обязательство о выделении доли ребенку в ипотечной квартире
«Детские доли»: выделение долей детям при использовании маткапитала
Маткапитал, несмотря на его «материнскую» прописку, является мерой поддержки всей семьи. Тем более, когда вы используете его на покупку квартиры – жилищные условия должны улучшиться не только у мамы. Для этого закон обязывает выделять в жилом помещении детские доли – мол, дети тоже должны быть собственниками купленного на маткапитал жилья. Игнорируете это требование? Будьте готовы вернуть деньги обратно в бюджет. Или того хуже – получить уголовную статью за мошенничество!
Рассказываем, как наделить детей долями после выплаты ипотеки и не стать фигурантом уголовного дела.
Зачем вообще выделять доли?
Это требование закона. Жилье, купленное с частичным или полным использованием средств государственной поддержки, должно поступить в общую долевую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Да, доли нужно выделить не только детям, но и мужу (жене, если квартира в собственности мужа).
Когда выделяется доля детям при ипотеке? Если квартиру купили с использованием ипотечного займа, сделать это нужно в 6-месячный срок после снятия ипотечного обременения (пп. ж п. 13 Правил, утв. Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007). Помните, вы оформляли у нотариуса соответствующее обязательство, чтобы погасить часть ипотеки маткапиталом? Его оригинал точно у вас, а копия – в ПФР. Не теряйте его, оно понадобится вам при выделении долей.
Какие доли нужно выделить?
Закон не ограничивает семью в размере долей, которые будут выделены – в законе этот вопрос вообще не урегулирован. Теоретически каждому ребенку можно выделить даже по 1 кв. м, чтобы их потом нельзя было продать. А можно, наоборот, разделить квартиру «по справедливости» и выделить каждому члену семьи по ¼.
Ну, например. Представим, что вы купили квартиру за 4,5 млн руб. Средства маткапитала – 450 тыс. руб. или 10% от общей собственности. Вот эти 10% и являются общими для всей семьи и подлежат разделу. Остальная часть жилого помещения – общая собственность супругов и разделу не подлежит. Таким образом, каждому члену семьи нужно выделить минимум по 2,5% = 10% ÷ 4 (количество членов семьи).
При оформлении соглашения части каждого члена семьи рекомендуется определять в долях. Представим, что вы приобрели квартиру 60 кв. м, 10% от которых – 6 кв. м. Каждый член семьи должен получить в собственность доли, эквивалентные 1,5 кв. м (2,5%),то есть по 1/40 на каждого. По такой доле нужно выделить мужу, первому и второму ребенку (если у вас их двое, если трое – доли будут другими). У того же, кто оформлял ипотеку, должно остаться 37/40 доли в праве собственности.
Впрочем, супругу можно выделить и больше, чем 1/40 – семейное законодательство оставляет за ним право ровно на половину от 36/40 доли в праве собственности, не охваченных материнским капиталом!
Как оформить выделение долей детям после погашения ипотеки?
Мы уже рассказывали, как разделить общее имущество по соглашению. Теперь подробно остановимся на том, как это делать в случае с маткапиталом.
Но это работает, если доли выделяются только детям. Если в соглашении участвует еще и супруг, такая сделка признается разделом супружеского имущества. И потому она требует нотариального удостоверения – для составления соглашения придется посетить нотариуса (ст. 38 СК). На эти цели придется потратить 5-15 тыс. руб. в зависимости от региона и расценок конкретного нотариуса.
Но есть возможность сэкономить. Вы, скажем, можете указать в соглашении, что каждый из детей получает по 1/40 доле в праве собственности, а оставшиеся 38/40 поступают в общую собственность супругов. Раздела между супругами нет, а значит, можно обойтись без нотариуса. Правда, такой способ не сработает, если при оформлении ипотеки квартиру изначально оформили в долях на супругов – при сделках с долями нотариус обязателен (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Об исключениях из этого правила, мы тоже уже рассказывали.
