оптимальная площадь земельного участка для загородного дома
Основные правила планировки размещения строений на загородном участке
После приобретения загородного земельного участка перед каждым собственником непременно встает вопрос планировки размещения на нем строений и иных объектов. Необходимо решить, где именно будут расположены дома, хозяйственные постройки, строения вспомогательного назначения, деревья, кустарники, забор и т. д. Важно не только разместить на земельном участке объекты так, чтобы в дальнейшем максимально эффективно использовать территорию, но и сделать это в соответствии со стандартами планировки.
Cтандарты введены в целях обеспечения соблюдения требований пожарной и санитарной безопасности, а также защиты прав и законных интересов третьих лиц. Одним из часто встречающихся нарушений стандартов планировки при возведении построек является несоблюдение минимально разрешенных расстояний от объектов до границ земельных участков, проездов и улиц – красных линий, а также иных строений. В рамках данной статьи мы и поговорим о дистанциях, предусмотренных стандартами, а также обозначим риски, возникающие вследствие несоблюдения этих требований.
Стандарты планировки для загородных участков утверждены в СП 53.13330.2011. «Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения», а также в СП 30-102-99. «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». Данные правила устанавливают минимальные противопожарные расстояния между крайними жилыми строениями и группами жилых строений на соседних участках. В данном случае лицо, планирующее возводить жилое строение, должно планировать место его расположения, исходя из того, где расположены жилые строения соседей. Ниже в таблице указаны минимальные значения необходимых дистанций в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций жилых строений:
Материалы несущих и ограждающих конструкций
Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы
То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами
Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов
Также нужно учитывать, что жилое строение не должно располагаться ближе, чем на 5 метров от границы улицы, от границы проезда – на 3 метра, а расстояние от хозяйственных построек до границ начала улицы и проездов должно быть не менее 5 метров.
Под улицей следует понимать территорию общего пользования, предназначенную для движения транспорта и пешеходов, включающую двухполосную проезжую часть, обочины, кюветы и укрепляющие бермы. Проезд, в отличие от улицы, подразумевает однополосную проезжую часть.
Стандарты также предусматривают следующие минимальные расстояния до границы соседнего участка:
Важно отметить, что расстояние между жилым строением, хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены постройки лишь в том случае, если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах, и др.). При планировании нового здания важно заблаговременно учесть данные обстоятельства.
Также не стоит забывать, что при возведении на участке хозяйственных построек на расстоянии одного метра от границы соседнего участка скат крыши следует проектировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не был направлен на соседний участок.
Что касается санитарно-бытовых помещений, расстояния между постройками, расположенными на смежных земельных участках, должны быть:
В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, например:
Что касается гаражей для автомобилей, то они могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к жилому строению и хозяйственным постройкам. По согласованию с правлением садоводческого, дачного объединения навес или гараж для автомобиля может размещаться на участке, непосредственно примыкая к ограде со стороны улицы или проезда.
Фото Дениса Яковлева, Кублог
Стоит отметить, что на садовых, дачных участках площадью 0,06–0,12 га под строения, отмостки, дорожки и площадки с твердым покрытием следует отводить не более 30% территории.
Последним ограничением на садовых участках является высота забора, а также требования к его светопропускной способности. Сводами правил установлено, что высота забора может быть не более 1,5 метров, и при этом он должен пропускать не менее 50% света. Требования можно соблюсти, например, с помощью использования сетки Рабица. В то же время по согласованию с собственниками смежных земельных участков может быть установлен более высокий забор с применением светонепропускаемых материалов. Во избежание возможных споров с соседями в случае, если они в будущем изменят свое решение, подобные договоренности следует оформлять в письменном виде.
Теперь, когда мы обозначили все ограничения по дистанциям, предусмотренным стандартами планировки, поговорим о рисках – какие меры ответственности предусмотрены за несоблюдение установленных правил.
