надо ли заверять договор аренды квартиры у нотариуса

Почему большинство договоров сдачи квартиры внаём не имеют юридической силы

Фраза «сдача квартиры в аренду» имеет очень широкое толкование. Если собственник жилья физическое лицо, то он сдаёт другому физическому лицу квартиру внаём. Если одной из сторон является юридическое лицо, то нужно говорить об аренде квартиры. Нельзя путать эти понятия.

Правила и форма составления договора сдачи квартиры внаём

Основные пункты договора содержат:

К договору дополнительно прилагают несколько документов:

Указываемые сведения

Если договор заключается не с собственником жилья.

В этом случае собственник должен выдать доверителю «Доверенность на сдачу квартиры внаём» (ст. 671 ГК), в которой обязательно указываются:

Юридическая сила договора

Этот договор – двухсторонняя сделка. Он имеет юридическую силу без нотариального заверения и может быть заключен в простой письменной форме, согласно ст. 674 ГК РФ. Если договор найма заключен на срок не менее года, то обязательна его государственная регистрация.

Почему договор может считаться недействительным

Договор считается недействительным, если:

Заверение у нотариуса

Для нанимателя выгодно, чтобы договор был заверен нотариусом, даже если в этом нет необходимости по закону, т. к. это позволит избежать ошибок при его составлении и исключит вероятность признания сделки ничтожной (недействительной). Нотариус не ошибается. Его подпись будет гарантией чистоты сделки.

Все сделки с недвижимостью требуют внимания и аккуратности. Незнание законов и торопливость ведут к потере денег. Не верьте никому, будьте бдительны.

Источник

Договор найма жилого помещения

Заверение договора найма жилого помещения у нотариуса — услуга, которой пользуются многие собственники, чтобы получить дополнительные гарантии при передаче своего жилья другим лицам.

Для чего нужен договор найма, обязательно ли его заверять в нотариальной конторе, и чем он отличается от договора аренды? Мы подготовили ответы на все эти вопросы.

Что такое договор найма жилого помещения?

Договор найма — документ, который официально подтверждает факт передачи жилого помещения другим лицам для проживания в нем. В зависимости от условий передачи наем может быть:

Для заключения договора найма необходимо наличие двух сторон: наймодателя и нанимателя. Наймодатель (собственник жилья или его уполномоченное лицо) передает жилое помещение в пользование. Наниматель принимает помещение в пользование. Нанимателем может быть абсолютно любой дееспособный гражданин, достигший совершеннолетия.

Зачем заверять договор найма у нотариуса?

Взаимоотношения сторон — наймодателя и нанимателя — регулируются Гражданским Кодексом и Жилищным Кодексом РФ. При этом согласно статье 674 ГК РФ договор найма необязательно заверять в нотариальной конторе.

Многие путают понятия «договор аренды» и «договор найма», часто подменяя одно понятие другим. Главное отличие этих двух документов заключается в том, что договор аренды заключается только с юридическими лицами и подлежит обязательной государственной регистрации. Договор найма заключается физическими лицами и не требует регистрации, а, следовательно, и обязательного нотариального заверения.

Однако по желанию одной или обеих сторон соглашения его можно нотариально заверить. Это послужит дополнительной «страховкой». Ведь если возникнет конфликтная ситуация, которая будет решаться через судебные органы, заверенный договор найма станет весомым документом, подтверждающим переход жилого помещение в пользование нанимателем.

Где можно заверить договор найма жилого помещения?

Если вам требуется заверить договор найма, вы всегда можете это сделать в нотариальной конторе по адресу: Страстной бульвар, дом 7. Записывайтесь онлайн на прием к нотариусу и приезжайте в назначенное время для быстрого заверения договора!

Вам может быть интересно:

Будние дни:
с 10:00 до 21:00
Выходные дни:
с 10:00 до 20:00

Или просто приходите без записи.

Вы можете попасть к нам в любое время без записи.

Также Вы можете позвонить к нам или задать вопрос через мессенджер

Источник

Какие документы проверить при аренде квартиры

Чтобы не остаться с вещами на улице

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

Что может пойти не так

Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Какие документы проверять у наймодателя

До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.

Сначала читать, потом подписывать

Если у квартиры один собственник

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Важно

C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если у квартиры несколько собственников

Число собственников можно узнать из графы «Объект права».

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если квартира в ипотеке

Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Если квартира принадлежит супругам

Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.

Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Если вы никому не доверяете

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

Больше нет бумажных свидетельств

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРН объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ).

В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.

Источник

Договор найма жилого помещения

Согласно ГК РФ, договор аренды (найма) это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование.

Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров не приходится, так как его тип определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон (юридическое или физическое лицо снимает объект).

Правовые положения сторон

В договоре найма права нанимателя, как «слабой стороны», законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя, и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя.

