нужно ли платить налоги если сдаешь квартиру через букинг

Квартирный вопрос: как сдать недвижимость на лето и не нарваться на штраф от налоговой

Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.

Выбирайте налоговый режим

Самая доступная форма уплаты налогов от сдачи квартиры или дачи в аренду – налог на профессиональный доход (НПД) или самозанятость. Собственники вправе сдавать жильё и платить НПД 4%, если работают с физлицами, и 6%, если работают с юрлицами.

Самозанятые могут сдавать квартиру в аренду. Фото: domsevas.ru.

Если вы собираетесь сдавать квартиру туристам или дачу городским жителям, ваша ставка – 4%.

Допустим, стоимость аренды – 15 000 руб. в месяц. За налоговый период, равный одному месяцу, самозанятый собственник жилья заплатит налог 600 рублей. Это меньше, чем НДФЛ, который равен 13%: тогда пришлось бы платить 1 950 рублей.

Как начисляется налог и как стать самозанятым

Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.

Чтобы стать самозанятым, не нужно подавать много документов, ходить в налоговую или заполнять декларации. Фото: nalog.ru.

Налог начисляется до 12 числа каждого месяца, следующего за налоговым периодом. Оплатить нужно до 25 числа этого же месяца.

Пример: вы решили сдавать квартиру и стать самозанятым в июне. Первый расчёт налога вы получите до 12 августа, оплатить нужно до 25 августа. В приложении «Мой налог» можно подключить автоплатёж, который будет автоматически списываться с карты.

О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.

Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.

Источник

Налог при сдаче квартиры на Booking.com

Планирую летом сдавать квартиру через Booking.com. Мне необходимо будет заплатить налог. Хочу оформить самозанятость для этого. Самозанятость оформлять нужно до лета или перед подачей документов и оплатой налога?

В рассматриваемой ситуации мы бы рекомендовали оформить статус самозанятого (плательщика налога на профессиональный доход (далее – НПД)) до момента передачи квартиры по договору найма (аренды) и получения первой оплаты от нанимателя (арендатора) помещения.

Сам по себе факт регистрации в качестве самозанятого не порождает обязанности уплаты налогов. Пока доход не будет получен, налог не будет начисляться. Поэтому удобнее своевременно встать на учет в качестве плательщика НПД и к моменту передачи помещения в наем (аренду) уже иметь статус самозанятого, а после первого получения дохода уплатить налог.

Вопросы оформления статуса самозанятого и произведения расчетов в этом статусе регламентируются Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“».

Для регистрации не нужно собирать и передавать в налоговый орган никаких документов, не нужно лично являться в налоговую инспекцию, а впоследствии налогоплательщику не нужно подавать отчетов и деклараций. Согласно ст. 5 вышеуказанного закона зарегистрироваться можно одним из способов:

Самый удобный и быстрый способ – регистрация в мобильном приложении «Мой налог». Сумму подлежащего уплате налога ФНС России рассчитывает самостоятельно и уведомляет о ней налогоплательщика через это приложение. Уведомления поступают до 12 числа месяца, следующего за налоговым периодом, а уплатить налог нужно до 25 числа того же месяца.

При этом первый налоговый период считают со дня регистрации и до конца следующего месяца. Например, если гражданин встал на учет как самозанятый в июне 2021 года, первое уведомление о начисленном налоге придет до 12 августа 2021 г. Заплатить налог нужно будет до 25 августа 2021 г. Налогоплательщик может подключить систему автоплатежа, и тогда сумма налога будет списываться с карты, прикрепленной к приложению, автоматически.

Согласно ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“» после получения денежных средств самозанятый должен сформировать чек на полученную сумму и передать его нанимателю (арендатору). Чек передается в момент расчета (при расчетах наличными или электронными средствами платежа) или не позднее 9-го числа следующего месяца (при других формах безналичного расчета).

Обращаем внимание на необходимость соблюдения самозанятым указанных сроков, поскольку за их нарушение законом предусмотрены санкции.

В соответствии со ст. 129.13 Налогового кодекса РФ за нарушение налогоплательщиком сроков передачи в налоговый орган сведений о произведенном расчете, связанном с получением дохода от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), предусмотрен штраф в размере 20% от суммы такого расчета. Если нарушение совершено повторно в течение полугода, штраф взыскивается в полной сумме расчета.

Источник

Как сдавать квартиру посуточно

Опыт отельера

У меня есть свободная однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге, и я сдаю ее в аренду.

Раньше я сдавала на долгий срок, а потом решила проверить, сколько заработаю, если буду сдавать на день или на неделю. Вот что из этого получилось.

Как я сдавала квартиру

Подготовка квартиры

Больше всего меня волновало, что квартира будет простаивать. Когда ее снимают на год или два, с клиентами проблем меньше: сдал и забыл. Но когда ее снимают на день или неделю, клиентов должно быть много. Когда один выезжает, другой уже должен стучаться в дверь. Поэтому я постаралась сделать свое предложение привлекательнее.

В первую очередь я выписала все плюсы и минусы квартиры. Плюсы хотелось подчеркнуть, а минусы — исправить или как-то обыграть.

Исходные данные квартиры

Что я докупила

При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и интернет. Остальное жильцы обычно покупают сами.

Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно в отпуске или командировке. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому первым делом я проверила, чтобы в квартире была вся техника, посуда, белье, полотенца, туалетные принадлежности. Пришлось докупить кофеварку и кое-что из посуды.

Стирать белье между заездами времени не будет, поэтому я купила сразу 4 комплекта хорошего постельного белья и полотенец. Заодно нашла красивое покрывало, чтобы в объявлении комната выглядела наряднее.

я потратила на дополнительные покупки

Еще я купила расходные материалы на месяц вперед: чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные мелочи для уборки.

Квартира не в центре города — этот минус никак не исправить. Зато она на 24 этаже, с балкона открывается чудесный вид. Я купила на балкон барные стулья и цветы — получился импровизированный лобби-бар с видом на город.

Площадь квартиры — 35 м², в комнате помещается большая двуспальная кровать. Этого хватит для пары, которая приехала посмотреть город на Неве, но если у них ребенок, то ей будет удобнее у моих конкурентов. Такой расклад меня не устраивал, поэтому я купила кресло-кровать и написала в объявлении, что у меня три спальных места.

Потом оказалось, что это удобно и небольшим компаниями туристов. За третьего гостя я просила всего 300 рублей в сутки, а делить расходы на троих выгоднее, чем на двоих.

Р за штуку, цветочки — в «Ленте» по 350 Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Регистрация на сайтах

Объявления об аренде квартиры я разместила на «Букинге», «Эйр-би-эн-би» и нескольких менее известных сайтах. Всего получилось 6 сайтов по бронированию жилья.

Для сравнения, «Эйр-би-эн-би» выплачивает деньги через 3 дня, его комиссия — всего 3%. Но со всеми неудобствами приходится мириться, потому что через «Букинг» приходит 80-90% клиентов.

На остальных сайтах объявления начинают показывать сразу после регистрации. Чтобы они вызывали больше доверия у потенциальных клиентов, можно зарабатывать значки вида «проверенное объявление» и «реальный хозяин» — на всех сайтах они разные. Для этого обычно просят подтвердить, что вы владелец квартиры.

я беру у клиентов в качестве залога

Где я разместила объявления

Объявление об аренде

Когда я задумалась о посуточной сдаче квартиры, я посмотрела, сколько у меня будет конкурентов. Только «Букинг» показывает почти 7 тысяч объявлений вроде моего. Если смотреть только центр города, ощущение, что сдается вообще все жилье. В спальных районах дела чуть лучше, но сдавать там квартиру дешевле.

Я боялась, что клиентов на всех не хватит, а ко мне никто не придет — ведь у меня пока нет никакого рейтинга и отзывов. Поэтому в объявлении я постаралась указать все, что могло бы привлечь туристов.

Цену я решила для начала сильно не снижать — поставила на 100 рублей меньше, чем у конкурента через два квартала с его почти дизайнерским ремонтом, пятилетним стажем посуточной сдачи, рейтингом почти 10 звезд и 40 отзывами. Зато я на эти два квартала ближе к метро, у меня есть почти дизайнерский балкон на 24 этаже с видом на город!

Первый клиент пришел с «Букинга». Я еще не успела получить уведомление о брони жилья, как мне позвонил какой-то парень и сказал, что только что забронировал мою квартиру. Сделал он это из кафе напротив дома и через 5 минут был готов прийти.

Для меня это было неожиданно: тогда я еще не знала, как на практике выглядят мгновенные бронирования. Пришлось вернуться с полпути в спортзал и встречать гостя.

Рейтинги и отзывы

Следующий месяц я экспериментировала с рекламой и ценами, нарабатывала рейтинг и отзывы. Со временем некоторые клиенты становятся постоянными и бронируют квартиру напрямую — но все-таки основная часть приходит с сайтов.

С первым клиентом мне повезло: спрос на квартиру сильно зависит от рейтинга и отзывов гостей. Сильно позже, когда у меня уже был стабильный рейтинг 9,8 из 10, одна пара вдруг поставила 5,8 без видимого повода и объяснений. Мой рейтинг сразу упал до 8,2 — клиентов какое-то время приходило меньше.

Постепенно рейтинг снова вырос, все вернулось в норму, но я поняла, что это не просто цифры. Поэтому я старалась, чтобы гости оставались довольны: у меня всегда чисто, а я остаюсь дружелюбной, даже если совсем не хочется.

Сезонность

На спрос сильно влияет время года. В Санкт-Петербурге сезон для посуточной сдачи квартир — лето, майские и новогодние праздники. Бывает, что спрос повышается и в другие праздники: 8 Марта, «Ночь музеев», День города, «Алые паруса». Но это всплески на пару дней, и то не всегда.

Петербургский экономический форум никак не отразился на бронировании квартиры. Скорее всего, это потому что она в спальном районе, а бизнесмены и экономисты селятся в центре или гостиницах.

Все остальное время — это несезон. Чтобы квартира не простаивала, приходится выкручиваться: снижать цены, продвигать объявление, придумывать акции и скидки.

От сезона зависит и то, на какой срок снимают квартиру. В сезон люди приезжают надолго: часто снимают квартиры на 5, 10, а то и 20 дней. В несезон они чаще останавливаются на пару дней — посмотреть город, устроить романтическую встречу или по делам.

В итоге работать приходится больше, чем при долгосрочной аренде.

Обслуживание гостей

Когда я сдавала квартиру на долгий срок, это был пассивный доход: мне почти ничего не нужно было делать. Я звонила агенту и общалась с кандидатами, а потом просто время от времени проверяла, все ли в порядке.

При краткосрочной аренде я оказалась привязана к месту. Перед приездом гостей везде должно быть чисто, белье постирано и поглажено, вся техника должна работать. Сложнее всего в несезон, когда квартиру часто бронируют всего на сутки. Повезло, что спортзал, квартира и основное жилье у меня рядом.

С сохранностью квартиры все оказалось проще, чем я думала. Когда люди снимают квартиру надолго, в любом случае что-то ломается, пачкается, царапается. Даже самые аккуратные люди не относятся к съемной квартире так же бережно, как к своей. А те, кто снимает квартиру ненадолго, просто не успевают ничего сломать или разбить. Их главная цель — переночевать. Особенно это заметно по туристам, которые целыми днями гуляют где-то в городе.

я сдала квартиру за сутки. Это мой рекорд

Если хочется снизить нагрузку, можно сделать так, чтобы гости снимали квартиру на более долгий срок — не придется каждый день менять белье, убирать и гладить. На всех сайтах можно указать минимальное количество ночей. Но в несезон брони на сутки — примерно 30% дохода.

У меня есть один любопытный рекорд: за одни сутки я сдала квартиру 3 раза. Следите за руками:

Конечно, это много мороки. Но и немало денег. Другое дело, что такое было только раз — обычно больше одного клиента в сутки не бывает.

Доходы

Потом дела пошли лучше, в несезон я зарабатывала от 20 до 40 тысяч в месяц. Спрос сильно зависел от рекламы и скидок. Например, если сделать скидку на 30—50%, клиенты найдутся всегда. Но и работать придется почти ежедневно.

Кроме того, цена оказалась своего рода фильтром адекватности. Те, кто платил сильно ниже обычного, часто устраивали мне проблемы: например, отказывались выезжать, потому что не выспались, или пытались заехать без залога. После нескольких подобных ситуаций я перестала опускать цены.

я зарабатываю в месяц летом и в праздники

В сезон дела пошли еще лучше: летом и в праздники получалось зарабатывать 50—60 тысяч в месяц. В этот период забываешь, что такое реклама.

Основные расходы — это постельное белье и полотенца. Их приходится часто стирать и гладить, поэтому они быстро приходят в негодность. Примерный срок службы хорошего белья — 8 месяцев. Если добавить сюда расходы на чистящие и моющие средства и туалетные принадлежности, получается примерно 10—15 тысяч в год. При долгосрочной аренде все эти покупки — на совести арендаторов.

Что в итоге

Сдавать квартиру посуточно выгоднее, чем на долгий срок, особенно летом и в праздники. Но при этом приходится много работать.

Совмещать этот бизнес с работой на полную ставку у меня бы не получилось, поэтому пока я решила в сезон сдавать квартиру посуточно, а в несезон — на долгий срок. Из-за коммунальных платежей это получается даже выгоднее, чем круглый год сдавать квартиру посуточно.

Постоянных клиентов я потеряю, но если сдавать квартиру только в сезон, то клиентов и так хватит. А рейтинг и отзывы никуда не денутся: объявления можно просто поставить на паузу, а потом снова открыть. На одних площадках это можно сделать самому, на других приходится дозваниваться до поддержки.

В «Букинге» можно закрыть бронирование на неопределенный срок, но объявление продолжают показывать в поиске и на карте. Чтобы объявление убрали из поиска, нужно им позвонить. А в «Циане» объявление нужно поднимать каждые две недели, иначе оно становится неактивным. В несезон можно просто этого не делать.

Спасибо за то, сто поделилось своим опытом. Я тоже сдаю свою квартиру в Питере, правда экслюзивно на Airbnb и хочу поделиться своим.

На Booking и прочие сервисы я сознательно не стал добавлять объявления, так как для меня это своего рода фильтр адекватности гостей. На Airbnb очень быстро получил статус суперхоста, который поддерживаю уже год, а это дополнительные клиенты, которым важно качество и комфорт.

Сам я живу в другом городе или по большей части путешествую, т.е. к Петербургу из-за посуточной аренды я не привязан. Для встречи гостей организовал self check-in (самостоятельное заселение), что позволяет принимать гостей в любое время суток. Для передачи ключей сейчас есть классные устройства, называются Lockbox, я использую от компании Igloogome, т.к. у него есть синхронизация с Airbnb и каждый гость получает свой PIN, который действует только на время его заезда (при этом в случае продления через приложение можно сгенерировать новый на нужный интервал). Попотеть пришлось только с домофоном, я разработал концепт устройства для автооткрытия двери (вместо домофонной трубки) и заказал сборку и ПО у фрилансеров. Устройство тоже синхронизируется календарем Airbnb через интернет. В день заезда гостя при звонке в мою квартиру устройство сэмулирует снятие трубки и откроет дверь. Такой режим также можно включать нажатием кнопки на 30 минут, гостям эта фишка очень нравится, удобно когда ждёшь курьера с пиццей 🙂

В квартире для удобства гостей у меня есть все необходимое:
— для готовки (все виды чая и кофе, растительное масло, соль, сахар, специи и т.д.);
— для бытовых нужд (шампань, гель для душа, одноразовые зубные щетки, средства для уборки и т.д.)
— есть даже подписка на Netflix и гамак для аэройоги.
Я сам останавливаюсь у себя в те редкие дни, когда бываю в Питере и мне тоже нравится проводить время с комфортом. У меня есть гости, которые приезжают ко мне на регулярной основе уже по 3-4 раза и это очень крутой показатель для хоста (как мне кажется). Все это также позволяет мне собирать только 5-ти звездочные отзывы.

Джентельмены верят друг другу на слово и мои гости выезжают из квартиры также самостоятельно, как и заезжают, а уборка приходит уже после их выезда. Подобрать уборщиц можно через сервис Youdo и затем работать с ними на постоянной основе, но для проверки качества на этапе выбора и до отъезда из страны лучше находится на месте, либо иметь в городе доверенное лицо. Лучше дружить с несколькими уборщицами на случай форс-мажора и распределять между ними нагрузку. Мой хороший друг так сдаёт 4 квартиры в Москве (правда не свои, а съемные), а сам живет на Пхукете и удаленно управляет этим хозяйством.

Сори за лонгрид в комментариях, просто есть что сказать на эту актуальную для меня тему. Закругляюсь 🙂

Источник

Как ИП сдать квартиру через Airbnb

Я ИП. Как мне оформить документы, чтобы сдавать квартиру на Эйрбиэнби?

Налоговой неважно, как ИП сдает жилье: сам или через сервис. Налоговой главное — налоги и отчетность. Поэтому придется оформить документы:

Пример акта-приема передачи квартиры

Договоры и акты нужно хранить. Во-первых, они могут понадобится, если возникнут проблемы с жильцом и придется идти в суд. Во-вторых, налоговая может попросить отчетность для проверки. Может и не попросить, но лучше не рисковать.

А можно быть ИП, но сдавать жилье на Эйрбиэнби как физлицо?

Да. Можно сдавать жилье как физическое лицо: с полученных денег нужно платить 13% налогов и каждый год подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Если ИП зарабатывает на чем-то другом и параллельно сдает квартиру в аренду как физлицо, то налоговая ничего не скажет — лишь бы налоги платились.

Если вдруг сдача квартиры станет основным источником дохода, налоговая может посчитать это предпринимательской деятельностью и поинтересоваться, почему физлицо сдает не как ИП. При этом на практике налоговая за такие нарушения не наказывает и не может заставить человека регистрировать ИП, чтобы сдавать квартиру.

Можно ли брать залог за квартиру?

Обычно при сдаче квартиры владелец получает залог — страховку на случай, если жильцы устроят потоп.

Эйрбиэнби запрещает брать залог не через сервис. Так они не знают, сколько платят жильцы и не смогут помочь, если что-то пойдет не так. Жилец может пожаловаться, и аккаунт хозяина заблокируют.

Страховой взнос можно указать в объявлении о сдаче квартиры. Он называется «Залог за сохранность имущества». Тогда жилец вместе с оплатой жилья переведет в сервис еще и сумму залога.

Проблема здесь такая: по условиям Эйрбиэнби, чтобы получить этот залог, вам придется в течение двух суток обоснованно доказать, что жилец навредил квартире.

Мы советуем сделать так:

Некоторые хозяева всё-таки берут залог. Или вообще получают запрос на бронирование, а потом договариваются с жильцом напрямую, без сервиса, чтобы не платить комиссию. Если Эйрбиэнби об этом узнает, заблокирует аккаунт.

Новое по кассам — статья о том, что изменилось с июля 2017 года

Кому ставить кассу в этом году и другие вопросы по 54-ФЗ

Если всё же брать деньги наличными, понадобится касса. По новому закону 54 ФЗ, предприниматели обязаны выдавать чеки через онлайн-кассу — она отправляет данные в налоговую. Это касается и тех, кто работает в сфере услуг, например, сдает жилье в аренду. Когда покупать кассу, зависит от системы налогообложения. Об этом мы подробно писали в статьях в Деле.

Как получать деньги от жильцов

В обычном договоре прописывается в каком виде и когда жилец передает вам деньги. В случае с Эйрбиэнби, жилец не отдает деньги вам напрямую, поэтому понадобится другая формулировка. Подойдет, например, вот такая:

Такую формулировку можно указать в договоре в разделе об оплате квартиры

С коммунальными услугами и интернетом то же самое — Эйрбиэнби не одобряет расчеты, которые проходят вне сервиса, поэтому лучше включить стоимость услуг в аренду и платить их самому. В договоре нужно указать, что электроэнергию, воду, отопление и другие услуги оплачивает владелец квартиры:

В договоре лучше указать, что за коммунальные услуги и интернет платит владелец квартиры

А если я поселю у себя иностранцев?

С иностранцами порядок действия такой же, но их нужно дополнительно зарегистрировать — поставить на миграционный учет.

Если у иностранца не будет временной регистрации, то оштрафуют не только его, но и принимающую сторону, то есть, хозяина квартиры.

Обычно регистрацией занимаются гостиницы или отели, но здесь в роли гостиницы выступает ИП. В обычное время зарегистрировать иностранца нужно сделать в течение семи рабочих дней, во время ЧМ-2018 придется уложиться в три дня.

Куда идти:

Что взять с собой:

Во время чемпионата зарегистрировать иностранца через МФЦ нельзя, только через отделение МВД.

Как ИП получать деньги с Эйрбиэнби?

Для арендодателей из России система предлагает два способы оплаты: банковским переводом на счет или на карту Пэйонир.

Так выглядят способы оплаты в аккаунте Эйрбиэнби

Для ИП подходит банковский перевод на расчетный счет: так у налоговой не возникнет вопросов. Еще нужно будет пройти валютный контроль — показать банку от кого и за что ИП получил деньги. В Модульбанке для Эйрбиэнби есть упрощенный валютный контроль: мы просим от ИП выписку из оферты и план поездки гостей.

У меня ИП, но не для сдачи квартиры. Как быть?

Если ИП хочет зарабатывать еще и на аренде, есть два выхода.

Источник