Во-первых, нарушение стандартов планировки может повлечь за собой административную ответственность. Статья 9.4 КоАП РФ за нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий предусматривает наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей.
Во-вторых, нарушение стандартов планировки может повлечь признание постройки объектом самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ) с последующим ее сносом. В суде при этом нужно будет доказать, что нарушение стандартов планировки повлекло причинение ущерба третьему лицу или объект, возведенный с нарушением правил планировки, создает угрозу жизни и здоровью человека. Чаще всего споры возникают из-за возведения на границе со смежным земельным участком высоких строений – зданий или заборов, вследствие чего на части соседнего земельного участка создается постоянная тень, пагубно влияющая на урожай или не позволяющая комфортно пользоваться жилым строением (помещение плохо освещается в светлое время суток). Подобных неудобств, доставляемых владельцу соседнего земельного участка, вполне достаточно для сноса объектов, которые их доставляют. Так, Самарский областной суд в своем апелляционном определении от 20.10.2015 г. по делу № 33-11575/2015 занял сторону истца, оставив без изменений решение Промышленного районного суда г. Самары от 31.10.2013 г. Данным актом суд обязал ответчика снести сплошной деревянный забор высотой от 3,5 метра до 4,5 метра и заменить его на сетчатый высотой 1,5 метра, мотивируя это тем, что возведенное ответчиком ограждение создает на участке истца тень, что делает невозможным использование истцом своего земельного участка по назначению – для выращивания растений.
Соблюдая вышеуказанные стандарты планировки расположения на земельном участке строений и иных объектов, вы сможете исключить риски привлечения вас к административной ответственности и сохранить не только возведенные объекты, но и хорошие отношения с соседями, что тоже немаловажно.
Как выбрать участок для строительства
Чтобы не разочароваться в покупке через год
Я риелтор и десять лет помогаю людям покупать и продавать приусадебные участки и дома.
За это время я понял, на что обращать внимание при покупке, чтобы не потратить деньги и время впустую. Настоящая трагедия — купить участок, вложиться в постройку дома, а потом обнаружить в километре от дома, например, свиноферму или неожиданно возникшую стройку федеральной трассы. Продать такой участок по хорошей цене, чтобы окупить все вложения, почти невозможно.
В статье расскажу, как выбирать участок и где искать о нем информацию.
Изучите открытые источники
Чтобы сразу отсечь неподходящие участки и лишний раз не ездить на местность, я рекомендую для начала посмотреть открытые источники.
По кадастровому номеру вы сможете узнать:
Все эти сведения есть в открытом доступе на публичной кадастровой карте. Чтобы их посмотреть, наберите в поиске кадастровый номер и нажмите кнопку отображения карты с наложением космических снимков Esri. Так вы получите изображение границ участка на местности.
Внимательно изучите карту. Позвоните собственникам участка и спросите, что за объекты находятся рядом с ним. Посмотрите на большие участки по соседству, обратите внимание на места с непонятными постройками и покликайте на них, чтобы узнать вид разрешенного использования. Если у соседнего участка вид разрешенного использования «для промышленного производства», будьте осторожны. Через несколько лет там может появиться, например, производство оконных блоков или автомойка.
Публичная карта доступна как с компьютера, так и через мобильное приложение
Генеральный план. Это карта со всеми важными объектами муниципального образования, на территории которого находится участок. На генплане отмечены не только существующие, но и будущие объекты. Читать карты генплана нелегко, но открытия, которые вы можете сделать, стоят того, чтобы разобраться в «легенде».
Генеральный план любого округа или района можно найти на сайте местной администрации. Чаще всего карту размещают в разделе «Документы». Обычно там лежит не одна, а сразу несколько разных карт. Их названия могут незначительно отличаться в зависимости от предпочтений местной администрации, но примерный список такой:
Р за сотку» loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Карта границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия. Это карта входит в состав генплана, но о ней нужно рассказать подробнее. Из нее можно узнать, находится ли участок в охранной зоне культурно-исторических памятников. Так собственник поймет, обязан ли он вызывать к себе на участок археологов перед началом строительства. Если не выяснить это заранее по карте, вам об этом обязательно напомнят, но только уже в момент согласования уведомления о строительстве.
Если участок находится в охранной зоне, перед началом любых строительно-земляных работ глубиной более одного штыка лопаты собственник обязан обратиться в местное министерство культуры. Там проведут экспертизу и вынесут решение, какой объем работ требуется: археологические наблюдения или полноценные раскопки.
Стоимость изысканий и тендеры в категории «Археологические раскопки и работы» можно посмотреть на сайте «Ростендер»
Находки, извлеченные из земли во время археологических раскопок, уходят в музейные хранилища. Собственнику участка от них ничего не достанется.
Археологические раскопки — это дело длительное. Чем «урожайней» ваш участок на находки, имеющие ценность, тем дальше будет отодвигаться начало строительства дома. Среднее время отсрочки, по моим наблюдениям, — «полевой сезон» с апреля по октябрь.
Нахождение участка в охранной зоне — не единственный критерий, по которому определяют необходимость изысканий на нем. В обязательном порядке они потребуются в виде археологической разведки в тех местах, где до этого не ступала лопата археолога — например, в новообразованном коттеджном поселке. Потенциально под любым таким участком может быть новая Троя, и государство хочет узнать об этом первым.
Если случайно забыть про археологов и самовольно построить дом в границах охранной зоны без археологических изысканий, могут начислить крупные штрафы. Например, если собственник причинит вред объекту культурного наследия, он обязан выплатить сумму, равную стоимости мероприятий, необходимых для сохранения этого объекта.
Помимо этого за такие действия собственнику грозит административная или даже уголовная ответственность. Штраф в этом случае тоже немаленький — от 3 млн рублей.
Но это еще не все. Если собственник причиняет вред объекту культурного наследия, он рискует вообще лишиться своего участка. По решению суда такой участок могут выставить на публичные торги и продать более сознательному гражданину, который уважает историю.
Оцените подъезды к участку
Если вы изучили карты и участок вас устраивает, выезжайте на местность. Первое, на что следует смотреть, — подъездные пути. Кажется, что это очевидно: плохая дорога — это плохая дорога, ее и так сразу видно. Но есть нюансы.
Асфальтовая дорога. Это самый лучший вариант. Однако, если асфальт изношенный и дырявый, качество дорожного полотна будет на уровне грунтовки, разве что лужи не такие глубокие.
Грунтовый подъезд. Это худший вариант. После каждого дождя дорогу размывает, а большегрузные машины оставляют на ней большие колеи. По такой дороге без проблем попасть на участок можно будет только в «сухие» дни. Редко, но бывают исключения, например, если грунтовка из песчаной почвы. На такой дороге вода не застаивается и быстро уходит.
Отсыпной подъезд. Наиболее распространенный вариант. Это грунтовая дорога, которая засыпана известковой щебенкой или асфальтовой крошкой. Если дорогу сделали недавно, она выглядит замечательно: ровная и аккуратная. Но радоваться еще рано и следует приглядеться к дороге повнимательнее.
Технологию укладки «отсыпки» упрощенно можно объяснить так: перед тем как положить дорожное полотно, грейдером снимают небольшой слой земли или старой отсыпки. Затем туда укладывают слой песка, так называемую песчаную подушку, а сверху — щебень или асфальтовую крошку. Если дорожники сэкономили на песчаной подушке, дорога быстро придет в негодность. К сожалению, выяснить, на месте ли подушка, практически невозможно, поскольку она находится под щебнем. Поэтому отсыпанная дорога — это лотерея.
