аргументы в защиту высоких цен на «первичку», включая применение застройщиками новых технологий, установку современного лифтового оборудования, отделку мест общего пользования и подъездов, наличие детских площадок во дворе. Эксперт считает существенным, что от точечной застройки сейчас перешли к комплексной, что предъявляет определенные требования по обустройству, которые надо выполнять.
«Проектируются магазины на первых этажах сразу, аптеки. Даже детские сады, если это большой комплекс. Есть плюсы и есть минусы, но вторичное жилье в любом случае всегда должно стоить дороже, потому что ты купил его и можешь сразу заселяться, причем, как правило, речь идет о более престижном районе», — уточнил он.
Как сообщил Глава республики Радий Хабиров на совещании ПФО, посвященном вопросам социально-экономического развития регионов, Башкортостан демонстрирует положительную динамику жилищного строительства — за семь месяцев 2020 года в регионе ввели более 1,2 млн кв. м жилья, что на 6,2% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Руководитель региона отметил, что по льготной ставке 6,5% в республике выдали 3336 кредитов почти на 7 млрд рублей. По итогам первого полугодия Башкортостан также стал лидером в стране по программе «Сельская ипотека» — льготные кредиты были выданы 1447 заемщикам. В 2020 году республика получила почти 450 млн рублей по федеральная программе «Стимул», цель которой — содействие развитию возведения жилья за счёт выделения средств на строительство дорог, инженерных сетей и социальных объектов в новых микрорайонах.
«Ожидаем подорожания жилья»: к чему может привести ипотечный бум в Башкирии
Госпрограмму льготной ипотеки продлили до 1 июля. Как это отразится на рынке недвижимости Уфы?
За последние 12 лет, согласно аналитическому центру «Циан», количество выданных ипотечных кредитов в России выросло в 13,4 раза. В 2020 году отметка достигла своего исторического максимума – 1 млн 712 тысяч, по данным ЦБ РФ. Значительный вклад внесла программа «Господдержка 2020» со ставкой 6,5% годовых на новостройки. Пока ее действие продлили до июля 2021 года.
Стоит ли торопиться с приобретением нового жилья? Повысится ли оно в цене? Может, имеет смысл обратить внимание на вторичный рынок? Как в таком случае не прогадать и выбрать оптимальный вариант, а также обезопасить себя от переплат и сомнительных сделок? Прояснить ситуацию мы попросили руководителей уфимской компании Оператора недвижимости «Перспектива 24» Лейсян Басырову и Гульнару Шарафутдинову.
Цены продолжат расти
— В прошлом году жители Башкирии поддались соблазну льготной ипотеки и ринулись приобретать квартиры в новостройках. Вместе с тем застройщики существенно повысили цены. Ожидаете ли вы такой же ажиотаж в этом году?
Директор ООО «Недвижимость Уфы» Лейсян Басырова
Лейсян Басырова: Это зависит от того, на какой период будет продлена льготная ставка. Цены застройщиков растут, и, скорее всего, мы будем наблюдать охлаждение рынка. Если говорить в цифрах, через нашу компанию за 2021 год прошло 282 сделки, что уже аналогично 2019 году по количеству. Вероятно, до окончания действия льготной ставки по ипотеке число сделок увеличится примерно на 20-30%, как в 2020 году.
Генеральный директор ООО «Перспектива» Гульнара Шарафутдинова
Гульнара Шарафутдинова: Ожидаем дальнейшее удорожание жилья на первичном рынке, так как выросла себестоимость строительства объектов и гораздо меньше стало предложений, потому что застройщики выдают квартиры порционно, согласно своим обязательствам по проектному финансированию. Кроме того, у компаний нет понимания, какой будет стоимость строительства через 6 месяцев, через год, и какая будет прибыль. Поэтому реализация всех квартир сразу может привести к малой прибыли, либо к её отсутствию, в связи с чем цена со временем будет расти. Вторичный рынок, думаю, в 2021 году придет в равновесие. Цены в текущем году продолжат расти, но уже медленнее. Покупательская способность из-за уменьшающихся доходов населения ограничена.
Лучше сто раз проверить.
— Как вы проверяете застройщиков и частных клиентов при заключении сделки?
Л.Б.: Прежде чем заключить договор с застройщиком, наш юридический департамент проверяет компанию на официальном общедоступном сайте Мой.Дом.РФ, а также в картотеке арбитражных судов и на имеющиеся денежные обязательства. Сейчас порядка 20 застройщиков являются нашими партнёрами. Около 30% рынка недвижимости в Башкирии связано с Оператором недвижимости «Перспектива24».
Г.Ш.: Частных клиентов мы тоже проверяем тщательно. Причем как покупателей, так и продавцов. Это требование закона. Главная цель – максимальная безопасность всех сделок с недвижимостью. В заключении сделок с недвижимостью задействованы больше 40 юристов-экспертов и менеджеров по сопровождению сделок, которые проводят правовую экспертизу документов, проверку законности сделок, осуществляют сбор всех необходимых документов и сведений. Физических лиц мы проверяем с использованием многочисленных государственных информационных систем – в Банке данных исполнительных производств на официальном сайте ФССП России, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, в списке недействительных российских паспортов АС «Российский Паспорт» и т. д. Подходим к этому со всей серьезностью.
Л.Б.: Кстати, о нашем регламенте работы подробно написал главный юрист компании – Алексей Нилов, он же – депутат Госсобрания-Курултая РБ и независимый эксперт Минюста России по антикоррупционной экспертизе. Его бестселлер «Лучшая книга юриста агентства недвижимости» сейчас доступен в продаже. В книге подробно описываются способы и методы обеспечения безопасности агентства недвижимости и сделок. Рекомендую к прочтению.
— Если на первичном рынке покупатели сейчас защищены эскроу-счетами, то на вторичном – велики шансы остаться без денег и жилья. Недавно мы писали о такой ситуации: женщина с двумя детьми оказалась на улице. В суде была доказана недееспособность предыдущей собственницы и сделку аннулировали. Как избежать таких историй?
Л.Б.: Совет один – обращайтесь только к крупным операторам недвижимости и не уповайте на скачанные из интернета договоры или советы знакомых. Профессия юриста в сфере недвижимости была бы скучна, если бы на практике не встречались попытки недобросовестных лиц обмануть других участников рынка. Ведь недвижимость стоит больших денег, и состоявшийся мошенник имеет возможность сорвать большой куш. Поэтому они изощряются, придумывают хитрые схемы, подделывают документы, подкупают или злоупотребляют доверием должностных лиц государственных органов, нотариусов, судов. Кроме того, существует немалый сегмент собственников недвижимости, купивших ее незаконным путем, сами того не ведая. Выставляя свою недвижимость на реализацию, они, по сути, оказывают медвежью услугу потенциальному покупателю.
Г.Ш.: Мы такие схемы вычисляем сразу. В нашей практике был один только случай, когда юристы не распознали в продавцах обманщиков. Мошенники из-за недосмотра нотариуса получили доверенность и продали квартиру подельнику, который через какое-то время опять её продал. На момент последней сделки все документы на квартиру были в идеальном состоянии, не было ни одного замечания по правовой экспертизе. К сожалению, юристы никак не могли знать, что к нотариусу приходил вовсе не собственник. По итогу суд не признал добросовестным покупателя в результате криминальной сделки. Наш клиент в такой ситуации тоже мог остаться на улице, но так как наша деятельность застрахована, мы смогли получить для него страховую сумму, всю до копейки, и подали иск на страховую компанию нотариуса.
— Почему банк и нотариус не могут гарантировать чистоту сделки?
Г.Ш.: Банк проверяет, есть обременение или нет, аресты есть или нет. Этого, конечно, недостаточно. Мы собираем все справки о состоянии покупателя и продавца: давался ли материнский капитал, выделялись ли доли. Банки такое количество документов не запрашивают, хотя в них выявляется множество моментов. У некоторых агентств недвижимости и частных риелторов есть негативное отношение к нашим правилам, т. к. мы запрашиваем много справок. Зато на выходе получаем законную сделку и отсутствие пострадавших.
— Вы советуете пользоваться услугами крупных агентств недвижимости. Но ведь за их услуги приходится платить немалую цену.
Л.Б.: На кону большие суммы, и сделка должна быть законной. У нас есть разные услуги. Комиссия 3% берётся, когда речь идёт о продаже вторичного и загородного жилья. При подборе квартиры заказчик платит 1%, но не менее 50 тысяч рублей. Бесплатно оформляем покупку первичного жилья от застройщика, а также если клиент выбрал квартиру из нашей базы.
Качественные услуги не могут стоить дешево. Если частный риелтор, даже не зарегистрированный как ИП, без договора, квитанции, страховки и какой-либо юридической ответственности берет за свои услуги 15-20 тысяч рублей, то такая экономия может выйти боком его клиенту. Если он готов работать за такие относительно небольшие деньги, то значит, испытывает какие-то материальные затруднения, и он, скорее всего, не сможет отказаться от любой возможности заработать себе на хлеб. Мы – успешная компания, легко отказываемся от сомнительных сделок и не жалеем, что не заработали на них свое вознаграждение. Нам репутация и безопасность клиентов намного дороже.
— Какие квартиры в новостройках и старых домах пользуются большим спросом сейчас?
Г.Ш.: В новостройках самыми популярными являются квартиры с планировками «смарт». В последнее время люди стали обращать внимание на видовые характеристики, дополнительные технические помещения. Частыми требованиями являются наличие паркинга, желательно, со спуском на лифте, хорошая локация в центре города с развитой инфраструктурой. Предпочтения будут меняться. Было время, когда популярностью пользовались студии, сейчас от этого отошли.
Л.Б.: Инвестировать рекомендую в квартиры на начальном этапе большой квартальной застройки. На старте, как правило, застройщик даёт хорошую цену, чтобы привлечь внимание к объекту. Если покупать в этот момент, можно получить хорошую цену на выходе.
— Залоговая недвижимость, как правило, дешёвая. Стоит ли её брать?
Г.Ш.: Она, конечно, не дешёвая, но дешевле, чем аналоги. Всегда имеет спрос. Только нужно быть готовым, что такие сделки очень долгие.
«Наши агенты обречены на результат»
— Ваша компания наверняка тоже завершила кризисный 2020 год с нормальной рентабельностью. Насколько улучшили показатели по сравнению с 2019-м?
Л.Б.: Несмотря на трудности, мы пережили период пандемии без жертв. За это время у нас даже был прирост по сотрудникам. Значит, мы внедряем правильные инструменты: онлайн-платформы, четкий порядок работы, обучение. Если агентство недвижимости хочет зарабатывать деньги, оно обязано непрерывно расти. Наш основной капитал – коллектив. Если есть желание работать в сфере недвижимости, необходимые навыки привить можно. К нам приходит нулевой специалист, но с желанием работать. Мы даём подготовку, адаптацию, инструменты, наставничество, возможность совершить сделку, не выходя из здания. У нас большой юридический департамент, call-центр и рекламисты. Система построена так, что человек обречён на результат.
Г.Ш.: Компания получает свою комиссию с агентского вознаграждения, предоставляя агентам отличные условия – комфортный большой офис в правительственном квартале, оснащенный всем необходимым оборудованием, практически круглосуточную поддержку юристов, менеджеров разных направлений, call-центра, МФЦ «Мои документы». Личные наставники помогают агентам правильно настроить и планировать свою работу, а самое главное – достигать результатов. В одиночку частному риелтору или маленькому агентству недвижимости это очень тяжело сделать. Поэтому большинство агентов в Уфе выбирает нас! Основа нашего успеха – э то дисциплина на всех уровнях: от рядового агента до директора. Исключаются опоздания, обязательное соблюдение дресс-кода, чек-листы, традиции. У нас каждый сотрудник знает, зачем он приходит сюда и что он будет делать.
— Вы составляете детальный психологический портрет ваших сотрудников. Как вы используете в работе эту информацию?
Л.Б.: В ближайшем будущем хотим сотрудничать с психологом. Важно знать черты характера, темперамент – это поможет в адаптации. Нашу профессию может освоить каждый. Мы берём всех. Мы относимся к агенту как клиенту. В компании действует свой мощный учебный центр с государственной лицензией на образовательную деятельность, а также отдел стажеров. Их цель – из абсолютно неподготовленного человека сделать квалифицированного агента по недвижимости. Успешным результатом считаются его первые три сделки.
Г.Ш.: Есть плановые цифры, программа адаптации. Кто проходит эту программу и достигает результатов, тот уже идёт в группы. Кто не сдал, может пройти заново обучение и после этого либо остаться, либо уйти. Если от нас уходят агенты, они потом возвращаются. Сложно отвыкнуть от комфортного офиса, постоянной информации, обучения.
— Сколько зарабатывает агент по недвижимости?
Л.Б.: Стажерам, как правило, везет. Они полны энергии, им все ново, интересно – вот у кого и случаются порой весомые чеки. Но и «старички» не уступают – на них работает их база рекомендателей – очень ценный ресурс привлечения клиентов. За первую сделку агент получает 20%, потому что она совершается с руководителем и юристом. Дальше с ростом опыта ставка агентов увеличивается до 45%. В компании существует правило – сами себе растим руководителей. Я, например, начинала с агента и доросла до директора крупной компании. Все наши руководители – тоже бывшие агенты по недвижимости. Например, семейная пара Маргарита Харрасова и Андрей Сивков, которые познакомились у нас здесь, в агентстве. В этом году мы Риту назначили руководителем департамента уфимского офиса, и теперь она отвечает за 77 агентов. Она показала очень хорошие результаты, проявила управленческие навыки. В компании Рита имеет высокий авторитет и уважение.
— Спасибо за интересную беседу! Историю успеха Риты Харасовой вы можете прочитать на нашем сайте.
Знаете больше? Есть информация, которой вы можете поделиться? Напишите нам
