обмен квартиры в москве на дом в новой москве
Меняю квартиру в Москве на дом
Речь о среднестатистической московской квартире. В период пандемии многие граждане устремились за город, чтобы ощутить себя свободнее. Жизнь в доме на земле, в окружении природы и без соседа через стену — хороша. Но реально ли поменять комнаты в столице на дом недалеко от города?
По мнению исследователей крупного сервиса по поиску недвижимости, если продать квартиру в одном из спальных районов Москвы, то вырученная сумма покроет около 90% стоимости частного дома в пригороде, ближайшем Подмосковье. А если человек рассматривает дальнее Подмосковье, то этих средств вполне хватит для покупки трех объектов ИЖС. Для людей, которые могут работать удаленно — это неплохая возможность улучшить жилищные условия.
Дом с удобствами
Экспертами учитывались индивидуальные дома с высоким уровнем комфорта. То есть это не старые хибары, а недвижимость, сданная в эксплуатацию относительно недавно (самое большее 20 лет назад) с проведенными коммуникациями и достаточно просторная — до 200 квадратных метров. Предложения — до 35 млн рублей. Удаленность от столицы — рассматривались варианты в дальнем, среднем, ближнем Подмосковье. Коттеджи премиум-класса не брали во внимание.
Разница цен
Аналитики отмечают, что средняя стоимость квартиры, расположенной в спальном столичном районе достигает 10,7 млн рублей. В то время как небольшой подмосковный дом может стоить около 7,6 млн рублей. Разница составляет 41%.
Наиболее удачную сделку могут заключить собственники квартир в ЮВАО (Капотни, Кузьминки, Марьино, Люблино). Здесь цена вторичного жилья, в среднем порядка 9,8 млн рублей. А комфортный дом на шоссе Новокаширское, Новорязанское и Егорьевское можно приобрести за 6,1 млн рублей. То есть, речь о разнице в 61%.
В восточной части (ВАО) квартира дороже среднего дома, расположенному по Новорязанскому или Горьковскому шоссе в 1,5 раза. Это 9,2 млн рублей и 5,8 млн рублей. Разница составляет 59%.
В других округах разница меньше. К примеру, в ЮЗАО это 23%, а в СВАО — 27%.
Расстояние от МКАД
Недалеко от столицы, в ближайшем Подмосковье, то есть до 20 км от МКАД, средняя цена частного дома — 11,6 млн рублей. И, как считают аналитики сервиса по недвижимости, денег с продажи квартиры не хватит, чтобы купить коттедж здесь, так как стоимость квартиры в спальном столичном районе — около 10,7 млн рублей. Однако вырученной суммы достаточно, чтобы покрыть 92% от требуемой.
Обмен без необходимости в доплате, практически равнозначный — возможен для жителей САО, где квартира стоит 10,6 млн рублей, а дом по Дмитровскому шоссе — 10,5 млн рублей.
В 20-60 км от МКАД — дом здесь стоит примерно 7,5 млн рублей. Это значит, что от продажи среднестатистической московской квартиры будет сумма для приобретения не только дома, но и авто. Больше всего денег от сделки (если продать квартиру и приобрести индивидуальный дом в среднем Подмосковье) останется у тех, кто живет в САО, ЗАО, ЮВАО, ВАО и ЮАО — от 3,4 млн до 3,8 млн рублей.
Чтобы стать владельцем дома на земле в дальнем Подмосковье (это от 60 км от МКАД) потребуется в среднем 4,8 млн рублей. То есть бюджета хватит на два строения. Это неплохое решение, если семья хочет разъехаться. Или же другое жилье можно сдавать — иметь стабильный доход.
Есть и более выгодные варианты. К примеру, если у человека квартира в ЮЗАО, где квартиры продаются в среднем за 12,7 млн рублей, то суммы хватит для покупки трех домов в дальнем Подмосковье. Здесь, по Калужскому и Киевскому шоссе, такие объекты недвижимости стоят в районе 4,1 млн рублей.
Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом
Ценность загородного жилья в этом году возросла как никогда. Ограничения, связанные с пандемией, закрытые границы, удаленка и самоизоляция сделали загородные дома едва ли не лучшим местом для жизни и отдыха. В результате спрос на аренду и покупку загородных домов вырос в разы. По оценкам НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, треть — квартире.
Реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать?
Прямой обмен
Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов. Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены. Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.
В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб. Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир. Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.
Тонкости сделки
Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.
Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье. После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости. «Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.
В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.
Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева. «Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек. При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.
Список документов
Загородный trade-in
Второй вариант переехать из квартиры в загородный дом — заключить сделку купли-продажи. Иными словами, сначала продать свою квартиру, а на вырученные деньги купить понравившийся вариант — с доплатой или без. Плюсы — широкий выбор вариантов. Минусы — процесс может затянуться, поскольку будут проходить две независимые сделки, возможно, с привлечением ипотеки.
Еще один похожий вариант — загородный trade-in или альтернативная сделка. Она аналогична ее версии в городском сегменте: когда продается квартира и сразу же покупается дом. Данные услуги предоставляют риелторские компании.
Обычно с желающим переехать из квартиры в дом работают два специалиста: один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, другой занимается подбором загородного жилья, рассказывает заместитель директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Олег Новосад. Таким образом, процессы выбора дома и реализации квартиры идут параллельно.
После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом. «В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры. В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.
Рекомендация экспертов: Выбирая загородный дом, нужно обратить внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций, инфраструктуры. Важным моментом является возможность регистрации в загородном доме. Также нужно убедиться в юридической чистоте сделки, проверив все документы на дом и участок.
Обмен квартиры в москве на дом в новой москве
Советуйте Купи Продай друзьям и получайте свой доход!
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 362;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 250; Город на расстоянии: 80;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 220; Город на расстоянии: 14;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 802; Город на расстоянии: 24;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 140;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 100;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 96; Город на расстоянии: 3;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 100;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 154; Город на расстоянии: 4;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 420; Город на расстоянии: 3;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 195; Город на расстоянии: 10;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 140; Город на расстоянии: 15;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 90;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 120;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 1102;
Тип объявления: Сдам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 500; Город на расстоянии: 60; Срок аренды: Посуточно;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 145;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 112;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 125;
Вид объекта: Дома; Площадь дома: 100;
Тип объявления: Сдам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 200; Срок аренды: Посуточно;
Тип объявления: Сдам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 100; Срок аренды: На длительный срок;
Тип объявления: Сдам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 108; Срок аренды: Посуточно;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 500; Город на расстоянии: 35;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 606; Город на расстоянии: 34;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 130; Город на расстоянии: 4;
Тип объявления: Сдам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 100; Срок аренды: На длительный срок;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 110;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 100;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 102;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 111; Город на расстоянии: 5;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 144; Город на расстоянии: 18;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 100; Город на расстоянии: 26;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 173; Город на расстоянии: 20;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 600;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 174;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 96; Город на расстоянии: 5;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 125; Город на расстоянии: 5;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 120; Город на расстоянии: 6;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 130; Город на расстоянии: 2;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 135; Город на расстоянии: 8;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 271; Город на расстоянии: 4;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 226; Город на расстоянии: 4;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 200; Город на расстоянии: 100;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 140; Город на расстоянии: 5;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 102; Город на расстоянии: 5;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 120; Город на расстоянии: 5;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 110; Город на расстоянии: 5;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 130;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 90; Город на расстоянии: 1;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 130; Город на расстоянии: 15;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 100; Город на расстоянии: 15;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 154;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 1542;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 115; Город на расстоянии: 26;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 160;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 250;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 100; Город на расстоянии: 5;
Тип объявления: Продам; Вид объекта: Дома; Площадь дома: 98; Город на расстоянии: 40;
Обмен квартиры
Одной из самых популярных операций с недвижимостью является обмен. Он проводится по абсолютно разным причинам, среди которых изменение места работы, создание семьи, желание переезда загород, улучшение условий проживания и пр. Поиск наиболее выгодных вариантов обмена квартир в Москве или Подмосковье, как и сама процедура сделки, сопряжены с массой всевозможных трудностей, которые сложно преодолеть неподготовленному человеку.
Сориентироваться на рынке жилой недвижимости в столице нелегко – структура и количество предложений меняются ежеминутно. Выбирая таунхаус, студию и другой объекта, понадобится также учесть ряд нюансов: близость к метро, район, год постройки, состояние помещений и здания, условия продажи и вероятные риски. Оптимальное решение жилищной проблемы можно искать очень долго, если вы не подкованы в данном вопросе.
Виды обмена
Встречаются различные варианты сделки, каждый из которых характеризуется своими особенностями. Итак, можно обменять квартиру в столице (комнату, дом):
на большую, меньшую, равноценную
новостройку, коттедж, участок
Приватизированную или неприватизированную
с доплатой или без
с материнским капиталом
по военной ипотеке и т.д.
Рассмотрим некоторые типы подробнее:
Обмен с целью увеличения / уменьшения жилплощади
В первом случае люди стремятся добавить квадратные метры и, например, получить вместо однокомнатной двухкомнатную или трехкомнатную квартиру в связи с расширением семьи либо потребностью в повышении уровня комфорта. Во втором – присутствует необходимость «пожертвовать большей площадью» для получения денежной компенсации. Однако если речь идет о скромной комнате в коммуналке в центре Москвы, которая обменивается на просторное помещение на окраине, можно обойтись без доплаты. Это называется равноценный обмен. Для его осуществления рекомендуется знать точную рыночную стоимость и обращаться только к проверенным базам недвижимости.
Обмен одной квартиры на несколько
Обычно его производят по семейным обстоятельствам – при делении наследства, разъезде после развода, переезде детей, а также для улучшения качества жизни, когда реализуется расселение жильцов коммунальной квартиры.
Обмен равных по площади квартир
Возможен при устройстве на другую работу, поступлении в вуз, намерении проживать рядом с родственниками. Наличие или отсутствие доплаты будет зависеть от многих факторов, которые повлияют на конечную рыночную стоимость.
Обмен на загородную недвижимость
Подходит для тех, кто хочет отдохнуть от мегаполиса. Такая удаленность должна компенсироваться удобством проживания либо денежной прибавкой. В идеале, чтобы загородный дом оснащался всеми коммуникациями и находился на территории, имеющей хорошую транспортную доступность, благоприятную экологическую обстановку и развитую инфраструктуру.
Сегодня все большее распространение получает вариант под залог имеющегося жилья. Это означает следующее: если средств на покупку недостаточно, то банк оценивает стоимость вашей квартиры и выдает кредит под ее залог.
Еще одной разновидностью считается обмен объекта, находящегося в ипотеке. Для проведения подобной операции нужно участие и одобрение банка, который выдавал кредит. С технической стороны происходит одновременное заключение двух договоров – на продажу и покупку. Покупателем выплачивается долг продавца либо принимаются долговые обязательства, что не приветствуется банками. Для своей уверенности они накладывают обременение, не позволяющее следующему владельцу продавать недвижимое имущество до полного погашения займа.
Схожая схема предусматривается в случае военной ипотеки. Здесь жилплощадь является залогом ФГКУ («Росвоенипотеки»). Такое обременение аннулируется при выслуге 20 лет (10 лет для льготников). Если еще привлекались средства сторонней ипотечной организации, то возможно только полное возмещение. Планируя обменять старую квартиру на новую, военнослужащий вправе найти приобретателя, готового ее купить за счет выплаты оставшегося долга банку и выдачи бывшему собственнику остальной денежной суммы.
Интересной программой, которую начали практиковать московские риелторы, признается «trade-in». Она состоит в покупке 1, 2-х или 3-х комнатной квартиры в строящемся доме, при этом в качестве оплаты выступает нынешняя недвижимость. Сделка допускает привлечение материнского капитала (при достижении ребенком возраста трех лет).
Следующие два вида в настоящее время довольно редкие:
Раньше оба способа были весьма востребованы – они становились практически единственным шансом людей приобрести другое жилье. Однако у них много минусов. Самый весомый – минимум вариантов. Мена производится лишь тогда, когда новая квартира будет устраивать вас, а ваша жилплощадь, в свою очередь, должна нравиться тем, кто желает поменяться. А это далеко непросто.
Порядок обмена и необходимые документы
В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта. Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.
Что говорится в конкретных ситуациях:
Суть альтернативной сделки в снижении финансовых рисков для обеих сторон. Конечно, можно было бы сначала продать недвижимость, затем добавить какую-либо сумму и приобрести новую. Но рыночная конъюнктура такова, что между реализацией одной и покупкой другой квартиры иногда происходит скачок цен или иные финансовые неприятности, разрушающие планы. Подобные проблемы зачастую возникают у тех, кто самостоятельно проводит оценку жилья. Помощь специалистов в этом аспекте призвана обеспечить точные прогнозы доплат и определение общей вероятности подобной сделки.