ндфл при обмене квартиры в собственности менее 3 лет
Какой налог надо платить при договоре мены?
Хотим заключить договор мены: квартира в Московской области на 1/3 доли квартиры в Москве. Квартира в МО в собственности менее пяти лет, приобрели за 1 602 200 рублей. Кадастровая стоимость квартиры в области — 2,241 млн рублей, кадастровая стоимость 1/3 доли в московской квартире — 2,267 млн рублей. Надо ли платить налог? Дохода нет, обмен получается равноценный. Разница в 26 тысяч рублей.
Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:
Договоры мены составляются по-разному: как с указанием стоимости объектов, так и без. Во втором случае указывается, что обмен равноценный, а устная договоренность может быть любой, например одна из сторон передает под расписку другой сумму, эквивалентную разнице между объектами обмена. Если в договоре стоимость одного объекта превышает стоимость другого, одна из сторон будет обязана уплатить налог на прибыль в размере 13% от разницы между указанной стоимостью и стоимостью объекта на обмен.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
В данном случае будет подлежать уплате НДФЛ, ставка по которому для резидентов (людей, проводящих в России не менее 183 дней в году) составляет 13%. Соответственно, налоговой базой станут доходы продавца квартиры. При этом налоговая база уменьшится на расходы, понесенные при обмене жилья. Этими расходами в данном случае будет являться стоимость обмененной квартиры. Получившаяся разница в размере 26 тысяч рублей и есть налоговая база. От этой суммы рассчитывается НДФЛ.
Данный налог нужно оплатить обязательно, иначе может наступить налоговая ответственность в соответствии с законом.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
В соответствии с налоговым законодательством при расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ) учитываются любые доходы гражданина, в том числе доходы в виде приобретенной квартиры или доли в ней.
При этом доходы уменьшаются на сумму произведенных расходов, к которым, в частности, относятся расходы на приобретение квартиры. В Вашем случае эти расходы выразились в отчужденной квартире в Московской области.
Таким образом, налогооблагаемой базой при расчете налога от доходов по договору мены станет разница между стоимостью приобретенной доли в квартире и стоимостью отчужденной квартиры. Эта разница в Вашем случае составляет 26 тысяч рублей. Именно от этой суммы и будет исчисляться налог.
Такой вывод подтверждается письмом Министерства финансов РФ от 19 сентября 2012 г. № 03-04-08/4-310.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как можно уменьшить налог
Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.
Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.
Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.
Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:
Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.
Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.
Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.
Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.
Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.
Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.
Чего точно не стоит делать
Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.
Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.
Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.
Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.
Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.
В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги
Я купил квартиру в долевую собственность за 2,5 млн рублей в 2016 году. В 2017 году подписал акт и уже получил за нее вычет. Сейчас рыночная цена квартиры — около 4 млн рублей.
Денис, если вы оба согласны, что ваше имущество стоит одинаково и никто не будет доплачивать, действительно самый простой способ — поменяться квартирами. Буквально. То есть заключить один-единственный договор мены. Это будет быстрее всего. Объясню подробнее.
Почему удобнее поменяться, чем продать
В законе так и написано: к договору мены применяются нормы закона о купле-продаже, потому что мена — это форма взаимной купли-продажи. Каждая из сторон договора мены оценивает свое имущество и обменивает его на другое.
Поэтому нет смысла заключать два отдельных договора купли-продажи. Вы можете оформить все одной сделкой.
Как считают налоговую базу при мене
Каждая сторона договора мены играет одновременно две роли:
Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы. И для этого самое важное — кадастровая стоимость ваших квартир. Вы можете продавать и оценивать квартиры дороже нее. А вот минимальная цена в налоговом кодексе определяется как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7. Дешевле продать можно, но налоги все равно посчитают исходя из минимальной цены.
Право собственности вы оформили в 2017 году, поэтому для вас срок минимального владения, чтобы избежать налога, — пять лет. Если будете продавать или менять раньше, разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки может составить налогооблагаемый доход. Так что подать декларацию и посчитать НДФЛ придется в любом случае.
В какую сумму лучше оценить квартиру
Крайне маловероятно, что кадастровая стоимость обеих квартир равна до рубля. Но мена — это обмен равноценным имуществом, даже если его стоимость разная. Просто стороны решили, что им разница в стоимости не важна.
Налоги, скорее всего, можно будет не платить. Никто не запрещает продавать квартиру дешевле рыночной цены. А мена, как я уже писал, — это форма купли-продажи. Но есть ограничения.
Посчитайте минимальную стоимость квартир. Возьмите их кадастровую стоимость и умножьте на 0,7. Кадастровую стоимость квартиры можно посмотреть на сайте Росреестра. Для этого надо знать ее кадастровый номер.
Когда узнаете стоимость, сравните. Возможны два варианта:
Расходы на приобретение у вас в любом случае будут 2,5 млн рублей. Поэтому если ваши доходы выше расходов, то налог нужно уплатить с разницы. Если ваши расходы больше доходов, платить не надо. Но декларацию подайте в любом случае, чтобы показать и доходы, и расходы.
Как зарегистрировать переход права собственности
Договор мены точно так же регистрируется Росреестром, как и договор купли-продажи. Для регистрации обе стороны договора должны обратиться в любой МФЦ или непосредственно в Росреестр, в том числе через госуслуги.
Потребуется подать заявление о переходе права собственности и приложить к нему:
Если самостоятельно составить договор мены затруднительно, услуги юриста обойдутся в 2—3 тысячи рублей. Обычно около любого МФЦ есть специализирующиеся на таких договорах компании. Они помогут подготовить договор еще дешевле. Заявление на переход права собственности составит специалист Росреестра бесплатно.
Госпошлина — 2 тысячи рублей для физических лиц. Уплатить ее должна каждая из сторон договора. Срок регистрации при подаче документов через Росреестр — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней.
Договор мены можно заверить нотариально. Но это по вашему желанию. Например, если вы хотите срочно провести сделку и зарегистрировать переход права собственности. Обойдется это намного дороже. Зато нотариус обязан подать договор на регистрацию сам. В этом случае она будет произведена в течение следующего рабочего дня после того, как нотариус удостоверит договор.
Обращаться к нотариусу точно надо, когда обменивают не всю квартиру, а только долю в ней, и это значительно дороже.
В результате вы получите выписку из ЕГРН, где будет указан переход права собственности на новую квартиру на вас, и ваш экземпляр договора мены с печатью Росреестра. За выписку из ЕГРН, если будете подавать документы через нотариуса, придется заплатить отдельно.
Если что-то пойдет не так и вы, например, захотите вернуть свою квартиру, всю процедуру придется пройти еще раз. Каких-то отличий от того, как если бы вы просто продали старую квартиру и купили новую, тут нет.
Кратко: как правильно меняться квартирами
В любом случае вам с другом придется подать декларацию в налоговую.
Возьмите кадастровую стоимость своей квартиры и квартиры друга и умножьте на 0,7. В чью пользу будет разница, тот и будет платить налог.
Зарегистрируйте сделку в Росреестре. И не забудьте составить акты.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Отменили еще в прошлом году нотариус при долях!
А если квартиры в разных регионах и разница в стоимости 1 млн.руб., одна 500 т.р., а др. стоит 1,5 млн.руб. Можно произвести мену
Роман, мену произвести можно если обе стороны считают что квартиры равно ценны. Если нет, то мена с доплатой
Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры?
У меня вопрос про обмен жилья. Прямого обмена сейчас на рынке практически нет, поэтому, если хочешь переехать в другую квартиру, приходится выстраивать цепочку сделок купли-продажи.
Но из-за этого попадаешь на налог: с 1 января 2016 года квартира должна быть в собственности больше пяти лет, иначе придется платить 13% с денег за проданную квартиру. Это очень большой налог: 13% хотя бы с 5 млн — уже достаточно внушительная сумма.
Я купил квартиру в Москве меньше пяти лет назад, мы переехали туда, но оказалось, что место неудачное. Хочется поменять жилье, а долго ждать следующего «бесплатного» переезда мы не готовы.
Есть ли официальные способы не платить этот налог? Например, в одном налоговом периоде продать и купить более дорогую квартиру, продемонстрировав государству таким образом, что прибыли и не было. В интернете слишком много информации, нередко противоречивой, риелторы мне на этот вопрос ответить не смогли. Помогите разобраться.
При продаже квартиры продавец платит налог на доходы не со всей суммы, которую получил от покупателя. Есть возможность уменьшить сумму, на которую начислен налог. И при продаже за 5 млн рублей вам не придется платить в бюджет 650 тысяч, даже если квартира была в собственности несколько месяцев.
Вот как сэкономить на налоге при продаже квартиры раньше минимального срока владения.
Уменьшить доходы на расходы
Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.
При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.
Уменьшать доходы на расходы могут все резиденты. Это не зависит от срока владения. Главное, чтобы были документы, которые подтверждают, что вы потратились на покупку той квартиры, которую продаете.
Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:
5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 Р
А налог на доходы от этой сделки будет таким:
200 000 Р × 13% = 26 000 Р
Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.
Затраты на риелтора в расходы мы вам включать не советуем: Минфин против и налоговая инспекция может отказать. С процентами по кредиту ситуация противоречивая: Минфин то не считал их расходами на приобретение, то разрешал учитывать для уменьшения налоговой базы. Попробуйте включить, если у вас ипотека: за спрос не бьют, а последние письма ведомств все-таки в пользу налогоплательщиков.
Уменьшить доходы на 1 000 000 Р
Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.
Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.
Тогда налог надо считать так:
(5 000 000 Р — 1 000 000 Р ) × 13% = 520 000 Р
Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.
Этот вычет тоже не зависит от того, сколько времени вы владели квартирой, которую продаете.
Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже
Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.
При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.
Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.
Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.
Взаимозачет НДФЛ на примере
| Ваш вычет при покупке квартиры | 2 000 000 Р |
| НДФЛ к возврату из бюджета | 260 000 Р |
| НДФЛ при продаже квартиры за вычетом расходов на покупку | 26 000 Р |
| НДФЛ к уплате в бюджет | 0 Р |
| НДФЛ к возврату из бюджета | 234 000 Р |
То есть вы ничего не платите. Но государство вернет вам меньше на начисленную сумму. Если квартиру покупали в браке, можно вернуть не 260 тысяч, а 520 тысяч рублей налога. А по начисленной при продаже сумме провести взаимозачет.
Если вы уже использовали часть вычета, заявите к зачету остаток. Так можно.
Можно ли уменьшить доход от продажи одной квартиры на стоимость новой квартиры
Нет, так сделать нельзя. Уменьшать доход при продаже можно только на те расходы, которые относятся к этой продаваемой квартире. Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, то этот доход уменьшаете на стоимость этой же квартиры при покупке.
Расходы на другую квартиру, которую вы купили за эти деньги, здесь не подойдут.
Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Налог при обмене квартиры
Сделка по обмену квартиры приравнивается к ее продаже. В ней вы выступаете продавцом своей квартиры и покупателем чужой. Поэтому, как правило, вам нужно платить налог на доходы при квартирном обмене. Ровно также как и при продаже квартиры. Здесь важно правильно определить сумму дохода, которую вы получили в результате этой сделки. Но из любого правила есть исключения. Тут мы расскажем о том, как правильно рассчитать налог при обмене квартиры и в каких случаях его платить не надо.
К сделкам по обмену квартир применяют те же правила, что и к их купли-продаже. Только в операциях мены деньги обычно не фигурируют. Разумеется, если обмен признан равноценным. Если нет, то та сторона, которая передает в обмен более дешевую квартиру доплачивают разницу между ценой своей и новой квартиры.
Итак, к сделкам по обмену и по продаже квартиры применяют одинаковые правила. Поэтому, чтобы решить нужно платить налог при обмене квартиры или нет, необходимо знать:
Главное — не нужно думать, что при обмене дохода вы не получили. С точки зрения закона это не так. Вы отдали свое имущество и в обмен получили чужое. Оно и будет считаться вашим доходом. Тот факт, что денег в сделке не было, никакого значения не имеет.
Срок владения квартирой, переданной в обмен
Доход, полученный от продажи или мены имущества, которое находилось в вашей собственности длительное время, налогом не облагают. Длительным считают:
Из этого правила есть исключения. 3-х летний срок применяют всегда в отношении квартир, которые получены:
Трехлетний срок применяют и при продаже единственного жилья.
Таким образом, вам важны 2 даты:
Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 36 или 60 месяцев и больше.
| Как и когда получена квартира | Срок владения, который позволяет не платить налог |
| Получена до 2016 года | 3 года (36 месяцев) |
| Получена в наследство (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Получена в дар от ближайшего родственника (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Получена по приватизации (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Получена по договору ренты (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Является единственным жильем (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Куплена в 2016 году и позже | 5 лет (60 месяцев) |
| Получена по ДДУ в 2016 году и позже | 5 лет (60 месяцев) |
| Получена по договору мены в 2016 году и позже | 5 лет (60 месяцев) |
| Получена в дар от не родственника в 2016 году и позже | 5 лет (60 месяцев) |
Как определить дату получения собственности
В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:
Это правило применяют в отношении квартир:
Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.
Еще одно исключение касается квартир, приобретенных по договору долевого участив (ДДУ) или переуступки прав. По такой недвижимости срок владения отсчитывают с момента полной оплаты договора. Дата вступления в собственность здесь также значения не имеет.
Внимание!
Время вашего проживания (прописки) в квартире никакой роли не играет. Важно лишь время, которое обмениваемая квартира находилась в вашей собственности.
Квартира более или менее 3 лет в собственности
Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир:
Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
Пример
Квартира получена по наследству в сентябре 2021 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.
Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2021 года по декабрь 2024 года).
В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.
Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в апреле 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2021 года по апрель 2024 года).
В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.
Квартира более или менее 5 лет в собственности
Если квартира, которая была передана в обмен, приобретена в 2016 году или позже и на момент обмена находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо. По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
Пример
Квартира куплена в марте 2020 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.
Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2025 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2020 года по май 2025 года).
В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.
Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2025 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2020 года по февраль 2025 года).
В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.
Сумма дохода по договору мены квартир
Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.
Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:
Внимание!
Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:
Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.
Равноценный обмен: стоимость квартир прописана в договоре мены
В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).
Пример
Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.
Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 2 300 000 руб.
Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 250 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 250 000 х 70% = 2 975 000 руб.
В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 975 000 руб.
Равноценный обмен: стоимости квартир в договоре мены нет
В этой ситуации стоимость квартир на момент обмена должен определить независимый оценщик. На основании Акта оценки, где указана цена обмениваемых квартиры, вы и должны определить сумму полученного дохода. Оплачивать услуги оценщика вам нужно самостоятельно.
Стоимость квартиры, указанная в Акте независимой оценки, должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).
Пример
Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. В договоре мены стоимость квартир отсутствует. Согласно Акту независимой оценки она составляла на день обмена 2 450 000 руб.
Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в Акте независимой оценки — 2 450 000 руб.
Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 300 000 х 70% = 3 010 000 руб.
В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 3 010 000 руб.
Неравноценный обмен: ваша квартира дороже
Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры больше, чем той, которую вы получаете. В этой ситуации новый собственник вашей квартиры (покупатель) должен внести доплату. Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору плюс сумма полученной доплаты.
Здесь также действует общее правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены плюс доплата меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.
Пример
Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.
Обмен неравноценный. Ваша квартира дороже недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 1 890 000 руб. При этом вторая сторона обязана доплатить по сделке 350 000 руб.
Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 200 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре плюс сумма полученной доплаты. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.
Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.
Общая сумма вашего дохода, полученного по договору мены, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.
В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб.
Неравноценный обмен: ваша квартира дешевле
Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры меньше, чем той, которую вы получаете. В такой ситуации вы должны внести доплату новому собственнику вашей квартиры (покупателю). Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору. Сумма внесенной доплаты к доходу отношения не имеет. По сути, она является вашим расходом, а не доходом.
Здесь также применяют правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.
Пример
Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.
Обмен неравноценный. Ваша квартира дешевле недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 2 750 000 руб. При этом вы обязаны доплатить по сделке 450 000 руб.
Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 320 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, равна 2 750 000 руб.
Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.
В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб.
Как уменьшить доход при расчете налога
При расчете налога сумму дохода, полученную от обмена квартиры, вы можете уменьшить на одну величину (по вашему выбору):
Использовать оба способа одновременно в отношении одной и той же квартиры — нельзя.
Уменьшаем на вычет
Здесь все просто. Сумму дохода вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если она не превышает эту величину — платить налог не надо. Если превышает — налог платят с суммы превышения.
Пример
Квартира приобретена в собственность в 2021 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.
Ситуация 1
По договору мены квартиры оценены в 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 790 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 850 000 руб.
Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
850 000 — 1 000 000 = 0 руб.
Платят ли налог при обмене квартиры в этом случае? Нет. Если нет дохода — нет и налога. Но декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.
Ситуация 2
По договору мены квартиры оценены в 1 350 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 1 350 000 руб.
Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
1 350 000 — 1 000 000 = 350 000 руб.
При обмене квартиры нужно платить налог в сумме:
350 000 х 13% = 45 500 руб.
Уменьшаем на стоимость квартиры
Этот способ применим, если квартира, переданная в обмен, ранее была куплена. В такой ситуации ее стоимость будет равна расходам на приобретение, которые подтверждены документально.
Пример
Квартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на стоимость обмениваемой квартиры.
По договору мены квартиры оценены в 1 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 1 850 000 руб.
Ситуация 1
Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 2 150 000 руб.
Сумма дохода, облагаемая налогом, будет равна:
1 850 000 — 2 150 000 = 0 руб.
Нет дохода — нет налога. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.
Ситуация 2
Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 1 340 000 руб.
Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
1 850 000 — 1 340 000 = 510 000 руб.
При обмене квартиры платиться налог в размере:
510 000 х 13% = 66 300 руб.
Портал «Ваши налоги»
2021