нужно ли приватизировать кооперативную квартиру в россии
Приватизация кооперативной квартиры: нужно ли это делать и как осуществить процесс?
Кооперативное жильё – понятие, возникшее во второй половине 80-х годов прошлого века.
На тот период такой вид недвижимости давал возможность гражданам обзавестись собственными квадратными метрами в кратчайшие сроки.
Однако в настоящее время возникла необходимость пересмотра статуса кооперативных квартир и получения гражданами права частной собственности на данный вид жилплощади. Кооперативная квартира: нужна ли приватизация? Давайте разбираться вместе.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Узнайте на нашем сайте о том, где узнать, приватизирована ли жилплощадь, нужно ли приватизировать квартиру на всех прописанных и как приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам.
Определение статуса жилья
Кооперативная недвижимость в советский период строилась при помощи взносов пайщиков, которые постепенно вносили средства на её возведение.
Люди, желающие построить жильё при помощи собственных средств, не дожидаясь выделения квартиры государством, становились членами Жилищно – строительных кооперативов (ЖСК) и вкладывали деньги в объект недвижимости.
Строительство многоквартирного дома велось за счёт средств пайщиков – членов кооперативов. Такая жилплощадь и получила наименование «кооперативная квартира»
ЖСК являлось организацией, имеющей соответствующие учредительные документы и ведущей хозяйственную деятельность. Строящийся дом являлся собственностью данной организации.
До полного погашения пая жилое помещение являлось собственностью ЖСК. После погашения всей суммы за пайщиком закреплялось право владения конкретным помещением, входящим в кооперативный дом.
В связи с этим кооперативный дом – это не государственное жильё, поскольку права на него принадлежат группе пайщиков, или товариществу собственников.
О том, с чего начать приватизацию, как приватизировать квартиру, если утерян ордер, а также о том, как восстановить договор передачи в собственность недвижимости, вы можете узнать из наших статей.
В чем необходимость?
Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру? Поскольку кооперативное жильё не является муниципальной собственностью говорить о процессе приватизации в отношении него неправильно.
Приватизацией является передача в собственность граждан именно государственной недвижимости, и происходит процесс её отчуждения у органов местного самоуправления.
Само понятие «бесплатной приватизации» идёт вразрез со статусом кооперативной квартиры. За квартиру член ЖСК выплачивал определённую сумму, то есть, фактически строил жильё за собственные средства.
Кооперативная квартира – часть дома, который принадлежит группе граждан, входящих в ЖСК. Член товарищества, выплативший всю сумму взноса за свою квартиру, уже является собственником квадратных метров, наравне с другими лицами, входящими в кооператив.
Товарищества после введения в действие ЖК РФ 2004 года должны преобразовываться в ТСЖ. В процессе подобного преобразования Свидетельство на квартиру, выданное бывшим ЖСК, становится недействительным, и граждане должны получить другой документ, подтверждающий их права.
Таким образом, процесс регистрации прав на жилое помещение нельзя назвать «приватизацией», поскольку это другая юридическая процедура.
Особенность кооперативной квартиры является единоличное право владения ею. Собственником становится исключительно тот гражданин, который являлся членом кооператива и выплачивал пай.
Существенным отличием от процесса приватизации муниципальной квартиры является тот момент, что члены семьи пайщика, имеют только право проживания в кооперативной квартире, и доля в ней им не полагается.
Исключение составляет совместная собственность супругов. Если во время выплаты пая член кооператива состоял в официальном браке, супруг имеет права собственности на половину квартиры.
Читайте на нашем сайте о том, кто имеет право на повторную приватизацию, как провести расприватизацию квартиры, а также о том, на каких основаниях может быть получен отказ в приватизации квартиры.
Порядок оформления
Как приватизировать кооперативную квартиру? Существенным моментом в порядке оформления кооперативной квартиры является срок завершения оплаты пая.
Порядок проведения приватизации кооперативной квартиры имеет два варианта:
Владельцу квартиры следует написать заявление о регистрации прав и приложить к нему следующий пакет документов:
Документы представляются в виде оригиналов и приложенных к ним копий. Справки имеют срок действия в 30 дней, поэтому собирать весь пакет необходимо оперативно.
