нужно ли платить за просмотр квартиры риэлтору
Кто должен платить комиссию риелтору. Снимаем квартиру экономно
Активность постепенно возвращается на московский рынок аренды жилья после серьезного падения в карантин. Но пока основным спросом пользуются недорогие объекты: одни арендаторы ищут варианты побюджетнее, другие переезжают из квартиры в комнату.
Выяснили, возможно ли сейчас снять квартиру без риелтора и кто должен платить комиссию — собственник или квартирант.
Кто пользуется услугами риелтора
Чаще всего к помощи риелторов обращаются именно собственники квартир. Таким образом они хотят избавить себя от необходимости вести переговорные процессы, оградиться от спама и нецелевых звонков.
Арендаторы, наоборот, в большинстве случаев занимаются поиском жилья самостоятельно. Более того, чтобы сократить сопутствующие затраты на комиссию риелтору, многие рассматривают именно объявления от собственников, а не агентов. Нанимают риелторов в основном региональные арендаторы, которые готовы приехать в город и посмотреть сразу несколько подобранных для них объектов.
К услугам риелтора нередко прибегают при аренде жилья премиум-класса (от 70–100 тыс. руб.). Такие клиенты обычно готовы платить за подбор вариантов и все переговорные процессы.
«Если объявления от собственников занимают примерно десятую часть предложений длительной аренды, то на них приходится порядка четверти всего потенциального спроса», — отметила главный эксперт ЦИАН Виктория Кирюхина.
В условиях финансовой нестабильности многие стараются использовать наиболее экономичные способы решения разных бытовых вопросов, в том числе аренды жилья, отметила замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По ее словам, 63% арендаторов пробуют своими силами подобрать нужный вариант и провести сделку, но потом обращаются к специалистам. Если рассматривать эту группу, то половина ее участников искали жилье на площадках в интернете, четверть самостоятельно размещали запросы на специализированных ресурсах, 15% рассчитывали на помощь знакомых, а 10% пользовались услугами информационных агентств.
Размер комиссии
По данным экспертов, стандартная комиссия риелтору составляет сегодня 50%. Однако ее размер зависит от нескольких факторов. Для самых бюджетных квартир комиссия обычно достигает 100%. «Если квартира сдается за 20 тыс. руб. в месяц, то ради комиссии в 10 тыс. руб. (50%) не каждый брокер готов тратить деньги и время: давать рекламу, обрабатывать звонки, показывать объект», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
При аренде комнат комиссия обычно низкая (15–20%) или нулевая. Высокая комиссия (100%) существует на рынке премиальной и элитной аренды (от 100 тыс. руб.), где найти подходящий объект и арендатора — непростая задача. Владельцы самых дорогих объектов под сдачу чаще других отказывают потенциальным арендаторам. В такой ситуации обычно присутствуют два риелтора (как со стороны арендатора, так и собственника), и размер комиссии, как правило, составляет 100% от ставки аренды для обеих сторон.
Кто платит: квартирант или собственник
Традиционно комиссию платит арендатор. Для собственников услуги по сдаче жилья обычно бесплатны. «Но бывает так, что риелтор есть как со стороны собственника, так и нанимателя — в таком случае комиссия брокерами от нанимателя делится пополам, если нет другой договоренности с собственником», — отметила эксперт ЦИАН.
При сдаче дорогих объектов комиссию агенту может платить уже собственник, а не арендатор. По данным ЦИАН, в Москве среди объектов со ставкой аренды от 70 тыс. руб. в месяц для 80% объектов комиссия с нанимателя не берется — агенту платит собственник. И наоборот — в бюджете до 70 тыс. руб. собственник платит примерно в 20% случаев.
Как снизить комиссию или не платить ее
Чаще всего комиссия делится с контрагентом, и скидка при таких сделках практически никогда не предоставляется. «Бывают ситуации, когда собственник, желая получить эксклюзивные условия или дополнительные услуги, готов оплатить работу агентства — таким образом, он берет часть комиссии на себя, и в этом случае арендатору объект предлагается с дисконтом по комиссии», — добавила Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости».
Попытаться снизить размер комиссии можно, если квартира сдается от собственников не от года, а на несколько месяцев. Аргументом в такой ситуации станет то, что всего через несколько месяцев квартиранту снова придется платить комиссию для поиска нового объекта.
Еще один способ снизить комиссию — обратиться к различным сервисам или группам в социальных сетях. Например, в популярной на Facebook группе Flats for friends можно найти много объявлений от собственников. Также стоит поискать варианты с невысокой комиссией (15–30%) или без нее на платформах ЦИАН, «Авито». К примеру, на сервисе ЦИАН комиссия для арендатора составляет 15% вместо 50% при обращении к риелтору. Иногда риелтор может в индивидуальном порядке предоставить небольшую скидку, но ее размер составляет 2–3 тыс. руб.
Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры
Риэлтор помогает собственнику продать, а покупателю — найти недвижимость. Кому больше нужен агент, как понять, кто должен оплатить его услуги? Разбираемся вместе с JCat.Недвижимость.
Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден: кто обращается в агентство и заказывает услуги риэлтора, тот и должен заплатить специалисту его комиссионные. Но на практике это не всегда настолько явно, и в момент оплаты каждый из участников сделки считает, что он платить не должен.
Предупредить такую ситуацию изначально можно с помощью договора — документа, в котором указывают все особенности и сроки оплаты. Такое соглашение гарантирует риэлтору положенное вознаграждение за его работу и предупреждает споры между сторонами.
Иногда в момент подписания договора купли-продажи оказывается, что участники сделки изначально не рассчитывали на дополнительные расходы, поэтому оплачивать 2–6% от суммы недвижимости не намерены.
Давайте разберемся, как не попасть в неприятную ситуацию и заранее определить, кто должен оплачивать работу агента.
Варианты сотрудничества с риэлтором
Для начала разберем, какие варианты работы риэлтора у клиентов в принципе могут быть:
На самом деле, услуги агента одинаково нужны каждой из сторон: у продавца и покупателя разные цели, но оба участника хотят заключить договор купли-продажи на выгодных условиях.
Зачем риэлтор нужен покупателю?
Несмотря на распространенное мнение о том, что риэлтор нужен преимущественно продавцу, часто в роли заказчика услуг агента выступает покупатель недвижимости.
Кто платит риэлтору при продаже квартиры? Логичный ответ — покупатель, но только в случае, если он лично обратился к агенту, и они заключили договор.
В последнее время есть тенденция отказа покупателей от риэлторских услуг. Причин этому две:
Обращаться к риэлтору или нет — это личный выбор каждого человека. Но в случае, если принято решение довериться специалисту, важно не забыть составить договор. Он будет гарантией качества услуг агента и поможет подстраховать себя на случай срыва сделки.
Зачем риэлтор нужен продавцу?
Собственники квартир и домов чаще обращаются за помощью при продаже: это связано с большим предложением на рынке. Чтобы объявление продавца не затерялось среди аналогичных вариантов, его нужно грамотно подать — этим и занимаются риэлторы.
Также агент способствует подписанию договора и передает его на госрегистрацию.
Кто платит риэлтору при продаже квартиры? В случае обращения продавца к специалисту платит заказчик услуги. Агент и продавец договариваются о вознаграждении заранее: подробности о размере ставки, фиксированной оплате или комиссионных процентах и сроках должны быть указаны в договоре.
Какую ответственность несет риэлтор?
Все обязательства агента по недвижимости должны быть прописаны в договоре, иначе требовать их выполнения заказчик не сможет.
Риэлтор отвечает только за свою часть работы, при этом не несет ответственности за срыв сделки по вине покупателя или продавца.
Когда следует платить риэлтору?
Все подробности об оплате услуг агента по недвижимости должны быть указаны в договоре.
Есть несколько вариантов времени оплаты услуг риэлтора:
Надежнее всего заранее договориться об оплате в момент полного завершения дела. Если риэлтор работает со стороны продавца, лучше, чтобы он получил вознаграждение после расчета покупателя. В случае, если агент представляет интересы покупателя, завершенной сделка считается после официальной передачи права собственности — получения документов из Росреестра.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
Скрытая оплата
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
Договор «на берегу»
Чтобы избежать любых конфликтов и недопониманий, важно как можно подробнее составить договор с агентом. В пункте об оплате услуг важно указать стоимость работы, момент расчета, а также все условия оплаты залога или аванса и его «судьбу» в случае досрочного разрыва договора или срыва сделки.
Риэлтор со своей стороны должен сопровождать клиента на всех этапах заключения договора купли-продажи и проконтролировать передачу права собственности на недвижимость. При правильной организации сотрудничества с агентом специалист хорошо выполняет свою работу, а заказчику не жалко расставаться с деньгами на оплату его услуг.
Риэлторское агентство требует деньги за показ объекта недвижимости
Очередной рабочий день напомнил мне о таком явлении на вторичке как платные показы квартир при продаже. Время от времени вопрос о взимании денег за просмотр объекта агентствами недвижимости в кулуарных разговорах всплывает, и конечно же всем опытным риэлторам известно, что для одних участников рынка плата за показ жилья в диковинку, кто-то редко использует или сталкивается по касательной, кто-то из профессионалов использует в ежедневной работе и практике на полную катушку. И всё же системного характера в практике риэлтора платные просмотры не имеют. Каждый агент в индивидуальном порядке для себя решает сам, “пробивать” клиента на “платник” или нет.
Тема о платных показах у риэлторов конечно же на слуху, но не сказать чтобы она каждый день будоражила умы и мозолила глаза, а поводом к её более пристальному рассмотрению и в этом отношении широких масс народа просвещению послужил любопытный и как нельзя лучше всего это явление характеризующий случай.
Недавно ко мне с Юго-Западной обратилась потенциальная клиентка с вопросом продажи её квартиры на Лобачевского. Как же я была удивлена, когда в самом начале разговора она спросила: А у вас платные показы квартиры или входят в стоимость услуг риэлтора? Чего чего а такого вопроса, я уж никак не ожидала услышать!
Сильные мира сего или откуда растут ноги
А происходит ровно то, что монополисты и сильные игроки злоупотребляя своим громким именем постоянно пытаются переломить общепринятые на рынке устои и навязывают своим клиентам сомнительные условия сотрудничества, и надо отметить что иногда им всё же это удаётся. Владельцы квартир охотно клюют на широко разрекламированную вывеску агентства — порой из клиентов выстраивается очередь или поток, хоть отбавляй. Риэлторы постоянно закидывают удочку собственникам на счёт всякого рода дополнительных или скрытых услуг, в том числе и на счёт “платников”
Именно в застенках крупных столичных контор по недвижимости генерируется основная масса всех идей по облапошиванию и одурачиванию клиентов на вторичке. На рынке услуги агентств по стоимости не конкурентоспособные и явно в этой части проигрывают, например тем же частникам, а оплачивать дорогой офис и всех этих оглоедов и спиногрызов надо и при этом ещё как-то умудрятся зарабатывать. Плата за показ — результат недобросовестной конкуренции на вторичке.
Все стремятся заработать большие деньги и это в принципе нормальное естественное желание для любого делового человека. Арифметика руководства риэлторской фирмы при этом очень проста: сначала за счёт платных просмотров отбивается все издержки агентства по сделке: расходы на рекламу, телефонные переговоры, бензин или проезд на общественном транспорте, и зарплата агента тоже, а затем после завершения сделки купли-продажи основная оплата по договору отходит в пользу агентства чистой прибылью. По факту платные показы как вид обязательной или дополнительной услуги есть ничто иное как двойная комиссия риэлтора.
Более справедлив в этом отношении договор, в котором в стоимость услуг риэлтора входит определенное количество показов например 8-10, а всё что сверх этой планки оплачивается по прейскуранту. Суммы при этом могут фигурировать разные: и 3 тысячи рублей за показ и 5 тысяч, и даже 8 тысяч; при продаже загородной недвижимости есть прецеденты уплаты за просмотр и вовсе баснословных денег. Мне достоверно известно, что потенциальные покупатели на ”загородке” платили и 15 и 20 тысяч за просмотр земельного участка, дачи, дома, таунхауса или коттеджа.
Платные показы при аренде жилья с нанимателя
Несколько слов необходимо сказать на счёт платных показов при аренде жилья, хотя об этом так много и часто все говорят, что мне право и не ловко. Но всё же не могу обойти и эту тему стороной так как она есть часть общего большого рассматриваемого вопроса о взимании платы за просмотры недвижимости.
В том случае, когда вы обратились в агенство недвижимости с вопросом по подбору жилья для долгосрочного найма, а лживый риэлтор вам вместо чтобы съездить и показать реальный объект продаёт вам список адресов где по его словам якобы сдаются квартиры, то это чистый воды стопроцентный лохотрон, в договоре на услуг у мошенников он фигурирует как информационное обслуживание. Ну, друзья мои, это старо как мир, такой дешёвый развод, не понимаю как ещё на это может кто-то вестись. Из всех щелей об этом неустанно вещают и предупреждают, но дураков на Руси видимо и действительно ещё лет на 100 припасено, если не на все 200..
Также пользуется популярностью у мошенников схема “разводного ключа”, при которой размещается фейковое объявление в интернете якобы от хозяина о сдаче квартиры с явно заниженной ценой. На замануху сразу слетаются незадачливые потенциальные наниматели. Лжериэлторы, представляясь собственниками квартир, предлагают перевести им на указанный счёт предоплату за квартиру либо сразу всю арендную ставку за месяц вперед, при этом оказывая на клиента психологический прессинг и подталкивая его тем самым к принятию нужного им решения: “Телефон разрывается от желающих, очередь стоит. Хочешь дёшево снять квартиру напрямую от собственника без посредников и переплат в виде риэлторской комиссии за заселение, тогда чтобы квартира не ушла, плати немедленно без просмотра, это отличный вариант и как человек ты мне симпатичен, если откажешься второго шанса у тебя больше не будет, найду кого-нибудь по сговорчивее и сдам квартиру ему” При помощи этого нехитрого способа, были обмануты тысячи доверчивых клиентов на рынке аренды жилья и миллионы рублей осели в карманах у злоумышленников.
Один мой знакомый два раза подряд наступал на одни и те же грабли — находил в интернете замануху о сдаче шикарной квартиры за копейки, при этом ему все вокруг говорили что это просто дешёвый развод, однако он ни кого не хотел слушать и всё равно звонил по объявлению, попадал на катал и разводил, они его грамотно обрабатывали, и он сразу же без предварительного просмотра переводил деньги на их электронные счета, после чего мошенники беследно исчезали. Ну один раз лохануться — это ещё как-то понять можно, но два раза и одно и тоже?! И только с третьей попытки до него дошло, что таких сладких вариантов не бывает, и что надо обратится к проверенным надёжным профессионалам. Вместо того, чтобы изначально всё сделать правильно и по уму пойти и заплатить риэлтору комиссию, он дважды садился в одну и туже лужу.
Именно не желание платить посреднику, часто играет с желающими снять квартиру злую шутку и они попадают мошенникам на крючок. На людских пороках, на отличном знании психологии и всех тонкостей души человеческой построены абсолютно все мошеннические схемы, и это касается не только недвижимости.
Не совсем по теме, но лишний раз предупредить доверчивых, наивных и неискушенных в найме жилья потенциальных жертв мошенников, всё же стоит. Настоятельно рекомендую, сначала прийти на просмотр, затем ознакомиться с документами на квартиру, убедиться, что перед вами стоит живой здоровый собственник жилья, в целях обеспечения законных прав и интересов, в обязательном порядке подписывать с хозяином квартиры договор найма жилого помещения, в котором зафиксировать все достигнутые ранее договорённости, и только после этого производить необходимые финансово-денежные расчёты, в том числе и оплачивать комиссию агенту за его услуги по показу и заселение. Зарубите себе на носу, необходимо платить лишь по факту предоставления услуги, и никак иначе.
А вот вариант при котором вы предварительно согласились на платный просмотр квартиры, а вам предлагают удалённо внести предоплату за просмотр, попахивает мошенничеством. Повторюсь, платить нужно лишь в случае оказании услуги.
Практика двусмысленная и неоднозначная, риэлторы обосновывают требование о взимании платы за показ как некий фильтр от квартирных туристов, мол это охладит людей от сиюминутных желаний и они сто раз подумают, действительно ли им нужна эта квартира.
+ 7 (903) 170-13-84
novik911@ya.ru
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Услуга риелтора: кто ее оплачивает и от чего зависит цена
Кто должен платить за услугу риелтора, что входит в его обязанности, и от чего зависит стоимость услуг?
Разъясняет генеральный директор федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» в Благовещенске, платинового партнера СберБанка, Андрей Луговой.
Кто платит за услуги риелтора
Правильный ответ: тот, кто эту услугу заказал и получил. Если покупатель нанял агента для решения своего квартирного вопроса, то именно его интересы представляет специалист по недвижимости: подбирает подходящие варианты, ведет переговоры, торгуется в его пользу и т.д.
Менеджеры компании помогают оформить выгодную ипотеку, юристы сопровождают сделку в рамках своей зоны ответственности. Покупатель получает в результате решение своей задачи.
Если собственник обратился в агентство, чтобы продать свою недвижимость, значит, риелтор работает в интересах продавца. Определяет оптимальную стоимость жилья, создает спрос на него, работает с возражениями и торгуется, компания проводит юридическое сопровождение сделки и т.д.
Полный перечень услуг компании прописан в договоре, который заключается с каждым клиентом.
Андрей Луговой — Генеральный Директор федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» в Благовещенске
Что входит в обязанности риелтора
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.
При продаже квартиры
Профессиональный специалист по недвижимости на всех этапах работы предоставляет отчетность клиенту, держит в курсе всех этапов сделки.
От чего зависит цена на услуги риелтора
Самый популярный вопрос при обращении в агентство недвижимости: «Сколько стоят ваши услуги?». Но однозначного ответа нет и быть не может, ведь у каждого крупного агентства не одна услуга.
Все знают о двух основных — помощь в покупке и продаже недвижимости. Оплачиваются они в каждом агентстве по-разному, но обычно комиссия составляет процент от суммы сделки (1-5%, в зависимости от региона, конкретного объекта и конкретного агентства).
Расходы на услуги агентства могут вырасти, если в ходе сделки придется решать сложные юридические вопросы (судебные тяжбы, работа с госорганами и т.д.).
Если продавец сам нашел покупателя, или покупатель нашел интересующий его объект, клиент может заказать отдельно оформление ипотеки и юридическое сопровождение сделки.
Каждая компания устанавливает свой прайс и свой перечень услуг.
Сколько стоят услуги риелтора в разных регионах страны
Так же, как и в рамках одного города, стоимость риелторских услуг в разных регионах страны колеблется в пределах 1-5% от суммы сделки.
При этом существуют виды сделок, за которые агенты не берут комиссию — как правило, если клиент приобретает квартиру в новостройке у застройщика. Но такая практика есть не во всех регионах и не у всех компаний даже в рамках одного региона.
Из чего складывается стоимость услуги
Многие считают, что суммы комиссий необоснованно высокие, но давайте посмотрим, что клиент в итоге приобретает:
Сумма выгоды покупателя в абсолютном большинстве случаев выше суммы комиссии.
Какие бывают виды расчета с агентством недвижимости
В нашей сети компаний (и в большинстве крупных агентств недвижимости) сложилась такая практика: клиент оплачивает услугу только после ее получения. Все условия оплаты прописываются в договоре на оказание риелторских услуг.
Если агентство недвижимости просит сначала оплатить его работу в полном объеме, и только потом обязуется предоставить услугу — это повод насторожиться.
Заключение договора с компанией
К сожалению, на рынке остался еще определенный процент агентств и частных риелторов, которые работают без договора и навязывают свои услуги.
Но все же очень многие компании работают цивилизованно. Если хотите получить безопасную и качественную услугу — заключайте с агентством договор.
Каждый клиент должен понимать, что договор — это не столько обязательства оплаты работы риелтору, сколько гарантии со стороны агентства. Конечно, если документ оформлен грамотно.
Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил
Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.
Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.
Правило 1. Экспресс-мониторинг
Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.
Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.
«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
Правило 3. Выписка и время на изучение договора
Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).
Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.
Правило 4. Осмотр квартиры и задаток
Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.
Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.
Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.
Правило 5. Заниженная цена
Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.
Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.
Правило 6. Поведение риелтора
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.