образец договора аренды квартиры для самозанятых граждан
Договор аренды жилого помещения
В рамках договора аренды жилого помещения Арендодатель передает право пользования помещением Арендатору на определенное время за оговоренную плату.
Такой вид договора с юридической точки зрения правильно называть договором найма жилого помещения. Это обусловлено тем, что в рамках такого соглашения сторонами являются физические лица.
Таким образом, основным отличием аренды и найма является то, что по арендному соглашению Арендатором будет выступать юридическое лицо, а по договору найма — сделка заключается между физическими лицами. Поэтому в тексте документа Арендатор будет именоваться Нанимателем, а Арендодатель Наймодателем.
Составление договора найма жилья необходимо для установления прав и обязанностей сторон, а также для установления факта проживания Арендатора на законных основаниях.
Ниже мы разберем, как составить такой документ, и на какие условия следует обращать внимание:
Преамбула договора
Договор найма жилого помещения
г. Курган 25 апреля 2022 года
Михалков Михаил Михайлович, 18.01.1995 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 19.01.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Петровских Анастасия Олеговна, 22.01.1985 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 23.01.2005 года, именуемая в дальнейшем Наниматель
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу документа традиционно входят:
Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:
Предмет договора
Предметом в таком случае выступает непосредственно жилое помещение. К таким помещениям могут относиться: квартира, жилой дом либо их часть, например комната. При этом помещение должно соответствовать санитарным, противопожарным, техническим и другим требованиям, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
В рамках приведенного ниже примера мы рассмотрим, как составить договор, в котором жилым помещением будет являться квартира:
Наймодатель передает Нанимателю право пользования жилым помещением (квартирой), которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, улица Голикова, дом 666, квартира 88.
Собственником жилого помещения является Наймодатель согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации.
Наниматель получает право пользования квартирой исключительно с целью проживания в ней.
Настоящий договор заключается на срок: 11 (Одиннадцать месяцев) с момента подписания Сторонами документа.
Цена договора
Далее в документе прописывается цена арендной платы за квартиру. Оплата может производиться частично или же разовым платежом полной суммы. Данное условие обговаривается сторонами и закрепляется в настоящем соглашении:
Арендная плата за квартиру составляет 22 000 (Двадцать две) тысячи рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Наймодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Обязанности сторон
В этом разделе прописываются обязанности контрагентов по договору. Данный пункт является неотъемлемым и фигурирует в документе следующим образом:
Наймодатель обязуется:
Передать право пользования квартирой Нанимателю на срок, установленный настоящим соглашением.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Нанимателя.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Наниматель обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за проживание в квартире.
Своевременно осуществлять платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг.
Бережно относиться к квартире и ко всему, что в ней содержится.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции квартиры без согласия Наймодателя.
После окончания действия договора возвратить квартиру в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В указанный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Наймодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Наймодатель ответственности не несет.
Наниматель несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору найма.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.
Форма договора
Договора аренды жилого помещения составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.
Договор с самозанятым физлицом: образец
Договор с самозанятым в 2019 году — нужно ли его заключать и как он выглядит? На эти вопросы мы ответим в данной статье. Здесь вы найдете все нюансы заключения договора с самозанятым гражданином: условия, образец, налоги, риски.
Нюансы договора с самозанятым лицом
Режим совсем новый, и вполне естественно, что у организаций (или предпринимателей), собирающихся пользоваться услугами самозанятых, возникает много вопросов. В том числе — как оформлять договорные отношения, да и нужно ли вообще это делать?
Универсального рецепта здесь нет, поскольку налог на профессиональный доход имеет несколько нюансов:
Можно ли вообще обойтись без заключения договора? Можно: соглашение между сторонами может быть и устным, если это их обеих устраивает, и для данной сделки не предусмотрена обязательная письменная форма договора (ст. 159 ГК РФ). Однако всегда нужно помнить, что договоренности, не закрепленные на бумаге, — это большие риски.
Заключаем договор с самозанятым ИП
Таким образом, в данном случае договор не будет иметь каких-либо особенностей по сравнению с тем договором, который вы заключаете с ИП, применяющим другой налоговый режим.
И еще нюанс — ГПХ-договор с ИП при определенных обстоятельствах могут признать трудовым. Последствия: доначисление НДФЛ, взносов во все фонды, а также административный штраф (п. 4, 5 ст. 5.27 КоАП).
Заключаем договор с самозанятым гражданином, не имеющим статуса ИП
Однако, помня о рисках, советуем включить в него положения:
Может ли самозанятый сдавать в аренду не свою квартиру
У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.
Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?
Владимир, моим первым порывом было ответить так: если мамина квартира находится в одном из регионов, где можно стать самозанятым, то регистрируйтесь на здоровье. Сейчас при регистрации в качестве плательщика НПД по виду деятельности «аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую, сдаете ли вы ее на самом деле и есть ли у вас квартира в принципе. Налог платите — и отлично.
Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону.
В вашем случае я вижу два подходящих варианта.
Он, пожалуй, самый оптимальный. Для регистрации понадобится:
Т—Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого. Добавлю только, что вы можете сделать регистрацию на свой смартфон или компьютер, чтобы не беспокоить маму дальнейшей работой в приложении: формированием чеков, уплатой НПД и пр.
Чтобы вы могли заключать договоры аренды или найма с будущими жильцами от имени мамы как собственника квартиры, а потом решать с ними все возникающие вопросы, пусть она даст вам доверенность на право управления ее квартирой.
Однако если вообще не указывать в договоре с жильцами срок аренды/найма либо прописать, что договор заключен на неопределенный срок, то регистрировать его не придется.
Кстати, в начале 2020 года на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек вполне может платить налог 4%, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.
Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.
Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.
После этого вы, Владимир, можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По ГК РФ арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.
Соответственно, вы вправе также зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы. В законе не сказано, что самозанятыми могут быть только арендодатели — собственники имущества.
Кто-то может подумать, что если сын получает от мамы квартиру в безвозмездное пользование, то у него возникает доход в натуральной форме. А значит, он попадает на НДФЛ. Это не так.
В налоговом кодексе сказано, что доход в натуральной форме возникает у физлица, если организации или ИП что-то оплатят за него либо безвозмездно передадут ему товары, выполнят работы, окажут услуги. Про безвозмездную передачу от одного физлица другому нет ни слова. А значит, в этом случае нет и дохода у того, кто безвозмездно получил имущество в пользование.
Вот если бы вы получили квартиру в безвозмездное пользование от юрлица или ИП, тогда доход в натуральной форме был бы налицо. Это подтверждает и Минфин.
Еще больше про налог для самозанятых читайте в подборке Т—Ж.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Марина, спасибо за статью!
Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в ситуации когда сдающий квартиру ПОСУТОЧНО (т.е. договор с жильцами в Росреестре не регистрируется) хочет оформиться как самозанятый и владеет ДОЛЕЙ квартиры, а остальная доля принадлежит его маме, которая не против сдачи, но проживает за рубежом и соответственно не может оформить договор у нотариуса?
— Достаточно ли будет ее письменного согласия пересланного по почте? Или лучше заключить договор безвозмездного пользования без нотариуса?
— Не придется ли после этого маме доказывать российской налоговой что она не получает денег за аренду?
Подскажите пожалуйста, а если я как физическое лицо дам право безвозмездно или чисто символически (для меня) пользоваться принадлежащей мне недвижимостью (для сдачи в дальнейшем ее в субаренду) юрлицу (ооо) на упрощенке которое мне же и принадлежит, и которое все необходимые налоги и будет платить, тут нет ни каких подводных камней и попадания на что нибудь?
Сергей, когда ООО что-то получает в безвозмездное пользование, у него возникает налогооблагаемый доход. В данном случае он будет равен рыночной цене аренды аналогичной квартиры (п. 8 ст. 250 НК РФ). То есть будет попадание на налог
Самозанятые и сдача квартиры в аренду: нюансы
Уже более 500 тысяч самозанятых встали на учет в ФНС. Многие из них занимаются сдачей квартир в аренду. По популярности этот вид деятельности занимает второе место (на первом месте — такси).
Уточню, что доходы от сдачи нежилой недвижимости в аренду не могут облагаться в рамках НПД.
Однако если речь идет о жилой недвижимости — то здесь совсем другой расклад. Сдача жилья в аренду — это то, чем плательщики НПД вполне успешно занимаются.
В этом посте приведу разъяснения фискалов, касающиеся данного вида деятельности самозанятых.
Имущество супругов
Ситуация: муж-самозанятый сдает в аренду жилье, которое является совместной собственностью супругов. С квартирантов получены деньги. Может ли супруг указать в мобильном приложении «Мой налог» полную сумму дохода от сдачи в аренду этого жилого имущества?
Да, может, отвечает ФНС. При этом не имеет значения, приобретено ли данное имущество именно в браке.
Такие разъяснения ФНС дает в письме № СД-3-3/2196@ от 13.03.2019.
Сдача имущества третьим лицом
ФНС на своем сайте разъясняет, что налогоплательщик вправе применять НПД, если его имущество сдает в аренду чужой человек. Этот человек (третье лицо) действует по доверенности на управление имуществом.
Если речь идет о жилом помещении, то самозанятый вправе отражать полученный доход от сдачи в аренду такого имущества, даже если данное имущество сдаётся третьим лицом.
Субаренда
А что если жилье сдавать в субаренду?
В этом случае тоже можно применять НПД, поясняет ФНС, ссылаясь на ст. 615 части II ГК РФ.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Поэтому физлицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».
Такие разъяснения также даны в письме Минфина от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Расходы на коммуналку
А может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги?
Здесь есть свои нюансы. Если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученная от арендатора сумма в данном случае не будет облагаться НПД.
Такие разъяснения в частности, даны в письме Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@.
Сдача жилья и работа по трудовому договору
Гражданин работает по трудовому договору и хотел бы сдавать свое жилье, оформившись при этом плательщиком НПД.
Такой вариант вполне возможен, сообщается в письме ФНС № СД-3-3/458@ от 25.01.2019.
Физлицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает зарплату по трудовому договору, может применять НПД в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.
Как узаконить доходы от сдачи квартиры?
Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.
Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?
Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.
Кто платит налог с доходов от сдачи жилья
Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.
Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т—Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.
Расскажу кратко про основные режимы.
Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 Р на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 Р или 14 400 Р соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.
Индивидуальные предприниматели платят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.
Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 Р с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 Р за год. Этот взнос платят в следующем году.
Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.