нужно ли согласие банка на заключение брачного договора если квартира в ипотеке
Брачный договор для ипотеки
При покупке жилья в ипотеку заемщиком могут выступать оба супруга или кто-то один, но чаще всего кредит погашают общими усилиями. Чтобы в случае развода не возникало споров по поводу владения недвижимостью, разумно заключить брачный договор. Такой документ содержит информацию о том, кто будет продолжать платить и кто станет собственником.
Что такое брачный договор
Брачный договор — официальный документ, заверенный у нотариуса и регулирующий финансовые и имущественные вопросы между сторонами. На момент заключения соглашения оба супруга должны быть абсолютно дееспособны.
В документе должны быть отражены следующие пункты: обязательства супругов по погашению займа, материальные обязанности по вложению средств в ремонт или реконструкцию жилья, доли обеих сторон при расторжении союза. И еще один обязательный аспект — ответственность каждого в случае неисполнения предписанных обязательств.
Когда можно составить брачный договор
До брака
В некоторых случаях человек приобретает квартиру в ипотеку еще до брака. После вступления в союз второй супруг присоединяется к погашению платежей, однако владельцем недвижимости остается заемщик. Заключив соглашение в такой ситуации, можно решить две задачи: установить порядок выплат и распределить доли имущества каждого супруга при разводе.
Во время брака
Заключение соглашения во время брака помогает уравнять права супругов в отношении общего имущества при возможном разводе. В документе целесообразно указать, кто в будущем будет погашать кредит и владеть недвижимостью. Право собственности на ипотечную квартиру можно оставить за основным заемщиком и обозначить, какую часть недвижимости получит второй супруг. Или сразу распределить доли и прописать это в соглашении.
После развода
Возможность заключения после официального разрыва отношений не предусмотрена. Семейный Кодекс предписывает позаботиться об этом, будучи в браке или на стадии его заключения. В случае отсутствия официального соглашения или договоренности между супругами деление имущества происходит через суд. Придется дожидаться, пока решение о прекращении брачных отношений через 1 месяц вступит в силу, и подавать отдельное заявление на раздел общих активов.
Документ во многих случаях помогает избежать судебных разбирательств.
Как работает брачный договор о раздельном имуществе
Такое соглашение подразумевает, что купленной с помощью займа квартирой должен владеть только один из супругов. Он же обязан вносить ежемесячные платежи по кредиту. Второй супруг в результате соглашения не имеет права претендовать на долю в недвижимости после развода.
Если при несогласии подписать соглашение банк отказывается предоставлять займ на покупку квартиры, супруги вправе требовать компенсацию за срыв сделки с недвижимостью.
Что нужно, чтобы составить договор о раздельном имуществе
Чтобы оформить документ, нужно прийти в нотариальную контору с паспортом, свидетельством о браке, бумагами на право собственности и заполненным бланком. Еще потребуется информация о банке-кредиторе, купленной квартире, сроках и размере задолженности.
Перед визитом нужно заранее продумать образец будущего соглашения вплоть до каждого пункта. Важно определиться, кто будет владельцем активов и выплачивать долг. При оформлении ипотеки Сбербанк часто предлагает свой образец контракта о раздельном имуществе, уже содержащий основные положения. Однако соглашаться на его использование не обязательно.
Юридическая помощь при оформлении договора
Формирование соглашения — ответственное мероприятие, требующее тщательного анализа. В обязанности специалиста, заверяющего документ, не входит помощь супругам в подготовке содержания, поэтому чаще всего он советует использовать готовые типовые шаблоны.
Банки тоже действуют в своих интересах, предлагая подписать документ на их условиях. Согласившись, супруги потом обнаруживают в бумагах информацию о повышенных процентных ставках и иных непредвиденных расходах.
Плюсы и минусы брачного договора при ипотеке
Такие документы имеют больше достоинств, чем минусов. Существенный недостаток соглашения только один — необходимость изменения содержания в случае поправок в законодательстве. Кто-то причисляет к минусам саму процедуру заключения брачного договора с супругом, однако этот пункт нельзя отнести к объективным.
