налог для самозанятых в 2021 при сдаче квартиры
Сдача квартиры в аренду самозанятым
Летом прошлого года почти все регионы России присоединились к новому режиму налогообложения – налогу на профессиональный доход (НПД). Он намного выгоднее налогов, которые традиционно уплачивают ИП (УСН и патент), и при этом позволяет полностью выйти из тени людям, которые имеют дополнительный доход. Сегодня поговорим о том, как происходит сдача квартиры в аренду самозанятым.
Может ли самозанятый сдавать квартиру
В некоторых источниках можно увидеть, что самозанятый не вправе сдавать недвижимость в аренду. Это не так. Сама по себе деятельность по сдаче квартир в аренду может облагаться НПД, нужно лишь соблюсти ряд ограничений:
В остальном государству не важно, сдает самозанятый одну квартиру или несколько, российским гражданам или иностранцам. Если соблюдены ограничения, можно регистрироваться как самозанятый и сдавать квартиру в аренду легально.
Посуточно, помесячно или на длительный срок
Самозанятый вправе сдавать квартиру на любой срок: по часам, по дням или на длительное время. Никаких ограничений нет. Главное – заносить сведения о поступивших оплатах в приложение и выдавать арендатору чек.
Кстати, есть мнение, что если квартира сдается на 11 месяцев, то вообще никаких налогов платить не нужно. Это миф. На 11 месяцев договоры заключают, чтобы не регистрировать их в Росреестре, а к налогам это не имеет никакого отношения.
Сдаю квартиру. Зачем становиться самозанятым?
Разберемся, зачем вообще уделять этому внимание. Может быть, оставить все как есть?
Для тех, кто уже сдает квартиру, но не отчитывается перед налоговой, преимущества легализации доходов такие:
Те, кто сдает квартиру легально и платит государству 13% НДФЛ или зарегистрирован как ИП, самозанятость поможет существенно сэкономить на налогах.
Сколько нужно платить в казну?
Самозанятый, который сдает квартиру в аренду, платит 4% или 6% от своего дохода ежемесячно. Разберемся подробнее:
Доход самозанятого от аренды – это или только арендные платежи, или аренда + компенсация за коммуналку. Вариантов несколько:
Для наглядности – два примера расчета ниже.
Пример расчета налога со сдачи квартиры в аренду
Пример 1. Квартира сдается самозанятым физическому лицу за 20 000 рублей ежемесячно. В договоре написано, что коммунальные расходы полностью несет собственник за свой счет. Тогда в месяц нужно будет заплатить 20 000 * 0,04 = 800 рублей налога.
Пример 2. Квартира сдается самозанятым физическому лицу за 20 000 рублей ежемесячно. В договоре написано, что 20 000 – это аренда, а дополнительно жильцы компенсируют самозанятому 5 000 рублей за коммуналку, из которых 3 500 – по счетчикам, а 1 500 за остальные услуги. Тогда доход самозанятого составит 21 500 рублей в месяц (коммуналку по счетчикам не включаем), а налог 21 500 * 0,04 = 860 рублей.
Если планируется исключать из расчета коммуналку по счетчикам, в договоре аренды нужно прописать этот момент: сколько составляет аренда, сколько компенсация по счетчикам (или как ее определить), а сколько – компенсация за остальные услуги. Впоследствии нужно сохранять все квитанции об оплате услуг, чтобы у налоговой не возникло вопросов.
Инструкция по легализации доходов от сдачи недвижимости в аренду
Ниже мы составили инструкцию, как самозанятому сдавать жилье в аренду легально и платить с полученных денег налоги.
Шаг 1. Регистрация самозанятого
Чтобы стать самозанятым, не обязательно выходить из дома – достаточно скачать приложение «Мой Налог» от ФНС и зарегистрироваться в нем.
Зарегистрироваться как самозанятый в приложении можно с телефона по паспорту, используя данные Личного кабинета налогоплательщика или запись на Госуслугах. Самый простой вариант – регистрация по данным личного кабинета.
Вариант 1. Зарегистрироваться через ЛК налогоплательщика
На главном экране приложения выбрать «Через ЛК физического лица» и приготовить данные для входа. Понадобится ИНН и пароль, а также номер телефона, на который придет код подтверждения.
1. Указать номер телефона самозанятого для связи. Получить код подтверждения и ввести его в специальное поле.
2. Выбрать регион ведения деятельности – тот, где находится жилье самозанятого.
