новый закон о перепланировке квартир на 2021 год
Закон о перепланировке квартир в 2021 году
Затрагивая вопросы, касаемые закона о перепланировке квартир, необходимо учитывать гл. 4 ЖК России. Перечисленные положения в этой главе актуальны для всей территории России, и в ней подробным образом расписан порядок узаконивания совершаемых перепланировок.
Существовал ли закон об узаконивании перепланировки квартиры?
В Москве основополагающим законом о перепланировке квартир в 2021 году выступает Постановление Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 г. (последняя редакция закона о перепланировке квартиры в 2020 году принята 19 августа 2020 года), которое дополняет действующие положения Жилищного кодекса РФ.
Новый закон о перепланировке квартир на 2021 год продолжает регламентироваться вышеуказанным законом, куда вносились следующие изменения:
Документация подается через Ресурс Госуслуг и мос.ру. в Мосжилинспекцию, где проверяется факт проведенных работ от заявленных. Важно при выполнении перепланировки не допускать нарушений СаНПиНа/Постановления/СП.
Как такового закона о проверке перепланировки квартир не существует. На практике может быть проверено только газовое оборудование/приборы учета, но никак наличие перепланировочных действий. Представители Жилинспекции могут проникнуть в квартиру, только с согласия собственника жилья.
Постановление № 840 от 26.12.2012 г. дополняет основной закон о перепланировке квартир в 2021 году, вносимые корректировки в 2012 году действуют и на сегодняшний день, после выхода постановления № 1335:
Нужно согласовать вашу перепланировку?
Просто позвоните по телефону +7 (499) 967-84-71 или закажите обратный звонок с сайта.
Наши специалисты расскажут об услуге и особенностях ее предоставления, ответят на ваши вопросы и предложат выгодные условия.
Закон о перепланировке квартир в 2021.
Закон о перепланировке квартир- это, прежде всего, глава 4 Жилищного кодекса РФ, положения которой действуют на территории всей РФ и который подробно описывает порядок утверждения перепланировки.
Закон о перепланировке на 2021.
В Москве основным законом о перепланировке квартир на 2021 год, дополняющем положения ЖК РФ, является Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.11 (в последней редакции от 19.08.2020). Прочитать и скачать его в актуальной редакции можно по этой ссылке.
Перепланировка квартиры или нежилого помещения и в 2021 году по-прежнему регламентируется данным законом, в который отдельными постановлениями вносились лишь незначительные изменения. Так, к примеру, в конце 2017 года, а именно 29 декабря, вышло новое Постановление Правительства Москвы № 1104, внёсшее некоторые изменения в сферу согласования перепланировок. На данный момент последние правки в ППМ №508 вносились Постановлением №1335 от 19.08.2020. Об изменениях, которые вносили последние редакции этого постановления в области согласования перепланировок, мы подробно рассказали в статье Новые правила перепланировки.
Прежде чем рассмотреть данные изменения, следует отметить, что никакой амнистии по перепланировке квартир к 2021 году не произошло. Главным законом по согласованию перепланировок квартир и нежилых помещений в Москве осталось Постановление Правительства Москвы №508, в которое вносились правки.
Итак, какие пункты были изменены последними Постановлениями ППМ № 1104 и 1335 в Постановление № 508:
1. Убрали пункт 2.2.6 из Приложения 1 об изменении конструкции полов, для которого раньше требовался проект перепланировки. Теперь изменение конструкции полов можно согласовывать по «эскизу». Изменение не коснулось конструкции полов в деревянных перекрытиях, изменение которых по-прежнему требует согласования по проекту.
Пример разрешения на перепланировку.
2. В приложение 1 добавили пункт 2.2.1 «Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.» Таким образом, любое изменение границ «мокрых» помещений требует согласования по проекту. Это требовалось и раньше. Только объяснялось другой причиной. Изменение границ мокрых помещений требовало устройства гидроизоляции в полах, а это влекло изменение конструкции полов, которое раньше согласовывалось по проекту.
3. Добавился пункт 2.2.12 Приложения 1 «Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается». Таким образом, теперь официально разрешили при перепланировке делать антресоли, которые раньше относили к реконструкции. Правда, суммарная площадь всех антресолей должна составлять не менее в 40% от площади квартиры или нежилого помещения, в котором она возводится.
4. Добавили пункт 2.2.11 Приложения 1 «Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш». Теперь перенос кухни официально согласовывается по проекту. Он требовался и раньше, но никакого официального пункта об этом не было.
