неслыханная щедрость почему три дня в году застройщики отдают квартиры за полцены
Неслыханная щедрость
На загородном рынке ситуация пока не вышла за рамки предложенного еще в сентябре сценария под названием “Режим ожидания”. Но резкое обесценивание рубля в ноябре заставило большинство продавцов пойти, как минимум, на то, чтобы зафиксировать курс доллара на своих объектах. Произошло это после того, как дома, номинированные в американской валюте, дорожали на несколько миллионов за одну неделю, так что теперь некоторые девелоперы заявляют о скидках, поражающих воображение.
Вынужденный вход
Продавцы, которые в ноябре сначала попытались привязать цены к растущим валютам, вскоре ощутили опасность своего положения, поскольку интерес покупателей к их объектам резко снизился, говорят эксперты. Напуганные таким оборотом, они, что называется, вынужденно вошли в положение своих контрагентов и сделали наконец то, что еще некоторое время назад предсказывали специалисты Vesco Group: зафиксировали курс доллара на своих объектах. “Недвижимость с долларовой ценой стала недоступной, и рынок, пускай и с опозданием, но все-таки откатывается обратно в рубль”,— говорит Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty.
Фиксация курса у собственников высокобюджетных загородных объектов произошла на гораздо более низком уровне, нежели у городских застройщиков элитной недвижимости, которые постарались удержать его на значениях начала ноября — 43 руб./$. А вот цены в готовых домах Villagio Estate зафиксированы уже по курсу 39 руб./$, что соответствует состоянию валютного рынка в начале осени. Еще более интересные условия предлагаются в коттеджном поселке “Онегино”, где до конца года курс зафиксировали на уровне 35 руб./$. В последний раз такие значения американская валюта демонстрировала в феврале.
Вверх в отдельных поселках могли корректироваться только рублевые цены, говорит Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. “Если кто-то повышал долларовые расценки, то это должны были обосновать очень вескими причинами, к примеру полной сдачей в эксплуатацию всех сетей, но я таких храбрецов в ноябре не припомню”,— добавляет эксперт. “Цены в ноябре не повышались, поскольку и девелоперы, и собственники опасаются дальнейшего снижения спроса”,— говорит господин Менжунов.
Падение бюджета
Количество сделок на рынке элитной загородной недвижимости по-прежнему остается на низком уровне, говорит Илья Менжунов. “Например, общая сумма агентских вознаграждений от операций в этом сегменте в нашей компании в ноябре снизилась на 17% по сравнению с октябрем”,— признается эксперт, связывая этот факт прежде всего с валютными колебаниями, из-за которых многие покупатели продолжают занимать выжидательную позицию. По данным “Метриум Групп”, число обращений снизилось на 21% еще в октябре, а в ноябре осталось на прежнем уровне.
В Vesco Realty приводят еще более впечатляющие цифры. “Основной поток судорожного спроса спал, объем первичных обращений сократился на 20-25% по сравнению с сентябрем–октябрем”,— говорит Евгения Панова. Мотивации отказа от активного поиска самые разные: кто-то переводит деньги в валюту, другие осознали, что опоздали из-за роста курсов валют и теперь не выиграют, а значит, фактор времени уже не решающий. По сути, люди просто боятся совершать крупные сделки в ситуации, когда экономика далека от стабильности, добавляет эксперт.
Дисконт на полмиллиона
Любопытно, что начали быстро и массово продаваться объекты стоимостью 20-35 млн руб. Раньше одна подобная сделка могла длиться полтора-два месяца, отмечают аналитики. Кроме того, на рынке загородной недвижимости уже появились спекулянты по аналогии с кризисом 2008 года, которые предлагают собственникам заплатить 50% от установленной цены. Однако подобные сделки пока не заключаются.
Компания Honka в рамках новогодней акции предлагает приобрести один из двух готовых домов со скидкой 35-40%. Объекты расположены в загородном комплексе “Истринская ривьера”, и на одном из них, более дешевом, можно сэкономить почти 26 млн руб., заплатив 39,46 млн руб. за 420 кв. м. Площадь второго дома на 74 кв. м больше, и он предлагается по цене 60,34 млн руб.— со скидкой от прежней цены в 32,26 млн руб.
Если загородный рынок сейчас демонстрирует отсутствие динамики, то впереди продавцов ожидает и вовсе мертвый сезон, предупреждают аналитики Contact Real Estate. В декабре еще можно надеяться на то, что у покупателей сработает психологический момент — закрыть жилищный вопрос в старом году, замечает Валентин Зуев. Этому может способствовать в том числе более гибкая, чем раньше, политика девелоперов, которым не ясно, какой будет зима по спросу, считает эксперт.
А вот январь — традиционно мертвый месяц на загородном рынке, и состоится ли оживление в феврале, как это бывало в тучные годы,— большой вопрос. Но поскольку, как замечает Юлия Грошева, периоды колебания рынка становятся все короче, то, возможно, девелоперы премиальных объектов к весне дождутся своих покупателей.
Аналог бейсболки
В низкобюджетных сегментах картина несколько иная, и аттракционов неслыханной щедрости здесь не наблюдается. Во-первых, здесь девелоперы держали цены в рублях, а во-вторых, метражи и цены позволяют вкладываться в малоэтажные проекты практически любому желающему, тем более что банки охотно поддерживают этот процесс выдачей ипотечных кредитов. Некоторые поселки таунхаусов и малоэтажных многоквартирных домов аккредитуют ведущие финансовые учреждения, такие как Сбербанк и ВТБ 24.
Впрочем, несмотря на все вышеизложенное, цены в этом сегменте рынка если и растут, то это никак не связано с колебаниями валют, а только со стадией готовности объектов, замечает управляющий партнер Kaskad Family Борис Цыркин. Павел Луценко, генеральный директор портала “Мир квартир”, рассказывает, что цена квадратного метра в таунхаусах за месяц выросла всего на 0,5%, составив 69,7 тыс. руб., при этом средняя стоимость за объект упала на 0,1%, составив 13,4 млн руб. А вот предложение немного сократилось — на 5,8%.
На этом фоне застройщики, стремясь поддержать покупательский спрос, объявляют, например, о партнерских программах, но, правда, с минимальными преференциями для покупателя. Очевидно, что это выгоднее, чем просто тратить деньги на новую рекламу.
Так, например, в Kaskad Family решили провести совместную акцию с сетью супермаркетов “Азбука вкуса”. Клиенты, которые приобретут недвижимость до 31 декабря, получат в подарок от сети продуктовых супермаркетов, которая держит политику самых высоких цен на рынке, пятипроцентную скидку. Все это напоминает о билбордах, надпись с которых несколько лет назад гласила что-нибудь вроде “Купи квартиру — получи бейсболку”.
Ближе к народу
Не самая лучшая новость ожидает жителей и потенциальных покупателей поселков между Новорижским и Рублево-Успенским шоссе. На днях группа компаний “Мортон” анонсировала выход на площадку “Ильинское-Усово”, где собирается построить 1,73 млн кв. м жилья переменной этажности — от 4 до 14 этажей — и 793 тыс. кв. м социальной инфраструктуры.
Объясняя свои намерения, в компании заявляют о том, что в этом районе уже присутствует ряд жилых комплексов комфорт-класса средней этажности. “Однако здесь не строилась социальная инфраструктура, отсутствует центральное водоснабжение и водоотведение, а кроме того, все предыдущие проекты ложились дополнительной нагрузкой на существующую дорожную сеть”,— утверждают в пресс-службе ГК “Мортон” и добавляют, что в рамках благоустройства территории намерены построить всю необходимую инфраструктуру. Кроме того, есть план по существенному улучшению транспортной сети за счет создания передовой транспортной системы нового поколения “Стрела” и реконструкции уже существующих, а также строительства новых дорог.
Эксперты загородного рынка указывают на тот факт, что транспортная обстановка в районе застройки улучшится далеко не сразу, ведь реализация проекта рассчитана на десять лет, а сначала она неминуемо ухудшится благодаря стройке и реконструкции развязок на Новорижском шоссе. Благодаря этому обстоятельству, а также самому факту грядущего соседства с многоэтажками в ближайшее время в этой местности ожидается тотальная катастрофа элитного сегмента загородного рынка, говорят в Vesco Group.
“Самые красивые и знаковые проекты — “Архангельское”, “Третья охота”, “Новахово”, “Никольская слобода”, “Прозорово”, Rubin Estate и другие — расположены именно на развязке Новая Рига–Николо-Урюпино”,— сетует Евгения Панова. Она отмечает, что статусная привлекательность этих поселков существенно снизится, поскольку на смену элитным ресторанам, школам и детским садам придет сопутствующего уровня инфраструктура многоэтажек, при этом плотность населения также вырастет.
Илья Менжунов, в свою очередь, предполагает, что в период строительства нового микрорайона сроки экспозиции домовладений в прилегающих поселках увеличатся. Но цены, продолжает он, если и изменятся, то не из-за масштабной стройки. “Многие собственники и так сейчас корректируют стоимость объектов в связи с ухудшением экономической ситуации”,— резюмирует эксперт.
Вовсе не Бутово
Микрорайон, который собирается построить ГК “Мортон”, рассчитан примерно на 40 тыс. жителей. Для сравнения: в близлежащем Красногорске проживает около 132 тыс. человек. Получается, что “Мортон” собирается построить микрорайон, который рассчитан примерно на треть от общего количества человек, проживающих в каждом из этих городов, замечает Илья Менжунов.
Конечно, существует категория людей, которые только выиграют от реализации проекта “Мортона”. Речь идет о тех, кто проживает в близлежащих деревнях и поселках комфорт-класса. После окончания строительства микрорайона они смогут пользоваться его социальной и транспортной инфраструктурой, в том числе сократить время поездки в Москву благодаря скоростному трамваю, ветка которого, как заявил в беседе с корреспондентом “Дома” директор по информационной политике Игорь Ладычук, пройдет от поселка “Ильинское-Усово” до станции метро “Мякинино”. Эксперт добавил, что благодаря используемым немецким технологиям этот вид транспорта будет практически бесшумным. “Никакого сравнения с легким метро, которое проложено, например, в Южное Бутово, быть не может”,— говорит он.
Все это, конечно, обнадеживает, однако, по сведениям госпожи Пановой, “Ильинское-Усово” лишь один из заявленных среднеэтажных проектов в этом и прилегающих районах. “На стадии проектирования находятся еще около 300-500 тыс. кв. м, которые будут выведены в ближайшие три-пять лет”,— заявляет эксперт. Так что, скорее всего, пояс многоэтажек вокруг Москвы, ширина которого еще два года назад оценивалась экспертами в 5 км, “потолстеет” до 15 км, а путь на дачу для жителей центра столицы еще удлинится. Ведь дача — это вовсе не то место, где, выглянув утром из окна, хочется увидеть 14-этажный дом.
Аукцион неслыханной щедрости: как Собянин разоряет инвесторов
Наглость столичных чиновников при полной поддержке судов
Принадлежащая госкопорации ВЭБ.РФ строительная компания не в силах отстоять свои права в конфликте с московской мэрией. Потеряв 5 млрд рублей, девелоперы готовятся к новым тратам: их вынуждают покупать активы, которые город должен был передать еще четыре года назад. Абсурдные решения чиновников встречают полное понимание в судебном корпусе, издевательские определения первой инстанции поддерживают в апелляции, а поставленные на защиту закона парламентарии предпочитают не вмешиваться.
Попытки компании «Столичное Подворье» инвестировать в строительство жилья в Москве обернулись для нее убытками на сумму примерно в 5 млрд рублей, и судя по всему, эти убытки будут только увеличиваться.
Как уже рассказывало ПАСМИ, история противостояния девелоперов и столичной мэрии началась в 90-х годах прошлого века, когда «Столичному Подворью» под строительство жилого дома был предоставлен участок на улице Большая Молчановка, 20, который вскоре вошел в состав природного комплекса с запрещением любого строительства. Что интересно, это не помешало подчиненным Сергея Собянина предъявить компании претензию о задолженности по арендной плате за вышеуказанный участок на сумму около 3,7 млн рублей, набежавшую с учетом пеней и просрочек в период с 1996 по 2013 годы.
Серьезными проблемами для девелоперов закончилась попытка возвести жилой дом по адресу Хилков переулок, 3 — данный участок администрация Москвы предоставила компании взамен земли на Большой Молчановке с условием, что фирма расселит находящийся там ветхий дом. Компания условия выполнила — приобрела жилье для всех собственников помещений в аварийном доме, а также 12 квартир для переселения тех, кто жил по договору социального найма. Эти квартиры были переданы городу, но взамен девелоперы ничего не получили.
Двойная продажа
В 2016 году московская мэрия, вместо передачи освободившихся помещений девелоперам, чтобы те смогли снести аварийный дом и начать строительство нового, оформляет их в собственность и выставляет на аукцион.
Они в курсе:
— председатель Верховного суда России Вячеслав Лебедев
— председатель Арбитражного суда Москвы Николай Новиков
— генпрокурор Игорь Краснов
— мэр Москвы Сергей Собянин
Правда, впоследствии этот аукцион был признан несостоявшимся. Дело в том, что администрация ввела покупателей в заблуждение, объявив, что в здании имеются все коммуникации, хотя они были отключены еще в конце 2010 года. Кстати, задаток этим обманутым покупателям на общую сумму порядка 25 млн рублей вернуть так и не удалось.
Теперь же подчиненные Сергея Собянина предпринимают вторую попытку извлечь выгоду из площадей, которые давно должны быть переданы компании «Столичное Подворье». Аукцион по продаже квартир и нежилых помещений назначен на 15 апреля. Начальная стоимость квадратного метра — порядка 140-150 тыс. рублей.
При этом администрация Москвы любезно предоставила компании «Столичное Подворье» преимущественное право на выкуп ряда комнат в доме по адресу Хилков переулок, 3.
Как пояснил ПАСМИ генеральный директор компании Станислав Громов, московские чиновники просто вынуждают девелоперов выкупить как эти комнаты, так и остальные площади. В какие суммы это обойдется, сказать сложно. В предложении о приоритетном праве выкупа комнат речь идет о 9 млн рублей, общая стартовая сумма квартир, выставленных на торги — около 49 млн, нежилых помещений — около 20 млн рублей, но в ходе аукциона цены будут разгонять. К примеру, в 2016 году стоимость квартир в ходе аукциона выросла на 150%, а нежилых помещений — более чем на 1000%.
«Другого варианта, чтобы снести дом и начать строительство у нас нет, если только не возобладает здравый смысл у правительства Москвы или не вступится премьер-министр и председатель наблюдательного совета ВЭБ.РФ Михаил Мишустин, к которому мы намерены обратиться», — отметил Громов.
Открыты для диалога
Между тем, попытки найти какой-то разумный компромисс с властями Москвы продолжаются. Так, в начале марта к главе Департамента городского имущества Москвы Максиму Гаману обратилась столичный уполномоченный по правам предпринимателей Татьяна Минеева.
В своем письме бизнес-омбудсмен излагает предложения по разрешению конфликтной ситуации между московским правительством и компанией «Столичное Подворье».
Одно из этих предложений — передача в собственность компании помещений в Хилковом переулке, которые оказались выставлены на торги. Еще один вариант — отменить постановление о запрете строительства на Большой Молчановке, 20, а если это невозможно — завершить процедуру изъятия данных земель под госнужды и предоставить девелоперам компенсационный участок.
«Прошу вас оценить возможность реализации предлагаемых ООО „Столичное Подворье“ вариантов разрешения спора или предложить иные вариант разрешения сложившейся ситуации», — пишет бизнес-омбудсмен в обращении к чиновнику.
Как отметил Станислав Громов, личная встреча заместителя Минеевой Александра Лазарева с Гаманом по данному вопросу результатов не принесла: в департаменте заявили что договор на участок по адресу Большая Молчановка, 20 был расторгнут, так как этот участок был «не освоен арендатором». Что же касается Хилкова переулка, то там, оказывается, компания сама отказалась от реализации проекта.
Ответ на письменное обращение бизнес-омбудсмена Максим Гаман обещал дать 18 марта. Разобраться в вопросе поручено первого зама главы Департамента Кириллу Пуртову.
Парламентское невмешательство
Как уже писало ПАСМИ, все судебные инстанции встали на сторону московской мэрии. Исковые требования компании не удовлетворил 15 августа 2017 года Арбитражный суд Москвы, а потом сторону столичного правительства приняли апелляционная и кассационные инстанции, а также Верховный суд: судья Галина Попова отказалась передать кассационную жалобу ООО «Столичное Подворье» на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда, а затем отказ был подтвержден заместителем Вячеслава Лебедева Олегом Свириденко.
После этого ООО «Столичное Подворье» обратилось к члену Совета Федерации Инне Святенко с просьбой выступить с внепроцессуальным обращением к главе ВС и в генеральную прокуратуру РФ для защиты права компании на частную собственность и доступ к правосудию.
Но обращение было оставлено без рассмотрения на основании закона, запрещающего вмешательство сенаторов и депутатов «в оперативно-розыскную, уголовно-процессуальную деятельность органов дознания, следователей и судебную деятельность». Помощник сенатора Святенко предложил представителям «Столичного Подворья» самим обратиться к генпрокурору Игорю Краснову.
Без разъяснения причин
Между тем, при рассмотрении искового заявления строительной компании в арбитраже были допущены серьезные нарушения. В частности, первая инстанции в лице судьи Екатерины Коноваловой не учла вступившее в силу решение по иску ФАС к правительству Москвы, в котором было прямо прописано, что участок в Хилковом переулке был выделен «Столичному Подворью» в качестве компенсации за изъятые участки, и проигнорировала определение Девятого апелляционного суда по поводу исковой давности. При этом давать разъяснения по этим и другим вопросам судья отказалась.
В своем определении судья Коновалова на вполне конкретные просьбы представителя «Столичного Подворья» уточнить кадастровый номер участка или решение арбитражного суда, отделалась расплывчатыми замечаниями: «Очевидно, что смысл данного абзаца понятен и не требует разъяснения», «Неясность данного выражения, с точки зрения суда, отсутствует», «Значение цифр кадастрового номера не требуют разъяснения» и тому подобное.
Представители компании обратились с апелляционной жалобой в Девятый арбитражный апелляционный суд, отказался удовлетворить жалобу на действия судьи Коноваловой. «Текст решения Арбитражного суда г. Москвы изложен четко и ясно», — говорится в определении второй инстанции за подписью судьи Галии Александровой.
«Суды стоят насмерть, и это понятно — если дать разъяснения, то решение судьи Коноваловой просто развалится», — заметил Станислав Громов.
Тем не менее, девелоперы обратились с кассационной жалобой на определение Коноваловой в Арбитражный суд Московского округа. Заседание назначено на 12 марта, рассматривать жалобу будет судья Ирина Григорьева.
Если у вас есть информация о коррупционных нарушениях московских чиновников, пишите в рубрику ПАСМИ «Сообщить о коррупции».
Кто сможет купить жилье за полцены
Реально ли приобрести квартиру за полцены при материальной поддержке государства? Какие минусы и плюсы у жилищных программ? Почему не популярна семейная ипотека и кому дадут «отцовский» капитал?
На круглом столе BN.ru «Жилищные программы. Кому поможет государство?» эксперты обсудили, какие возможности дают программы по улучшению жилищных условий и какова их роль на рынке недвижимости.
ОЧЕРЕДЬ ЗА МИЛЛИАРДАМИ
Государство закладывает миллиарды рублей на соцвыплаты, материнский капитал, жилищные займы, льготную ипотеку и прочие меры поддержки граждан, готовых решать свой квартирный вопрос. В приоритете – очередники.
Так, в Петербурге право на бесплатное жилье имеют около 140 тыс. семей (для постановки на жилищный учет нужна обеспеченность не более 9 кв. м общей площади жилья на каждого члена семьи, стаж проживания в Петербурге не менее десяти лет и т. д.). Но реально государство помогает лишь тем очередникам, кто готов тратить на покупку жилья часть собственных средств. Именно под них заточены городские целевые программы – «Молодежи – доступное жилье», «Расселение коммунальных квартир», «Жилье для работников бюджетной сферы» и ряд других. Как рассказал заместитель руководителя управления методологии АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» Александр Лащев, жилищные программы предусматривают самые различные механизмы поддержки, самая востребованная у граждан – безвозмездная соцвыплата, которую можно тратить на покупку готового или строящегося жилья.
Размер соцвыплаты высчитывается на основе множества параметров. В среднем она составляет 550 тыс. руб. на каждого члена семьи и под миллион рублей – для одиноко проживающего очередника. «Срок получения соцвыплаты зависит от программы и стажа очередника – чем раньше он встал на жилищный учет, тем быстрее получит бюджетные средства», – рассказывает Александр Лащев. Но есть и нюансы. Преимущественное право по всем городским программам имеют жители коммунальных квартир и многодетные семьи. Они идут вне очереди, и вот как раз им реально получить соцвыплату уже через год, максимум два. У остальных участников программ срок ожидания «матпомощи» непредсказуем. К примеру, по программе «Молодежи – доступное жилье» соцвыплаты сейчас дают гражданам, вставшим на жилищный учет в начале 80-х годов прошлого века (вернее, на учет становились еще бабушки-дедушки нынешних претендентов). «Участникам этой программы гораздо выгоднее воспользоваться другой формой поддержки – беспроцентным жилищным займом. Его и получить быстрее, и здесь нет переплаты по ипотечному кредиту, проценты по которому зачастую превышают размер всей соцвыплаты», – делится секретами господдержки Александр Лащев.
По его словам, всего на решение жилищных проблем очередников из бюджета Петербурга в этом году выделена немалая сумма в 10 млрд руб. – этих средств хватит на помощь семи тысячам семей. В будущем году власти планируют заложить не меньшие объемы финансирования, а также продлить до 2024 года все жилищные программы, действие которых заканчивается в 2020 году.
СУБСИДИЯ НА РЫНКЕ
Многие отделы продаж застройщиков давно обзавелись специалистами по работе с госпрограммами. А риэлторы уже с легкостью встраивают субсидии в самые сложные цепочки сделок на вторичке. Впрочем, сами очередники отдают предпочтение новостройкам: здесь и квартиры дешевле, и множество вариантов с полной отделкой – не надо тратиться на ремонт, которого потребует почти любая квартира «секонд-хенд». По оценке вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Ольги Карповой, доля сделок с госсубсидиями на вторичке составляет лишь 2-3%.
При всем том покупка новостройки сопряжена с дополнительными требованиями и ограничениями. В частности, у выбранного жилого комплекса должна быть высокая степень готовности, а застройщик должен получить аккредитацию у оператора программы.
«По опыту предыдущих лет, при достижении высокой стадии готовности объектов – 70% – доля сделок с использованием госсубсидий у нас увеличивается до 20%. Чаще всего участники госпрограмм приобретают двухкомнатные квартиры», – рассказывает старший маркетолог-аналитик ООО «СПб Реновация» Ольга Гюнеш. В целом на участников госпрограмм ориентируются многие застройщики. По словам Ольги Гюнеш, поддержка государства позволяет гражданам приобретать жилье, не имея собственных сбережений: размера выданной субсидии, как правило, хватает на первоначальный взнос по ипотеке.
Впрочем, различные виды госсодействия можно суммировать, и в некоторых случаях у граждан получится компенсировать за счет государства 40–75% от рыночной стоимости приобретаемой квартиры.
ИПОТЕКА И ДЕТИ
В последние годы приоритетом стали семьи с детьми – власти бросили на них всю мощь господдержки: материнский капитал, жилищные сертификаты, семейная ипотека. К примеру, в Петербурге семья с тремя детьми, состоящая на жилищном учете, по программе жилищных сертификатов может рассчитывать на единовременную выплату в размере 3,5–4,0 млн руб. Но немалые возможности и у неочередников. Как подсчитал директор по развитию «Петербургского дома недвижимости» Андрей Кондаков, максимальный размер помощи семье с детьми составит около 900 тыс. руб.: 453 тыс. руб. – средства материнского капитала, 150 тыс. руб. – региональный маткапитал и еще 300 тыс. руб. – компенсация на приобретение земельного участка.
При всем том, по его словам, налицо слабая осведомленность граждан – мало кто знает о всех возможностях решить квартирный вопрос с помощью государства. «К примеру, недавно проведенный нашим агентством опрос показал, что девять из десяти опрошенных никогда не слышали о программе семейной ипотеки. Почему – непонятно», – говорит он. В рамках этой программы семьи с двумя и более детьми могут взять ипотеку или рефинансировать уже имеющийся кредит по льготной ставке – 6% на весь срок кредитования. Сейчас по этой программе уже появились банковские продукты под 4,5%, а на подходе совсем неслыханные «маркетинговые» предложения – под 1% годовых.
Семейная ипотека далека от популярности и в целом не превышает 1,1% от общего объема ипотечного кредитования в стране, отмечает председатель комитета по ипотеке Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Максим Ельцов. Это объясняется жесткими ограничениями со стороны законодателя. В частности, квартиры по этой программе нельзя приобретать на вторичном рынке жилья, а на первичном рынке это можно делать только у застройщиков-юрлиц. «Пока что все улучшения по программе носят в большей степени пиар-характер. Хотя если распространить ее на вторичку, то общие объемы кредитования выросли бы как минимум до 5%», – полагает он. Из других слабых мест – на льготные условия не могут перейти семьи, уже взявшие ипотеку до запуска программы. «К примеру, банки отказывают в рефинансировании, если часть ипотеки была погашена маткапиталом. Или квартира была приобретена по договору переуступки прав требования, а не по договору долевого участия. То есть многие семьи, которые брали ипотеку под 10%, сейчас не могут рефинансировать кредиты под 4,5%», – рассказывает Максим Ельцов.
К слову, такие же проблемы характерны и для нового, недавно запущенного государством продукта – так называемого второго материнского или «отцовского» капитала. Его можно получить при условии рождения после 1 января 2019 года третьего ребенка. Выплату в размере 453 тыс. руб. семьи могут тратить на погашение уже взятой ипотеки. Но из-за жестких ограничений законодательства и соответственно «неподходящих» условий кредитных договоров чуть ли не 30% претендентов на «второй материнский капитал», по словам экспертов, сейчас получают отказы
ЧЕРЕЗ ТЕРНИИ К МЕЧТЕ
Для участия в любой из государственных программ потребуется собрать внушительный пакет документов. По словам Александра Лащева, получить необходимые консультации, выбрать подходящий механизм содействия граждане могут в районных жилищных отделах или у операторов – АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» и ГБУ «Горжилобмен».
На практике граждане могут столкнуться с изрядной бумажной волокитой, множеством сложностей, и из-за различных хитросплетений решение квартирного вопроса может затянуться на годы. К примеру, полученную от государства соцвыплату необходимо будет освоить в течение календарного года. Не получилось встроить эти деньги в сделку или не успел подобрать квартиру своей мечты – соцвыплата уходит обратно в бюджет. Ольга Карпова отмечает, что некоторые нюансы схем государственного содействия непонятны даже грамотным практикам рынка и в Петербурге необходимо создание единого консультационного центра по работе с жилищными программами. «Нужна единая площадка, куда риэлтор смог бы прийти со своим клиентом. Это может увеличить информированность граждан и повысить количество сделок с использованием госсубсидий», – считает она.
Максим Ельцов, в свою очередь, полагает, что не каждый риэлтор может оказать квалифицированную помощь в осуществлении сделки с использованием субсидий. А оценить уровень агента у клиента с ходу не получится – для этого нужно повысить собственную осведомленность в теме. «Желательно, чтобы риэлтор состоял в агентстве, которое входит в одно из профобъединений. Это будет некоей гарантией качества услуги, так как такие агентства заинтересованы в постоянном повышении квалификации своих сотрудников, и в том числе при работе с государственными программами», – говорит он.