3. Ввести данные для входа в Личный кабинет налогоплательщика.
4. Завершить регистрацию самозанятого, придумав ПИН-код для входа в приложение.
Вариант 2. Регистрация через Госуслуги
Зарегистрироваться как самозанятый для сдачи квартиры в аренду через Госуслуги тоже очень просто, достаточно просто ввести данные от своей учетной записи в приложении.
Вариант 3. Регистрация по паспорту
Если нет учетной записи на Госуслугах или данных от Личного кабинета налогоплательщика, можно зарегистрироваться в приложении по паспорту. Потребуется фотокамера, чтобы сделать фото паспорта и селфи для сверки.
Все манипуляции занимают совсем немного времени.
Завершение регистрации
Налоговая пришлет СМС об успешной регистрации на номер телефона, указанный в приложении. После этого самозанятому можно настроить профиль и начинать работу.
Кстати, в приложении самозанятому не обязательно выбирать вид деятельности, хотя это можно сделать в настройках профиля. В нашем случае подойдет «Аренда квартир».
Важный нюанс для ИП
После перехода на НПД с упрощенки нужно уведомить налоговую об этом в течение месяца, иначе статус самозанятого просто аннулируется. Уведомить в электронном виде можно с помощью Личного Кабинета ИП и квалифицированной электронной подписи, а если подписи нет – отправить бумажное уведомление по форме 26.2-8.
Шаг 2. Заключение договора аренды квартиры
В налоговую не обязательно представлять письменный договор о сдаче квартиры в аренду, но иметь его нужно – на случай проверки, а также чтобы обосновать в случае необходимости исключение из доходов коммуналки по счетчикам.
Договор заключается в письменном виде, в нем прописываются все условия аренды недвижимости. Прописывать, что владелец жилья является самозанятым, не обязательно.
Шаг 3. Прием оплаты и выдача чеков
Чтобы самозанятому начать отчитываться перед налоговой о своих доходах, нужно внести оплату в приложение. Для этого:
На этом задача самозанятого выполнена. Остается дождаться конца месяца и квитанции на оплату налога.
Шаг 4. Получение квитанции от налоговой и оплата налога
По окончании отчетного периода налоговая автоматически сформирует самозанятому квитанцию для оплаты налога. Перечислить деньги можно через приложение, онлайн-сервис налоговой, Госуслуги или лично через кассу любого банка. Оплатить начисленный налог нужно до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Например, за февраль нужно рассчитаться в марте.
Отчетность и декларации самозанятого
Никаких дополнительных деклараций или отчетности самозанятый не ведет. Подавать 3-НДФЛ по окончании года или декларацию, как на УСН, не нужно – все взаимодействие происходит через мобильное приложение «Мой налог» или личный кабинет самозанятого на сайте налоговой.
Вести КУДиР (книгу учета доходов и расходов) тоже не нужно, как и любые другие книги продаж. Бухгалтерскую отчетность вести не требуется.
Исключений в этом плане нет даже для ИП – если предприниматель выбрал самозанятость для сдачи квартиры в аренду, перешел на НПД и уведомил об этом налоговую, вести дополнительную отчетность (налоговую или бухгалтерскую) ему не нужно.
В итоге
Вот что нужно запомнить, если квартира сдается в аренду самозанятым:
А какой у вас опыт сдачи квартиры в аренду? Оставляйте комментарии под статьей! Если остались вопросы, задавайте их нашему юристу в онлайн-чат. Специалист на связи!
Как узаконить доходы от сдачи квартиры?
Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.
Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?
Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.
Кто платит налог с доходов от сдачи жилья
Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.
Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т—Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.
Расскажу кратко про основные режимы.
Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 Р на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 Р или 14 400 Р соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.
Индивидуальные предприниматели платят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.
Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 Р с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 Р за год. Этот взнос платят в следующем году.
Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.
Могут ли самозанятому начислить налог с продажи квартиры?
Здравствуйте. У вас выходила изумительная история, как ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 000 Р налогов. У меня вопрос по теме.
Допустим, я приобрел квартиру как физлицо и решил ее сдавать. При этом оформил самозанятость, чтобы платить с дохода налог. Если я решу продать квартиру, когда пройдет минимальный срок владения, могут ли мне начислить налог с продажи?
Понимаю, что вы озадачены. Но у вас другая ситуация.