Соглашение оформлено, что делать дальше?
А дальше, нужно зарегистрировать право собственности каждого члена семьи в Росреестре. С этим тоже ничего сложного – берем соглашение (3 экземпляра, по одному на каждого члена семьи, которому выделяются доли), прикладываем к нему:
и подаем их в Росреестр. Документы можно подать несколькими способами – лично, через ближайший МФЦ, через сайт Росреестра или по почте, выбирайте, как удобнее. В зависимости от способа подачи в течение 5-7 дней Росреестр зарегистрирует детские доли и выдаст вам выписку из ЕГРН, где это будет отражено. На этом выделение закончится.
А что, если доли не выделять?
На какие бы цели не был израсходован маткапитал – покупка квартиры по ДДУ, строительство, реконструкция или рефинансирование ипотеки, с выделением долей на детей затягивать не стоит. Пройдет полгода, и ваше обязательство будет считаться нарушенным. А это может повлечь уже совсем нежелательные последствия:
В общем, с этим лучше не шутить. Погасили ипотеку, сняли обременение, и не затягивайте – сразу оформляйте соглашение и идите в Росреестр. Это не дорого и можно сделать самостоятельно.
Выделение доли ребенка в ипотечной квартире
Я решила купить двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной (стоимость выше, площадь больше). Купить ее я хочу в ипотеку. Как быть с органами опеки. Дадут ли они согласие на выделение доли ребенка в квартире, взятой в ипотеку?
Поскольку автором поднимается вопрос о наделении ребенка долей в праве собственности в приобретаемой с привлечением ипотеки двухкомнатной квартире, то получается, что собственником продаваемой однокомнатной квартиры или доли в ней является несовершеннолетний ребенок.
Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Согласно п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.
Пункт 3 ст. 60 СК РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации органы опеки и попечительства в соответствии со ст. 37 ГК РФ должны будут не только давать согласие (или отказывать) законному представителю ребенка на совершение сделки по отчуждению однокомнатной квартиры, но также одобрять последующую передачу в залог (под ипотеку) банка приобретаемой недвижимости, которая будет оформлена в собственность несовершеннолетнего.
В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность лишения их права собственности и нарушения прав и законных интересов в случае продажи родителями принадлежащих детям долей в квартире без предоставления соответствующей компенсации.
На практике предварительные разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, выдаются органами опеки и попечительства при условии покупки (т.е. возмездного приобретения) в собственность несовершеннолетних аналогичных по своим характеристикам и соразмерных по стоимости долей в приобретаемой квартире взамен проданных, чтобы имущественное положение несовершеннолетних не ухудшалось, а сделка соответствовала их интересам.
Органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение в тех случаях, когда сделка не влечет снижения стоимости продаваемых долей в недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, и не влечет риска утраты в дальнейшем приобретаемой недвижимости, переданной в залог (под ипотеку) банка, по причине продажи ее с торгов в том случае, если родители ребенка не смогут исполнять свои финансовые обязательства перед банком.
Другими словами, приобретение родителями взамен однокомнатной квартиры, не обремененной ипотекой, на имя ребенка двухкомнатной квартиры даже большей площади, но находящейся в залоге (под ипотекой) банка, органы опеки и попечительства могут расценить как ухудшение имущественных интересов ребенка.
Согласно п. 2 ст. 64 СК РФ родители должны защищать права и интересы детей, а не свои права и интересы. Если между интересами родителей и детей имеются противоречия, которые установлены органами опеки и попечительства, то родители не вправе представлять интересы детей в отношениях с другими лицами.
Таким образом, органы опеки могут отказать законным представителям в удовлетворении их заявления, усматривая из конкретной сделки намерение законных представителей в нарушение ст. 60 СК РФ распорядиться имуществом несовершеннолетних в своих интересах без предоставления соответствующей соразмерной компенсации или усмотрев риски в приобретении квартиры, обремененной ипотечными обязательствами.