Брачный договор и материнский капитал
Приобретать недвижимость в ипотеку с использованием материнского капитала имеет право только владелец сертификата. Однако жилье должно быть оформлено на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. В договоре необходимо указать, кому и в каких долях принадлежит квартира.
В соглашение можно включить пункт о дарении жилья ребенку, если он один. В многодетных семьях доли должны быть у каждого из детей. Это стоит учитывать при подготовке содержания документа.
Расторжение брачного договора при наличии действующей ипотеки
Граждане РФ вправе заключать и расторгать соглашения в любой момент. Это положение прописано в статье 4421 Гражданского Кодекса. Однако если в условиях получения займа на жилье оговорено наличие контракта между супругами, отказываться от него не рекомендуется. В противном случае банк имеет право отказаться от договоренностей с заемщиком и выдвинуть требование о полном погашении ипотеки.
Брачное соглашение оправдывает себя на 100%, даже если изначально идея его создания казалась бессмысленной. Он избавляет супругов от многих проблем, которые могут возникнуть в процессе разрешения любых финансовых споров. Отзывы оформивших документ подтверждают этот факт.
Согласие Банка на Заключение Брачного Договора
👨 Зачем нужен при ипотеке?
Брачный договор способен четко урегулировать все имущественные и финансовые права супругов. В такой ситуации исключается вероятность создания союза из-за корыстных целей. Специалисты рекомендуют заключать контракт всем парам, но в некоторых ситуациях возникает особенно острая необходимость в этом документе:
Что говорится в законах?
Согласно ст. 40 и 42 Семейного Кодекса РФ, пара может изменить порядок разделения совместно нажитого имущества при помощи брачного контракта.
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
Договор перестает действовать после развода. Исключением являются соглашения, предусматривающие выполнение определенных обязательств после расторжения брака.
Обязательно ли получать согласие банка?
Брачный контракт заключается на добровольной основе, финансовая организация не может потребовать от заемщиков оформить его. Но при этом банк имеет право отказать клиентам в оформлении ипотеки.
Если наличие брачного договора не является обязательным условием для одобрения заявки, но заемщики решили оформить документ по личным причинам, необходимо заранее поставить банк в известность. Это связано с тем, что положения контракта могут противоречить условиям кредитования, а также увеличивать риск несвоевременного внесения денежных средств.
Если при оформлении документа нужно упомянуть в одном из пунктов ипотечное жилье, следует взять в банке официальное согласие на внесение этих данных. В противном случае контракт будет признан недействительным. Если выяснится, что заемщики скрыли наличие брачного договора, банк может потребовать погасить кредит досрочно.
Порядок оформления
Брачный контракт имеет множество достоинств. Но действовать будет только грамотно составленный документ, не ущемляющий интересы одного из супругов.
Куда обращаться и как сделать?
Пара, решившая заключить брачный договор, может составить его самостоятельно. В этом случае надо будет заверить документ в нотариальной конторе, чтобы он вступил в силу. Но супругам, не имеющим юридического образования, рекомендуется воспользоваться услугами специалиста, который подскажет, какие формулировки следует применять и как правильно изложить свои требования. Кроме того, юрист при необходимости сможет подтвердить, что ни один из супругов не подвергался моральному давлению.
Как составить соглашение на ипотечную квартиру?
В законе прописаны такие правила составления контракта:
Какие пункты обязательны?
Брачный контракт, заключаемый при взятии ипотеки, должен содержать следующие пункты:
Условия
В тексте контракта необходимо описать такие моменты:
Особенности при использовании средств маткапитала
Необходимо учитывать, что недвижимость, взятая в ипотеку с использованием финансов, полученных по программе «Материнский капитал», не может официально стать собственностью одного из супругов. При оформлении ипотеки обязательно указать, какие доли будут принадлежать каждой из сторон.
Требования банков
Требования к контракту в различных финансовых организациях примерно одинаковые, потому что их регулирует закон. Пару могут склонить к тому, чтобы заемщиком был кто-то один. Но многие российские банки, например, Россельхозбанк и Сбербанк, автоматически присваивают супругу статус созаемщика, тем самым возлагая на него ответственность за своевременность оплаты и предоставляя право на жилье.
Необходимые документы
Для заключения брачного договора супругам требуется подготовить пакет документов:
Если контракт оформляется до покупки жилья, нужно предъявить следующие договора:
Регистрация
Брачный договор необходимо заверить у нотариуса. При этом обязательно должны присутствовать оба супруга.
Цена услуг у нотариуса и стоимость контракта
Заключение контракта – платная услуга. Ее стоимость складывается из госпошлины (500 рублей) и услуг нотариуса. Чаще всего нотариальная контора берет 1% от суммы, сколько стоит имущество. В среднем на услуги специалиста придется потратить около 6 тыс. рублей.
Помощь юриста, гарантирующего корректность составления договора, оплачивается отдельно.
Можно ли расторгнуть, если квартира еще в залоге?
Согласно Гражданскому кодексу, можно заключать и расторгать договора по своему усмотрению. Но если контракт является одним из условий ипотеки, при его необоснованном прерывании банк может потребовать погасить заем досрочно.
Основанием для расторжения контракта являются такие случаи:
Необходимо сначала известить банк о своих намерениях, а потом расторгнуть договор через суд. После оценки ситуации будет принято решение о правомерности прекращения действия контракта.
🗣 квитанция об уплате госпошлины.
☑ Документы на смену фамилии можно подать в орган ЗАГС по месту жительства или по месту регистрации.
Что подойдет, если ипотеку хочет взять только один из супругов?
Согласие супруга или брачный договор при ипотеке Брачный договор. Его нужно оформить во время брака. Тогда недвижимостью будет владеть только один супруг, который выплачивал ипотеку. — паспорта супругов;
— свидетельство о браке;
— выписка из ЕГРП по объекту ипотечной квартиры.
Особенности составления договора на ипотечную квартиру
Зачем банк требует брачный договор при ипотеке? Вопросы и ответы А я желаю Вам, никогда не воспользоваться брачным договором. Забыть о нем и пусть он пылится где нибудь на верхних полках) Если в заключаемом контракте ущемляются права одного из супругов, документ может быть оспорен в суде.
Главным требованием для каждого из супругов является самоличное подписание контракта. Здесь недопустима помощь представителей или посредников.
Согласно ст. 40 и 42 Семейного Кодекса РФ, пара может изменить порядок разделения совместно нажитого имущества при помощи брачного контракта.
Что говорится в законах?
Какие пункты обязательны?
Заключение брачного договора для ипотеки: образец и тонкости применения Договор перестает действовать после развода. Исключением являются соглашения, предусматривающие выполнение определенных обязательств после расторжения брака.
Обязательно ли получать согласие банка?
Преимущества и недостатки брачного контракта
Заключение брачного договора при ипотеке Брачный контракт (договор) – это соглашение, которое определяет права на имущество супругов в браке и после его расторжения. Данный документ составляется при вступлении в супружеские отношения либо во время брака. Договор позволяет отступить от правила совместной собственности, которое установлено для супругов ст. 34 СК РФ. Особенности распоряжения имуществом зависят от нескольких факторов: даты оформления ипотечного кредита (до или в период брака), наличия дополнительных вложений, состояния выплат на момент раздела имущества и др.
Если ипотека была взята до раздела имущества, а первоначальный взнос состоит из общих накоплений, то бывшему супругу заемщика присуждается компенсация 50% этой суммы. Чтобы доказать, что средства не были потрачены на семейные нужды, необходимо предоставить копию заявления или свидетельства о расторжении брака, выписки с общего счета и другие документы.
Срок изготовления
Образец брачного контракта Сбербанка для ипотеки Поэтому перед оформлением и подписанием такого контракта рекомендуется проконсультироваться у юристов. Подписание такого соглашения требует от супружеской пары финансовых вложений. Если документ оформляется самостоятельно, то финансовые затраты составят только стоимость услуг нотариуса. В данном случае расходы не будут превышать 1500-3000 руб.
Сам документ содержит много юридической и бюрократической информации. Но при его составлении нельзя пропускать представленные пункты и игнорировать запрашиваемые сведения. Иначе в случае необходимости делить имущество и долги по ипотеке у участников соглашения могут возникнуть проблемы.
Чтобы регламентировать имущественные отношения супругов в браке и при разводе — все, что касается недвижимости, сбережений в банке и тому подобное. Кроме того, в брачном договоре может быть прописано, как один из супругов содержит другого на период брака и после его расторжения. Например, в нем можно зафиксировать, что при разводе бывший муж будет выплачивать бывшей жене фиксированную сумму денег с определенной периодичностью. Или наоборот — бывшая жена бывшему мужу.
Брачный договор: зачем заключать?
Можно ли прописать в брачном договоре ограничения по тратам относительно одного из супругов?
Содержание брачного договора: какие условия включать?
Поэтому при наличии одной из перечисленных проблем перед подачей формы заявки на получение ссуды рекомендуется проконсультироваться у специалистов финансовой компании.
Требования к брачному договору для ипотеки от Сбербанка
Документы
Режим имущества
Семейные отношения и брачный договор
Брачный договор и долги супругов В силу ч. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Аналогичные положения закреплены и в ст. 253 ГК РФ. 29.12.2000 сторонами был заключен брак, который расторгнут 24.12.2013.
27.06.2007 между Н. и О. заключен брачный договор, удостоверенный нотариусом. Согласно договору квартира (и имущественные права на нее), которая будет приобретаться в период брака после заключения договора на имя О., будет являться исключительно собственностью О.
03.08.2008 О. по договору купли-продажи приобретена в собственность квартира, в том числе за счет кредитных средств, представленных по кредитному договору от 26.09.2007 и дополнительному соглашению к нему от 29.02.2008, заключенным О. с банком.
Есть несколько особенностей рассмотрения подобных дел:
Нюансы участия супругов в ипотечной сделке от Сбербанка
Сбербанк разрешил для супругов нотариальное согласие на ипотеку Согласно Семейного кодекса России имущество супругов, приобретенное в браке, является их совместной собственностью. Об этом гласит пункт 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ. Какие банки не требуют обязательного участия супруга как созаемщика (поручителя) и брачный договор. Только нотариальное согласие супруга
При распоряжении одним из таких супругов этим имуществом от другого обязательно нужно письменное согласие. Точнее так, если сделка не требует государственной регистрации (например, продажа автомобиля, акций и тп), то по умолчанию считается, что собственник действует с согласия своего супруга. Но, если согласия не было, то второй супруг может оспорить сделку. Правда, это нужно доказать, что второй супруг не знал про сделку.
Оформление при покупке ипотечной квартиры и другой недвижимости
Как составить брачный договор для ипотеки? Правила, особенности, нюансы и образец контракта Можно ли расторгнуть, если квартира находится в ипотеке? Согласно Гражданскому кодексу, все граждане свободны как в заключении договоров, так и в расторжении. Но расторгать брачный контракт не стоит в случае, если он является одним из условий ипотеки.
В Семейном кодексе Российской Федерации (статьи 40 – 44) прописаны следующие аспекты.
§ Особенности по закону
🏫 Сколько стоит услуга?
Брачный договор на квартиру
Юридическая компания «Крайнев, Корчуганова и партнеры» оказывает помощь в составлении брачного договора на квартиру, обеспечивает защиту и представительство в судебных спорах.
Правила и сроки заключения брачных контрактов
Брачный контракт — это соглашение, регулирующее исключительно имущественные отношения супругов. В него не могут быть включены положения, ограничивающие их право- и дееспособность, в том числе возможность защиты своих интересов в судебном порядке. Документ составляется в письменном виде и заверяется нотариусом.
Особенности брачного соглашения
Бизнес, земельные участки, дома, яхты, машины — могут быть предметом соглашения, и особенно часто заключается брачный договор на квартиру. Главная цель его заключения — изменить режим общей совместной собственности на имущество, по умолчанию предусмотренный Семейным кодексом.
Важно понимать его отличие от соглашения о разделе имущества супругов. Последнее не отменяет режим общей собственности на все, что будет приобретено в браке после его заключения. В то же время, на имущество, не упомянутое в брачном контракте, также распространяется законный режим, устанавливающий равные права супругов на него. Так, если брачный контракт составлен на квартиру, то все остальное при разводе (дом, машина, драгоценности) будет разделено, в общем случае, пополам.
Ограничение свободы договора Семейным кодексом
Соглашение может включать любые условия. Например, брачный договор при покупке квартиры может предусматривать единоличное право собственности того из супругов, на которого она зарегистрирована. Может быть оговорен переход права от одного из них к другому при наступлении определенного события: рождения ребенка, приобретения другого жилья, развода.
По общему правилу — «уговор дороже денег», но в отношении брачного контракта оно действует не всегда. Согласно статье 44 СК РФ он может быть признан недействительным (в отдельной части или целиком), если сделка отвечает общим признакам недействительности, установленным Гражданским кодексом (принуждение, недееспособность лиц, иные нарушения).
Второе: по требованию одного из супругов суд может признать брачный контракт на квартиру, или другое имущество недействительным, если его условия « ставят другого супруга в крайне неблагоприятное положение » (п. 2, ст.44 семейного кодекса). Таким образом, свобода выбора может быть «перечеркнута» по усмотрению суда.
Судебная практика по брачным контрактам на квартиру
Нетрудно догадаться, что большинство требований недовольных супругов основано на п.2 ст.44 СК РФ. Тем не менее, доказать свою правоту и подтвердить ее документами не так уж просто. Чаще судьи учитывают обстоятельства, затрагивающие интересы несовершеннолетних детей. В остальном же, справедливо полагается, что если взрослые дееспособные люди пришли к определенной договоренности, оснований для ее отмены не имеется.
Брачный договор на квартиру, купленную до брака
Практически все знают о том, что на имущество, приобретенное до свадьбы, подаренное одному из супругов, или полученное по наследству, режим общей собственности не распространяется. Поэтому считают не обязательным упоминать в брачном договоре квартиру, купленную до брака. Проблемы возникают, когда она продается, и на полученные деньги приобретается другое жилье, иногда с добавлением заемных средств.
При разводе супруг претендует на половину недвижимости. В этом случае свои права можно отстоять только, если доказать личную принадлежность средств. Это могут быть документы о дарении, свидетельства на старую квартиру и договор ее продажи с последующим оформлением сделки купли-продажи общего жилья.
Пример. Определение Верховного суда № 4-КГ16-37 (из Обзора практики № 2, утв. 26.04.2017 г).
Брачный договор на квартиру, купленную в браке, супруги не составляли. Между тем, она была приобретена на собственные деньги жены, вырученные от продажи другой, ранее подаренной ей матерью (документы были оформлены правильно). Сумма вложенных средств соответствовала 14/15 стоимости помещения. После развода супруг подал иск на выделение ½ квартиры. Заметим, что суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование, основываясь на том, что супруга добровольно вложила деньги в общее жилье, и не возражала против его оформления в общую долевую собственность. Точку в споре поставил Верховный суд, постановив, что внесение средств на покупку общей квартиры не меняет сущности их происхождения. Они были получены в результате безвозмездной сделки, и относятся к личному имуществу супруги.
Таким образом, брачный договор на квартиру, купленную до брака, избавляет собственника от многих проблем в случае развода. В приведенном выше примере судебная тяжба длилась больше 3-х лет. Ранее практика складывалась в пользу раздела спорного помещения в равных долях. Особенно, если были утрачены документы, подтверждающие происхождение денег. Ведь достаточно часто родители отдают их детям, ничего не оформляя, даже расписки в случае займа.
Брачный договор на квартиру, купленную в браке
Как уже отмечалось, супруги могут составить соглашение в любое время. И брачный договор при покупке квартиры не будет лишним, если они хотят избежать последующего «дележа» через суд. Так, в нем часто предусматривают следующие условия:
Выбор вариантов ничем не ограничен, но, как показывает практика, супругам часто не хватает предусмотрительности и жизненного опыта. Так, в нашей практике был случай, когда муж уговорил жену под предлогом покупки нового жилья заключить соглашение, по условиям которого вся недвижимость была переоформлена на него. После чего подал на развод, и все ее попытки оспорить сделку не привели к успеху.
Если контракт разработан должным образом — ни один из супругов не будет заинтересован в создании бракоразводной ситуации. Юристы и адвокаты нашей компании помогут грамотно составить брачный договор на квартиру, купленную в браке, с учетом всех возможных последствий, включая возможность оспаривания в суде. И особенно это необходимо, когда жилье приобретается в ипотеку и к спору привлекаются третьи лица (банк, АИЖК и другие).
Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку
Это — лучший способ урегулирования долгов на случай развода. Поскольку кредит оформляется иногда на 10–30 лет, и никто не может заранее быть уверенным в том, что за это время брак не распадется. Рассмотрим два общих случая.
Учитывая тяжесть и длительность судебных разбирательств при разделе имущества, юристы советуют семьям заранее урегулировать вопросы, связанные с недвижимостью, и всегда составлять брачный договор до получения кредита.
В документе обычно оговариваются следующие условия:
При этом брачный договор при покупке квартиры в ипотеку может содержать условия только в отношении этого конкретного имущества, не затрагивая ничего остального.
Заметим, что банки приветствуют эту практику, а некоторые из них настаивают на заключении брачного договора для ипотеки. Даже, когда приобретателем выступает один из супругов, они включают второго в качестве созаемщика. Это снижает их риски в случае, если один из них окажется неплатежеспособным.
Брачный контракт на ипотечную квартиру нужно составлять очень продуманно, с участием опытного юриста. Суды зачастую занимают разные позиции в спорах, связанных с такой недвижимостью, как показывают приведенные ниже примеры. В данном случае были приняты два разных решения по одному и тому же вопросу: можно ли признать брачный договор для ипотеки недействительным, если его заключение являлось необходимым условием для получения кредита?
Пример 1. Решение городского суда Новосибирской области по делу № 2-17/13 (от 16.01.2013).
Брачный договор был составлен до получения кредита по образцу, предложенному банком. Он включал ссылку на конкретное кредитное соглашение и условие, что квартира будет принадлежать единственному собственнику — мужу. А также, что оформление ее в общую собственность, невозможно ни при каких обстоятельствах. В суде стороны пояснили, что заключение брачного договора на ипотечную квартиру не было вызвано их желанием и материальными проблемами. Просто в ином случае они не смогли бы купить жилье. Суд расценил действия банка, как направленные на решение его коммерческих интересов, и понуждение к договору, что не допускается согласно ст. 421 ГК РФ. Документ был признан недействительным.
Пример 2. Решение районного суда города Самары по делу № 2-4809/2013
Иск подал после развода муж, поскольку по условиям брачного контракта на ипотечную квартиру она оформлялась в единоличную собственность супруги. Он просил признать сделку кабальной на основании ст. 179 ГК РФ. Истец утверждал, что это условие было навязано банком, так у него была плохая кредитная история. Однако доказательства этого факта отсутствовали. В документе это условие банка не фигурировало, в другие кредитные учреждения истец не обращался, острая необходимость в приобретении квартиры за счет заемных средств доказана не была. Суд указал на то, что даже если бы все указанные им обстоятельства имели место, при подписании брачного договора для ипотеки, он не мог не понимать, что какие–либо права на эту квартиру у него отсутствуют. Следовательно, его действия нельзя признать вынужденными. Отказ не повлек бы для него имущественных потерь. В удовлетворении иска было отказано.
Материнский капитал и брачный договор при ипотеке
Более 90% семей, получивших право на материнский (семейный) капитал вкладывают его в приобретения жилья, и чаще всего с использованием заемных средств. Как решается вопрос, если используется материнский капитал и брачный договор при ипотеке?
С одной стороны, согласно закону № 256-ФЗ, квартира, купленная с помощью государственных денег, оформляется в общую долевую собственность матери, отца и всех детей с определением долей по соглашению. И если это ипотечная квартира, доли должны быть оформлены на детей через 6 месяцев после снятия обременения.
Когда в покупке участвует материнский капитал, брачный договор при ипотеке снимает множество проблем. В нем можно:
При отсутствии брачного договора до получения кредита этот вопрос практически не имеет решения. Попытки обратиться в суд, чтобы выделить доли детям в ипотечной квартире приводят к отказу, поскольку вмешивается банк, который практически никогда не дает разрешения на такой выдел, равно как и на продажу квартиры или разделение долга между созаемщиками. В редких случаях суды все же рассматривают такие дела, но вынесенное решение устраивает далеко не всех. Выделяется две позиции.
Первый подход. Судьи делят квартиру в равных долях, например по ¼ каждому из родителей и двоих детей, не принимая во внимание, что материнским капиталом была оплачена только ее часть. Основание: ст. 245 ГК РФ, где указано, что если доли не определены по соглашению, имущество принадлежит всем претендентам в равных долях. Доли детей будут принадлежать родителю, с которым они будут жить.
Пример. Решение Вологодского городского суда Вологодской области по делу № 2-427/2014 (2-12521/2013)
М-11327/2013 от 23.01.2014.
Если родители разведены, и кредит по ипотеке будет выплачиваться после раздела квартиры, детям должны быть выделены доли в общем имуществе, приобретенном с использованием средств материнского капитала. Поскольку соглашение о размере долей отсутствует, и их невозможно определить по закону, доли истца, ответчика и детей признаются равными за каждым.
Второй подход. Некоторые судьи делят сумму семейного капитала между членами семьи поровну, и при наличии подтверждающих документов, учитывают фактический вклад каждого из супругов. В Обзоре Верховного Суда от 22.06.2016 года эта позиция получила подтверждение. Согласно Семейному кодексу, родители не имеют права на имущество детей, а последние на родительское. Поэтому справедливо делить материнский капитал пропорционально между всеми членами семьи, а на другие средства, за счет которых куплена квартира, это равенство не распространяется. Поэтому, составляя брачный договор на ипотечную квартиру, рекомендуется придерживаться именно этой позиции.
Распределение налоговых льгот и вычетов по НДФЛ
Как правило, супруги, купившие квартиру, оформляют налоговый вычет с дохода на имущество физических лиц. Получить его можно только на сумму собственных потраченных средств, без учета материнского капитала. При наличии двух участников договора купли-продажи, вычет предоставляется каждому из них пропорционально доле в имуществе.
Как решается вопрос, если заключен брачный договор при покупке квартиры, или впоследствии, уже после оформления вычета? Дело в том, что федеральная налоговая служба отказывалась пересматривать сумму вычета после изменения состава собственников. Ответ дается в кассационном Определении Верховного суда № 5-КГ17-53 (06.06.2017 г).
Так, например, по брачному договору на ипотечную квартиру, она перешла в единоличную собственность жены, тогда как до его заключения была оформлена в равных долях, и соответственно каждый из супругов получал по 50% положенного вычета. Верховный суд постановил, что в этом случае вместе с квартирой и обязанностью выплачивать по ней кредит, к супруге переходит право полностью получать сумму вычета, в том числе на проценты.
Второй вопрос встает в отношении определения 3-летнего срока владения квартирой, по истечении которого продавец освобождается от уплаты налога с дохода. Согласно определению Конституционного суда № 444-О (02.11.2006 г), переход права к одному из участников общей собственности не влечет изменения срока владения имуществом. Поэтому, если после заключения брачного договора, ипотечная квартира переходит к одному из супругов, и он намерен ее продать, такая сделка не будет облагаться налогом с НДФЛ.
Выводы. Более широкому распространению брачных контрактов мешают стереотипы преимущественно психологического характера. С его помощью можно избежать многих проблем и конфликтов, возникающих в процессе раздела имущества, в том числе обремененного ипотекой, и решить вопросы погашения кредитного займа после развода.