В той истории ИП на упрощенке продал недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности. При продаже бизнес-недвижимости он не заплатил налог на УСН, а не налог на доходы физических лиц — НДФЛ. Этот налог по упрощенке и взыскали с предпринимателя в суде, по НДФЛ вопросов к нему не было.
Вы сдаете квартиру как физлицо и применяете налог на профессиональный доход — НПД. Этим налогом доходы от продажи недвижимости вообще не облагаются. Надо платить НДФЛ, но не всегда.
Разберемся, в каком случае налог с продажи квартиры придется заплатить, а в каком нет.
Самозанятость и доходы от квартиры
Физлицо может сдавать квартиру, и с дохода от аренды нужно платить налоги. Физлица без статуса ИП могут выбрать между НДФЛ и налогом для самозанятых.
Режим для самозанятых недавно стал доступен во всех регионах страны. Ставка налога — 4% с дохода от физлиц без статуса ИП. За счет налогового вычета первое время ставка будет даже меньше — 3%.
Это очевидная выгода по сравнению с НДФЛ, где ставка составляет 13% для налоговых резидентов и 30% для людей, которые находятся в России менее 183 дней в году.
Но заплатить НПД с дохода от продажи квартиры нельзя: доходы от продажи недвижимости этим налогом не облагаются. С них физлица без статуса ИП или самозанятые платят НДФЛ.
Если квартиру, которую сдавали в аренду, продает ИП на УСН, то налоги с дохода от продажи квартиры можно заплатить на этом же режиме.
Как выйти из тени
Что такое минимальный срок владения квартирой
В налоговом кодексе установлен минимальный срок владения недвижимостью, после которого жилое или нежилое помещение можно продать без уплаты НДФЛ. От налога с продажи квартиры освобождают, если жильем владели три года или пять лет.
Если продаете квартиру в Москве, которую получили по реновации в обмен на старую, учитывают время владения и новой, и старой квартирой.
Вот когда достаточно владеть квартирой три года:
Есть еще одно исключение: у всех квартир, приобретенных до 2016 года, минимальный срок владения — три года. Так что если купили квартиру до 2016 года, можно продать ее через три года и не платить налог.
Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог с продажи квартиры, нужно владеть ею не менее пяти лет.
Например, если продаете в 2021 году квартиру, которую купили в 2017 году, а у вас в собственности есть другая квартира, то доход от продажи не освобождается от НДФЛ: срок владения — менее пяти лет.
Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности
История, на которую вы ссылаетесь, вообще не про вас. Там человек купил недвижимость до регистрации ИП. А когда стал предпринимателем на упрощенке, начал использовать объект в коммерческой деятельности. Через какое-то время решил его продать, оставаясь упрощенцем, и думал, что при продаже может не платить налог по УСН. Но так нельзя: пока ИП на УСН, он должен платить упрощенный налог с доходов от продажи любого имущества, которое использовал в коммерческой деятельности. Минимальный срок тут не действует: это работает только для НДФЛ.
Теперь о вашем случае. Да, в налоговом кодексе сказано, что для имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, минимальный срок владения не применяется и надо платить НДФЛ.
Но из этого правила есть исключение: жилье, дачу, автомобиль можно продать с учетом минимального срока, даже если вы на них зарабатывали. То есть, сдавая квартиру в аренду как самозанятый, после истечения минимального срока вы можете продать ее без уплаты НДФЛ. Декларировать этот доход тоже не нужно.
Нужно ли сообщать в налоговую о доходах от продажи квартиры
У налоговой не будет вопросов, если человек продал квартиру после минимального срока владения. В этом случае декларировать доход от продажи и платить налог не нужно. Такой доход освобожден от НДФЛ.
Но если минимальный срок владения еще не прошел, квартиру продали, а доход от ее продажи не задекларировали, то заплатить налог обязательно заставят. Налоговики узнают о сделке с недвижимостью из Росреестра — там фиксируются все переходы права собственности на жилые и нежилые помещения.
Если доход не освобожден от НДФЛ, его нужно декларировать и платить налог с учетом вычетов или без. Иначе грозит штраф:
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Налог для самозанятых в 2021 году: кому подходит и сколько платить
Самозанятые — cпециальный налоговый режим. Режим удобный: пользователь не платит страховые взносы, не сдаёт отчёты, а налог за него считает приложение. Главные условия — самозанятый не нанимает сотрудников, не перепродаёт товары и не работает по агентским договорам (за исключением курьеров). Подробности — в статье.
Кто такие самозанятые
Самозанятые — люди, которые работают на себя. Они оказывают услуги, выполняют работы, продают товары собственного производства. Руководят небольшим бизнесом, подрабатывают параллельно основной работе или берут первые пробные заказы. В роли самозанятых оказывались почти все: подрабатывали на фрилансе, подвозили людей и помогали знакомым за деньги.
Обычно самозанятые работают без регистрации. Открывать ИП ради подработки — слишком хлопотно. Зря привлекать внимание налоговой тоже незачем. В результате, миллионы людей не платят налоги, а бюджет недополучает десятки миллиардов.
Законодатели задумались, как вывести экономику из тени. Они предложили новый способ работать официально — проще, чем регистрация ИП. Человек регистрируется при помощи мобильного приложения в любой момент. Освобождается от страховых взносов и платит только, если есть поступления — 4-6% от каждого.
1 января 2019 года налоговый режим запустили в 4 пилотных регионах — Москве, Московской области, Калужской области и Татарстане. К концу октября 2019 года зарегистрировались уже 260 000 человек. С 19 октября 2020 года стать самозанятым можно во всех регионах России.
Формально режим называется «Налог на профессиональный доход». Сразу же появилось сокращение — НПД. Когда встретите эту аббревиатуру, знайте, что речь идёт о самозанятых. Только самозанятые — «народный» термин, которого нет в тексте закона.
Закон действует до 31 декабря 2028 года. Он гарантирует, что условия для самозанятых не ухудшатся в течение 10 лет. Ставка налога останется прежней, страховые взносы платить не заставят. Поэтому самозанятость — это не ловушка. После регистрации на человека не обрушится налоговый гнёт.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Кто может зарегистрироваться самозанятым
1. Физлица, которые ведут небольшой бизнес или подрабатывают. Трудовой договор с работодателем не помешает регистрации. Главное — не пытаться подменить зарплату «вознаграждением за услуги». Работодатели сами предлагают сотрудникам перейти в самозанятые, но это серая схема. Самозанятым запрещено получать доходы от бывшего работодателя в течение двух лет. Налоговая без труда узнаёт о нарушении и доначислит налог.
2. Предприниматели без сотрудников. Когда ИП выбирает налог на профессиональный доход, он должен отказаться от своего текущего режима налогообложения. В течение месяца он уведомляет налоговую, что больше не применяет УСН или патент. Совмещать НПД с другими спецрежимами нельзя.
Самозанятым может стать не каждый. Режим не подойдёт, если вы:
— Перепродаёте товары. Покупаете оптом, продаёте оптом или в розницу.
— Продаёте подакцизные или маркированные товары. Например, алкоголь, сигареты или шубы.
— Работаете по агентскому договору. Например, продаёте путёвки от разных туроператоров и получаете агентскую комиссию. Есть исключение: в сфере торговли можно работать с самозанятыми-курьерами. Для этого продавцу необходимо зарегистрировать на себя онлайн-кассы и обеспечить ими курьеров — по пп. 6 п. 2 ст. 4 422-ФЗ
В случае нарушения налоговая аннулирует статус самозанятого. Вместо НПД физлица платят НДФЛ, а ИП — НДФЛ и НДС.
Какие у самозанятости плюсы и минусы
— Налог — 4-6%. Приложение само посчитает налог и подготовит платёжку.
— Нет страховых взносов. Когда бизнес на паузе, не придётся переплачивать.
— Нет онлайн-касс. Приложение подготовит электронные чеки для клиентов.
— Нет отчётности. Налоговая видит все ваши платежи, ей незачем получать документы со сводными суммами.
— Меньше пенсия. Из-за отсутствия страховых взносов пенсионный стаж замирает. Но есть выход: платить пенсионные взносы добровольно.
— Низкий статус. Бизнес до сих пор не привык к самозанятым: есть стереотип, что настоящие предприниматели открывают ИП или ООО. Ваших контрагентов может беспокоить, что вы в любой момент можете сняться с учёта. Если так, можете предложить прописать в договоре условие, что вы должны заранее предупредить о смене статуса.
Сколько самозанятые платят налогов
Размер налога на профессиональный доход зависит от того, кто ваши покупатели:
Самозанятые могут работать одновременно и для населения и для корпоративных клиентов. Налог за каждый доход считают по отдельности.
Пример:
Василий — дизайнер на фрилансе. Он подготовил лендинг для компании ООО «Счастливый заказчик». Приложение посчитало: 30 000 ₽ * 6% = 1800 ₽ налога. Затем Василий помог знакомым знакомых оформить интерьер квартиры. Приложение снова посчитало: 30 000 ₽ * 4% = 1200 ₽ налога. Доход одинаковый, а налог разный, потому что первый заказ — для компании, а второй — для физлица.
Самозанятые платят налог только с доходов от клиентов. Все остальные поступления не попадают под НПД или вообще не облагаются налогом. Вот примеры:
— Продали личную машину или квартиру. Воспользуйтесь налоговыми вычетами. Если они отсутствуют, заплатите НДФЛ 13%.
— Мама перевела деньги. Переводы от родственников не облагаются налогами.
— Знакомый вернул долг. Если заём беспроцентный, экономической выгоды нет, поэтому нет и налога.
Налог на профессиональный доход платят каждый месяц. Возиться с расчётами не нужно: налоговая сама рассчитает сумму. Вам придёт платёжка до 12 числа следующего месяца. Оплатите её до 25 числа. Или «подпишитесь» на НПД: настройте автоматический платёж с банковской карты.
Как работает налоговый вычет
Налог на профессиональный доход — выгодный режим налогообложения. С налоговым вычетом он превращается в конфетку. За счёт него самозанятые платят меньше налога на старте.
Обычные ставки налога — 4% за доходы от физлиц и 6% за доходы от юрлиц. Первое время самозанятые платят 3% и 4%. Налог уменьшается за счёт вычета 10 000 ₽. Ставки остаются пониженными, пока вы не истратите вычет полностью.
Налоговая применяет вычет при расчёте налога автоматически. Все предприниматели тратят его в своём темпе: для одних он действует месяцы, для других годы.
Когда закончится вычет:
— При доходах только от физлиц — после 1 000 000 ₽. Допустим, вы зарабатываете 50 000 ₽ в месяц. У вас будет 20 месяцев льготного налога в размере 3%.
— При доходах только от юрлиц — после 500 000 ₽. При заработке 50 000 ₽ в месяц у вас будет 10 месяцев льготного налога в размере 4%.
Какой лимит доходов у самозанятых
Максимальный доход самозанятого — 2,4 млн рублей за год. Доход в месяц не имеет значения: в январе можно заработать 0 рублей, а в феврале — 200 000 рублей.
Что делать при превышении лимита:
ИП: при помощи приложения снимитесь с учёта. В течение 20 дней подайте заявление на применение УСН. Если опоздать, окажетесь на общей системе налогообложения и будете платить НДС и НДФЛ.
Физлицо: заплатите НДФЛ со всех доходов свыше 2,4 млн рублей.
Как зарегистрироваться
Выберите, как вам удобнее зарегистрироваться: через мобильное приложение или личный кабинет на сайте налоговой. Приложение «Мой налог» доступно в Google Play и AppStore.
Как зарегистрироваться через приложение:
— Укажите номер телефона. Вам придёт СМС с кодом подтверждения.
— Выберите регион, в котором работаете.
— Введите пароль от личного кабинета налогоплательщика. Если у вас его нет, сфотографируйте страницу паспорта с вашим фото.
— Сделайте селфи. Приложение сравнит фотографию со страницей в паспорте.
— Подтвердите регистрацию. Введите пин-код, которым будете пользоваться для входа в приложение.
В налоговой самозанятых не регистрируют. Приезжать в инспекцию бесполезно: вы потратите время и получите только ссылки на приложение и личный кабинет.
Как выдавать клиентам чеки
Самозанятые оформляют чеки на все поступления от клиентов. Форма оплаты может быть любой: наличными, на карту или расчётный счёт. Чек выдают клиенту в течение суток.
Сформировать чек поможет приложение «Мой налог» и личный кабинет плательщика НПД. Укажите название товара или услуги как можно конкретнее и сошлитесь на договор, если он есть. Это избавит от лишних подозрений налоговой вас и клиента.
Вы получите чек в электронном виде. Отправьте ссылку на него клиенту. Или распечатайте на принтере и выдайте бумажный чек — он имеет такую же юридическую силу.
Приложение позволяет исправлять или отменять чеки. Возможность особенно пригодится, если ошибётесь с суммой или будете возвращать деньги клиенту. Вы не переплатите налог: если ещё не заплатили, он уменьшится, а если заплатили — переплата пойдёт на следующие месяцы.
Выводы
Статья актуальна на 02.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур