оценка доли в квартире для выкупа в москве
Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области
Общие понятия
Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.
Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:
Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.
В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость. Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м. общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.
Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%. Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире.
Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли. Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях. Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие «справедливая стоимость» в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям. При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).
Услуги по оценке доли в квартире
Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 20 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.
С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы.
См. Подробнее об порядке оценки квартиры.
Все условия оказания услуги по оценке доли в квартире уточняйте у наших сотрудников по телефону: (495) 726-86-74.
Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив
«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке доли в квартире»
Пример отчета об оценке доли в квартире
Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 «Оценка недвижимости».
Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:
Оценка доли в квартире онлайн
Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.
«Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве»
ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.
Оценка доли квартиры
Независимо от того, рассматриваем ли мы квартиру, помещение или отдельно стоящий дом, процесс оценки должен проводиться в соответствии с определенными правилами. Есть много факторов, которые влияют на окончательную рыночную стоимость имущества.
При проведении оценочной процедуры следует помнить об аспектах, которые наиболее существенно влияют на стоимость недвижимости. С этой точки зрения особенно сложна оценка доли квартиры. На ее стоимость влияет и отношение с владельцами других долей, возможность доступа в квартиру (иногда этого доступа нет вовсе), отсутствие согласия других собственников на продажу и т. д. Понятно, что в этих ситуациях с задачей справится только опытный оценщик.
УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!
Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.
Звоните нам +7 (495) 269 02 90 ежедневно с 9:00 до 19:00 МСК
Когда необходима оценка доли квартиры
Собственнику и другим заинтересованным лицам важно знать рыночную стоимость в разных ситуациях:
Эти ситуации типичны для оценки всех объектов жилой недвижимости. Перед началом работы оценщик должен обязательно определить цель оценки.
Документы для проведения оценки доли
Оценочная процедура не будет проведена без:
На основе полученных данных оценщик делает выводы о юридическом статусе объекта, его технических характеристиках.
Порядок проведения
Задача независимого оценщика – выявить существенные критерии, проанализировать ценообразующие факторы и рассчитать объективную рыночную стоимости доли.
Важно! Прежде всего, вы должны знать о разнице между ценой и стоимостью. Очень часто люди путаются и используют эти понятия как взаимозаменяемые. Стоимость имущества является объективной мерой рыночной стоимости помещений, которая выражается в денежном эквиваленте. Именно стоимость, а не цена, является реальным отражением ценности недвижимости.
На стоимость имущества влияют множество факторов:
Чем опытнее оценщик, тем больше факторов он анализирует и тем точнее будет рассчитана рыночная стоимость.
Процедура оценки доли квартиры
Этапы рыночной оценки:
Финальной стадией является составление и подписание отчета оценщиком и руководителем оценочной компании. В нашей компании документ проходит двойной контроль, чтобы исключить любые ошибки и искажения.
Почему важно обратиться к опытному оценщику
Отчет об оценке – документ, от которого зависит многое: выгода в сделке купли-продажи, успех в оспаривании кадастровой стоимости, усиление позиции в суде, возможность оптимизации налогообложения, одобрения объекта залога и т. д. Все инстанции принимают только те отчеты, которые составлены оценщиками, соответствующими ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Наши специалисты допущены к оценочной деятельности и застраховали ответственность при осуществлении оценочной деятельности. Отчеты, выполненные нашими оценщиками, принимают все уполномоченные органы, поэтому они не станут «тормозящим» фактором в вашей ситуации.
Отправьте заявку, и мы перезвоним
в течение 10 минут!
Оценка долей
В судах московского региона открыто огромное количество споров о принудительном выкупе, о выделении долей квартиры в фактические квадратные метры, о подселении граждан с целью захвата жил площади. С 2003 года наша компания сформировала методологию расчётов и проверок, полностью устраивающую судебный аппарат и стороны процесса.
Вы получаете отчёты с гарантией защиты. Наша компания никогда не отказывается от выданных заключений о рыночной стоимости объектов оценки. Специалист, подготовивший отчёт, готов защитить его лично, в суде, либо письменно, в ответ на письменные возражения сторон.
Вы можете быть уверены в точности расчетов. Совокупный опыт наших специалистов составляет более 25 лет. Обратившись за их помощью, вы получите отчет с реальной рыночной стоимостью, любого вида собственности, на конкретную дату.
Мы являемся НЕЗАВИСИМОЙ оценочной компанией. Наша задача – составлять достоверные отчёты об оценке. Наши специалисты гордятся своей работой, и не станут манипулировать результатами оценки.
Цели оценки
(Когда требуется проведение данной процедуры)
ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ
Для того чтобы сделать независимую оценку квартиры, потребуются такие документы, как:
1.1.Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах
1.2. Свидетельство о собственности
2.1. Договор купли продажи
2.2. Договор долевого участия
2.3. Договор переуступки прав требования
2.4. Договор дарения
2.5. Иные право устанавливающие документы
Для определения рыночной стоимости учитываются
Для того чтобы оценить стоимость квартиры в Москве, независимые эксперты нашего агентства учитывают:
Оценка доли в квартире
Если Вы хотите заказать услугу оценки доли в квартире, воспользуйтесь, пожалуйста, одним из способов:
Оценочная стоимость доли в квартире далеко не всегда соответствует той сумме, которую можно получить, продав всю квартиру и просто разделив деньги. апример, если оцененной в 10 000 000 рублей квартирой владеют 2 человека, то каждый из них после продажи доли вовсе не обязательно получит 5 млн рублей.
В реальности стоимость доли – около 50% от той суммы, которую получает собственник после продажи недвижимости. Иными словами, после реализации доли стоимостью 5 млн рублей каждый из собственников получит не 5 млн, а 2,5 млн рублей.
Что вы должны знать об оценке стоимости доли в квартире?
Оценка доли непосредственно влияет на скорость ее продажи. Правильно оцененная доля может быть продана всего за две недели. Если же процедура была проведена с ошибками, покупателя придется искать в течение месяцев, а то и лет. Многие не слишком добросовестные агентства недвижимости сознательно завышают оценочную стоимость недвижимости, чтобы привлечь клиентов. Но найти покупателей для такой цены очень проблематично.
Задача недобросовестных риэлторов – не быстрая продажа доли, а заключение договора с собственником на предоставление услуг. После этого оценочная стоимость понижается до реальной рыночной.
Чтобы не быть обманутыми, необходимо хотя бы немного ознакомиться с ценовой политикой на рынке недвижимости. Всегда действует стандартное правило – доля стоит 50% (+/-10%) от той суммы, которую собственник мог бы получить после продажи всей квартиры и раздела денег.
На конечную продажную стоимость доли влияет ряд факторов. Ниже приведены примеры нескольких из них.
Понижающие факторы при оценке доли:
Повышающие факторы, влияющие на цену доли:
На оценочную стоимость влияют и многие другие факторы. Например, учитывается наличие другой жилплощади у собственников, причина образования долей. Поэтому для определения правильной стоимости важно довериться профессионалам, которые тщательно проверяют всю информацию.
Стоит обращаться к тем риэлторам, которые специализируются на сделках с долями в квартирах. Такие агентства недвижимости имеют большой опыт работы и принимают во внимание все факторы, влияющие на оценку жилплощади. Работа непрофессиональных риэлторов может привести к тому, что покупателя доли придется искать годами. Доверьте процедуру оценки доли в квартире агентству «Союз-Эксперт», и получите профессионально выполненную услугу по разумным расценкам.
Будем рады оказать Вам также услуги: по оценке недвижимости в Москве.
Как оценить долю в квартире для выкупа: пошаговая инструкция для самостоятельной оценки
Чтобы обеспечить справедливое и обоснованное назначение цены на часть недвижимости, собственником должна быть выполнена оценка доли в квартире для выкупа. Можно пытаться самостоятельно определять цену, надеясь на согласие второго участника сделки с предложенной суммой. Если оценка доли требуется для принудительного выкупа и в других ситуациях, когда необходимо объективное мнение о стоимости недвижимости, используют особую методику, основанную на применении повышающих и понижающих коэффициентов и рыночной цене всей квартиры.
Когда нужна оценка доли в квартире
Рыночная стоимость части квартиры не пропорциональна цене всего объекта. Если квартира оценивается в миллион, то ее половина не будет стоить 0,5 млн. Если стоимость единого объекта недвижимости можно сравнить с рыночными предложениями на аналогичные квартиры, то сравнивать доли не так просто, ведь они различаются по размеру, расположению, окружению.
Расчет справедливой стоимости доли с учетом различных факторов и рыночной цены требуется не только для выкупа. Список ситуаций, когда нужна оценка части недвижимости, гораздо шире:
Собственник вправе самостоятельно провести оценку доли через онлайн калькулятор или поручить проведение анализа независимой оценочной компании. Если речь идет о принудительном выкупе, скорее всего, для проведения расчетов понадобится решение суда.
Что влияет на оценку доли
Чтобы результат расчетов был признан объективным, при вычислениях применяют целый комплекс факторов:
Поскольку расчеты стоимости доли представляют многоэтапный процесс вычислений с применением нескольких факторов, рекомендуется поручить процесс профессиональным оценщикам, имеющим соответствующие лицензии и аккредитации. Допускается привлекать к сотрудничеству и физлиц, если их опыт, образование позволяют проводить подобные операции, а также при наличии страхования ответственности и подтвержденном членстве СРО.
Этапы расчета стоимости доли
Профессиональная оценка проводится в виде 2 отдельных этапов:
Только после полного прохождения процедуры расчетов стоимости квартиры, а затем доли в имуществе, можно говорить об объективной комплексной оценке для выкупа и других действий с жильем.
Этап 1. Определение цены всей квартиры
Существует множество способов расчета квартиры, используемых при профессиональной оценке жилья. В таблице подробнее описаны наиболее значимые методы расчетов.
| Способ оценки | Описание | Кем проводится |
|---|---|---|
| Сравнение с аналогичными объектами | В основе вычисление лежит сравнение со схожими объектами собственности. Можно использовать для анализа квартиры, дома, участки с аналогичными параметрами – по дате постройки, расположению, инфраструктуре, экологии, этажности и т.д. | Доступно всем. Часто используется, в том числе обычными людьми для самостоятельных расчетов. |
| Метод учета расходов | Анализ стоимости с учетом вложений в недвижимость | Используется профессиональными оценщиками. |
| Метод учета доходов | Анализ суммы прибыли, которую получают или могут получить от квартиры. Используют чаще при коммерческой аренде и найме. |
Если собственник намерен самостоятельно определить цену доли, рекомендуется использовать метод сравнения как оптимально доступный и понятный, поскольку сравнивается объект с ценами на аналогичную недвижимость, предлагаемую к покупке в газетных объявлениях, на досках онлайн-объявлений, в базах риэлторских компаний.
Чтобы провести анализ, выбирают 3-4 квартиры, параметры которых максимально приближены к рассматриваемому объекту. Это может быть квартира по соседству, в одном районе, желательно в том же доме. Расчеты должны выявить среднюю стоимость метра, которая далее применяется в формуле аналогично работе калькулятора.
Этап 2. Расчет цены доли по формуле с применением коэффициентов
Когда есть информация о средней стоимости одного метра жилья, можно приступать к основным вычислениям. Неправильно было бы определять стоимость доли пропорционально рыночной цене всего объекта, ведь при ее покупке собственник фактически вынужден проживать в коммунальной квартире, деля кухню и иные общие помещения с другими собственниками.
Чтобы правильно рассчитать стоимость, используют особую формулу: (Рыночная цена квартиры х Размер доли) х Сводный параметр, объединяющий коэффициенты.
Любому человеку, имеющему первичные познания в математике, будет несложно выполнить вычисления с учетом повышающих и понижающих коэффициентов. Если вычисления вручную кажутся громоздкими, используют личные калькуляторы, либо пользуются онлайн-версиями на специализированных сайтах.
Какие факторы влияют на стоимость доли
Поскольку сама формула достаточно простая, остается разобраться в том, какие параметры и в какой степени влияют на итоговый показатель. Ниже в виде таблицы представлены коэффициенты, уменьшающие стоимость части квартиры.
| Параметр | Разъяснения | Примерный вес |
|---|---|---|
| Размер доли | Если оценивается меньшая часть недвижимости, она оказывается недооцененной. | — 20,0 |
| Отсутствие доступа к объекту накануне сделки | Если перед продажей собственник не способен договориться об осмотре покупаемой жилплощади, возникают подозрения в проблемах с мирным использованием жилья всеми собственниками, но для оформления прописки вариант подходящий. | — 50,0 |
| В квартире много проживающих лиц | Если в пределах одной кухни и одного санузла приходится сосуществовать с чужой семьей, посторонними людьми, что не отвечает понятию комфортной жизни. | — 50,0 |
| Оценивают часть элитной квартиры | Вероятность продажи доли в дорогой квартире минимальна, поскольку такая часть может сопоставляться с комфортной благоустроенной отдельной квартирой. | — 100,0 |
| Один из собственников подал заявление на государственную субсидию | Если один из совладельцев обратился за господдержкой для улучшения жилищных условий, договориться в дальнейшем о продаже единого объекта с целью последующей покупки отдельных квартир с доплатой. | — 30,0 |
| Есть несовершеннолетние владельцы долей | Сделки с участием несовершеннолетних всегда курируются отделом опеки и попечительства. Чтобы разменять квартиру впоследствии, придется потратить немало времени и сил, чтобы получить разрешение. Понадобится обеспечить ребенка равноценным или лучшим жильем | — 30,0 |
Помимо параметров, уменьшающих стоимость, есть ряд факторов, которые увеличат стоимость доли. Для удобства ключевые параметры, влияющие на рост цены, сведены в таблицу.
| Параметры | Описание | Примерный вес |
|---|---|---|
| В квартире больше никто не живет | Такие ситуации встречаются крайне редко, однако они возможны. Приобретая долю, собственник фактически будет лично пользоваться всеми общими помещениями и оборудованием. Нужно учесть, что отсутствие на жилплощади других жильцов в любой момент может смениться заселением. Отсутствие жильца случается в ситуации с осужденными или несовершеннолетними собственниками. | + 50,0 |
| Другая часть жилья сдана в аренду | Регулировать вопросы совместного проживания и использования общих помещений проще, если заранее определены границы долей и установлены правила для арендаторов. | + 10,0 |
| У квартиры только 2 собственника | Чем больше совладельцев, тем меньше будет стоить доля, даже если она окажется достаточно большой. Остальные собственники будут также пользоваться общим имуществом, оборудованием, делая невозможным комфортную спокойную жизнь в квартире. | + 20,0 |
| Просторная квартира | Разменять квартиру с большой площадью проще, чем малогабаритное жилье. | + 30,0 |
| Налаженный контакт с другими проживающими, владельцами | Комфортная спокойная жизнь невозможна без хороших или ровных отношений с соседями. Соседство может повредить продаже, либо, наоборот, помочь продать по лучшей цене. | + 20,0 |
| Есть изолированные комнаты на каждого собственника | Проще определить порядок пользования квартирой, если каждый владелец может обособиться в отдельном помещении. Например, в трехкомнатной квартире 3 доли. | + 40,0 |
Применяя систему коэффициентов, стороны сделки могут объективно определить условия будущего выкупа, а в случае споров, по какой цене выкупается доля в квартире, прийти к единому решению, не обращаясь в суд.
Расходы на оценку доли для выкупа
Услуги независимых оценщиков платные. Расходы при заказе профессионального оценочного отчета напрямую зависят:
В среднем, затраты на независимого оценщика составят 2-5 тысячи рублей. Эксперты признают, что расчеты стоимости части объекта недвижимости относят к категории повышенной сложности, поскольку предстоит выявить и учесть множество дополнительных параметров.
В Москве стоимость оценки доли будет наиболее высокой – от 5 до 8 тысяч рублей по жилой городской недвижимости и от 10 тысяч рублей для загородных объектов.
Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово
Для многих собственников проблема с определением стоимости является определяющей, когда заинтересованные стороны не могут договориться об условиях купли-продажи. Если добровольно установить параметры сделки выкупа не получилось, придется обращаться в судебную инстанцию для принудительного выкупа.
Назначая стоимость к выкупу, суд будет опираться на результаты независимой экспертизы, а при ее отсутствии к моменту обращения, инициирует проведение оценки в рамках разбирательства.
Принудительный выкуп доли у родственника возможен при выполнении всех указанных ниже условий:
Если удается доказать, что особой нужды в этой площади у второго собственника нет, суд признает долю незначительной с последующим правом принудительного выкупа.
Шаг 1. Попытка досудебного урегулирование
Перед подачей иска в суд следует попытаться достичь компромисса с собственником, предложив ему свою цену для выкупа.
Досудебная претензия составляется в свободной форме, с указанием адресата, точного расположения, размера доли, предлагаемой к выкупу суммы. Документ направляют заказным с уведомлением, либо вручают лично в присутствии свидетелей, чтобы иметь впоследствии возможность подтвердить факт доставки претензии.
По истечении срока, отведенного на ответ отправителем, можно готовиться к суду, не забыв приложить к иску квитанции, чеки, копию претензии с отметкой о вручении.
Шаг 2. Подготовка документов и составление иска
При подготовке доказательной базы следует уделить особое внимание документам, которые подтвердят неплатежи за коммуналку, наличие другой собственности, отсутствие оплаты за ремонт и содержание и т.д. К иску прикладывают расчеты стоимости доли с обоснованием суммы к выкупу, либо, по возможности, заказывают независимую экспертную оценку.
К составлению искового заявления рекомендуется привлекать опытного юриста. Он составит документ строго в соответствии с требованиями ГПК РФ, а также подскажет, какие приложения необходимо собрать для обоснования позиции в суде.
Шаг 3. Судебное разбирательство
Подготовленный пакет документации передают вместе с квитанцией об оплаченной пошлине по почте, либо передаются лично в канцелярию суда. Местом рассмотрения иска является городской или районный суд по месту расположения объекта.
В ходе заседания судья рассмотрит позицию обеих сторон, изучит подготовленные документы. Рекомендуется привлекать к заседаниям профессионального юриста, который сможет грамотно обосновать требования истца, ссылаясь на нормы действующего закона.
Если суд согласится с доводами истца, расходы на судебные издержки можно взыскать с ответчика.
Шаг 4. Выполнение судебного решения
После вынесения решения нужно дождаться, пока не истечет срок обжалования. Если одна из сторон не согласна с вынесенным решением, его оспаривают в вышестоящей инстанции.
После вступления постановления в силу и выплаты назначенной компенсации, обращаются в Росреестр для переоформления права на собственность.
Частые вопросы и ответы юриста
Нужна ли помощь юриста
Любые операции с недвижимостью предполагают крупные суммы, однако через выкуп доли удается с наименьшими затратами стать собственником части жилплощади. Чтобы процесс выкупа прошел успешно, следует особое внимание уделить правильному определению стоимости с помощью специализированных ресурсов самостоятельно, либо привлекая на помощь независимого эксперта.
Если в процессе урегулирования условий сделки выкупа возникли сложности, следует обратиться к опытному юристу для получения подробной консультации. Юридическая поддержка поможет обосновать правильность оценки доли для выкупа в суде, а также позволит повысить шансы на досудебное урегулирование через заключение мирового соглашения.