А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке, и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть:

— неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок;

— если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению;

— либо систематически нарушают права и интересы соседей;

— либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение.

Совет:

Чтобы избежать проблем с выселением недобросовестных нанимателей и судебных тяжб, наймодателям рекомендуется заключать договор найма сроком на 1 месяц, даже если вы собираетесь сдавать жилое помещение этому квартиранту несколько лет. И каждый месяц его перезаключать.

Это связано с тем, что для выселения недобросовестного нанимателя, при окончании договора найма, вам нужно будет всего лишь сменить замки в присутствии участкового милиционера. Однако, если у нанимателя будет на руках действующий (не окончившийся по срокам) договор найма, по которому он может проживать на вашей жилплощади, то участковый, в случае отказа нанимателя добровольно освободить жилое помещение, лишь посоветует вам обратиться в суд.

Нужно ли регистрировать договор?

По заключению экспертов службы Правового консалтинга ГАРАНТ, согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ни один из этих нормативных актов не содержит требования о государственной регистрации договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения является самостоятельным видом договора (глава 35 ГК РФ), а не разновидностью договора аренды (глава 34 ГК РФ). Поэтому содержащиеся в законодательстве нормы о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не распространяются на договор найма жилого помещения.

Таким образом, договор найма НЕ подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен.

Если же жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно.

Образец договора

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

от ___/_________________20__г. город _______________

Мы, Нижеподписавшиеся: _____________ _______________ ______________ _____________ именуемый (ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и _________ ______________ ______________ ___________ __________ именуемый (ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили Договор о нижеследующем.

1. Предмет настоящего договора

1.1. «Наймодатель» обязуется предоставить «Нанимателю» жилое помещение, а «Наниматель» принимает за плату во временное пользование и проживание жилое помещение ( квартиру, комнату, комнату, дом.) расположенное по адресу: г._____________ ____________ ____________ _____________

1.2. «Наймодатель» сдаёт помещение на основании права собственности.

1.3. Совместно с «Нанимателем» в квартире будут проживать в течение срока найма: ______________ ___________________ ____________________ ____________________ _____________

1.4. Срок найма устанавливается с « _____ » ________________ 20__ г. по « _____ » __________________ 20__г.

1.5. Настоящий договор может быть пролонгирован по соглашению сторон.

2. Права и обязанности сторон

2.1 «Наймодатель обязуется:

— Обеспечить свободный доступ «Нанимателю» в помещение;

— Предоставить в пользование «Нанимателю» своё имущество, находящееся в данном жилом помещении, в состоянии соответствующем его назначению.

— Посещать помещение не более одного раза в месяц, с уведомлением «Нанимателя»; а так же имеет право находиться в помещении без согласования с «Нанимателем» для устранения аварий, возникших при отсутствии «Нанимателя», во избежание нанесения ущерба вышеуказанному помещению и помещениям, находящихся по соседству.

2.2. «Наниматель» обязуется:

— Своевременно вносить арендную плату и оплачивать иные платежи, предусмотренные п.3.

— Использовать помещение, только по назначению, указанному в пункте 1.1. (в целях проживания). Не сдавать помещение в поднаем и не передавать права пользования третьим лицам;

— При изменении состава или количества проживающих лиц, предварительно поставить в известность «Наймодателя» и согласовать с ним изменения.

— При освобождении данного помещения, передать его, и имущество находящееся в данном помещении Наймодателю» в состоянии не худшем, чем при подписании данного Договора, с учётом его естественного износа.

— Возместить материальный ущерб, нанесённый имуществу или помещению по своей вине или небрежности, либо вине или небрежности проживающих с ним лиц, либо гостей.

— Не заводить домашних животных без согласия «Наймодателя».

— Не производить перепланировок и переоборудования нанимаемого помещения без письменного разрешения «Наймодателя».

3. Платежи и расчеты

3.1. Согласно договоренности, плата за пользование помещением составляет

_______ /________________ ______________________________рублей в месяц.

3.2. Оплату за коммунальные услуги по договоренности производит ___________________________

3.3. «Наниматель» производит оплату за время проживания за электроэнергию, водоснабжение, газоснабжение (нужное подчеркнуть) по электросчетчику, счетчику холодной воды, счетчику горячей воды, газосчетчику (нужное подчеркнуть)

3.4. Абонентскую плату за телефон производит ______________________

3.5. Плату за междугородние переговоры производит «Наниматель».

3.6. Исчисление арендной платы производится с «_____»_________________ 20___г.

3.7. Платежи производятся «Нанимателем» путем предоплаты за ______месяц(а) вперед, наличными рублями, путем передачи их «Наймодателю» при личной встрече «Нанимателя» с «Наймодателем» или их представителями;

3.8 Оплата производится «Нанимателем» не позднее _______(_____________________) числа месяца.

3.9. На момент подписания настоящего Договора, «Наниматель» передал «Наймодателю» сумму в размере_____________(_________ ___________ ____________ ___________) рублей за пользование помещением, которая является оплатой за ____________ месяц / задатком (нужное подчеркнуть).

3.10. Показания счетчика электроэнергии на дату подписания договора: ________________ кВт

3.11. Показания счетчика холодной воды: ____________________

3.12. Показания счетчиков горячей воды: _______________________

3.13. Показания газосчетчиков: _________________________________

4. Ответственность сторон

— При досрочном прекращении найма и расторжении Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты предполагаемого прекращения найма. При этом уплаченная «Нанимателем» вперед плата возвращается по договоренности.

— Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данным помещением.

— «Наймодатель» подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данным помещением, с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

— При внесении задатка в качестве первоначального платежа, в случае отказа «Нанимателя» от найма и/или отсутствия оплаты за 1-й месяц найма до «_____»______________201__г. включительно, задаток, переданный «Наймодателю» не возвращается, а договор считается расторгнутым.

— Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

— Все споры, возникающие в связи с настоящим договором, решаются путем переговоров и в соответствии с законодательством РФ.

— Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания

— Настоящий договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет равную юридическую силу.

5. Список имущества

_______________ ________________ _______________ ______________ ___________ ___________ _______________ ______________ __________________ _______________ __________ _________

6. Дополнительные условия

__________ _____________ _________________ ____________ ___________ _________ __________ __________ ____________ _______________ __________ _______ _______________ _____________

7. Подписи сторон

Подпись:_________________ Подпись: _____________________ Тел._____________________ Тел. ________________________

Проживает: ____________ _________________ _____________

Источник

Как заключать договор аренды без нотариуса? Просто заполняются договоры и все?

Законом не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделки договора аренды (нотариальная форма договора на бланке).

Это право сторон, воспользоваться им или нет решают стороны договора.

Обычная простая письменная форма договора так же будет иметь юридическую силу.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Для аренды здания или сооружения так же договор должен предусматривать условие о размере арендной платы ст. 654 ГК РФ.

Советую в договоре прописать следующие условия

1) Составить договор коммерческой аренды помещения на 11 месяцев или бессрочно (если будет 12 и больше то такой договор необходимо регистрировать в Росреестре) ТОЛЬКО ЕСЛИ СТОРОНЫ ИП. Так же если одна сторона юридическое лицо, то договор должен регистрироваться.

Если стороны будут исполнять не зарегистрированный договор, будут/не будут отчитываться по договору перед ФНС, то он всё равно будет считаться заключённым и нести юридические последствия.

2) Обязательно указать условия о залоге, неустойки в случае порчи имущества и помещения, неустойки в случае если арендатор не съезжает, неустойку если пропускает срок оплаты, неустойку при сдаче помещения в субаренду, а так же иные условия по вашему усмотрению.

3) В договоре так же необходимо указать ФИО лиц и их количество которые могут пользоваться помещением. (для маленьких компаний)

4) Подготовить все документы на помещение (для чистоты сделки, что бы арендатор мог с ними ознакомиться)

5) Указать договорную подсудность в вашем месте жительстве или регистрации юридического лица (городе или ином населённом пункте т.е. где находиться недвижимость), а так же желательно искать арендатора с местной пропиской (в случае спора в суде позволит быстрее решить вопрос, а так же проще контролировать взыскание долга).

П.С. : Если недвижимость и адрес вашей регистрации (прописка) или регистрация юридического лица в разных городах к примеру, то в договоре необходимо прописывать условие о получении юридической значимой корреспонденции по вашему месту проживанию.

6) Проверить арендатора или арендодателя по базам ФССП на наличие долгов ( если есть большие долги то сделку лучше не заключать)

7) Составить приложение к договору акт приёма-передачи имущества, в котором указать перечень имущества в помещении и его стоимость, если аренда с мебелью.

8) Указать условие об оплате коммунальных платежах (обычно арендатор платит электроэнергию, воду, интернет)

9) Указать условие о посещении 1 раз в месяц арендатора помещения для проверки.

10) Установить запрет на субаренду иным лицам

11) Взять оплату за последний месяц

Обязательно попросите документы у стороны для ознакомления или проверте по реквизитам, что ИП или юридическое лицо действует, для избежание юридических последствий.

Есть готовые договоры составленные под арендатора и арендодателя, вам останется только внести в него свои данные и больше греть голову не придётся. Пишите на вотсап, он прикреплён выше.

Поставьте палец вверх если ответ вам был полезен, буду вам благодарен. Пишите свои вопросы в комментариях.

Источник