отчет об оценке квартиры в аварийном доме
Оценка аварийного жилья
Обращение за оценкой стоимости аварийного жилья в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Оценка аварийного жилья
Старый жилой фонд – ветхий и аварийный – должен быть оценён экспертами!
Большое количество старого жилого фонда, признанного ветхим и аварийным, делает востребованной услугу оценки аварийного жилья. Процедура позволит определить рыночную стоимость недвижимости.
Немного об аварийном жилье
Под аварийной понимается жилая недвижимость, в которой более половины помещений и основных несущих конструкций признаны непригодными для проживания и представляющими опасность для людей.
На заметку! Некоторые отождествляют понятия ветхого и аварийного жилья. Они обозначают разные категории. К недвижимости с ветхим состоянием относятся жилые дома с конкретной степенью физического износа. Так, для каменных и кирпичных домов этот показатель равен 70%, а для деревянных – 65%.
Все особенности оценки ветхого и аварийного жилья
Определение рыночной стоимости аварийного жилья для получения компенсации – сложная процедура. Она имеет ряд нюансов:
В этой ситуации собственникам необходимо сохранять все чеки, договора и другие документы, которые подтверждают все расходы, чтобы получить фондов и бюджетов соответствующую компенсацию. Учитывая все эти сложности, собственники должны выбрать компетентного независимого оценщика.
Как проводится оценка аварийного жилья?
Ранее было отмечено, что аварийное жильё оценивается так, как будто оно находится в нормальном состоянии, то есть применяются те же методы, учитываются все ценообразующие факторы. К важным критериям, влияющим на стоимость недвижимость, относятся:
Именно от опыта оценщика зависит, будут ли учтены все эти факторы. Отметим, что, если проигнорировать хоть один из них, можно получить весьма невыгодную для собственника разницу в рыночной стоимости.
Список документов для оценки аварийной недвижимости
Независимая оценочная компания попросит предоставить следующие документы (или их копии):
При необходимости независимый оценщик может расширить этот список, чтобы получить более полную информацию об оцениваемом объекте.
Методика проведения оценки аварийного жилья для получения компенсации
При оценке аварийного жилья применяется два подхода: сравнительный (рыночный) и затратный:
Все расчёты отражаются в официальном документе – отчёте об оценке. Он имеет юридическую силу, может использоваться в качестве аргумента при обращении в суд (напомним: если собственник не согласен с размером компенсации, установленным государством, то может требовать его пересмотра в судебном порядке). Если отчёт об оценке будет отвечать всем требованиям законов в сфере оценочной деятельности, то не вызовет замечаний.
Стоимость земельного участка: учитывать ли его при расчёте размера компенсации?
Занижение размера компенсации за аварийное жильё – не единственное, что становится причиной конфликтов между собственниками и местными властями. Владельцы аварийной квартиры хотят получить средства не только за неё, но и за часть земельного участка придомовой территории, которая принадлежит им на правах долевой собственности. Учитывая, что дом не висит в воздухе и неразрывно связан с землёй, на которой построен, требования собственников обоснованы. Этому «противятся» местные органы, так как он заинтересованы в выплате как можно меньшего размера компенсации.
При заказе услуги оценки, необходимо выбирать независимого оценщика, который имеет опыт в расчёте рыночной стоимости аварийного жилья. Опытные специалисты уверены, что земельный участок – это тоже материальная ценность и товар, и было бы нелогичным не учитывать его в финансовых документах и не включать в сумму компенсации. Так, при оценке обычных квартир (не аварийных) стоимость земли, на которой построен многоквартирный дом, включается в рыночную стоимость. Цена на недвижимость в центре города выше, чем точно на такой же объект на окраине. Это связано с тем, что стоимость земли в центральных районах больше, чем на окраине.
Если Вы – собственник аварийного жилья и понимаете, что размер компенсации за него сильно занижен, необходимо заручиться поддержкой профессионалов – независимых оценщиков. Они помогут определить точную рыночную стоимость объекта, с которой и должна совпадать сумма компенсации.
Обращение за оценкой стоимости аварийного жилья в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Выкупную цену при расселении аварийного жилья предложили сделать рыночной
Уполномоченный по правам человека Татьяна Москалькова заявила, что ее аппарат работает над новой законодательной инициативой в сфере расселения аварийного фонда, сообщает «РИА Новости». Речь идет о возможности получить компенсацию по рыночной стоимости жилья на момент расселения в конкретном населенном пункте.
«Мы будем работать над тем, чтобы при выселении из аварийного жилья люди получили выкупную цену, равную рыночной цене в том месте, где они приобретают жилье, либо им должна быть предоставлена квартира, жилье из социального фонда. Должна быть предусмотрена альтернатива: либо социальное жилье, либо выкупная цена, равная рыночной цене», — сказала Москалькова во время рабочего визита в Красноярск.
Татьяна Москалькова отметила, что действующее законодательство в сфере расселения аварийного жилого фонда имеет недостатки. В частности, вопрос выкупной цены для граждан, которых выселяют из аварийного жилья, сейчас решается в судебном порядке.
