основные критерии при выборе квартиры в новостройке

Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.

Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.

Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).

Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

Источник

Как выбрать квартиру по чертежу и не переплатить

Если на счету каждый квадратный метр

Большая площадь далеко не всегда гарантирует, что квартира в итоге окажется удобной. Куда важнее ее планировка.

Квартиру на вторичном рынке можно осмотреть — оценить вид из окна и проверить, насколько много света в комнатах. В новостройке, особенно на этапе котлована, покупателям предлагают лишь планировки конкретных квартир или план этажа жилого комплекса. Для человека, который впервые покупает недвижимость и ничего не слышал о планировочных решениях, разные варианты будут различаться разве что площадью и количеством комнат.

Я интерьерный журналист и пишу статьи с разборами дизайна и планировок квартир. Владельцы недвижимости делились со мной историями, как выбирали жилье, на что обращали внимание и какие особенности планировки в итоге оказались самыми удобными или неудобными. В этой статье я расскажу, как архитекторы оценивают планировку и из-за чего метров может оказаться меньше, чем вы рассчитывали.

Все планировки делаются по стандартам

Откровенно неудачных планировок на рынке недвижимости крайне мало. Все-таки застройщики обязаны соблюдать снипы и санпины, а в них прописаны строгие требования к жилью. Но планировка может быть более или менее подходящей для конкретного покупателя с определенными запросами.

Кто-то не поймет, почему я считаю планировки, которые рассматриваю в статье, неудачными. Кому-то они вполне подойдут. Я выбрала их в качестве примера только для ситуации, когда у покупателя жестко ограничен бюджет. В этом случае приходится выжимать из имеющейся площади максимум и экономить на каждом квадратном метре.

Как выбрать квартиру на плане этажа

Мало кто из покупателей приглашает архитектора или дизайнера для выбора квартиры. Кажется, что опытный специалист исправит любую планировку потом, уже во время ремонта. Но дизайнер не придумает, как исправить многоугольные комнаты и скошенный фасад здания. Он поставит в комнате кресло и журнальный столик и назовет это зоной отдыха. По факту в 99% случаев эта зона в квартире будет просто пустовать.

Или в процессе оформления интерьера дизайнер разработает по индивидуальному проекту мебель, которую будут делать на заказ. Стоимость квартиры с таким интерьером только увеличится. В общем, лучше изначально выбирать квартиру, в которой не придется ничего исправлять, а можно будет сразу удобно жить.

Допустим, вы выбираете квартиру в новостройке. Вам предлагают план целого этажа, чтобы вы выбрали планировку. Вот на что следует обращать внимание:

Расскажу подробно про каждый пункт этого списка.

Запросы будущих жильцов

Для начала стоит определиться со сценариями использования квартиры. От того, кто и как будет в ней жить, во многом зависят и требования к планировке. Например, если семья часто принимает гостей, то гостиная должна быть просторной. И наоборот, холостяку или семье интровертов достаточно диванчика на кухне, а гостиную можно превратить в большую спальню с удобной кроватью. Семьи с маленькими детьми часто предпочитают кухни-гостиные, чтобы можно было готовить и следить за ребенком одновременно.

Если в одной квартире живет большая семья с бабушкой и дедушкой, то лучше предусмотреть и несколько санузлов. Такие санузлы еще называют мастер-ванными при спальнях. Кроме того, хорошо, если квартира будет условно разделена на приватную и общественную части. Благодаря этому можно будет принимать гостей или смотреть телевизор, даже если старшие или младшие члены семьи отдыхают. В спальнях не будет слышно шума из гостиной.

Все эти требования к планировке, конечно, необязательные. Но холостяку или паре без детей второй санузел, просторная гостиная или кухня не всегда нужны, поэтому и переплачивать за них не стоит.

Оптимальный метраж комнат

Возможность перепланировки

Другая крайность — с нуля создать под себя идеальную квартиру. Ради этого покупатели ищут квартиру со свободной планировкой — бетонную коробку без внутренних стен и перегородок. Но на самом деле планировка там все равно не такая уж свободная. На поэтажном плане застройщика комнаты условно разделены, отмечены «мокрые» зоны — кухня и санузлы. Любое отклонение от этого плана будет считаться перепланировкой. Ее нужно согласовывать, а это дополнительные расходы.

Можно выбрать и нечто среднее и оптимизировать пространство под себя. Например, объединить кухню и гостиную, выкроить место для спальни или дополнительной детской. В этом случае принципиально важны несущие стены и колонны, а также их расположение. От них зависит, как пространство будет делиться на комнаты. Снести несущую конструкцию или шахту вентиляции не получится. Эти объекты станут условными границами помещений.

В большинстве панельных домов перепланировка будет минимальной. Например, допускается только присоединить коридор к комнате и перенести дверной проем. В кирпичных домах несущими обычно бывают только внешние стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. Монолитные дома тоже подходят для перепланировки, но в них могут быть несущие выступы и колонны, которые предстоит обыграть в интерьере.

Иногда выгоднее купить квартиру меньшей площади и сделать перепланировку. Например, в однушке площадью 35—40 м² вполне реально выделить место для спальни, а площадь двушки под те же цели была бы на 10—15 м² больше. Бывает, что гостиную обустраивают даже на месте холла или коридора, присоединив его к кухне. Такая перепланировка тоже позволит купить квартиру с меньшим числом комнат и существенно сэкономить.

Комнаты неправильной формы

Самый очевидный недостаток планировки, который будет заметен даже новичку, — неправильная форма комнат или квартиры в целом. Обычно, чем более замысловат фасад здания, тем сложнее будет обставить помещения внутри него.

Например, владельцы квартир в округлых ЖК сталкиваются с такой проблемой: скошенные и полукруглые стены сложно разделить на комнаты и обставить мебелью. Ее приходится делать на заказ, а это дополнительные расходы. Но чаще всего несколько квадратных метров рядом с полукруглыми стенами с окнами просто не используют. За них покупатель переплачивает.

С теми же проблемами столкнутся и владельцы квартир-многоугольников. Все непрямые углы либо будут пустовать, либо для их заполнения придется изготавливать мебель на заказ. Чем просторнее квартира, тем менее ощутима неправильная геометрия. Но в пятиугольной спальне площадью 12 квадратов найти место для кровати и шкафа — уже задачка со звездочкой.

Коридоры и холлы

Коридоры, холлы и прихожие — технические помещения, без которых не обходится ни одна квартира. Но они могут занимать до четверти всей площади, а использовать их удается далеко не всегда. Сложности возникают, если коридор огромный и ограничен несущими стенами. Тогда его нельзя присоединить ни к одной из комнат. Именно это и стоит проверить на планировке квартиры. В этом случае можно разве что установить в коридоре шкаф, а иногда и просто заплатить за «транзитные» квадратные метры.

Но большой коридор не говорит о том, что планировка неудачная. Cанузел можно расширить только за счет коридора, а кухню перенести только в нежилую часть квартиры. Поэтому те, кто планирует купить квартиру с меньшим количеством комнат и сделать перепланировку, специально ищут варианты с большими коридорами и холлами.

К примеру, можно присоединить коридор к гостиной и перенести в эту зону кухню. Такая перепланировка разрешена. Получится просторная кухня-гостиная и небольшая, но отдельная спальня на том месте, где раньше была кухня. Правда, по документам эта комната должна оставаться нежилой — например, ее можно назвать кабинетом. Площадь квартиры останется неизменной, а комнат станет на одну больше.

Иногда на месте холла или коридора создают гардеробную. Гардеробная рядом со спальней вместит гораздо больше вещей, чем обычный шкаф, и визуально не утяжелит комнату. А в гардеробной рядом с прихожей можно оставлять велосипед или детскую коляску.

Количество окон и темные комнаты

Количество и размер окон в квартире строго регламентированы. Обычно число окон совпадает с количеством помещений в квартире, потому что жилые комнаты и кухни обязательно должны иметь естественное освещение. Но это в теории, а на практике застройщики часто предлагают варианты с кухней-нишей и спальней с фрамугой под потолком или окном в стене между комнатами.

Санузлы, гардеробные и кладовые могут вообще не иметь окон, поэтому обычно их располагают в глубине квартиры. Освещения там не будет хватать даже с учетом окон в стенах между комнатами. Иногда планировка принимает причудливую форму: помещения расширяются по мере удаления от окон. Площадь подсобных помещений в такой квартире больше или равна жилой площади. Поэтому важно оценить, действительно ли они необходимы. Возможно, застройщик просто включил в площадь квартиры часть общего коридора, чтобы увеличить стоимость на несколько сотен тысяч рублей.

Один из важнейших параметров квартиры — уровень инсоляции. Он показывает, как долго в квартиру попадает солнечный свет. Дизайнеры и архитекторы считают лучшими квартиры с окнами, которые выходят на юго-запад. В таких квартирах светло большую часть дня. Ориентация только на север считается худшей: света в квартире будет не хватать. Иногда застройщики заранее продумывают планировку типа «распашонка»: на северную сторону смотрят спальни, а гостиная выходит на противоположную сторону дома — на юг. На функциональность квартиры это не повлияет, но постоянно жить в темной квартире некомфортно.

Источник

5 вещей, которые необходимо выяснить до покупки жилья в новостройке

Вложиться в новостройку — совсем не то же самое, что инвестировать в квартиру на вторичном рынке. Недостатки и преимущества вторичной недвижимости видны сразу: достаточно осмотреть квартиру, пройтись по району и провести минимальное исследование локации. С первичным рынком все сложнее.

Те, кто хочет купить жилье в качестве актива, видят два варианта: получать арендный доход или выгодно перепродать квартиру с заметным повышением цены. Возможна и комбинация этих опций: инвестор может в течение нескольких лет сдавать свою квартиру, а затем с прибылью ее продать. В любом из описанных сценариев важно выбрать такой ЖК, который будет пользоваться спросом через пять — десять лет.

Специально для тех, кто задумался о вложении денег в новостройку, «РБК-Недвижимость» подготовила перечень из пяти критериев, которые необходимо узнать и проверить до выхода на сделку. Это чек-лист, он поможет начинающим инвесторам в недвижимость распознать удачный вариант для вложения денег.

1. Неотчуждаемые преимущества

Если в сложившемся районе без участков под застройку можно говорить об инфраструктуре и микроклимате на локальном уровне, то в новостройках ситуация иная. Здесь картина все время меняется: на пустырях появляются новые дома, школы, стадионы и поликлиники. В таких условиях на первый план выходят неотчуждаемые преимущества.

Так называются положительные характеристики, которые точно никуда не денутся. Например, близость к метро. Московское метро при любых условиях сохранит свою важность: даже если какую-то станцию временно закрывают для подсоединения к новой ветке, такие паузы остаются кратковременными — а в итоге каждая построенная станция продолжает работать. И приносить выгоды всем, кто живет в пешей доступности.

Показательный пример: ЖК «NOW. Квартал на набережной», который строится на полуострове у затона Новинки. С точки зрения покупателя вторичной недвижимости, которому нужна инфраструктура здесь и сейчас, локация не самая удачная: на полуострове идет стройка, а редкие заселенные дома еще не сформировали цельный и неделимый район с собственным лицом.

Дальновидный инвестор посмотрит на ситуацию по-другому. Такой человек оценит не то, как дело обстоит сейчас, а то, какой станет ситуация через три — пять лет. На таком горизонте планирования полуостров у Новинского рукава превратится из глобальной стройки в обустроенный район со всеми удобствами и исключительно новыми домами — то есть место, привлекательное для жизни. Рядом строятся еще несколько жилых объектов, которые создадут привлекательное соседство и однородную городскую среду бизнес-класса.

Но главное — у NOW останется его расположение в семи минутах ходьбы от станции метро «Технопарк». То самое неотчуждаемое преимущество, на которое стоит смотреть инвестору.

Еще одна характеристика такого рода — природные объекты поблизости. Тот же NOW выстроен в 30 м от Москвы-реки: даже для московского рынка, где представлен хороший выбор ЖК на набережных, такая близость к воде оказывается исключительной.

В XXI веке реки не разворачивают и не засыпают: в современной науке о городах водоемы становятся важным местом притяжения горожан. По всему миру — от США до Кореи — побережья обустраивают, русла очищают, а «потерянные» и закопанные реки возвращают горожанам. С такой тенденцией можно быть уверенным, что затон Новинки останется на месте и продолжит привлекать людей. А значит, вид на воду и быстрый выход к набережной останутся неотъемлемыми достоинствами строящегося ЖК.

Другой пример — жилой комплекс Eniteo, который строится около усадьбы Черемушки-Знаменское. Это зеленая зона, сохранность которой будет важна для любой городской администрации. Оба корпуса Eniteo напрямую граничат с усадьбой, что защищает будущих жителей от нежелательного соседства. Или от того, что у них под окнами внезапно вырастут новые высотки: особый статус Черемушек-Знаменского страхует инвесторов от риска потерять видовые характеристики квартир в Eniteo.

В целом инвесторам стоит изучить, есть ли свободные площадки между строящимся ЖК и тем объектом, на который у него выходят окна. Если между новостройкой и парком имеется земельный участок с отдельным собственником или просто неосвоенная территория, можно не сомневаться: рано или поздно там что-то появится. И это риск для тех, кто делает ставку на красивый вид из окна.

Избежать этого можно при детальном изучении окружения. Допустим, из окон ЖК Spires открывается вид на природный заказник «Долина реки Сетунь». Надежно ли такое соседство? С 1998 года «Долина реки Сетунь» имеет статус особо охраняемой природной зоны регионального значения. Этот статус защищает заказник от застройки, вырубки или уменьшения. А значит, ЖК Spires получает собственное неотчуждаемое преимущество: близость к огромному лесу и чистый воздух 365 дней в году.

2. Возможность инвестировать на старте продаж

Самые выгодные цены на новостройки всегда бывают на старте продаж: такова традиция первичного рынка в Москве. «От старта продаж до момента реализации проекта можно получить доходность в 20–40%. Если учитывать, что средний срок реализации составляет два года, доходность за 12 месяцев будет достигать 10–20% годовых», — подсчитал директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев по просьбе «РБК-Недвижимости».

«Доходность можно оценить на уровне годового роста цен на квартиры в ЖК бизнес-класса, который по итогам 2020 года составляет 24%», — подтвердила доводы коллеги управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Практика показала, что эту тенденцию видят многие. Если в феврале 2019 года совокупный объем предложения в новостройках всех категорий Московского региона составлял 6,4 тыс. кв. м, то к февралю 2020-го этот показатель уменьшился до 5,5 тыс. кв. м, а к февралю 2021-го — до 4 тыс. кв. м. Годовое снижение предложения достигло 28%, показывают данные, собранные Tekta Group (.pdf).

При этом строить и покупать меньше не стали. Застройщики то и дело анонсируют новые проекты, а количество зарегистрированных ДДУ в годовом сопоставлении растет от 6% до 100%. К примеру, в январе 2021-го в Москве с учетом Новой Москвы Росреестр зафиксировал 5257 покупок квартир в новостройках против 4950 покупок в январе 2020-го. Это один из самых слабых месячных приростов: всего 6%.

На другом полюсе показатели сентября 2020-го в сравнении с сентябрем 2019-го: здесь прибавка превысила 100%. Если в первый осенний месяц 2019 года в Москве приобрели 5594 квартир в новостройках, то в сентябре 2020-го — 11 856.

Что все это значит? Что покупатели понимают ликвидность жилья в Москве и стремятся как можно скорее вложиться в столичные новостройки. А повышенный спрос разгоняет цены. «2020 год стал особенным для рынка жилой недвижимости, — признали в Knight Frank. — Столь стремительный рост цен в проектах нехарактерен для новостроек в бизнес-сегменте. Обычно мы закладываем рост в пределах 20–30% за период строительства».

Инвестор может использовать эту ситуацию себе во благо, если вложится в новостройку на самом старте продаж. Из ближайших вариантов: ЖК Ever у станции метро «Калужская». Продажи квартир в этом жилом комплексе стартовали 29 марта 2021 года.

3. Разнообразие вариантов

Представим ситуацию: крупный жилой комплекс с сотнями проданных квартир. Если в таком ЖК окажется много инвесторов, то через пять — семь лет они все начнут конкурировать между собой. Как выделиться в такой ситуации и не оказаться одним из 190 продавцов типовой однушки стандартной планировки?

Очевидный ответ: найти ЖК с множеством вариантом планировок, чтобы «застолбить» уникальный вариант. К примеру, в жилом комплексе NOW представлены более 100 вариантов планировок. Такое разнообразие сразу сегментирует рынок и не приводит к ситуации, когда за одного покупателя бьются несколько продавцов: здесь покупатели заранее изучат все возможности и выберут оптимальную планировку для себя.

«На рынке жилья в новостройках сейчас практически отсутствуют ЖК, где представлены два-три варианта планировок. Их количество даже в проектах массового сегмента исчисляется десятками, так как это обеспечивает вариативность предложения и позволяет подстроиться под различные категории покупателей», — подтвердили в «Метриуме».

«При выборе квартиры важно ориентироваться на инвестиционную стратегию: максимальный заработок за счет роста цены квартиры в ближайшие три — пять лет или получение арендного дохода на горизонте пяти, десяти и более лет. В зависимости от стратегии хорошим вариантом инвестирования может быть, например, двухкомнатная квартира бизнес-класса поближе к центру или однокомнатная квартира комфорт-класса в спальном районе ближе к МКАД, но с шаговой доступностью от метро», — порекомендовала Мария Литинецкая.

4. Репутация застройщика

Вкладываться стоит только в те проекты, что возводят застройщики, не допускающие брака, недоделок и срыва сроков строительства. Для того чтобы это узнать, можно изучить один из рейтингов, которые часто ведут брокеры или независимые консультанты.

В «Метриуме» также советуют собрать всю доступную информацию из открытых источников: как давно девелопер присутствует на рынке, сколько проектов реализовал и в каких сегментах, вовремя ли ввел в эксплуатацию объекты, насколько существенными и по каким причинам допускал задержки, были ли претензии со стороны контролирующих органов.

«Надежный застройщик всегда имеет соответствующую репутацию на рынке благодаря реализованным проектам. Он не нарушает сроки сдачи объектов и при необходимости имеет достаточные кредитные линии, чтобы реализовать их вовремя», — указал Андрей Соловьев из Knight Frank.

Покажем, как инвестор может формировать профиль застройщика на примере Tekta Group. Этот девелопер присутствует на рынке недвижимости с 1999 года — информацию легко найти на официальном сайте компании и в независимых источниках. Подобный стаж уже оказывается конкурентным преимуществом: проблемный девелопер не продержался бы на рынке 22 года.

За последние годы Tekta Group построила 12 жилых комплексов бизнес- и премиум-класса в Московском регионе. Такое портфолио показывает одновременно опыт застройщика и готовность людей доверять компании: если бы покупатели остались недовольны, продажи не шли бы, а застройщик не смог бы запускать новые проекты.

Между тем в актуальном портфеле Tekta Group значится сразу четыре столичных объекта на стадии реализации. Последний завершенный проект — ЖК Big Time, в котором проданы 100% квартир еще до ввода комплекса в эксплуатацию, а существенная часть жильцов получила ключи.

Такой разбор помогает выявить возможные проблемные точки и подсветить преимущества — особенно если сопоставить по одним и тем же критериям несколько застройщиков одного региона.

5. Уникальность покупаемой квартиры

Опытные консультанты и девелоперы рекомендуют обращать внимание на квартиры с уникальными преимуществами, чтобы они «зацепили» будущего покупателя. К примеру, двухуровневая квартира в ЖК Spires — интересное решение, которое способно впечатлить, а потому быстро найти покупателя.

Или непривычная для России евродвушка с огромной террасой, на которой удобно устраивать вечеринки и тем самым «покорять» гостей. Требовательные покупатели обратят внимание на квартиры Spires с мастер-спальней. Так называют особую планировку, в которой у хозяйской спальни предусмотрен собственный санузел и гардеробная; иногда в комплекте с этим к мастер-спальне прилагается лоджия.

В Spires есть и квартиры с отдельным входом — привлекательный вариант для посткарантинного мира, где в цене приватность вплоть до собственной уличной двери, чтобы даже в подъезде не пересекаться с соседями.

«Во время пандемии усилился интерес потенциальных покупателей к приобретению квартир с рабочим кабинетом, террасами, балконом с целью расширения жилого пространства, — рассказал Андрей Соловьев из Knight Frank. — В этом и состоит секрет успешного инвестора. Он видит тренды, анализирует и понимает лучше других, что может быть востребовано и популярно в будущем, а что уйдет в прошлое. Он действует согласно собственному стратегическому плану».

Подход с поиском уникальности не совсем применим для квартир стандарт- или комфорт-класса: в них важнее банальная транспортная доступность и базово приемлемая планировка. Но если изучать бизнес-сегмент, станет ясно: отстроиться от инвесторов-конкурентов со всей Москвы реально только за счет персонализированных квартир.

Например, с окном в ванной и гардеробной, как в ЖК NOW. Или с зимним садом — это из «меню» жилого комплекса Ever. В Spires можно найти варианты со вторым светом, в NOW — с собственной сауной прямо в квартире.

«Уникальные характеристики могут как привлечь потенциальных покупателей или арендаторов, так и оттолкнуть их, — предупреждает Мария Литинецкая. — Поэтому если в рассматриваемой локации предложение эксклюзивно, то продать или сдать в аренду такую квартиру будет несложно».

Отдельная категория — любители высоких потолков и пентхаусов. Это особый сегмент, в котором играют ЖК Eniteo, Spires, Ever и другие новостройки. В Москве 2020-х наличие пентхаусов уже не назвать уникальной характеристикой — что не отменяет стабильного и предсказуемого спроса на такие квартиры. А значит, превращает в еще один интересный инструмент заработка на вложении в недвижимость.

Источник