образец дкп квартиры с прописанным человеком

Нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с прописанными людьми и образец документа

При покупке недвижимости на вторичном рынке, нужно досконально проверить квартиру на наличие подводных камней, в виде имеющихся прописанных людей. Это позволит избежать больших проблем в дальнейшем. Но как же решить вопрос с прописанными гражданами, если квартира полностью устраивает и очень хочется ее приобрести?

Права зарегистрированных лиц

Любой гражданин имеет право на прописку, даже если у него нет собственного жилья. Владелец недвижимости может прописывать в нее кого посчитает нужным, будь то супруга, дети, кто-либо из родственников или вообще третье лицо. Статья 31 ЖК РФ описывает права и обязанности людей, прописанных собственником.

Получение информации

Получить информацию о прописанных гражданах можно через организации, требующие личного присутствия собственника или наличия доверенности от него, а также иными «обходными» путями.

Через собственника или доверенность информацию можно получить в:

В ФМС можно обратиться и без собственника, но ему все равно придет запрос на согласие для передачи данных. Также количество прописанных указано в квитанции за ЖКУ, но не все собственники захотят ее показывать.

Без ведома собственника узнать сведения можно:

Выписка из ЕГРП выдается платно за 200 руб., зато не требуется участие собственника. Иногда в нее не входят сведения о временно отбывших лицах, поэтому лучше требовать расширенную версию, с указанием причин и сроков отбытия, если таковое имеется.

Нормативная база

Процесс купли-продажи обремененной недвижимости регулируется:

Статья 22 ГК РФ. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина

Соглашение

Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и заверен нотариально. Также договор и переход прав собственности следует зарегистрировать в Росреестре, так как без этой процедуры сделка считается недействительной.

Содержание

Договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми практически не отличается от стандартного документа. Для признания документа действительным и допуска к регистрации в Росреестре, в нем должны содержаться следующие пункты:

При грамотно составленном договоре продавец берет на себя все обязанности по снятию с регистрационного учета оставшихся прописанных жильцов. Что касаемо несовершеннолетних, то им должно быть найдено новое жилье не позднее 7 дней с момента выписки.

Как оформить и избежать обмана-мошенничества?

После оформления договора и совершения выплат, все права на жилье переходят к новому хозяину. Предыдущие жильцы должны выписаться и съехать. Если возникла проблема в виде граждан, не желающих выписываться, то это можно сделать через суд принудительно. Однако, это не касается несовершеннолетних и недееспособных, их так выписать не получится.

При покупке недвижимости с прописанными гражданами нужно взять во внимание следующие нюансы:

Ст. 60 Конституции РФ гласит, что гражданин может распоряжаться имуществом самостоятельно только по достижении 18 лет.

Статья 60 Конституции Российской Федерации

Гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет.

Если зарегистрированное лицо за границей, можно проделать процедуру выписки следующим образом:

При правильно оформленной сделке суд всегда встает на сторону покупателя.

Нюансы покупки

Нередко встречаются сделки с обремененной недвижимостью в виде прописанных граждан. Нюансы покупки такого жилья:

Лица подлежащие выселению

В категорию прописанных лиц, подлежащих выселению после продажи недвижимости входят:

Кого нельзя выгнать?

Есть и категория лиц, не подлежащих выселению даже по суду. В нее входят:

Все сделки, затрагивающие интересы детей, должны быть одобрены органами опеки.

Подходить к составлению договора купли-продажи жилья, имеющего обременение, нужно максимально внимательно, учитывая все нюансы, прописанные в законодательстве. При незнании такового, целесообразно воспользоваться услугами квалифицированного юриста и быть спокойным за вложенные в недвижимость деньги.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник

Продажа квартиры с прописанным человеком: особенности процедуры

Многие владельцы недвижимости сталкиваются с тем, что не знают, можно ли продать жилье с прописанным человеком и как это сделать. Гражданское законодательство РФ допускает продажу и покупку жилья с прописанными в нем людьми. Процедура продажи такого жилья фактически является стандартной, за одним исключением — в договоре купли-продажи указываются конкретные лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, и оговариваются сроки их выписки. В отдельных случаях, оговоренных законом, продажа такой недвижимости осуществляется по особым правилам, в том числе запрещающим собственникам выписывать зарегистрированных в квартире лиц и препятствовать их проживанию. В каких — разберем в данной статье.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Российское законодательство не предусматривает препятствий для того, чтобы продать жилое помещение (квартиру) с зарегистрированными в ней лицами. Ни § 7. Продажа недвижимости Гражданского кодекса, ни Федеральный закон от 13.07.2018 № 218 «О государственной регистрации недвижимости», ни другие нормативно-правовые акты не содержат требований об обязательной выписке продавца, членов его семьи или иных лиц для совершения сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость. Поэтому продать квартиру с прописанным человеком можно, однако необходимо учитывать, что правовые основания и последствия в разных случаях могут отличаться.

Какие могут быть причины продажи квартиры с прописанными людьми

Причины, побуждающие продавца продавать квартиру с прописанными в ней лицами, могут отличаться. Следует отметить несколько оснований для совершения подобных действий:

Первый случай — самый распространенный на рынке недвижимости. Обычно продавец жилья приобретает взамен другую квартиру, так называемый встречный вариант. До момента продажи своей недвижимости он не имеет возможности сняться с регистрационного учета по причинам отсутствия другой собственности. Как только обе сделки произойдут, продавец прописывается по новому адресу, что автоматически отменяет регистрацию по старому.

Во втором случае новый собственник может выписать зарегистрированное лицо принудительно — через орган, ответственный за прописку, или суд. В третьем случае новому собственнику придется смириться с тем, что регистрация жильца будет сохранена, а сам он сможет проживать в квартире даже после смены собственника помещения.

Можно ли выписать человека без его согласия

Лица, не являющиеся собственниками и не имеющие правовых оснований для сохранения права пользования помещением, могут быть выписаны по заявлению нового владельца, даже если они возражают против сделки и снятия с регистрационного учета. Следует учитывать, что процедура выписки различается в зависимости от вида регистрации:

Последний вариант действий распространяется на продавца, который обязался выписаться из жилья в установленный в договоре срок, но по тем или иным причинам не выполнил свое обязательство. Через суд выписываются и члены семьи продавца, если добровольно они отказываются сделать это после сделки.

Кого нельзя выписать без согласия

Отдельные категории граждан, не являющихся собственниками, нельзя выписать из жилья без их согласия даже через суд, так как имеющееся у них право проживания не может быть прервано сменой собственника. Если такое лицо добровольно откажется от снятия с регистрационного учета, то новый собственник будет обязан предоставить им жилплощадь для проживания. К таким категориям относятся следующие категории граждан:

Также следует отметить, что право проживания сохраняется у нанимателей жилого имущества (ст. 675 ГК РФ), если договор найма зарегистрирован Росреестром. Наличие или отсутствие регистрации в данном случае не имеет юридического значения. Смена собственника помещения не меняет сущности и условий данного договора, в котором наймодателем становится лицо, ставшее новым собственником помещения.

Как продать квартиру с зарегистрированным человеком

Продажа квартиры, в которой на временной или постоянной основе остаются зарегистрированными сам продавец, его близкие или посторонние лица, не имеет серьезных особенностей, за исключением того, что указанные факты должны быть отражены в тексте договора.

Необходимые документы

Перечень необходимых документов, необходимых для проведения сделки, зависит от ее особенностей. Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ, минимально необходимый перечень документов для проведения регистрации включает в себя:

Также в зависимости от особенностей сделки могут понадобиться:

Еще одним документом, который не является обязательным, но рекомендуется предоставить, это справка о количестве и составе прописанных в квартире лиц и наличии/отсутствии задолженностей по ЖКУ. Этот документ не имеет единого формата и может выдаваться в виде единого документа или в виде двух отдельных справок.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры, которая продается вместе с зарегистрированными в ней лицами, не имеет существенных отличий, за исключением одного. В тексте соглашения указываются следующие сведения:

Если после совершения сделки зарегистрированные лица сохраняют право пользования помещением, например, по завещательному отказу или договору пожизненного содержания, то в тексте соглашения также указываются их паспортные данные и основания для сохранения права проживания.

В остальном текст соглашения остается стандартным. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются:

Также в договоре необходимо указать:

Договор составляется минимум в 3 экземплярах, один остается в Росреестре, по одному — у каждой из сторон соглашения.

Регистрация перехода права собственности

Договор можно подписать заранее, но лучше сделать это в день совершения регистрационных действий. Все участники сделки с документами обращаются в отделение Росреестра или в МФЦ. Продавец заполняет заявление на регистрацию перехода права собственности, покупатель — на регистрацию права собственности. Госпошлину можно заплатить на месте или принести документы, подтверждающие ее оплату. Регистратор или сотрудник МФЦ принимает документы, проверяет их комплектность и проводит опись, после чего передает ее копии участникам соглашения.

Сроки и затраты

Срок проведения процедуры государственной регистрации установлен ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ. Он составляет:

По истечении данного срока участники соглашения могут вновь обратиться в указанные органы и получить документы, переданные во время подачи заявлений. Покупатель также получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности, продавец — свидетельство о права собственности с отметкой «погашено» (если было подано).

За регистрацию права собственности покупатель уплачивают госпошлину. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК РФ ее размер составляет 2 тыс. руб. Продавец не обязан платить госпошлину, однако стороны могут договориться, что расходы на проведение сделки могут быть поделены ими в равных размерах.

Последующая выписка из квартиры

В срок до наступления момента, который указан в договоре, продавец обязан выписать из нее себя или членов своей семьи. Для этого всем зарегистрированным лицам необходимо посетить орган, ведущий регистрационный учет (УВМ МВД РФ), либо подать заявление в МФЦ. Выписаться можно двумя способами:

Последний способ доступен только для совершеннолетних лиц. Лица в возрасте от 14 до 18 лет заполняют заявление самостоятельно в присутствии родителей, за детей младше 14 лет заявление заполняют их законные представители (родители).

Отмена регистрации бывшего жильца через суд

В случае, если продавец или члены его семьи не исполняют обязательство по выписке из квартиры в указанный в договоре срок, новый владелец жилья может обратиться в суд с требованием принудительной выписки. В качестве основания в заявлении необходимо указать, что в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ право пользования помещением членами семьи предыдущего собственника прекращается в случае перехода права собственности другому лицу. Суд, рассмотрев исковое заявление, вынесет решение о принудительной выписке посторонних лиц. С копией решения суда нужно будет обратиться в ГУВМ МВД или в МФЦ, после чего прежние жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Какие сложности могут возникнуть

Несмотря на допустимость продажи квартиры с прописанными лицами, это достаточно трудоемкая задача. Сложность состоит даже в не в самой продаже, а в возможности выписать продавца, его родственника или иное лицо после продажи, если они добровольно отказываются это сделать. В некоторых случаях, оговоренных законом, снять с регистрационного учета жильца не поможет даже суд. Чтобы узнать о том, как продать квартиру с прописанным человеком или как его выписать после сделки, необходимо проконсультироваться с юристом. Получить бесплатную консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы при продажи жилья и ответы на них

Мой родной отец был собственником дома где я прописан со своим несовершеннолетним ребенком, 02.06.2021 года дом был продан вместе с нами, собственник сменился на данный момент новый собственник готовит документы в суд о нашей выписке с ребенком! Могут ли они нас выписать через суд? Какие у нас шансы остаться в своём доме?

Добрый вечер, Анатолий.

Учитывая, что дом продан, предположу, что вы в нем не жили, а только были прописаны. А раз вы домом не пользовались по назначению, то и не участвовали в расходах по его содержанию. Также в силу ч.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением.

Таким образом, у нового собственника есть все основания для снятия с регистрации в доме, как вас, так и вашего сына по месту вашего фактического проживания либо же месту регистрации матери ребенка. Мне жаль.

Источник

Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком

Купить квартиру с обременением в виде прописки собственника или его родственника можно, но после сделки зарегистрированный сохранит право пользования жильем. Для покупателя есть и другие риски. Рассмотрим, как действовать при покупке недвижимости с временной или постоянной регистрацией гражданина, можно ли взять такую квартиру в ипотеку, когда выписываться при купле-продаже и что делать, если на жилплощади есть прописанные, которых новому собственнику нужно выписать.

В статье расскажем:

Что значит, если квартира продается с прописанным человеком?

С юридической точки зрения термина «прописка» давно нет. Но до сих пор под ним подразумевается регистрация по месту жительства, оформляемая бессрочно. Она дает право пользования и проживания в квартире, право собственности остается за владельцем.

Регистрация бывает и временной. Обычно она оформляется на срок от 3 месяцев до 5 лет без снятия с регистрационного учета по месту жительства. Она тоже дает право проживания и пользования помещением.

Если собственник продает квартиру, в которой временно или постоянно прописан человек, для покупателя это представляет риски. Он сможет владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью на основании ст. 209 ГК РФ, но с некоторыми особенностями.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Ни один закон не запрещает собственнику выставить квартиру на продажу или заключить договор с покупателем, если на жилплощади есть зарегистрированные лица. Этот вопрос они должны урегулировать самостоятельно.

Примечание: если оформлена постоянная прописка, выписать человека можно только с его согласия или через суд. При временной регистрации можно обойтись без суда.

Продажа квартиры с временно зарегистрированными лицами

Если куплена квартира с обременением, где временно прописан человек, выписать его можно без суда на основании п. 30 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил…». Новому собственнику достаточно обратиться в регистрационный орган (УВМ МВД) или подать заявление в произвольной форме с указанием даты убытия через МФЦ, если зарегистрированный съехал с жилплощади добровольно. Для принудительного выселения придется обращаться в суд или ждать окончания срока регистрации.

Возможна ли ипотека с прописанными людьми?

Большинство банков откажет в выдаче ипотеки на квартиру, где есть прописанные граждане. Дело в том, что до погашения задолженности недвижимость остается в залоге у кредитора и служит обеспечением по кредитным обязательствам. Если заемщик перестанет платить, банку придется изымать имущество и выписывать всех в судебном порядке.

Банк может одобрить ипотеку, но с условием снятия с учета людей до заключения основного договора купли-продажи (далее – ДКП).

Совет юриста: при подаче документов на ипотеку лучше уточнить в отделении, как проходит сделка и когда продавец должен всех выписать. В каждом банке свои правила и требования.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Варианты продажи квартиры с прописанным человеком

Решившись на покупку квартиры с обременением пропиской, можно использовать один из нескольких способов:

Что касается продажи приватизированной квартиры с прописанными жильцами, местонахождение которых неизвестно или не получается выписать без суда, некоторые пользуются услугой срочного выкупа недвижимости. Но продавец потеряет в цене на 30-50%, к тому же квартиры с «недостатками» выкупают в основном недобросовестные агентства, использующие мошеннические схемы для последующей перепродажи уже в якобы «чистом» виде. Честные агентства выкупят дешевле средней рыночной цены, но попросят продавца снять всех с учета.

Примечание: если продается приватизированная квартира, и бывший член семьи собственника отказался от приватизации, хотя мог в ней участвовать, за ним сохраняется право пожизненного проживания, даже если он прописан в другом месте (ст. 31 ЖК РФ).

Выписка до сделки

Чаще всего при продаже квартиры с прописанными жильцами покупатели просят выписать их до сделки. Договоренность может быть устной, но, чтобы продавец гарантированно продал недвижимость и получил деньги, лучше заключить предварительный ДКП.

Как выглядит процедура пошагово:

Выписка после сделки

Еще один вариант продажи квартиры с зарегистрированными лицами – выписка после заключения основного ДКП.

Чтобы подстраховаться, покупатель может дать задаток до регистрации перехода права собственности, а оставшуюся часть – после, когда продавец представит справку о выписке всех лиц. В заключение оформляется акт приема-передачи, подтверждающий выполнение обязательств сторонами.

Примечание: размер задатка определяется сторонами. Обычно хватает 50 000-100 000 р. Если продается жилплощадь с обременением в виде ипотеки, придется погашать долг за продавца. В таком случае размер задатка будет равен величине задолженности перед банком.

Содержание и образец договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи с прописанным человеком должен содержать следующие сведения:

Прописанные не выписываются

Здесь все просто: продавец предупреждает покупателя о наличии зарегистрированных, тот соглашается с этим и не требует снятия с учета. На практике такое происходит крайне редко, т.к. прописанные граждане могут мешать собственнику осуществлению прав на купленное жилье.

Единственное преимущество для покупателя – возможность снизить стоимость до 30% от рыночной цены. Но недостатков больше.

Можно ли купить квартиру с прописанным человеком: риски

Главный риск покупки жилища с временно или постоянно прописанными – право проживания этих людей в помещении. Они в любой момент могут приходить и уходить, пользоваться жилплощадью. Кроме того, для регистрации родственника собственнику понадобится согласие других прописанных лиц старше 18 лет. Они могут его и не давать, и тогда прописать других людей не получится.

Еще одна проблема – сложности с продажей. Если в дальнейшем владелец решить продать недвижимость, купленную с зарегистрированными членами семьи предыдущего собственника, найти покупателя будет крайне сложно, к тому же придется уступать в цене.

Обратите внимание! После покупки квартиры с прописанным собственником, который не хочет выписываться, покупатель вправе снять его с учета через суд.

Купили квартиру с прописанным человеком: что делать?

Если человек купил квартиру с прописанными людьми, которых продавец не выписал до или после сделки, это можно сделать через суд. Новому собственнику нужно составить исковое заявление с требованием о снятии с регистрационного учета на основании ст. 292 ГК РФ, где сказано, что переход права собственности является основанием для прекращения права пользования жильем для бывшего владельца и членов его семьи.

Как выписать людей через суд:

Если требование о снятии ответчиков с учета удовлетворены, истцу нужно прийти с удостоверенной копией решения в УВМ МВД по месту нахождения спорной недвижимости. Людей выпишут в день обращения.

Содержание и образец искового заявления

В качестве требования в исковом заявлении нужно указать прекращение права пользования и снятие ответчика с регистрационного учета. Если он на момент обращения в суд проживает на жилплощади, заявляется требование о выселении, но тогда в деле участвует прокурор (ст. 45 ГПК РФ).

Какие сведения указываются в заявлении:

Источник

Договор купли-продажи квартиры

г. ________________________ «__»___________ _____ г.

_______________________________________________________, « ___» _________ ____ года рождения,

в дальнейшем Продавец 1,

_______________________________________________________, « ___» _________ ____ года рождения,

в дальнейшем Продавец 2,

_______________________________________________________, « ___» _________ ____ года рождения,

в дальнейшем Продавец 3, совместно именуемые «Продавцы», с одной стороны и

_______________________________________________________, « ___» _________ ____ года рождения,

в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, далее именуемые «Стороны», действуя добровольно, заключили настоящий Договор (далее по тексту «Договор») о нижеследующем:

2. Отчуждаемое Жилое помещение (квартира) принадлежит Продавцам на праве собственности, на основании: _____________________________________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «___» __________ ____ N __________.

3. Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего Договора Жилое помещение (квартира) никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

5. В Жилом помещении (квартире) на момент подписания настоящего Договора зарегистрированы ___________________________________________________, в том числе несовершеннолетние _______________________________________________________, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение ___ (_______) дневного срока с момента государственной регистрации перехода права собственности в ________________________________________________________. В Жилом помещении (квартире) отсутствуют лица, за которыми могло бы сохраняться право пользования Жилым помещением (квартирой) в соответствии с законом (ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) после государственной регистрации перехода права собственности в _________________________________________.

6. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой, попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

7. Продавцы довели до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что в Жилом помещении (квартире) не имеется лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжавших по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя); лиц, заключенных под стражу.

8. Продавцы обязуются передать Покупателю Жилое помещение (квартиру) по подписываемому Сторонами Передаточному акту в течение ____ (_____________) дней после государственной регистрации перехода права собственности в ______________________________________________ и передачи цены договора, указанной в п. 4 настоящего Договора. Жилое помещение (квартира) передается в пригодном для проживания состоянии, не обремененным задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии. До подписания Передаточного акта риск случайной гибели имущества в Жилом помещении (квартире) и самого Жилого помещения (квартиры) несут Продавцы.

9. Покупатель приобретает право собственности на Жилое помещение (квартиру) с момента государственной регистрации перехода права собственности в _______________________________, после чего принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого помещения, а также участвует, соразмерно с занимаемой площадью, в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

10. Руководствуясь ст.ст. 421, 461 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны договорились, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавцов, а также в случае предъявления прав третьих лиц со стороны Продавцов к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих собственников Жилого помещения (квартиры) или их супругов, и изъятия Жилого помещения (квартиры) у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавцы обязуются приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе __________________________________ или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения Жилого помещения (квартиры), исходя из стоимости аналогичного жилого помещения, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения (признания недействительным) настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Жилого помещения (квартиры). При этом Жилое помещение (квартира) не может быть изъято у Покупателя до полного возмещения убытков.

11. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание ст.ст. 131, 157, 158, 160-162, 164, 209, 210, 218, 223, 288-290, 421, 433, 460, 461, 549-551, 556-558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 10, 17, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, главы 7 Семейного кодекса Российской Федерации Сторонам известно.

12. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Покупатель (или: __________________).

13. Настоящий Договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:

– передачи Покупателем Продавцам денежных средств за Жилое помещение (квартиру), согласно п. 4 настоящего Договора, подтвержденной распиской Продавцов;

– передачи Продавцами по подписываемому Сторонами Передаточному акту Жилого помещения (квартиры), в сроки и на условиях, указанных в п. 8 настоящего Договора.

14. Настоящий Договор составлен в _________ экземплярах, один из которых хранится в ___________________________________________________, по одному экземпляру выдается Продавцам и один экземпляр выдается Покупателю.

15. В соответствии со ст.ст. 223, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в ___________________ ___________________________________________________________________________________________.

Информация для сведения:

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Сделка купли-продажи квартиры относится к двум основным нормативным актам. Это ст. 454 ГК РФ, устанавливающая правила самих сделок, связанных с переходом права собственности от одного лица к другому на возмездной основе, и ст. 551 ГК РФ, посвящённая государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Последняя находится в тесной связи с ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который в настоящей момент действует в редакции от 02.08.2019, «О государственной регистрации недвижимости». Кроме этого не следует забывать и о ст. 18 ЖК РФ, устанавливающей правила государственной регистрации права на жилые помещения. Сам же договор с марта 2013 года регистрировать не нужно. Он включается в пакет документов, которые передаются в Росреестр, и на его основании регистрация и происходит. После завершения её процедуры каждому участнику сделки выдаётся экземпляр договора с отметкой о том, что регистрация произошла. Она представляет собой гербовую печать УФНС и прямоугольный штамп с датой и подписью регистратора.

Обязательные условия

В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:

• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.

К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:

• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.

Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.

Необязательные условия

Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.

По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:

• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.

Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.

После подписания

Правила применения договоров купли-продажи жилой недвижимости определяются ст. ст. 549 – 558 ГК РФ. Договор может содержать несколько листов. В таком случае все они прошиваются и заверяются подписями сторон. Нужны не менее трёх экземпляров. Все три передаются в Росреестр, а после завершения процедуры регистрации два выдаются на руки продавцу и покупателю, а третий остаётся у регистратора.

Фактическое исполнение обязательств отражается в акте приёма-передачи квартиры. В нём нужно указать на все обнаруженные недостатки, а покупатель может пригласить для этой цели своих доверенных лиц. Передаточный акт оформляется на основании ст. 556 ГК РФ. Конечно, если его нет, а покупатель и продавец не выражают никакого недовольства, то никаких проблем в этом не существует. Ситуация существенно изменится, если отсутствие акта придётся на недовольство покупателя качеством квартиры или продавцом тем, как ему перечисляются деньги. Уклонение одной из сторон от подписания акта или существенное расхождение его содержания с условиями договора купли-продажи может привести к серьёзным последствиям. С юридической точки зрения при отказе от подписания акта одна из сторон отказывается и от исполнения своих обязательств по договору, что даёт право второй стороне тоже ответить отказом. В результате сделка становится не совершённой по факту, что ведёт к признанию её недействительной через суд.

В случае обнаружения каких-то недостатков, не отражённых в условиях договора, у продавца возникает ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств. Это означает, что покупатель получает основания к понуждению продавца к исправлению недостатков. Если же недостатки получат статус неустранимых, то появляется и основание для признания сделки недействительной.

Взаимосвязь договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права на недвижимую вещь

Регистрация в этом вопросе играет такую большую роль в силу того, что право собственности при подписании договора-купли продажи квартиры всё ещё остаётся у продавца. Однако это вовсе не означает, что договор ничего не значит. Если лицо подпишет договор, но начнёт необоснованно уклоняться от своих обязанностей по регистрации сделки, то по отношению к нему применяются меры, предусмотренные ст. 551 ГК РФ. Они не предусматривают какого-то наказания, но дают судам возможность выносить постановления о том, что госрегистрацию, вместо уклоняющегося лица, проведёт служба судебных приставов. Кроме этого может быть назначена ещё и компенсация убытков пострадавшего. Жилую недвижимость довольно редко используют в коммерческих целях, а если такое намерение у пострадавшего существовало, то доказать это частному будет не так уж и просто. Речь здесь идёт преимущественно о компенсации морального вреда.

Поэтому всем продавцам жилой недвижимости нужно понимать, что с момента подписания договора они получают встречные права и обязанности. Не только на оплату и передачу недвижимой вещи, но и обязательства по государственной регистрации сделки купли-продажи.

Договор купли-продажи квартиры может быть заключен только в письменной форме. В большинстве случаев — простой, однако есть три ситуации, когда требуется нотариальное удостоверение. К ним относится продажа:

• доли квартиры постороннему лицу;
• квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица.

Необходимость нотариального удостоверения в этих случаях установлена ФЗ-218 от 13.07.2015. Кроме этого нотариальное удостоверение сделки требуется ещё и в том случае, когда права на квартиру переходят по договору пожизненного содержания с иждивением.

Источник