«Люди оказываются на улице без жилья, без крыши над головой в результате не только недостатков в правоприменительной практике, но и недостатков законодательства, — отметила Москалькова. — Нет единообразия в подходах в разных регионах и нет понятной для людей методики расчета выкупной цены».
Уполномоченный по правам человека добавила, что в ходе приема граждан к ней обратилась с подобной проблемой жительница Красноярска, которая приобрела квартиру в аварийном доме три года назад. Теперь женщине предлагают выкупную цену в размере той же суммы, что была уплачена при покупке жилья, но из-за инфляции этих денег уже не хватит на квартиру в Красноярске.
«Мы видим здесь системную проблему», — отметила омбудсмен, добавив, что вопрос выкупной цены при расселении аварийного жилья нужно нормативно урегулировать, чтобы «не гнать людей в суд и не тратить время, деньги, эмоции на эти проблемы«.
14 мая премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, ускоряющее расселение аварийного жилого фонда в регионах. Теперь средства на расселение регионы смогут получать не на год, а на более длительный период.
Выкупная цена аварийного жилья
Если дом признали непригодным для проживания, собственник может получить новую квартиру или компенсацию за аварийное жилье, которая по-другому называется выкупной ценой. Для этого достаточно заключить соглашение с администрацией, но есть подводные камни, которые нужно учитывать. Рассмотрим, что входит в выкупную цену, как она рассчитывается, как происходит выкуп аварийного жилья и когда собственнику перечисляются деньги.
В статье расскажем:
Выкупная цена аварийного жилья: что это такое
Выкупная цена – это возмещение за жилое помещение, признанное аварийным. Также она перечисляется каждому собственнику при изъятии недвижимости для муниципальных нужд, и для этого необязательно, чтобы она была непригодной для проживания.
Особенности и порядок выплаты возмещения регламентируются ст. 32 ЖК РФ. Об этом говорится и в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ от 29.04.2014г.
Что входит в выкупную цену:
Обратите внимание! Владелец аварийного жилья вправе сам выбирать, что ему нужно: новая квартира или выплата выкупной цены. Администрация муниципалитета иногда ограничивает это право, но в таком случае стоит отказаться от подписания соглашения и обратиться в суд.
Формула расчета выкупной цены
Выкупная цена рассчитывается по простой формуле:
Пример. Дом, в котором находится квартира Ольги, признали аварийным. Она ее сдавала по договору найма за 10 000 р. в месяц. До конца срока действия договора оставалось 3 месяца. Рыночная стоимость жилья – 2 500 000 р., доли в общем имуществе – 100 000 р., в праве на землю – 150 000 р.
Как рассчитывается выкупная цена:
2 500 000 + 30 000 (упущенная выгода) + 100 000 + 150 000 = 2 780 000 руб. – сумма, которую Ольга должна получить на руки по соглашению с администрацией.
Совет юриста: на практике все не так просто, как по закону. Зачастую администрация занижает рыночную стоимость, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации собственнику рекомендуется заказать независимую экспертизу аварийного жилья, а отчет представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Примечание: статус аварийного дома по закону не должен влиять на стоимость выкупаемой квартиры. Она продается по рыночной цене.
Как происходит выкуп аварийного жилья у собственника?
Процедура состоит из нескольких этапов:
Рассмотрим каждый этап подробно.
Шаг 1: признание дома аварийным
Дом признается аварийным по решению межведомственной комиссии или иного уполномоченного органа. Собственник получает акт осмотра и заключение.
Шаг 2: получение требования о сносе
Всем владельцам квартир в аварийном доме направляется письменное требование о сносе, этим они занимаются самостоятельно. Если требование не выполнено, администрация вправе обратиться в суд. Есть и другой вариант – изъятие земли для муниципальных нужд, и тогда сносом будет заниматься администрация.
Шаг 3: проведение оценки
Оценочная экспертиза нужна для определения рыночной стоимости недвижимости, если сторонам не удается согласовать ее самостоятельно. Ее проводит независимый эксперт, по результатам составляет отчет об оценке аварийного жилья и дает заключение, с учетом которого составляется соглашение.
При оценке квартиры под снос учитываются следующие факторы:
Экспертиза проводится с учетом положений ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 кв.м, затем умножают ее на количество кв.м. в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом износа квартиры (до 50%).
Пример. средняя цена кв.м. квартиры площадью 70 кв.м. определена как 65 000 р. В общей сложности получается 4 550 000 р., но с учетом состояния применяется понижающий коэффициент 0,5. В заключении указывается итоговая сумма – 2 275 000 р.
Шаг 4: получение проекта соглашения
Собственнику направляют проект соглашения для согласования. Там может быть указана выплата компенсации или предоставление другой квартиры. Он должен выбрать подходящий вариант, представить письменные замечания администрации.
Шаг 5: подписание соглашения
С учетом мнения собственника оформляется и подписывается соглашение, по которому ему предоставляется согласованная сумма компенсации за аварийное жилье. Порядок, сумма и сроки оплаты определяются сторонами.
Содержание и образец соглашения
Форма соглашения федеральным законодательством не устанавливается, но может определяться нормами муниципалитета. Обычно в нем указываются следующие сведения:
Примечание: соглашение составляется в трех экземплярах. По одному остается у каждой стороны, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Документы
Шаг 6: получение денег
В срок, установленный соглашением, владельцу аварийного жилья перечисляется компенсация. Деньги обычно переводят на банковский счет, наличные не выдаются.
Что делать собственнику, если не устраивает размер денежной компенсации за аварийное жилье
В такой ситуации можно воспользоваться другим вариантом – получить новую квартиру. Но придется ждать свою очередь, иногда на это уходит несколько лет. Если нужна именно оплата аварийного жилья, есть два варианта:
Рассмотрим каждый способ подробно.
Договориться с администрацией
Сначала муниципалитет присылает собственнику проект соглашения, в котором уже будет указана выкупная стоимость. Если человек с ней не согласен, он может предложить свою сумму и условия в письменном виде. Если администрацию новые условия устраивают, соглашение заключается.
Обратиться в суд
Если собственник не согласен с предлагаемой выкупной ценой, он вправе ее оспорить, обратившись в районный суд по адресу расположения ответчика. Предварительно нужно заказать независимую экспертизу, заключение представляется вместе с остальными документами.
Что понадобится для суда:
Обратите внимание! Если суд удовлетворит исковые требования, выкупная цена будет определена судом на основании экспертного заключения, и муниципалитет обяжут заключить соглашение.
Судебная практика
Споры о суммах компенсации за аварийное жилье в судах – не редкость. Чаще всего суды удовлетворяют исковые требования, но исход дела зависит от многих обстоятельств.
Вот несколько примеров решений по реальным делам об оспаривании выкупной стоимости квартир:
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Как провести оценку ветхого жилья и избежать ошибок
Процесс расселения из ветхого и аварийного жилья по-прежнему сопровождается недовольством и скандалами со стороны жильцов. Однако ситуацию в лучшую сторону может исправить оценщик.
Роль оценщика
Не секрет, что государство, пытаясь учесть и собственные интересы, и интересы жителей, требовательно подходит к таким моментам, как компенсация и противостояния в судах. Основное, на что опирается государственный орган в такой ситуации, — это оценка здания. Но любые решения основываются на отчете оценщика — того, кто проводит анализ рыночной стоимости жилой недвижимости. Инициатором таких решений обычно выступают сами органы власти, но иногда ее может заказать и собственник.
Когда инициатива оценки здания исходит от собственника, тот сам заказывает отчет экспертному специалисту. С этим он идет в УЖО (Управление жилищных отношений администрации города), которое для проверки качества проведенной оценщиком работы связывается с экспертным советом. Подобное обращение помогает понять, в какой мере стоимость, сформулированная в отчете, является рыночной.
Есть экспертный отчет – двухкомнатная квартира в деревянном доме, ее эксперт оценил на сумму более четырех млн. руб. Насколько корректна эта сумма?
Сюда включены земля и компенсация убытков, и, кажется, все верно с учетом структуры, ведь цена квартиры на рынке, доля участка земли и компенсация должны быть. Но здесь нужно понять – как это все включено?
Посчитана квартира с учетом земли, к этой квартире относящейся (цена квартиры в каждом жилом здании предполагает включение земли), и это понять несложно: стоимость жилплощади в центре и в дальних районах разнится. Квартира типовая? Тогда разница будет составлять стоимость вклада земли в жилую недвижимость. Но земля всегда есть в рыночной стоимости квартиры. А тут к стоимости квартиры снова приплюсовывают землю — выходит дубляж.
Стоимость квартиры на рынке, да еще земля, да еще убытки определенные — итоговая стоимость оказывается завышенной.
Право на компенсацию
При расселении граждане имеют право на компенсацию убытков.
Жители поставили новые пластиковые окна в своем ветхом доме, а его признали аварийным, и вдруг их просят оперативно покинуть помещение. Как поступать с окнами?
Брать с собой, поскольку в рыночную стоимость окна включаются исключительно как часть отделки, соответственно, эти параметры учитываются в стоимости квартиры. В расчете компенсации при расселении состояние квартиры или здания не учитывают, а рассматривают просто как пригодное для проживания состояние. Рассчитать обычную стоимость квартиры нельзя из-за гнилых досок и износа, которые и стали причиной того, что жилье было признано аварийным.
Иными словами — для переселения и оценки здания (квартиры) не нужно проводить учет технического состояния. Неквалифицированный оценщик дает некорректную информацию заказчику, что его квартиру можно оценить выше допустимого. Однако никак не получается, чтобы двухкомнатная квартира в деревянном доме и двухкомнатная квартира с улучшенной планировкой стоили одинаково.
Ошибки в учете
Чаще всего ошибки учета связаны с излишками. Существует так называемая придомовая территория, это минимальная площадь земли: подъезды, подходы, парковки. Но нужно учитывать, что СНИПовские нормы для старых и новых зданий различны. Для старых территория требуется значительней — с учетом необходимых для них сараев и дровяников. Дома современные требуют площадей меньшего размера.
Сбои в расчетах возникают при наличии излишков, которые появляются от придомовой территории. Их допускается приплюсовывать к общей стоимости квартиры (заметим, что в стоимость квартиры входит нормативная площадь), поскольку данные излишки предполагают соответствующую доходность для владельца жилплощади. И в итоге повышают сумму рыночной цены земли в данном районе. Соответственно, при оценке ветхого здания необходимо грамотно определить нормативную, минимальную площадь и выявить излишки. Но они, нужно уточнить, не всегда присутствуют.
Уметь межевать
Вычленение минимальной площади чаще всего происходит посредством межевания по инициативе мэрии, но жители также сами могут заказать услугу межевания. Согласно закону, владельцы многоквартирных домов считаются и владельцами земельных участков. Если они отмежуют участок больший по площади – владельцем большего объема квадратных метров они и станут.
Цена земельного участка, отмежеванного под здание, превысила по рыночной цене общую стоимость квартир, находящихся в данном здании. Скажем, восемь квартир при оценке здания обошлись бы в 20-25 млн. руб., тогда как земельный участок стоил порядка 35 млн. руб. Соответственно, собственникам прибыльней продавать не квартиры, а землю.
Таким образом, больше площадь отмежеванной земли – выше выгода владельцев аварийного здания.
Общедолевая собственность
В ГК РФ существует термин «общедолевая собственность». Это земельные участки, расположенные под жилыми домами, и они не подлежат разделу. Их нельзя считать отдельными объектами сделки, у них отсутствует самостоятельная оборотоспособность вне сделки по продажи квартиры. Продали жилплощадь — априори продали долю в общедолевой собственности. Эту долю можно сравнить с лестничной площадкой — она также находится в собственности у каждого владельца жилого помещения.
Зачастую у собственников возникает такой вопрос. Если здание оказалось в зоне квартальной застройки, коммерсант должен расселить жителей, но они, как выяснилось, выделили придомовую территорию, и она стала больше по техпаспорту.
Просить у застройщика компенсацию рыночной стоимости домовладения и компенсации части, которая причитается каждому владельцу по общедолевой собственности, гражданин не вправе. Эта сумма относится ко всему дому, и владельцу жилплощади можно рассчитывать исключительно на рыночную стоимость жилья. Либо – идти договариваться с соседями.
И еще – если у жильцов меньшая, чем нужно по нормативам, придомовая территория, им не полагается никакая компенсация. Сделать в данном случае что-либо сложно, однако известны случаи, когда собственники таких зданий отвоевывали у муниципалитета компенсации выше предполагавшихся до этого. Такое возможно исключительно за счет верного учета: участок земли грамотно и вовремя отведен, отмечен в свидетельстве на право владения.
Жадность — тормоз
Злоупотребления самих собственников зачастую тормозят процесс оценки ветхого здания и дальнейшего расселения жильцов. Не так давно требования в законодательстве претерпели изменения, компенсация насчитывается по фактически занимаемой площади: есть у вас 1 кв. м, вы и получите за квадратный метр 50 тыс. руб., на большее рассчитывать и не стоит. Но бывают ситуации, когда владельцы жилья – полусгоревшего, например, или полусгнившего – считают, что они должны получить приличную сумму, поскольку обладают прямо-таки бесценным объектом. И муниципалитет не в состоянии договориться с жильцами, которым существующей рыночной цены строения оказывается мало.
Порой в злоупотреблении обвиняют и муниципалитет, переселяющий людей из ветхого жилья в центральном районе в квартиры, расположенные на окраине, хоть и в новых строениях. Человеку нужно понимать, что он будет жить не в деревянном доме, а в квартире улучшенной планировки в новом здании, и она стоит именно таких денег. Да, кто-то может считать: вот старый деревянный дом, я могу на его месте построить свой новый дом. Однако это невозможно: здесь долевая собственность. Обвинения муниципалитета в нечестности в данном случае некорректны, а вот ожидания собственников жилой площади при оценке здания явно завышены.
Цена упрямства
В центре одного из провинциальных городов есть старый деревянный барак, шесть квартир, два подъезда. Жители барака – владельцы приватизированных квартир и земли. Они решают снести барак, а на его месте построить новый кирпичный дом. Осуществить задуманное у них не получится, хотя они и собственники – здание считается аварийным, а фактическая цена участка поднимется в несколько раз (по сравнению с компенсацией в отдаленных районах), когда он станет пустой площадкой, и его выставят на торгах для будущего застройщика.
Конечно, после того, как участок будет продан, его цена вырастет в несколько раз, но не стоит забывать, что значительные траты пойдут на снос дома, вывоз мусора, и так далее, включая работу по расселению. Влияние рыночной экономики на ценообразование в данном случае неоспоримо, платить большую цену не выгодно никому.
Но упрямство некоторых собственников, желающих «подтянуть» цену, может негативно отразиться на них самих. Скажем, гражданину предложили 2 млн. руб., и эта сумма на начало года вполне позволяла купить достойную двухкомнатную квартиру если не в центре, то хотя бы в достаточно удобном районе. Собственник из-за 50 тыс. руб. решил спорить, дело о споре продлилось два года, к тому времени стоимость жилплощади поднялась на 500 тыс. руб., и в 2 млн. он уже не укладывается. Выиграл ли он? На падающем рынке он бы, конечно, получил определенную выгоду, но на растущем – нет.
Инициатива ненаказуема?
Что касается сотрудничества с оценщиком, стоит иметь в виду: хотя оценщик действует в интересах заказчика (в данном случае, мы говорим о собственнике), не стоит возлагать на него слишком большие надежды и ожидать чудес оценки ветхого здания. Существует соответствующий диапазон цен, цен реальных, которые в той или иной степени зависят от всякого рода обстоятельств. Эти обстоятельства не всегда четко определяемы, но диапазон минимума и максимума цен не даст возможности оценщику выйти за его пределы, если он хочет, чтобы оценка здания была корректной.
Тем не менее, в разумных пределах собственнику важно отстаивать свои интересы. Тем более, что у подавляющего большинства специалистов-оценщиков консультации бесплатно. Основную информацию о состоянии ваших дел вы получить сможете.
Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения
Выкупная цена аварийного жилья, как показывает судебная практика — один из способов защиты жилищных прав.
Но владельцы квартир в ветхих домах нередко несогласны с той суммой, которую озвучивают местные власти и готовы оспаривать ее в суде, добиваясь увеличения, порой, существенного.
Рассмотрим, как же должна определяться выкупная стоимость аварийного жилья, согласно действующим нормативным документам.
Способы возмещения при расселении аварийного жилья
Признание межведомственной комиссией дома аварийным, то есть непригодным и опасным для длиннейший в нем проживания, влечет расселение всех жильцов и дальнейший снос постройки.
Фактически речь идет об изъятии жилья у собственников и нанимателей для нужд местных органов самоуправления.
Закон обязывает в таких случаях компенсировать владельцам стоимость их квадратных метров, а нанимателям предоставить аналогичную жилплощадь в другом доме, собственником которого является город.
Выкупная стоимость аварийного жилья определяется администрацией с учетом рыночных цен в конкретном регионе. Владелец квартиры вправе согласиться на предложенную сумму, и, получив деньги добровольно выселиться из квартиры. При несогласии с оценкой квартиры, вопрос решается через суд. Иногда за этим следует принудительное выселение.
Вместо выкупной цены местная администрация может предложить взамен аварийного комфортное и безопасное жилье. Но при этом должен соблюдаться принцип равноценности. То есть предлагаемая квартира должна иметь ту же площадь и уровень благоустройства. Нельзя предлагать взамен отдельных квартир комнаты в общежитиях и коммуналках.
Судебная практика определения выкупной стоимости аварийных квартир
Все аспекты, касающиеся размера выкупной цены, сроков и способов выплаты, решаются только по соглашению с собственником. Большинство исков от собственников квартир к местным властям касаются не столько нежелания выплачивать выкупную цену, сколько размеров предлагаемого возмещения. Многие владельцы аварийного жилья считают выкупную сумму слишком маленькой, недостаточной для приобретения новой квартиры. В ряде случаев суд подобные иски удовлетворяет.
При вынесении решения, суды руководствуются положениями сит. 32 ЖК РФ, где указываются слагаемые выкупной цены аварийного жилья:
Сумма, которую город готов заплатить собственникам квартир в ветхих домах, определяется в полном соответствии с законом «Об оценочной деятельности».
То есть приглашается независимый специалист-оценщик, который и определяет, сколько стоит на рынке вторичного жилья каждая квартира из расселяемого дома. Для оценки используются особые методики, учитывающие множество факторов.
Такой способ призван исключить злоупотребление правом со стороны муниципальных властей.
Однако владельцы квартир вправе не согласиться с такой оценкой и за свой счет провести дополнительную, выбрав исполнителя уже самостоятельно. Отчет оценщика послужит доказательством при рассмотрении спора в суде. Но необходимо помнить, что если суд сочтет назначенную ранее выкупную цену справедливой, выселение из аварийного жилья будет принудительным с выплатой рыночной его стоимости.
Позиция Верховного суда
Для исключения разночтений положений закона и с целью придать единообразие правоприменительной практике, Верховный суд в 2014 г. в очередном обобщении судебной практики по жилищным спорам сделал ряд важных заявлений, касающихся именно назначения выкупной цены.
В частности, при определении рыночной стоимости жилья необходимо учитывать не только жилую площадь, но и долю в общем имуществе дома, а также в праве на земельный участок непосредственно под домом. Его рыночная стоимость также должна быть включена в предложенную собственнику сумму, пропорционально его доле.