Также у автора вопроса может возникнуть конфликт интересов с ипотечным банком, который откажется оформлять долю на имя несовершеннолетнего ребенка в приобретаемой на ипотечные средства квартире. Данная позиция ипотечных банков связана с тем, что в случае неисполнения родителями-заемщиками своих кредитных обязательств, у банка возникнут сложности с реализацией предмета залога – ипотечной квартирой, сособственником которой будет являться несовершеннолетний.
На основании вышеизложенного дать однозначный ответ автору на вопрос о выдаче предварительного разрешения органов опеки и попечительства на приобретение квартиры с привлечением ипотечных средств на имя ребенка не представляется возможным. Органы опеки и попечительства будут принимать данное решение исходя из конкретной ситуации исключительно с позиции интересов несовершеннолетнего.
Условия, указанные в предварительном разрешении, выданном органами опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном (попечителем), родителями и иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
Узнаем, как выделить долю ребенку в ипотечной квартире
Право несовершеннолетнего ребенка на наличие доли в квартире закреплено законодательно. При ущемлении интересов ответственные стороны несут ответственность по закону. Поэтому, оформляя сделку, следует точно знать, каким образом производится выделение доли, в каких случаях это необходимо, когда это лучше сделать.
Можно ли выделять доли детям?
Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного Кодекса РФ. В ней определено право ребенка на владение собственностью.
Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.
Чтобы выделить долю несовершеннолетнему в ипотечной квартире, требуется согласие органов опеки на передачу в залог собственности ребенка и одновременно согласие банка на выделение этой доли.
Разрешение органов опеки на детей в возрасте от 0 до 14 лет получают их законные представители, дети от 14 лет получают разрешение самостоятельно, при наличии согласия родителей или опекунов.
В общепринятой практике доли выделяются после погашения ипотеки и снятия обременения с жилья. Однако существуют ситуации, когда выделение необходимо до совершения сделки.
Выделение доли до выплаты ипотеки
До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала.При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.
Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.
Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита. Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к. могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.
Разрешение конфликта возможно несколькими способами:
Выделение доли после выплаты кредита
В течении полугода после погашения ипотеки, законные представители несовершеннолетних обязаны выделить долю в жилье на детей (в случаях необходимости). При невыполнении данного условия уполномоченные органы могут обратиться в суд на родителей, потребуется вернуть материнский капитал.
Оформление доли производится через оформление дарственной или подписание соглашения на передачу ребенку части имущества. Оба способа представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости.
Оба документа содержат в себе следующую информацию:
Какое количество квадратных метров должно быть выделено в собственность несовершеннолетнему лицу в Законе не оговаривается, размер определяется местными властями. Если в семье во время выплаты ипотеки родились еще дети, то доли в квартире распределяются на всех детей, рожденных в совместном браке между заемщиком/созаемщиком по договору.
Что потребуется?
Выделение доли производится у нотариуса, потребуется заплатить госпошлину в зависимости от размера выделяемой площади.
Необходимые документы
В Росреестр необходимо представить следующие документы:
Необходимо написать заявление на регистрацию права на собственность от имени всех участников сделки.
Все документы подаются в оригинале с прикладыванием копий.
Соглашение о наделении несовершеннолетних правами на жилье
Соглашение оформляется в ПФ РФ до перечисления средств материнского капитала в уплату за жилье. Оно содержит в себе обязательство родителей на выделение доли несовершеннолетним детям.
Обязанность выделения доли детям лежит на родителях, с которыми имеется доказанная родственная связь, т. е. когда ребенок является общим в браке.
При подписании соглашения родители несовершеннолетнего выступают его законными представителями, если ребенку нет 14 лет.
Соглашение содержит следующую информацию:
Как выделить доли в ипотечной квартире?
Выделение долей в ипотечной квартире производится в соответствии с требованиями законодательства.
Пошаговая инструкция
Госпошлина за услугу составит 2 тыс. рублей.
Документы подаются в МФЦ. Срок регистрации сделки 10 дней, далее собственники получают новую выписку, содержащую сведения о собственниках на квартиру (дом), где будут присутствовать несовершеннолетние.
Когда требуется обязательство о выделении долей?
Обязательство по выделению долей не требуется, если в приобретенном жилье доли были выделены до распоряжения материнским капиталом.
В остальных случаях, Пенсионный Фонд откажется от выплаты МК, пока не определены права на детей на жилье.
Маткапитал и детские доли: нотариальное обязательство больше не требуется
Этот материал обновлен 20.08.2021
При оформлении материнского капитала больше не нужно оформлять нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи. Это значит, что семья может не тратить время и деньги на нотариуса, который раньше удостоверял такой документ. Но выделять доли супругу и детям придется в любом случае: отменили сам документ, но не обязанность.
О каком обязательстве речь
Если семья хочет потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий, жилье нужно оформить в общую собственность всех членов семьи: супруга и детей. Иногда это получается сделать сразу: например, если покупают квартиру без кредита или строят дом своими силами. Но если речь об ипотеке, то собственником становится заемщик, а не вся семья. И распределить доли можно только после того, как банк снимет обременение, — то есть после погашения кредита.
На такой случай с родителей берут обещание, что они все-таки оформят доли на детей, когда это станет возможным. На оформление отводят полгода. Это обещание и называется обязательством по оформлению долей.
Раньше обязательство нужно было оформлять у нотариуса
Нотариально удостоверенное обязательство входило в пакет документов при направлении материнского капитала на улучшение жилищных условий. Никакие другие гарантии пенсионный фонд не устраивали.
Теперь документ и услуги нотариуса не нужны
В большом пакете поправок к программе материнского капитала есть и пункт об отмене нотариального обязательства. С 12 марта 2020 года такой документ больше не нужно прикладывать к заявлению о направлении маткапитала на улучшение жилищных условий.
Если где-то в МФЦ или пенсионном фонде у вас все равно будут требовать документ от нотариуса, ссылайтесь на такие нормы:
А потребовать документ запросто могут — несмотря на изменения в законе. Например, с 2012 года при направлении маткапитала на образование детей не нужна лицензия и свидетельство об аккредитации — только договор. Но эти документы все равно просят. В таких случаях спасают ссылки на нормативку. Поэтому сохраните статью в закладки, чтобы иметь эти ссылки под рукой, если решите потратить маткапитал на жилье.
Оформлять доли на супруга и детей все равно обязательно
Отмена нотариально удостоверенного документа не означает, что можно не выделять доли детям. Это все равно придется делать, потому что такое требование есть в федеральном законе. Если его не соблюдать, можно остаться без квартиры и денег.
Если на покупку или строительство жилья использовали маткапитал, доли должны принадлежать владельцу сертификата, его супругу или супруге и всем детям — включая тех, что родятся после использования маткапитала. Раньше выделять долю нужно было не супругу, а родителям, но суды давно говорили, что наличие брака обязательно, — теперь так и по закону.
Как теперь оформляется обязательство по выделению долей
Теперь это просто галочка в заявлении на распоряжение маткапиталом: с правилами ознакомлен, об ответственности предупрежден, об обязанности оформить доли на всех проинформирован. Но никаких нотариусов для этого не нужно, и лишних расходов нет.
Сами доли вы выделяете при помощи соглашения о выделении долей.
Если не выделить доли детям
Выделять доли — это обязанность по закону. За ее выполнением следит пенсионный фонд, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть материнский капитал, даже если его и правда потратили на ипотеку или строительство дома.
Еще сделку могут признать недействительной — полностью или частично. Тогда проданную родителями квартиру заберут у покупателей. Или выделят детям доли в уже чужой собственности. Приятного в этом мало и для семьи, и для новых владельцев жилья.
Почитайте, чем на практике грозит нарушение обязательства о выделении долей. В этом же разборе есть форма соглашения о выделении долей детям — еще один способ обойтись без нотариуса.
Какие доли выделять детям
В этом плане ничего не изменилось. В законе и правилах до сих пор нет указаний, что все члены семьи должны получить равные доли или нужно использовать четкий алгоритм расчета. В теории детям можно выделить по 1% — и обязательство будет считаться выполненным.
Но лучше использовать выводы из судебной практики и выделять членам семьи доли, пропорциональные их части материнского капитала.
Посчитайте минимальные доли для детей с помощью нашего калькулятора. Заодно узнаете, почему не стоит торопиться с разделом квартиры на равные части.
На сегодняшний день, огромное количество людей продают квартиры, которую приобрели с помощью материнского капитала без выдела долей. Ответственность должна быть только возврат суммы материнского капитала государству, но не в коем случае не признание сделки недействительной. Люди которые купили эту квартиру не должны отвечать и терять свою недвижимость из за нарушения закона родителями детей. Наше государство не даёт возможности добросовестному покупателю узнать перед покупкой квартиры об обязательстве продавца выделить там доли детям. Квартира может быть продана уже несколько раз до того как сделку признают недействительной. Это просто беспредел!
Елена, тоже поддрежу- что мешает ПФ проконтролировать выдел долей детям?
Ирина, Когда я обратилась в ПФР с вопросом, что будет, если в течении 6 месяцев не выделили детям долю, мне ответили, что после того как деньги перечислили в счет погашения долга, ПФР ответственность не несет и никаких проверок не проводит. Контролем по выделению долей занимается прокуратура
Как добиться справедливости. В мфц принимали документы только потому что я настояла и всем отделом при мне обсуждали какая я тупая и пришла со своими правилами. Я выделяю доли детям с соглашением которое составила сама. По тел справочной службы Росреестра мне говорят что можно только через нотариуса, в мфц тоже самое. Отдала документы на свой страх и риск. Куда идти в случае отказа в регистрации?
Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?
Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.
У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?
Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.
С уважением,
Михаил Х.
Этот материал обновлен 23.04.2021
Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2 до 20 тысяч рублей в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.
Когда вы выплатили ипотеку и сняли обременение, по закону вы должны в течение шести месяцев выделить доли. Причем всем членам семьи, а не только детям.
В вашем случае вы, как единственный собственник квартиры, должны выделить доли жене и детям. Оставшаяся часть, если только вы не разделите все в равных долях, будет в совместной собственности с супругой.
Какие доли выделять
В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.
Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.
Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.
В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.
В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.
Как оформить выделение долей
Проще всего это оформить соглашением в простой письменной форме. Вы самостоятельно составляете шаблон соглашения о выделении долей или скачиваете его в интернете, подписываете и сдаете вместе с остальными документами на регистрацию.
Но есть загвоздка. Если выделяете долю детям, можете использовать простую письменную форму. Если выделяете долю еще и жене, это считается разделом совместной собственности между супругами и здесь обязателен нотариат. То есть нужно идти к нотариусу, который составит соглашение о выделении долей. Стоимость оформления зависит от региона. В Санкт-Петербурге, например, это стоит примерно 5 тысяч рублей, в других регионах берут 5500 рублей за оформление документов и 0,5% от кадастровой стоимости квартиры.
Но можно сэкономить на нотариусе. Для этого нужно указать в соглашении, что вы выделяете доли детям, а оставшаяся часть квартиры переходит в вашу совместную собственность. Отдельно в соглашении долю ей вы не выделяете. В таком случае нотариат не обязателен.
В нашем примере с квартирой 45 кв. м это будет выглядеть так: доли детей — по 2/45 каждому, а в совместной собственности у вас с супругой остается 41/45.
Как можно обойтись без нотариуса, если у вас общая долевая собственность
Так было у нас. Раньше можно было зарегистрировать долевую собственность без брачного договора, поэтому мы с мужем оформили квартиру в долях — по ½ каждому.
Ипотеку мы выплатили и стали думать, как выделить доли детям. По идее, мы должны были пойти к нотариусу. В законе прямо сказано, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение одно — если все доли отчуждаются по одной сделке, то есть, например, все собственники продают доли одновременно.
Но коллеги-юристы подсказали, как можно попробовать обойтись без нотариуса. После выделения долей несовершеннолетним соотношение наших долей с супругом не менялось, то есть наши доли оставались с ним равными, и признаков раздела имущества в таком соглашении не было. В любом случае я решила попробовать и подать соглашение в простой письменной форме. Если бы была приостановка, мы бы пошли к нотариусу и заключили соглашение у него. Но попробовать стоило.
Для подстраховки я включила в соглашение фразу «Настоящее соглашение не является соглашением о разделе имущества. Доли Евстратовой Е. С. и ее супруга в результате выделения долей несовершеннолетним остаются равными». Также я приложила распечатку статьи 42 закона «О государственной регистрации недвижимости», где отсутствовало упоминание нотариальной формы.
В итоге соглашение нам зарегистрировали без проблем — нотариус не понадобился.
Какие документы понадобятся при регистрации
Теперь нужно зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого через МФЦ нужно подать следующие документы:
Госпошлина — 2000 рублей за всех. Это значит, что ее нужно разделить на количество будущих собственников и уплатить по отдельным квитанциям каждому. Вас четверо: вы, супруга, двое детей. То есть уплатите госпошлину от лица каждого: 2000 / 4 = 500 рублей.
Росреестр зарегистрирует выделение долей детям, и вы исполните таким образом свое обязательство.
Как подготовиться к ипотеке
Если доли не выделять
Вы нарушаете обязательство о выделении долей.
Если прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по суду, вернуть государственные средства пенсионному фонду или привлечь к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.
Если решите продать квартиру без выделения долей, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей, как, например, произошло в Челябинске.
Также супруга может подать иск и обязать вас выделить ей и детям доли. Примеры таких судебных решений тоже есть.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Timur, а можете прислать соглашение, чтобы использовать его в качестве шаблона?
Ivan, Файл можно получить по ссылке:
Соглашение о выделении долей_шаблон.docx
https://yadi.sk/i/6u5hhKjgSh5BeA
Timur, большое спасибо
Timur, Елена, большое спасибо, всё получилось. В Московской области зарегистрировали выделение долей.
Правда, я просмотрел что в МФЦ сотрудник таки заполнил разделение долей на всех 4 участников сделки и сначала отказали, мотивировав ссылкой на п. 2 ст. 38, но после звонка и разъяснения попросили написать уточняющее письмо о том, что моя доля и доля жены остается в совместной собственности и после этого всё прошло успешно.
Сотрудник МФЦ, выдававший документы обратно, тоже был крайне удивлен, что регистратор всё одобрил, но всё же успех.
Timur, Добрый день.
Мне по данной форме отказали. во думаю что дальше делать
Дмитрий, все в один день. Все заявления подписываете сразу. По заявления выше написал
Timur, можно уточнить в каком заявление это указывается? Эти заявления оставляются уже непосредственно в МФЦ?
Екатерина, все заявления составляются в мфц
Булат, в выписке указаны три записи регистрации: на первого ребенка (долевая) на второго (долевая) и мы с женой (общая совместная). Регистратор может начудить, у нас также была ошибка. При продаже только выявили, но исправили без проблем
Timur, подскажите ещё, пожалуйста, кто изначально собственник? Вы? Но квартира куплена в браке и поэтому считается общей совместной собственностью? В МФЦ запутали с этим.
Екатерина,у нас с супругой общая совместная собственность. Мы два собственника но с неопределенными долями
Timur, а если я квартиру покупал до брака.я один собственник.и использовали мат капитал. как тогда выделить доли?
Дмитрий, в статье есть ссылка на шаблон как раз для вашего случая. В соглашении немного изменится текст о собственнике, так как вы теперь свою предполагаемую долю переводите в общую совместную собственность с супругой, и по минималке выделяете детям
Timur, В случае если квартиру приобрела до брака- нотариус тоже не понадобится?
Timur, спасибо большое за ваши ответы!
Timur, спасибо за информацию 🙂
Timur, через сколько дней после сдачи документов вам пришло уведомление о приостановке регистрации?
Timur, добрый день! На детей и жену одна квитанция? На всех участников отдельно нужно оплачивать, пишут?
Елена, здравствуйте. Подскажите а пожалуйста. в соглашении не могу указать дату и номер обязательства, так как оригинал передала в ПФР с заявлением на внесении мат кап. В счёт ипотеки. Можно ли вместо обязательства указать материнский сертификат? Я даже не помню месяц точный когда оформляли у нотариуса обязательство(((
Ольга, та же ситуация. Как вырешили?
Как такое соглашение возможно? Звонила в Росреестр, сказали так нельзя и доли выделить и совместную оставить. Что не так?
Елена, а можно ссылку на пример образца такого соглашения
Ольга, возможно, стоит прийти с документами и примером заполненного соглашения на консультацию в Росреестр. По телефону сотрудники не всегда улавливают все тонкости и рекомендуют стандартную схему с нотариусом.
Alevtina, мы написали так в Соглашении о выделении долей в квартире:
—-
В соответствии с ч. 4 ст. 10
закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. ст. 244, 245, 254 Гражданского кодекса РФ «Сторона 1» и «Сторона 2» по обоюдному согласию договорились, что доли в квартире распределяются между Сторонами следующим образом:
— «Стороне 1» и «Стороне 2» – 7/8 (семь восьмых) доли на праве общей совместной собственности;
— «Стороне 3» – 1/16 (одна шестнадцатая) доли на праве общей долевой собственности;
— «Стороне 4» – 1/16 (одна шестнадцатая) доли на праве общей долевой собственности.
Добрый день! Сделал всё по статье, регистратор позвонила и сказала, что будет приостанавливать регистрацию, так как нужен нотариат. Ответ о том, что мы выделяем доли детям, а у меня с супругой остаётся оставшаяся часть на праве общей совместной собственности, регистратора не устроил. Сейчас я жду официального ответа о приостановке.
Полистал сайт росреестра и там есть следующий часто задаваемый вопрос и ответ на него:
«
Вопрос 3: Форма сделки, по которой детям передаются доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Ответ:
Исходя из положений статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», пунктов 8, 9 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 № 862, при использовании средств (части средств) материнского (семейного) капитала (далее – МСК) выделение долей детям прямо предусмотрено законом.
Учитывая положения глав 14, 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, его статей 37, 218, 244, для возникновения права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, у иных членов семьи лица, получившего государственный сертификат на МСК, необходимо заключить сделку об отчуждении долей в праве собственности остальным членам семьи такого лица. На наш взгляд, передача долей в праве собственности на объект недвижимости несовершеннолетним детям может быть осуществлена на основании безвозмездной сделки – договора дарения.
В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон № 4802-1) (кроме случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 Закона № 4802-1), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Учитывая, что по сделке об отчуждении долей в праве общей собственности на жилое помещение родители будут отчуждать своим детям доли в праве общей собственности, в результате чего такое помещение будет находиться в общей долевой собственности родителей и их детей (то есть родители не отчуждают в результате совершения сделки (заключения договора дарения) принадлежащее им на праве общей собственности жилое помещение в целом), исходя из буквального толкования названной нормы Закона № 218-ФЗ, принимая также во внимание, что в данном случае не происходит отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (то есть предметом сделки (договора) будет являться не объект недвижимости, а доли в праве общей собственности на него), полагаем, что такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.
«
(С) сайт Росреестра
Предполагаю, что примерно этот текст и будет в ответе о приостановке. Прав ли Росреестр? Что отвечать?