Есть признаки, которые указывают на качество дороги почти безошибочно. Один из них — уровень дорожного полотна. Он должен быть чуть выше обочины. Если дорога ниже обочины, со временем она «промнется» еще сильнее, и на ней будет вечная «Венеция»: дождевая вода будет очень долго там стоять и смешиваться со стекающей грязью. Проехать по такой дороге на обычной машине с передним приводом проблематично: колеса будут увязать в грязи. Если дорога гораздо выше обочины, она «расползется» с наступлением весны.
Еще один признак неправильно уложенной отсыпки — большие лужи. Если под щебнем песок, вода не застаивается и быстро уходит. Если же щебень положили прямо на землю, результат вы увидите даже после небольшого дождя. Выглядит он вот так.
Подъемы на дорогах. Если на дороге есть горки, остановитесь и присмотритесь к ним. Даже правильно уложенный щебень совершенно бесполезен на больших подъемах. В этих местах машины разгоняются, когда едут вверх, и притормаживают на спуске. В обоих случаях они свозят колесами щебень.
В результате уже месяца через два на отсыпной дороге образуются глубокие рытвины и колеи — ничем не хуже своих грунтовых собратьев.
Даже очень качественно уложенная отсыпная дорога имеет свой срок годности. Обычно это не больше четырех сезонов, затем ее придется «подсыпать». Поэтому сразу узнайте у местных жителей, кто за этой дорогой следит. Если муниципалитет, это хорошо. Если соседи своими силами, будьте готовы к регулярному сбору средств на обслуживание дороги.
Заранее узнать про актуальные местные проблемы, особенно дорожные, можно на сайтах «Добродел» и iGrajdanin.ru
Учитывайте это, покупая участок в деревне, которая соединена с основным шоссе наплавным мостом. Возможно, несколько месяцев в году вам придется делать крюк для объезда.
Уборка снега. Зимой проселочные дороги засыпает снегом, который кто-то должен убирать. Уточните у жителей улицы или у председателя коттеджного поселка, кто это делает. Есть несколько вариантов: снег убирают муниципальные власти, жители в складчину нанимают технику либо вы убираете его самостоятельно.
Чаще всего уборка производится централизованно — за счет властей. Но если жители сами скидываются на расчистку снега, это может обойтись им в сумму от 500 до 2000 Р за устранение последствий одного снегопада. Если на вашей улице всего один или два дома, в которых живут зимой, вероятно, снег придется убирать самостоятельно.
Узнать заранее, на что жалуются местные жители, можно на сайте «Добродел». Самые распространенные жалобы обычно как раз на проблемы с дорогами. Если видите просьбы «сделать дорогу», а не просто «устранить ямку» — это плохой знак. Есть вероятность, что пока на отсыпку скидываются местные, поскольку им надо хоть как-то ездить.
Осмотрите всё очень внимательно
Есть хорошая пословица: «В чужом глазу песчинку видеть, в своем — бревна не замечать». Об этих «визуальных бревнах» стоит помнить, когда оцениваете эстетическую составляющую участка. Сначала этот недостаток кажется милой мелочью, а потом начинает раздражать. В результате собственник хочет продать участок с уже построенным домом. Неудачное визуальное соседство очень усложнит этот процесс. И дело тут даже не в цене — будет сложно найти людей, которые готовы отдать за такой участок хоть какие-то деньги.
Я заметил, что если на участке обнаруживаются «визуальные бревна», собственник обычно теряет минимум 25% от той цены, что он потратил на покупку земли и строительство на ней дома.
Вот самые распространенные проблемы, которые в будущем могут повлиять на цену участка:
Такие участки выше в цене и редко продаются, потому что никто не хочет их менять на что-то другое. Они стоят переплаты, потому что, скорее всего, даже через десять лет будут вам нравиться.
Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Проверьте качество воздуха
Если хотите выезжать за город и дышать чистым воздухом, желательно, чтобы в радиусе 5 километров от вашего участка не было животноводческих ферм — как действующих, так и заброшенных. Государство имеет привычку время от времени поддерживать сельское хозяйство, поэтому в любой момент разваливающиеся коровники, птицефермы или свинарники могут «ожить» и начать распространять вокруг себя классические деревенские ароматы.
Обо всех «заброшках» в округе лучше узнать заранее. Для этого опросите соседей, поищите информацию в интернете и не забудьте про генплан: обычно такие объекты есть на карте планируемого размещения объектов местного значения.
Запах да и просто соседство с крупными производствами снижают спрос на участки в этом районе. В таких местах будут продавать сразу много участков и по низкой цене. Даже местные будут стараться покупать участки в других местах.
Строительство мусорных полигонов, мусоросжигательных или мусороперерабатывающих заводов, а также химического или нефтепроизводства убивает спрос на участки со стороны приезжих. Обычно именно они формируют спрос и цену на участки. Если купить землю в таком «гиблом» месте, продать ее можно будет только со скидкой до 80% от первоначальной цены.
Чтобы прояснить вопрос с качеством воздуха, посмотрите в группах во Вконтакте или просто в поисковике по запросу: «Город N против». Город N — это административный центр района, в котором расположена приглянувшаяся вам деревенька.
Среди названий групп в соцсетях или статей в поисковиках могут быть безобидные: «Благовещенск против Сахалина» — здесь речь идет о футбольных командах. А могут быть и весьма зловещие — например, про борьбу города с химическим производством или свалкой.
Звуковое окружение
Шум исходит не только от фабрик, заводов, шоссе, железнодорожных путей, аэродромов или торговых комплексов. Нежелательно соседство и с базами отдыха, санаториями и другими увеселительными местами. Вот список объектов, рядом с которыми абсолютно точно не стоит строить жилой дом:
«Культовые» местечки бывает непросто распознать. В этом обычно помогает этнографический материал: надо обойти аборигенов и опросить их на предмет ближайших источников шума. Может быть, вон за теми кустами прячется облюбованная молодежью полянка для шашлыков или постоянное место проведения какого-нибудь фестиваля. Скорее всего, местные расскажут всё и даже больше.
Какую площадь участка выбрать?
Выбор площади участка многим дается нелегко. С одной стороны — чем меньше территория, тем проще ее обслуживать. С другой — на объекте площадью в почти гектар можно разместить и большой дом, и огород, и зону отдыха, и гараж, и хозяйственные постройки и даже гостевой домик.
Финансовый вопрос тоже важен для большинства покупателей недвижимости. Объекты большой площади обходятся дорого не только на этапе покупки и строительства, но и при обслуживании.
Разберемся, как сделать правильный выбор участка для покупки.
Какой должен быть размер участка для строительства дома
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.
Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:
Предельные размеры земельных участков:
Минимальный размер участка
Ответ на вопрос, какой минимальный размер земельного участка, содержится в Земельном Кодексе РФ. По закону минимальный размер площади участка составляет не менее 3 соток.
Девелоперы обычно реализуют объекты большей площади — от 6 соток. На такой территории можно разместить частный дом, машиноместо, теплицу, небольшой цветник и зону для летнего отдыха.
Максимальный размер участка
Максимальный размер площади участка законодательно не ограничен. Даже если девелопер не продает объекты нужной вам площади, можно купить несколько соседствующих наделов, объединить их и получить подходящую территорию для вашего проекта.
На объекте более 40 соток обычно строят большой жилой дом, в котором могут комфортно проживать несколько поколений одной семьи, временно размещаться друзья и родственники, баню, бассейн, хозяйственные постройки. Остается достаточно места для благоустройства в соответствии с желаниями хозяина.
Что учесть при выборе площади земельного участка
Денежные вложения на благоустройство
При составлении сметы учитывайте не только стоимость объекта и строительства коттеджа, но и цены на возведение хозяйственных построек, бани, бассейна, закупку объектов ландшафтного дизайна, мощение дорожек.
Общая площадь участка напрямую влияет и на то, сколько владелец будет ежегодно тратить на его обслуживание. Большой дом требует значительных затрат на содержание инженерных сетей, просторная территория — на расчистку снега, поддержание аккуратного вида газона, уход за растениями.
Назначение участка
Размер участка для строительства частного дома должен быть достаточным для размещения всех дополнительных функциональных зон. Постройка дома с нуля без сада, огорода, зон отдыха не требует большой площади.
Если территория будет использоваться в качестве дачи, обычно достаточно 6-8 соток: на них можно уместить огород с теплицами и небольшой домик для отдыха.
Размер дома
Еще до покупки стоит точно представлять размер дома на участке. При выборе размера строения оцените количество проживающих, требования к размерам и расположению жилых и общих помещений.
Максимальный размер дома на участке не ограничен. При выборе площади и местоположения важно учитывать ограничительные линии на плане объекта недвижимости.
Дополнительные постройки
Необходимо заранее просчитать размеры каждой постройки на земельном участке: бани, гаража, мастерской, строения для инвентаря и других объектов.
Ландшафт
Подумайте, что еще будет располагаться на территории. Это могут быть:
Если нет желания тратиться на ландшафтный дизайн участка, подойдет небольшой объект рядом с лесом.
Форма земельного участка
Важно учесть не только размер участка для строительства жилого дома но и соотношение его габаритных размеров. Небольшая ширина и в два раза большая длина прямоугольного участка земли заставят задуматься о грамотном зонировании пространства. Сложности возникнут и при покупке объекта нестандартной формы.
Оптимальный размер загородного участка
Выбирать оптимальный размер участка для строительства дома нужно, ориентируясь на все вышеперечисленные факторы. При выборе стоит обратить внимание не только на площадь участка в ГА, но и на его геометрические и ландшафтные особенности.
Где выгодно купить участок подходящего размера
Девелоперская компания «Ярд» реализует объекты разной площади в современных, благоустроенных, охраняемых КП, расположенных в 15-25 минутах езды от центра Тюмени.
Минимальный размер участка для строительства частного дома в коттеджных поселках Луговое и Лето-парк — 6 соток. В наличии также есть объекты 8-25 соток для воплощения более масштабных строительных и ландшафтных проектов.
Предоставляя свои персональные данные Пользователь даёт согласие на обработку, хранение и использование своих персональных данных на основании ФЗ № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006 г. в следующих целях:
Осуществление клиентской поддержки
Получения Пользователем информации о маркетинговых событиях
Проведения аудита и прочих внутренних исследований с целью повышения качества предоставляемых услуг.
Под персональными данными подразумевается любая информация личного характера, позволяющая установить личность Пользователя/Покупателя такая как:
— Фамилия, Имя, Отчество
— Дата рождения
— Контактный телефон
— Адрес электронной почты
— Почтовый адрес
Персональные данные Пользователей хранятся исключительно на электронных носителях и обрабатываются с использованием автоматизированных систем, за исключением случаев, когда неавтоматизированная обработка персональных данных необходима в связи с исполнением требований законодательства.
Компания обязуется не передавать полученные персональные данные третьим лицам, за исключением следующих случаев:
1. По запросам уполномоченных органов государственной власти РФ только по основаниям и в порядке, установленным законодательством РФ
2. Стратегическим партнерам, которые работают с Компанией для предоставления продуктов и услуг, или тем из них, которые помогают Компании реализовывать продукты и услуги потребителям. Мы предоставляем третьим лицам минимальный объем персональных данных, необходимый только для оказания требуемой услуги или проведения необходимой транзакции.
Компания оставляет за собой право вносить изменения в одностороннем порядке в настоящие правила, при условии, что изменения не противоречат действующему законодательству РФ. Изменения условий настоящих правил вступают в силу после их публикации на Сайте.