5. Добавили пункт 2.2.8 Прилложения 1, в соответствии с которым по проекту теперь надо согласовывать любое устройство или демонтаж лестниц, подиумов, ступеней, и пандусов.
6. Убрали пункты 2.1.1 и 2.1.2 Приложения 1. Так что теперь перестановку газовой плиты или её замену на электрическую можно согласовать по эскизу. Правда необходимо предоставить справку из Мосгаза, что перестановка газовой плиты или заглушка газа в квартире выполнены в соответствии со всеми нормами. При замене газовой плиты на электрическую также понадобится справка о выделенной электрической мощности от Управляющей компании.
7. Добавили пункт 1.3 Приложения 2, в соответсвии с которым документы на согласование перепланировки подаются не через МФЦ, как это было раньше, а в электронном виде через личный кабинет на Портале Госуслуг. В МФЦ теперь можно получить лишь готовый ответ в бумажном виде.
8. Добавили пункт 2.2.12, согласно которому по проекту следует согласовывать любую перепланировку или переустройство в здании- объекте культурного наследия.
9. Появился пункт 10.18 Приложения 1, который запрещает объединение балконов и лоджий с внутренними помещениями. Раньше такая перепланировка также была запрещена, так как относилась Жилищной инспекцией к реконструкции. Сейчас это запретили документально.
10. Добавлен пункт 13 Приложения 1, который говорит о том, что при затрагивании архитектурного облика здания, проект необходимо согласовать с Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы. Причём в этот комитет Жилищная инспекция отправляет поданные документы сама;
11. Добавили пункт 14 Приложения 1, в соответствии с которым необходимо получать согласие Департамента культурного наследия г.Москвы, если перепланируемое помещение находится в здании, являющемся объектом культурного наследия.
12. Были добавлены пункты 19 и 20, которые говорят о том, что выполненная без получения разрешения на ремонт перепланировка не может быть согласована по техническому заключению о безопасности произведенных работ, если:
13. Согласно пункту 21 Приложения 1 вернули назад процесс согласования по эскизу. Теперь вместо предоставления плана БТИ в красных линиях, изменения после выполнения перепланировки схематично отмечаются на плане БТИ до перепланировки. Затем уже этот схематичный план вместе с планом БТИ до перепланировки подаются через Портал госуслуг в Мосжилинспекцию. Там проверяют действительно ли произведенные работы относятся к тем, что не надо согласовывать по проекту и после выхода инспектора на объект выдают акт о завершенной перепланировке. Его отправляют в БТИ, откуда выходит техник и выдает БТИ с новой планировкой. Это очень тонкий момент. Надо быть точно уверенным, что все изменения в планировке можно согласовать не по проекту. То есть при ремонте не должны содержаться работы, перечисленные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. В противном случае придется согласовывать перепланировку по техническому заключению о безопасности и допустимости произведенных работ. Минусы такого согласования мы уже описывали в статье об согласовании перепланировки. Ещё хуже, если при перепланировке было произведено какое-либо нарушение СП, СаНПиНа или постановления, а таких нарушений может быть масса. Тогда придется по предписанию инспектора возвращать дорогостоящий ремонт в исходное положение в части нарушений. Поэтому прежде чем вызывать инспектора из Жилищной инспекции на квартиру настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов: нет ли каких-либо нарушений в перепланировке и не надо ли её согласовывать по проекту.
Также в конце 2012 года, а именно 26 декабря, Правительство Москвы выпускало постановление №840, которое не отменило основной закон о перепланировке квартир и нежилых помещений, а лишь внесло в него отдельные корректировки. Рассмотрим какие изменения внесло то старое постановление, которые актуальны до сих пор даже после выхода постановления №1335.
Согласованная перепланировка квартиры.
2. Теперь убран пункт 2.2.9 Приложения 1, который до этого разрешал присоединение лоджий к внутренним помещениям. Сейчас, как мы уже говорили, добавили пункт о запрещении объединения балконов с комнатами и кухнями.
3. В соответствии с п.21.2 Приложения 1 теперь любая перепланировка, согласовывающаяся по «эскизу», требует выхода комиссии для проверки. Раньше просто сдавали эскиз, нарисованный от руки на плане БТИ, и если количество жилых комнат не увеличивалось, выдавался акт о выполненной перепланировке без всяких выходов. Инспекторы приходили на объект только в том случае, если по эскизу изменялось количество жилых комнат. Теперь они будут выходить в любом случае. Это плохо тем, что скрыть какие-либо нарушения, которые раньше можно было просто не отмечать в «эскизе», не получится.
4. Одним из хороших нововведений стало то, что в соответствии с п.2.5.1.1.1.9 приложения 2 к Постановлению, можно согласовать перепланировку в новостройке, ещё не получив свидетельства о государственной регистрации права. Правда, для этого необходимо будет предоставить довольно внушительное число документов:
5. Согласно измененному Постановлением Правительства Москвы № 796 от 01.12.2015 пункту № 18 Приложения 1 любая проведенная без согласования перепланировка квартиры или нежилого помещения является административным нарушением и для её узаконивания необходимо заплатить соответствующий штраф.
По всем остальным пунктам основной закон о перепланировке квартир и нежилых помещений, то есть Постановление Правительства Москвы № 508, на 2021 год остался без изменений.
В правительстве готовят новый этап борьбы с незаконными перепланировками
Сменим тему, и это может коснуться любого. Незаконная перепланировка – беда соседей и даже опасность для жизни. Ваша спальня под санузлом соседа сверху. Со всеми, что называется, вытекающими. Или снесенная капитальная стена в многоэтажке. Чем ниже такая квартира, тем страшнее могут быть последствия. Выявить такое жилье как можно быстрее – главная задача нового законопроекта, который готовят в правительстве. Суд должен давать разрешение инспекторам всего за пять дней. Пока эта процедура может тянуться месяцами.
Перестройка в отдельно взятой квартире — это отчасти полет фантазии, но иногда этой фантазии не помешало бы подрезать крылья. Оцените смелое дизайнерское решение — здесь, по плану, должна быть спальня. Но вместо кровати мы видим ванну, вместо прикроватной тумбочки — унитаз. Хозяевам, наверное, нравилось, приняв ванну, выходить на балкон, но представьте, как бы не понравилось соседям снизу, если бы это все протекло.
Перебор — сказали новые хозяева квартиры, пригласили бригаду ремонтников и архитектора.
«Ругаться нельзя? Я подумал, что это полный кошмар. И люди отделались малой кровью, и хорошо, что никто не пострадал при осуществлении данной перепланировки»,— говорит член Союза архитекторов России Алексей Ваняев.
Куда меньше повезло жителям этих пятиэтажек в Междуреченске и Перми. Как установила экспертиза, и там, и там подъезды рухнули из-за варварского сноса несущих стен на первых этажах. Погибли люди. Такие случаи, к счастью, редки. Чаще бывает вот так. Обычный панельный дом, каких в Москве сотни.
«Там, где мы сейчас стоим, это должна была быть сплошная стена. Здесь был выбит проем, и эта стена несущая, то есть, здесь нельзя было делать проем», — отмечает Владимир.
Если очень хочется, то можно, решили предыдущие хозяева. Покупая квартиру, Владимир не посмотрел в план БТИ. Зато, увидев его позже, опешил. И начал укреплять проемы металлоконструкциями.
«Помимо того, что я буду спать спокойно, что у меня стены не сложатся, я еще буду понимать, что я в любой момент спокойно, на законных основаниях квартиру в любой момент могу реализовать, продать, подарить», — поясняет он.
Реконструкция получилась шумной, и соседи пожаловались в Мосжилинспекцию. Это и стало поводом для проверки. Штраф 2,5 тысячи рублей вдобавок к солидным расходам Владимира на ремонт. И тут уж неважно, кто когда-то ломал, а кто сейчас восстанавливает.
«Если в квартире сделана несогласованная перепланировка, то за нее отвечает, конечно же, собственник. Не тот, кто снял квартиру, арендовал, или там проживал, или там прописан, а речь идет о собственнике», — поясняет адвокат Игорь Путилов.
Квартирный конструктор. Легким движением руки трешки превращаются в двушки, а кухни переезжают в гостиные. Даже если удалось избежать проверок, как в будущем продать квартиру, особенно покупателю с ипотекой? Снова в обход закона?
У вас ипотека? А у нас в квартире газ. Рядом жилая комната, и никаких стен между, так решили хозяева. Эту перепланировку невозможно согласовать в принципе. Но вот удачный вариант — ипотеку одобрили. Отныне надо играть по правилам кредитора. Иначе закончится печально, как у одной московской семьи, которая самовольно затеяла дорогой ремонт, залила соседей и в результате нарвалась на санкции банка.
«Они гасили кредит досрочно, продали некоторую недвижимость, взяли потребительский кредит и гасили ипотеку. Кредит был большой — порядка 15 миллионов», — рассказывает риелтор Татьяна Кокорева.