Также Верховный суд признал правильной и обоснованной позицию тех судов, кто отказывает городской администрации в праве принудительно переселить жильцов аварийного дома в другие квартиры. Дело даже не в том, что такое жилье, как правило, расположено далеко от места текущего проживания. Речь идет о нарушении права собственника самому выбрать способ возмещения.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”аварийное жилье” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]
Можно ли претендовать на получение квартиры взамен аварийной
Владельцы квартир в аварийных домах зачастую подают в суд, требуя непременного предоставления им квартир взамен утраченных, не дожидаясь предложения выкупной цены. Однако суд не может обязать местные власти сделать это, так как законом устанавливается приоритет денежной компенсации, на которую каждый бывший собственник решает вопрос с приобретением нового жилья самостоятельно.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”выкупная цена аварийного жилья” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]
Исключением будут случаи, когда жильцы аварийного дома являются участниками региональной программы расселения ветхого жилья.
В этом случае муниципальные власти обязаны по запросу собственника предоставить ему квартиру в новом доме. При этом, если жилье превышает по площади старое, то владельцу придется доплатить.
И напротив, предоставление меньшей жилплощади налагает на администрацию обязанность компенсировать разницу.
Правомерно возмущение жильцов аварийного дома и в тех случаях, когда их принудительно выселяют в другие квартиры. Собственник сносимого жилья вправе сам выбрать, брать ли ему предложенные деньги и покупать квартиру самостоятельно или же заключать с городом договор мены, получая уже готовую жилплощадь. Принуждение будет правонарушением.
Выкупная цена аварийного жилья: судебная практика
Аварийной недвижимость признается по постановлению специальной межведомственной комиссии. Ее назначают органы государственной власти. На основании этого решается судьба объекта, как правило, оно подлежит сносу или реконструкции.
Предоставление жилья с целью переселения собственников предусмотрено статьями 32, 86, 87, 89 ЖК РФ. Существуют специальные программы, работающие в отдельных регионах, для расселения аварийных жилых домов.
В каждом конкретном случае условия и сроки переселения устанавливаются в индивидуальном порядке.
Особенности выкупной стоимости
Согласие на получение денежной компенсации, которое дается собственником жилого помещения, является основанием проведения расчетов с целью определения выкупной цены. Для этого производится оценка недвижимости, расчет выкупной стоимости выполняется на основе целого ряда различных факторов.
Они представлены в ч.7 ст. 32 ЖК РФ. Владельцу аварийного жилья такой вариант может быть предложен, если нет другого жилого помещения, удовлетворяющего всем необходимым требованиям. Окончательная сумма возмещения, сроки ее выплаты и прочие условия обязательно согласовываются с собственником.
Важно! Если проживание гражданина в аварийном доме подтверждается договором социального найма, то возможен единственный вариант – переселение в новую квартиру, равноценную по площади и благоустройству.
После того как все нюансы, связанные с выкупной стоимостью согласованы с владельцем квартиры, то возмещение выплачивается в указанные сроки.
Гражданин, который обладает правом собственности на помещения, может написать заявление, чтобы получить возможность пользоваться жильем в срок до шести месяцев.
Такая просьба удовлетворяется, если в собственности гражданина нет другого места проживания.
Формирование выкупной цены
Как формируется выкупная цена аварийного здания, судебная практика не отвечает однозначно. Сегодня очень часто гражданами подаются иски по этому вопросу. Жильцы судятся с органами власти из-за применения неправильного подхода к расчетам в целом. Следует понимать, что определение выкупной цены в судах это довольно длительный процесс.
Выкупная стоимость квартиры в доме рассчитывается с учетом многих факторов. Все вопросы, связанные с расчетами возмещения, согласовываются с владельцем помещения.
Прежде всего, должны быть проведены мероприятия, которые направлены на определение рыночной стоимости жилья.
Если по этому вопросу возникают разногласия между органами власти и собственником, то перед тем как обращаться в судебные инстанции нужно внимательно изучить ФЗ от 29.07.1998 №135. в котором имеются подробные разъяснения этого вопроса.
Другие основные убытки, которые учитываются в расчете:
Судебная практика
По статистике большое количество заседаний посвящено определению выкупной цены в судах. Это происходит, когда владелец отказывается подписывать соглашение по каким-либо причинам и начинает свои права отстаивать в суде.
Следует знать, что законом предусматривается возможность принудительного изъятия аварийного жилого помещения. Такое действие может быть предпринято по решению суда, если предварительно владельцу предоставлялось равноценное по своему благоустройству жилое помещение.
При расчете выкупной стоимости недвижимости, которая находится в аварийном состоянии, судебные органы строго придерживаются положений действующего законодательства. В выкупную стоимость аварийного жилья обязательно должна включаться компенсация за невыполненный капитальный ремонт.
Немногие знают, что наймодатель в соответствии с действующим законодательством обязан проводить капитальный ремонт дома в соответствии с утвержденными графиками. Если до приватизации жилого помещения плановый капитальный ремонт не был проведен, то это могло привести к снижению надежности многоквартирного жилого дома.
В таких случаях в выкупной стоимости аварийного жилья обязательно должна быть предусмотрена определенная сумма компенсации.
В расчете отдельными пунктами выделяются следующие расходы на услуги:
Некоторые прочие нюансы
Единый подход в определении выкупной стоимости недвижимости, которая признана аварийной, в настоящее время судебными экспертами не выработан. Очень часто при судебных разбирательствах возникают спорные моменты. Это подтверждается обзорами судебной практики.
Не всегда при расчете учитывается:
Судьи при принятии решения становятся на сторону владельца авариного помещения достаточно редко. Они иногда не соглашаются с тем, что при расчете выкупной стоимости должна учитываться стоимость общего имущества дома. Часто упускается факт, что участок земли, на котором построен дом, также является собственностью граждан, которые проживают в приватизированных квартирах.
В силу сложности вопроса, документ, который бы устраивал все стороны, сформировать очень трудно. И спорные ситуации в основном касаются того, сколько стоит земельный участок и общедомовое имущество. В силу этого судебные разбирательства иногда затягиваются на длительное время, при этом всегда в них должны учувствовать опытные юристы.
Кроме этого, собственнику следует понимать, что в любом случае выкупная стоимость аварийного жилья, даже с учетом всех факторов, не может быть высокой. То есть, на полученное финансовое возмещение, вряд ли получится, приобрести хорошее жилье.
Верховный суд назвал выкупную цену ветхого жилья
Как могли заметить наши постоянные читатели, в рамках этой рубрики мы обращаемся не только к законодательным новациям, но также анализируем документы, выпускаемые высшими судебными инстанциями. Это как имеющие немалое значение конкретные вердикты, так и обзоры судебной практики по тем или иным категориям дел.
1″, «wrapAround»: true, «fullscreen»: true, «imagesLoaded»: true, «lazyLoad»: true >>
Крайне важный документ в мае обнародовал Верховный суд РФ, который обобщил судебную практику по делам, которые в целом официально именуются «об обеспечении жилищных прав граждан». Но речь в данном случае идет исключительно о тех непростых ситуациях, в которых оказываются люди, чьи дома признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Судьями был выработан ряд четких рекомендаций разрешения споров, предметом которых зачастую является бездействие и ненадлежащее исполнение органами местного самоуправления своих обязанностей в сфере жилищного строительства, подчеркивает важность нового судебного обзора руководитель известного на Юге России «Юридического агентства «СРВ» Роман Савичев.
– Учитывая многочисленные публикации в региональной и федеральной прессе, можно однозначно утверждать, что государство выделило огромные деньги на то, чтобы решить проблему ветхого жилого фонда, – проще говоря, чтобы ликвидировать бараки и достойно расселить их обитателей.
Но, несмотря на то что схема «снос старого жилья – выделение нового» выглядит довольно просто да и многие процедуры детально прописаны в правовых документах, процесс нередко затягивается. Как зачастую бывает, просто все получается лишь на бумаге, – отмечает Р. Савичев.
Потому немало граждан не соглашается с предложениями чиновников и идет отстаивать свои интересы через Фемиду.
Верховный суд собрал и проанализировал огромное число таких дел: об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников из органов местного самоуправления и представителей межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения не пригодным для проживания и сроками расселения. Также в судах поднимаются вопросы о вне-очередном предоставлении жилья, о выселении и другие. Потому многие рекомендации будут интересны не только юристам, но и простым гражданам.
В частности, Верховный суд заявил, что зачастую в центре спора оказывается цена выкупаемых государством квадратных метров. Это дела, когда местные суды рассматривают вопросы прав собственников, у которых изымают ветхое жилье и определяют, сколько оно будет стоить.
В таких спорах, заявил Верховный суд, местные суды обязаны при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывать стоимость доли в праве собственности на общее имущество в доме.
То есть в зданиях, идущих под снос, в стоимость должна быть включена еще и доля гражданина в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу, напомнил Верховный суд, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Это сказано в статье 32 Жилищного кодекса РФ.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Но судебная практика показала: единого подхода к определению выкупной цены в судах страны пока нет.
Дело в том, что не все принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в их доме.
А еще гражданам может принадлежать участок земли, если он поставлен на государственный кадастровый учет. Все эти положения есть в Жилищном кодексе.
Верховный суд подчеркнул, что положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на жилье и землю под ним. Стоимость доли в праве собственности на участок под многоквартирным домом должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения.
Они не могут определяться отдельно.
С учетом этих моментов, по мнению высшего суда, надо признать правильной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Решение проблемы ветхого жилья предполагает и другой сценарий, когда муниципалитет предоставляет собственникам другую жилплощадь.
Зная об этом, некоторые отказываются от предлагаемых за барак денег и спешат в суд с исками о возложении на администрацию обязанности предоставить им другое пригодное для проживания жилое помещение.
Со своей стороны, суды отказывают в удовлетворении таких требований, что, с точки зрения ВС РФ, является правильным.
В обзоре поясняется: если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жильем. Это обусловлено тем, что на них возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
С другой стороны, если жилой дом, готовящийся под снос, попал в региональную адресную программу по переселению, то его жильцам не может быть отказано в предоставлении другого жилья. Собственники уже на законных основаниях и по своему выбору имеют право требовать либо деньги, либо другую жилую собственность.
К слову, даже в тех случаях, когда вопрос с переселением из аварийного жилья уже решен, права и интересы жильцов многими администрациями продолжают нарушаться.
Например, людей вынуждают заключать договоры мены жилых помещений или принудительно выселяют в другие квартиры.
При этом ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах в предлагаемое муниципалитетами жилье, ссылаясь на его равноценность и благоустроенность.
Другие же суды исходят из того, что предоставление другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с ним. То есть принудительно переселить жильцов, пусть даже из не пригодного для проживания помещения, администрация не имеет права. Данную позицию судов Верховный суд и признает правильной и обоснованной.
Добавлю, что в обзоре также оговариваются ситуации, когда налицо формальный подход к делу тех самых межведомственных комиссий, которые, собственно, и принимают решение о том, исправит ли ситуацию капитальный ремонт дома или строение должно быть снесено как аварийное.
Чиновники, к сожалению, не всегда утруждают себя фактическими проверками и обследованиями.
Например, вместо проведения строительных и санитарных экспертиз, замеров, снятия параметров микроклимата, обследования несущих конструкций, проверки инженерно-технических систем отопления и электроснабжения комиссией проводится исключительно визуальный осмотр помещений.
И в том случае если установлено такое бездействие, заключение комиссии, а соответственно, и решение местных властей о сносе или, напротив, пригодности помещений для проживания теряют юридическую силу.
Вместе с тем четко сказано и по поводу стараний тех граждан, которые пытаются придать своему жилью статус аварийного, как говорится, в обход принятого порядка.
В частности, кое-кто обращается в суд, заявляя требования о признании своей квартиры не пригодной для проживания, а также не подлежащей восстановлению путем реконструкции и ремонта.
Однако, резюмирует Верховный суд, решить таким образом вопрос нельзя: действующее законодательство относит его к исключительной компетенции межведомственной комиссии, исключая из полномочий судебных органов.
Как определить стоимость жилья, попавшего под снос?
Примитивная схема: «снос старого — выделение нового» — выглядит вроде просто — непригодный к проживанию дом идет под снос, а гражданам дают либо новое жилье, либо деньги, чтобы человек смог для своей семьи купить то, что его устраивает, если предложенное готовое ему не нравится. Выкупить квартиру можно лишь в том случае, если она приватизирована.
Но просто все получается лишь на бумаге. В действительности часть граждан не соглашаются с предложениями чиновников и идут отстаивать свои интересы в суды.
Верховный суд собрал и проанализировал огромное число таких гражданских дел. Это были дела об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников из органов местного самоуправления, чиновников из межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания.
Граждане оспаривали также сроки расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Ставили перед судьями вопросы о внеочередном предоставлении жилья, о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника квартиры в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и другие споры.
И по итогам изучения судебной практики высшая судебная инстанция дала важные комментарии, которые будут интересны гражданам.
В частности, Верховный суд заявил, что много дел касается цены выкупаемых квадратных метров. Это дела, когда местные суды рассматривают вопросы прав собственников, у которых изымают ветхое жилье и определяют, сколько оно будет стоить.
В таких спорах, заявил Верховный суд, местные суды обязаны учитывать один важный момент. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения обязательно должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в доме.
В зданиях, идущих под снос, в стоимость должна быть включена еще и доля гражданина в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу, напомнил Верховный суд, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Это сказано в части 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Судебная практика показала любопытный момент — единого подхода к определению выкупной цены в судах страны на сегодняшний день нет.
Дело в том, что не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в их доме. А еще гражданам может принадлежать участок земли, если он поставлен на государственный кадастровый учет. Все эти положения есть в Жилищном кодексе.
Верховный суд подчеркнул — поскольку статьями 36-38 Жилищного кодекса и статьей 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), то стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в доме. И она не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
С учетом этих моментов, по мнению высшего суда, надо признать правильной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Выкупная цена аварийного жилья. Как рассчитать?
В случае признания жилья аварийным оно, непременно, подлежит сносу. Каким образом формируется выкупная цена аварийного жилья и что делать в случае, если собственник не согласен с предложенной ценой? Именно этим вопросам будет посвящена данная статья.
Какое жильё признаётся аварийным?
Согласно Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утверждённым Приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г.
№ 8, аварийное состояние здания – состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей.
Читайте так же статью ⇒ “Регистрация в аварийном жилье”
Признание жилья непригодным для проживания осуществляется на основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции МДС 13-21.2007, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Для того, чтобы жильё было признано аварийным и непригодным для проживания – необходимо выполнить следующий алгоритм: