обмен квартиры как оформляется на квартиру
Как проходит обмен недвижимости?
Обмен недвижимости — довольно распространенное явление на рынке вторичного жилья. При этом прямой обмен «объект на объект» используется довольно редко. В большинстве случаев задействуется доплата или в сделку включается другое имущество, рассказывает руководитель премии UrbanAwards Ольга Хасанова.
О корректности терминов
Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.
При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.
Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.
Все ли так просто?
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Что если цена квартир при обмене не совпадает?
Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Как проходит обмен ипотечной квартиры
Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.
Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.
Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.
Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.
Налоги при обмене жилья
С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.
Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.
Как оформить сделку по обмену квартиры или дома
Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д. Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы. В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.
Особенности сделки
Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.
Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.
Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!
Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.
Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).
Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.
Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.
Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.
О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.
При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников. В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю.
При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.
А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.
Пакет документов
Дополнительно при регистрации могут потребовать:
Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет.
Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов. Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.
Налогообложение при обмене квартирами
Налоговые требования при обмете те же, что и при купли-продажи. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир.
Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).
Вы можете скачать у нас, абсолютно бесплатно следующие документы:
Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как можно уменьшить налог
Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.
Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.
Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.
Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:
Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.
Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.
Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.
Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.
Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.
Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.
Чего точно не стоит делать
Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.
Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.
Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.
Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.
Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.
В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как происходит обмен квартир
Как бы ни привыкал человек к собственному жилью, а рано или поздно его приходится менять. Мало кто всю жизнь проводит на одном месте. Причины могут быть разные – сменил работу, создал семью, выросли дети, или сам вырос над собой и своими возможностями. Итог один – старая жилплощадь не годится, нужна новая. Значит, пора менять. А как происходит обмен квартир? Как обменять свою квартиру на другую? Какой тут порядок действий?
Сейчас мы разберемся, как все это делается.
Прежде всего, выясняем, о каком типе жилья идет речь – государственном или находящемся в частной собственности. От этого зависит способ оформления обмена:
Теперь – по порядку.
Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру
Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же государственную квартиру (Откроется в новой вкладке.”>ст. 72, ЖК РФ). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.
Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.
Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:
Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (согласно ст. Откроется в новой вкладке.”>73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).
Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.
. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
А можно ли обменять неприватизированную муниципальную квартиру на приватизированную?
Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.
Всю эту канитель каждый наниматель может пройти самостоятельно, а может обратиться за подобной услугой (консультации и посредничество по обмену муниципальных неприватизированных квартир) в специально уполномоченное городом учреждение. В Москве, например, это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» (Откроется в новой вкладке.”>здесь).
Плюсы и минусы обмена неприватизированных (муниципальных) квартир
Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.
Все остальное – сплошные минусы. Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала. Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда. Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).
Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года). Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.
Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.
А как сейчас оформляют обмен квартир?
Для этого жилье переводят в частную собственность (приватизируют или выкупают), и пользуются всеми возможностями широкого рынка недвижимости. Здесь уже разменять квартиру можно гораздо быстрее и проще, и даже несколькими путями. Но здесь нужно знать Откроется в новой вкладке.”>правила купли-продажи квартир (см. онлайн-методичку по ссылке).
Как обменять приватизированную квартиру
Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.
Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:
Прямая мена жилья
Для ясности сперва уточним, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем.
Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см. о нем выше). Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная. Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены).
Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации? Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую.
Обмен квартир через куплю-продажу
Абсолютное большинство сделок по обмену приватизированных квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Этим же путем осуществляются различные съезды (например, две «однушки» в одну «трешку»), разъезды (например, одна «трешка» на «двушку» и «однушку»), а также всевозможные расселения и размены с доплатой. Такие типы сделок называют Откроется в новой вкладке.”>альтернативными (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).
Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:
Это если вкратце. Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках (см. ниже ссылку на нее).
Плюсы и минусы обмена приватизированных квартир через куплю-продажу
Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!). Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются. Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).
Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.
Но, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки. То есть риск того, что в результате судебного спора и Откроется в новой вкладке.”>признания сделки недействительной, кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется. Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно).
Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – Откроется в новой вкладке.”>смотри здесь), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз.
Другой недостаток обмена через куплю-продажу – это обязанность по уплате налога НДФЛ за проданную квартиру. Но в ряде случаев этот Откроется в новой вкладке.”>налог можно свести к минимуму (и даже к нулю), а при покупке альтернативной квартиры можно получить еще и налоговый вычет к своей зарплате, например. То есть этот «недостаток» может превратиться даже в дополнительный «плюс» такой сделки, за счет Откроется в новой вкладке.”>оформления возврата НДФЛ (как все это делается – см. по ссылкам).
Какие условия надо учитывать при заключении Откроется в новой вкладке.”>Договоров купли-продажи квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.
Подробнее о том, как самому обменять свою квартиру на другую (в т.ч. с доплатой) и правильно все оформить – разложено по полочкам здесь: Откроется в новой вкладке.”>«Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?»
Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)
Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.
На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку. Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.
Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.
Действительно ли это «удобно» Покупателю? Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать). Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах. Почему?
Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру. А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее. Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.
Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.
Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее Откроется в новой вкладке.”>оформить ипотечный кредит на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).