И это еще не худший сценарий. Хозяев, которые отказываются устранять нарушения, по суду могут даже лишить права собственности. Стоит ли испытывать терпение жилищных инспекций? Тем более, говорят специалисты, разрешенные переделки не так уж трудно согласовать.
Как узаконить перепланировку квартиры: советы юриста
Ремонт — дело долгое, хлопотное, дорогостоящее, а порой и непростое с юридической точки зрения, если хозяева решили не просто переклеить обои, а кардинально поменять облик помещения. Все дело в том, что, к сожалению или к счастью, собственник не может вносить конструктивные изменения, исходя только лишь из собственных пожеланий. За получением разрешения на серьезную переделку придется обратиться в компетентные органы, потратив на это немало времени и сил. Если вы уверены, что игра стоит свеч, то эта статья — для вас.
Какую перепланировку можно и нельзя делать? Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие понадобятся документы, сколько это будет стоить? На эти и другие важные вопросы журналисту ФАН ответила юрист Евгения Галкина.
Что такое перепланировка
Евгения Галкина обращает внимание, что пункт 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет перепланировку помещения в многоквартирном доме как изменение имеющейся конфигурации с необходимостью последующего внесения соответствующих корректировок в техпаспорт.
Понятие перепланировки может подразумевать под собой следующие виды работ:
ВАЖНО! Согласно п. 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» категорически запрещено вносить любые изменения, которые тем или иным образом нарушают права и ухудшают условия проживания других жильцов. Нарушителей могут оштрафовать и даже заставить вернуть помещение в прежний вид.
Так, нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений, объединять лоджию и комнату, делать подогрев полов за счет центрального отопления, возводить слишком большие антресоли, убирать вентиляционные короба, объединять кухни, оборудованные газовыми плитами, с жилыми помещениями. Узаконить такую перепланировку не получится.
Виды перепланировок
«Процесс согласования перепланировки напрямую зависит от того, как именно собственник планирует изменить квартиру, — объясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала их проведения, внесены в соответствующий список».
Выделяют три группы действий, для совершения которых потребуется предварительное согласование (без него делать перепланировку нельзя):
Разберем более подробно, какие именно виды работ входят в каждую из подгрупп.
Переустройство:
Перепланировка:
Работы, касающиеся общедомового имущества и/или его архитектурного облика
Как правильно сделать перепланировку: пошаговая инструкция
Какую же перепланировку можно делать без предварительного согласования?
«Если ничего из вышеперечисленного в ваши планы не входит, то потребуется лишь оформить акт на ранее выполненное переустройство после окончания ремонта», — комментирует эксперт.
Если же запланированная перепланировка входит в хотя бы один из перечней, то не спешите запускать в квартиру бригаду рабочих с перфораторами и отбойными молотками. Процесс должен выглядеть следующим образом, чтобы избежать проблем в будущем:
Здесь можно пойти двумя путями:
Во многих регионах с недавнего времени подать соответствующее заявление можно онлайн, прикрепив сканированные копии необходимых документов. Стандартный пакет выглядит следующим образом:
ВАЖНО! Если перепланировка делается по типовому проекту, то до ее начала квартира будет обследована представителями проектной организации, которые составят заключение о возможности или невозможности ее проведения. Данный документ будет передан в Жилищную инспекцию.
Как правило, срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней. В случае положительного решения заявителю передается журнал, в котором отображаются условия проведения работ (сроки, последовательность выполнения, требования к качеству и т.д.).
Решение действительно в течение одного года с момента подписания. Срок можно единожды продлить на полгода.
Это нужно сделать до того дня, как закончится срок действия решения о согласовании. После подачи обращения запускается механизм сверки предоставленной информации.
Затем будет назначена дата проверки, которая производится при участии заявителя, исполнителя работ, представителей Жилищной инспекции, проектной организации и управляющей компании в случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество. Если для произведенных изменений не требовалось согласования, в проверке будет участвовать только Жилищная инспекция.
«Время прихода комиссии согласовывают заранее, — рассказывает Евгения Галкина, — но заявитель обязан предоставить доступ в помещение не позднее, чем через пять рабочих дней, иначе в оказании услуги будет отказано!».
Если проверяющие выявят нарушения — их необходимо будет устранить в установленные сроки.
Многих интересует вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире. Если не прибегать к услугам фирм, специализирующихся на услугах такого рода, то согласование будет бесплатным, не считая стоимости техпаспорта (около тысячи рублей). Ничего не будет стоить и типовой проект. А вот подготовка индивидуального плана может влететь в копеечку — организации берут за свои услуги от 15 тыс. рублей в зависимости от сложности поставленной задачи.
Так узаконить уже сделанную перепланировку может оказаться очень непросто, а порой и вовсе невозможно, поэтому все согласования необходимо производить до начала работ, чтобы избежать проблем с надзорными органами.
Доступ жилищных инспекторов, которые проверяют законность перепланировок, будет упрощен
Что самое сложное в работе жилищных инспекторов, которые проверяют законность перепланировок, таких как снос несущих стен, перенос санузлов в жилую зону или увеличении площади за счет лоджий?
Самое сложное — это попасть в квартиру. Это призван исправить законопроект Минстроя, который в случае принятия значительно облегчит проверяющим доступ в жилье. Как и сейчас он будет возможен только по решению суда. Но предполагается ускорить саму процедуру рассмотрения таких дел — в пятидневный срок, против нынешних двух месяцев.
Перестройка в отдельно взятой квартире — это отчасти полет фантазии, но иногда этой фантазии не помешало бы подрезать крылья. Оцените смелое дизайнерское решение — здесь, по плану, должна быть спальня. Но вместо кровати мы видим ванну, вместо прикроватной тумбочки — унитаз. Хозяевам, наверное, нравилось, приняв ванну, выходить на балкон, но представьте, как бы не понравилось соседям снизу, если бы это все протекло.
Перебор — сказали новые хозяева квартиры, пригласили бригаду ремонтников и архитектора.
«Ругаться нельзя? Я подумал, что это полный кошмар. И люди отделались малой кровью, и хорошо, что никто не пострадал при осуществлении данной перепланировки»,— говорит член Союза архитекторов России Алексей Ваняев.
Куда меньше повезло жителям этих пятиэтажек в Междуреченске и Перми. Как установила экспертиза, и там и там подъезды рухнули из-за варварского сноса несущих стен на первых этажах. Погибли люди.
Такие случаи, к счастью, редки. Чаще бывает вот так. Обычный панельный дом, каких в Москве сотни.
«Там, где мы сейчас стоим, это должна была быть сплошная стена. Здесь был выбит проем, и эта стена несущая, то есть, здесь нельзя было делать проем», — отмечает Владимир.
Если очень хочется, то можно, решили предыдущие хозяева. Покупая квартиру, Владимир не посмотрел в план БТИ. Зато, увидев его позже, опешил. И начал укреплять проемы металлоконструкциями.
«Помимо того, что я буду спать спокойно, что у меня стены не сложатся, я еще буду понимать, что я в любой момент спокойно, на законных основаниях квартиру в любой момент могу реализовать, продать, подарить», — поясняет он.
Реконструкция получилась шумной, и соседи пожаловались в Мосжилинспекцию. Это и стало поводом для проверки. Штраф 2,5 тысячи рублей вдобавок к солидным расходам Владимира на ремонт. И тут уж неважно, кто когда-то ломал, а кто сейчас восстанавливает.
«Если в квартире сделана несогласованная перепланировка, то за нее отвечает, конечно же, собственник. Не тот, кто снял квартиру, арендовал, или там проживал, или там прописан, а речь идет о собственнике», — поясняет адвокат Игорь Путилов.
Квартирный конструктор. Легким движением руки трешки превращаются в двушки, а кухни переезжают в гостиные. Даже если удалось избежать проверок, как в будущем продать квартиру, особенно покупателю с ипотекой? Снова в обход закона?
У вас ипотека? А у нас в квартире газ. Рядом жилая комната, и никаких стен между, так решили хозяева. Эту перепланировку невозможно согласовать в принципе. Ведь если случится утечка газа или, не дай бог, рванет на кухне, мало не покажется никому. И оценщики, которые волшебным образом рисуют стенки там, где их нет, не помогут.
«Если есть перепланировки серьезные, квартира не подойдет под ипотеку», — говорит риэлтор.
Но вот удачный вариант — ипотеку одобрили. Отныне надо играть по правилам кредитора. Иначе закончится печально, как у одной московской семьи, которая самовольно затеяла дорогой ремонт, залила соседей и в результате нарвалась на санкции банка.
«Они гасили кредит досрочно, продали некоторую недвижимость, взяли потребительский кредит и гасили ипотеку. Банк дал рассрочку на полгода. Кредит был большой — порядка 15 миллионов», — рассказывает риэлтор Татьяна Кокорева.
И это еще не худший сценарий. Хозяев, которые отказываются устранять нарушения, по суду могут даже лишить права собственности. Стоит ли испытывать терпение жилищных инспекций? Тем более, говорят специалисты, разрешенные переделки не так уж трудно согласовать.