Если кто-то из членов вашего ЖСК уже оформлял документы о собственности, в Росреестре есть все бумаги организации и вам достаточно будет указать номер дела, в котором они находятся (сведения можно получить у председателя).
После проверки всех бумаг сотрудниками Росреестра выдаётся Свидетельство на квартиру. С этого момента пайщик становится полноправным владельцем бывшей кооперативной квартиры и может проводить любые сделки с нею.
Заявление и пакет документов можно подать через МФЦ или портал Госуслуги. Для подачи заявления через Интернет сначала нужно получить электронную подпись. Сведения о правах собственности вносятся в ЕГРП.
Сроки и цена вопроса
По Закону рассмотрение документов проводится сотрудниками Росреестра в течение двух недель, в отдельных случаях процедура может затянуться на 30 дней.
Госпошлина за оформление составляет 1000 рублей.
Если член ЖСК не может подать заявление на регистрацию прав самостоятельно, допускается оформление по нотариально заверенной доверенности.
О том, выгодно ли приватизировать квартиру через риэлтора, вы можете узнать из нашей статьи.
Можно ли не проходить регистрацию?
Надо ли приватизировать кооперативную квартиру? Закон не обязывает члена бывшего ЖСК оформлять документы о Собственности на кооперативное жильё. Справка о выплате пая, ордер и наличие некоторых архивных документов ЖСК являются подтверждением прав на жилплощадь.
Однако документы, выданные ЖСК не имеют юридической силы, и совершать сделки по отчуждению жилья по ним не представляется возможным.
Поэтому если вы решите продать, подарить или завещать квартиру, вам всё-таки нужно будет зарегистрировать права на неё должным образом.
Кроме того, неприятные моменты могут возникнуть в некоторых ситуациях.
Если член кооператива успел выплатить пай, то для вступления в наследство после его смерти в качестве документов будет использоваться справка о выплате и ордер.
Сложнее состоит дело в случае неполной выплаты взноса. Неполная выплата означает, что квартира принадлежит ЖСК, и наследники имеют право вернуть только выплаченную часть средств. Спасти ситуацию в этом случае может наличие завещания на пай.
Права на пай передаются члену семьи, чаще всего подобный пункт включался в Устав ЖСК. Единственным ограничением является условие, что член семьи должен быть совершеннолетним.
Оформление в собственность кооперативного жилья гораздо проще, по сравнению с процессом приватизации муниципальной жилплощади. Связано это с тем, что пайщик уже является собственником недвижимости, и ему достаточно лишь получить соответствующий документ.
Если вы живёте в кооперативной квартире и не имеете Свидетельства, лучше оформить всё должным образом, во избежание возникновения проблем.
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Как правильно приватизировать кооперативную квартиру?
Право на проживание в кооперативной квартире есть у всех участников кооператива, но чтобы продать, обменять или передать по наследству такую квартиру, её необходимо приватизировать. Оформление прав на кооперативную жилплощадь возможно при соблюдении ряда условий.
Понятие кооперативной квартиры
Кооперативные жилплощади расположены в домах, относящихся к жилищным кооперативам (ЖСК). Такие кооперативы создаются будущими жильцами с целью строительства и последующего управления домом. Стоимость будущей квартиры для каждого члена ЖСК приравнивается к величине пая, после внесения которого в кооперативную кассу жилец получает возможность приватизировать квартиру (п. 1 ст. 129 ЖК РФ).
Строительство дома оплачивается за счет первоначальных паевых взносов, составляющих 10-30 % от общей суммы пая, оставшуюся часть пайщики погашают уже после постройки дома в течение нескольких лет. До оплаты полной суммы пая жильцы не имеют права владения кооперативными помещениями, они могут только проживать в них и размещать членов своей семьи, а также сдавать жилплощадь в аренду за плату (п. 1 ст. 128 ЖК РФ).
Под приватизацией кооперативного жилья понимается оформление прав владения путем оплаты паевого взноса в полном объеме.
Законодательное регулирование оформления прав на жилье в ЖСК осуществляется:
Жилищный кодекс описывает порядок функционирования ЖСК, а Гражданский кодекс указывает на возникновение прав собственности после оплаты паевого взноса. До оплаты пая владельцем квартиры является юридическое лицо – ЖСК.
Как приватизировать кооперативную квартиру?
Получить права на кооперативную жилплощадь проживающий может при соблюдении следующих условий:
На одну квартиру в ЖСК может приходиться один пай, (п. 1 ст. 112 ЖК РФ), но владельцами пая могут быть несколько человек, при этом их права на квартиру распределяются в равных долях.
Член ЖСК теряет право на приватизацию жилья в ЖСК вне зависимости от суммы внесенных паевых платежей при грубом нарушении устава кооператива или жилищного законодательства (п. 3 ст. 130 ЖК РФ), например, систематической неуплаты паевых взносов или коммунальных платежей.
Список документов
Для приватизации кооперативного жилья потребуются следующие документы:
Если пай был выплачен до начала 1998 года, то справка о погашении запрашивается в местном отделении БТИ. Протокол собрания ЖСК, на котором жилплощади распределяются между пайщиками в соответствии с внесенными паевыми взносами и подписанными договорами, является основанием для получения прав после оплаты пая (п. 1 ст. 124 ЖК РФ).
Технический и кадастровый паспорта оформляются сотрудниками БТИ после получения разрешения о сдаче дома в эксплуатацию. Для получения данных документов необходимо вызвать сотрудников БТИ для проведения замеров помещения и оформления документов.
При получении членства в кооперативе после заключения брака жилье приватизируется в совместное владение супругов и к документам прилагается документ о браке.
Если жилец приватизирует квартиру первым из всех пайщиков данного ЖСК, то к вышеперечисленным документам необходимо приложить:
Учредительные документы и выписки из протоколов заказываются в правлении ЖСК, а разрешение на ввод дома в эксплуатацию можно получить в градостроительном комитете местной администрации.
Данные документы представляются в Росреестр только первым пайщиком, оформляющим права на жилье в кооперативе.
Командировки, совершенные в выходной день, оплачиваются по особой схеме. Подробнее об этом вы можете прочитать в нашей статье.
Что выгодней работающим пенсионерам в 2016 году работать или уйти на пенсию? Ответить на этот вопрос поможет наш материал.
Порядок действий
Приватизация кооперативного жилья в общем случае осуществляется следующим образом:
В заявлении излагается просьба об оформлении прав на жилплощадь на основании полного погашения паевого взноса.
В тексте должны быть следующие данные:
Заявление проверяется работниками Росреестра в течение 5 рабочих дней. Отказ может быть получен, если кооператив был образован с нарушениями или заявитель предоставил неполный пакет документов.
При положительном решении право на квартиру оформляется в течение 5-7 дней, по прошествии которых пайщик может получить в МФЦ выписку из ЕГРН, свидетельствующую о праве собственности на квартиру.
Заключение
Приватизация кооперативного жилья необходима для получения возможности полноценно распоряжаться квартирой – продавать, дарить, обменивать и т.д. Основными условиями приватизации квартиры в ЖСК является полное погашение паевого взноса и соблюдение устава кооператива.
Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру?
Приватизация кооперативной квартиры осуществляется не по стандартному варианту, регламентированному Законом № 1541-1, что обусловлено правовым статусом указанного жилого помещения. Для оформления права частной собственности на такое жилье потребуется пройти регистрационную процедуру в уполномоченном государственном ведомстве – службе Росреестра.
Что это такое
Механизм приобретения жилья через вступление в жилищный кооператив был введен в период существования СССР. Данная форма улучшения жилищных условий сопровождалась выплатой денежных паев и кардинальным образом отличалась от обычных условий выделения жилплощади за счет государственно фонда.
Правовой статус квартиры в жилищных кооперативах (далее – ЖК) характеризуется следующими особенностями:
Исходя из правового режима квартиры в жилищных кооперативах, ее нельзя отнести к объектам, подлежащим приватизации в рамках Закона № 1541-1. Приватизация заключается в переоформлении прав на государственное или муниципальное имущество, тогда как кооперативное жилье не входит в состав указанного фонда.
Тем не менее, наличие на жилье права общей долевой собственности членов ЖК не дает права отдельным пайщикам самостоятельно распоряжаться квартирой по собственному усмотрению (продавать ее, обменивать, официально сдавать в аренду и т.д.). Чтобы приобрести такое право, пайщик должен выделить принадлежащую долю, что возможно при соблюдении определенных условий.
Порядок оформления права собственности
Возникновение прав на кооперативное жилье, после фактического возведения многоквартирного здания, осуществлялось путем получения пайщиками в ЖХ свидетельства, которое фактически лишь подтверждало полноту перечисления паевых взносов. Данный документ не имеет никакой юридической силы, поскольку система регистрационного учета в РФ основана на совершенно иных принципах.
Для обращения в регистрационные органы необходимо убедиться в соответствии следующим условиям:
Жилищный кооператив обязан выдавать своим пайщикам любые формы документов, которые потребуются на регистрационной стадии, поэтом подготовительный этап не должен вызвать существенных сложностей.
В полный комплект документов, которые потребуются для выполнения регистрационных действий входят:
Перечень необходимых документов будет расширен, если происходит первое обращение на регистрационную процедуру среди членов кооператива. В этом случае дополнительно направляются следующие бланки и формы – учредительные документы ЖК; справка, подтверждающее членство заявителя в кооперативе (решение пайщиков о приеме гражданина в состав ЖК). При каждых последующих обращениях на регистрацию указанные документы представлять не нужно, они уже будут внесены в кадастровую базу Росреестра.
Нужно учитывать, что даже при постановке многоквартирного дома кооператива на кадастровый учет, владельцу каждого жилого помещения необходимо получить самостоятельный технический план на свою квартиру. Сделать это можно путем обращения к профессиональному специалисту – кадастровому инженеру. Оформленный техплан будет содержать исчерпывающий перечень характеристик объекта, необходимых для их внесения в госреестр ЕГРН.
Нюансы оформления прав
Процедура оформления прав на кооперативную квартиру будет заключаться в выделении самостоятельного жилого помещения (квартиры) из общего состава дома. Если в приватизационной программе право на получение жилья в собственность имеет весь круг нанимателей, при обращении для регистрации прав на кооперативный объект нужно учитывать следующие особенности:
После подтверждения права собственности в процессе регистрации, заявитель получит выписку из госреестра ЕГРН, которая в настоящее время является надлежащим правоустанавливающим документом. После этого собственник может распоряжаться жилым помещением по собственному усмотрению, в том числе распределять доли в квартире между всеми членами своей семьи.
Приватизация кооперативной квартиры
Кооперативные квартиры имеют довольно интересную правовую природу собственности, именно она и порождает вопрос о возможности или невозможности приватизации кооперативных квартир. Практике известно немало случаев, при которых кооперативные квартиры становились частными. Как же происходит этот процесс? Рассмотрим данный вопрос более подробно.
Кооперативная квартира
Для начала рассмотрим сам вид кооперативной собственности. Данная форма собственности зародилась еще в советском союзе, как противоположность муниципальной или государственной. Как же определить данный вид собственности, ведь он не является ни частным, ни государственным.
ЖСК – он же жилищно-строительный кооператив, создается при коллективном участии граждан и/или юридических лиц. ЖСК имеет в своем начале добровольность участия, все члены кооператива заинтересованы в единой цели. Квартира, предоставляемая гражданам, относится к собственности кооператива, но после того как гражданин оплатит пай в полном объеме, квартира переходит из разряда кооперативной собственности в частную. Лицо получает свидетельство о праве собственности в ЖСК. Из особенностей следует отметить, что после перехода кооперативной квартиры в частные руки, земля и придомовая территория по-прежнему остаются в собственности кооператива.
На сегодняшний день ЖСК упразднены, вместо них, на основании закона, возникли ТСЖ, правда, суть данных инстанций не изменилась.
Нужно ли приватизировать кооперативную недвижимость
Исходя из определения кооперативной квартиры, можно сделать вывод о том, что данная форма собственности имеет обособленную природу и не является муниципальной или частной. С другой стороны, процесс приватизации предполагает переход государственной (муниципальной) собственности в частную, так называемое «разгосударствление». Раз кооперативная собственность не относится к государственной, то получается, что в прямом смысле кооперативную квартиру невозможно приватизировать.
Однако после полной оплаты пая ее необходимо перевести в частную собственность и оформить свидетельство о праве собственности. Зачастую именно этот процесс ошибочно называют приватизацией.
Таким образом, делаем вывод о том, что приватизировать в прямом смысле слова кооперативную квартиру невозможно, однако ее нужно оформить в индивидуальную собственность.
Обратите внимание, что право собственности возникает не после того, как член кооператива выплатит последние части пая, а только после государственной регистрации права в Росреестре.
Рассмотрим отличие приватизации от права собственности на кооперативную квартиру:
·приватизированная квартира переходит из государственной собственности в частную, а в случае с кооперативной квартирой недвижимость не принадлежит государству;
·после приватизации право собственности на квартиру возникает у всех лиц, которые были в ней прописаны. В случае с кооперативной квартирой право собственности на нее после погашения пая имеет только член кооператива, а также его супруг (а), при условии, что к моменту вступления в кооператив они состояли в браке и пай оплачивался из семейного бюджета (совместно нажитое имущество). При этом дети и иные родственники не могут владеть долей в такой квартире. После перехода прав собственник может самостоятельно распоряжаться квартирой;
·пай можно передать другому члену семьи, но опять же это будет не доля, а полное владение.
Итак, после того, как все паевые взносы оплачены, член кооператива должен зарегистрировать право собственности. Что дает данное право:
Процесс оформления права собственности на кооперативную квартиру:
Заявитель, т.е. лицо, желающее оформить кооперативную квартиру в собственность, должен знать, что реализовать данное право может только гражданин, вступивший в члены кооператива. Все иные лица, даже проживающие вместе в одной квартире, такого права не имеют. Однако если член кооператива состоит в браке, то по общему правилу считается, что оплата пая происходит из семейного бюджета, а квартира, соответственно, будет совместной собственностью супругов. Все иные лица не имеют прав на кооперативную квартиру.
Инстанции
В этом плане все очень просто, ведь право собственности оформляется с выдачей свидетельства в Росреестре. Документы заявитель может подать в МФЦ или непосредственно в регистрирующем органе.
Однако на практике нередко возникают случаи, при которых приходится обратиться еще в одну инстанцию для решения вопроса о регистрации кооперативной квартиры на праве собственности. И такой инстанцией является суд.
Количество ЖСК стремительно сокращается. В связи с этим возникает вопрос, что делать, если квартира находится в собственности «упраздненного» ЖСК. Проблем нет у тех, кто вовремя успел погасить пай ЖСК и оформил право собственности на недвижимость. В противном случае при неоплаченном пае возникает ситуация, в которой квартира еще не принадлежит проживающему в ней физическому лицу, но и не является собственностью упраздненного ЖСК. По факту паевой взнос выплачивать некому, да и справку о том, что часть пая погашена, тоже никто не может выдать, а Росреестр без данной справки не оформляет право собственности.
В этом случае придется обращаться в суд и доказывать срок давности владения и пользования помещением. В качестве непосредственных доказательств в суд должны быть переданы квитанции об оплате коммунальных услуг, чеки на обслуживание квартиры и т.д. На основании норм Гражданского кодекса РФ срок приобретательной давности равен 15 годам, по истечении данного срока гражданин может зарегистрировать право собственности в отношении бывшей кооперативной квартиры.
В суд можно обратиться за защитой своих прав и в том случае, если ЖСК препятствует осуществлению прав на регистрацию собственности. Например, преднамеренно не выдает справки о погашении пая, уклоняется от приема заявлений об обращении членов кооператива. В данном случае лучше подать коллективный иск. Если истец имеет финансовую возможность для частичного или полного погашения пая, суд часто принимает его сторону. Росреестр в этом случае регистрирует право собственности на квартиру и выдает свидетельство, на основании решения суда, как основного документа.
Документы, необходимые для оформления кооперативной квартиры в собственность
В целях регистрации кооперативной квартиры на праве собственности, необходимо подготовить целый ряд документов. Ниже приведен перечень обязательных документов, которые необходимы для получения свидетельства о праве собственности: