Залоговый аукцион что это такое
Аукционы конфиската в России
Добро пожаловать на сервис по поиску конфиската банков и другого залогового имущества в России. Здесь вы можете найти аукционы автомобилей, квартир, коммерческой недвижимости и многое другое. Цены на залоговое имущество значительно ниже рыночных. Вся информация по лотам берется из открытых официальных источников. Подпишитесь на наши обновления и будьте в курсе новых открытых аукционов.
Россия, Самара, Центральная улица, 18А
Россия, Ульяновская область, Сенгилеевский район, посёлок городского типа Красный Гуляй, улица Спутник, 2Б
Россия, Калининградская область, Светлогорск, Яблоневая улица, 7
Депозит: 1 281 300 p
Россия, Ульяновская область, Радищевский район, посёлок Октябрьский, улица Мира, 8
Россия, Пензенская область, Кузнецкий район, посёлок городского типа Евлашево, Совхозная улица, 28
Россия, Ульяновск, улица Луначарского, 21
Россия, Ульяновск, улица Герасимова, 10
Россия, Ульяновск, улица Хваткова, 20Б
Депозит: 5 930 110 p
Россия, Ульяновская область, Радищевский район, село Новая Дмитриевка
Россия, Ульяновск, улица Луначарского, 21
Россия, Ульяновская область, посёлок городского типа Новоспасское, Советская улица, 24
Россия, Республика Карелия, Петрозаводск, Нойбранденбургская улица, 25
Россия, Республика Карелия, Петрозаводск, улица Антикайнена, 2
Россия, Республика Карелия, Лоухский район, посёлок Кестеньга, Советская улица, 73
Россия, Республика Карелия, Кемское городское поселение, Кемь, улица Фрунзе
Что такое залоговые аукционы? Полное определение понятия + схема проведения аукциона залогового имущества
Здравствуйте, уважаемый(ая) коллега! В последнее десятилетие в СМИ часто употребляется понятие “залоговые аукционы”. Суть данного определения до сих пор многим не ясна. В данной статье мы постараемся раскрыть основную суть залоговых аукционов, схему залоговых аукционов, особенности их проведения и риски.
Содержание:
1. Понятие и предпосылки возникновения залоговых аукционов в России
Понятие “залоговые аукционы” в последнее время как-то поубавило свою популярность. Хотя не стоит сбрасывать со счетов такой способ заработать. Итак, что же такое залоговые аукционы?
Залоговые аукционы — это механизм приватизации, а проще говоря, продажа предмета залога с публичных торгов, предоставленного кредитору как гарантия возмещения кредита.
Залогом может быть недвижимость, ценные бумаги, товарно-материальные ценности, такие как запасы товаров, произведения искусства, сырье и так далее.
Залоговый аукцион, по своей сути, представляет собой форму вынужденной продажи заложенного имущества должника. Аукцион является публичным мероприятием, о месте и времени проведения которого заранее оповещается.
В 1995 году после развала СССР у страны осталось огромное количество акций крупных компаний, владение которыми не приносило никакой прибыли. Банки, которые обслуживали указанные ценные бумаги, вышли с предложением приобрести их у государства. Чтобы формализовать и упростить процесс регулирования процедуры покупки частными компаниями государственного имущества и был придуман залоговый аукцион, прочно вошедший в экономику современной России.
Автором проведения такого рода процедуры является американский экономист Борис Йордан, но в России считают, что в 1995 году Владимир Потанин предложил кредитование государства, где залогом будет выступать государственное имущество. Анатолий Чубайс и Олег Сосковцев поддержали эту идею.
2. Сущность и схема залоговых аукционов
Если говорить о залоговых аукционах в виде схемы, то она абсолютно простая. У государства острый дефицит бюджета в связи с различными обстоятельствами (ростом инфляции, цен на нефть, большими расходами на армию и так далее) и ему (государству) требуется пополнение бюджета.
Гос. органы проводят аукцион, где лотом является государственный кредитный договор. Возможность участия в аукционе, где на кону стоят огромные суммы, имеется естественно у крупнейших финансовых игроков на рынке. Обеспечением такого кредита являются государственные ценные бумаги, активы крупных фирм федеральной собственности.
Торги на аукционе начинаются с минимальной начальной суммы, установленной экспертами-оценщиками, и заканчиваются максимальной, которую могут предложить покупатели. В случае если на лот нет желающих, его снимают с продажи и впоследствии аукцион может быть повторен.
Так, например, в 1995 году Норильский горно-металлургический комбинат был продан с аукциона за “копейки” финансовой группе Владимира Потанина, который и придумал процедуру залогового аукциона.
3. Особенности залоговых аукционов
Если логически рассудить, то получается, что когда государство не может возвратить деньги частному кредитору, его (государственное) имущество переходит лицу, выдавшему деньги. Но на самом деле все было не так. Кредитору выплачивалась определенная сумма, но приватизировать имущество он не мог. Продать залог можно было только тогда, когда публичные торги не состоялись.
Регулирование процедуры залоговых аукционов происходило только на основании Указа президента. Сам аукцион и залоговое имущество к свободному рынку не имели никакого отношения, так как победители аукциона определялись еще до начала торгов.
4. Что такое залоговый аукцион недвижимости?
Залоговый аукцион недвижимости — это процедура реализации на открытых торгах имущества заемщика.
На простом примере можно рассмотреть следующую ситуацию. Вы взяли кредит в 1,5 млн. рублей под залог однокомнатной квартиры. Кредит вы не выплатили, процесс переговоров с займодателем не увенчался успехом, ваша квартира выставляется на торги. Заимодателю важно вернуть в срочном порядки свои деньги, поэтому, чем быстрее он ее продаст, тем лучше.
Вашу квартиру оценивает независимый эксперт. Ниже оценочной стоимости невозможно выставить ее на торги. Например, оценочная стоимость вашей квартиры составила 1,7 млн. рублей. Общая сумма долга, включая пени и штрафы за просроченные платежи, составила 1.6 млн. рублей. Вашу квартиру продали на торгах за 1,7 млн. рублей. Таким образом, за вырученную сумму погашается долг, разница возвращается вам. Это очень утрированный пример, но суть его такова.
В данное время такого рода торги проводятся очень редко, так как зачастую оценочная стоимость недвижимости заемщика получается меньше суммы кредита.
Как правило, начальная стоимость ликвидационной недвижимости на 25-30% ниже, ее реальной, поэтому собственнику невыгодна такого рода процедура, и он в большинстве случаев старается урегулировать вопрос в досудебном порядке.
Подробнее о банкротстве физических вы можете узнать из этой статьи, а о банкротстве юридических лиц из этой статьи. В данных статьях также описаны способы урегулирования конфликтов с кредиторами.
Хочется отметить, что информация об открытых аукционах по залоговому имуществу публикуется на сайте Правительства Российской Федерации и является абсолютно открытой.
5. Что такое аукцион залоговых автомобилей?
Аукцион залоговых автомобилей — это процедура реализации автомобиля на открытых торгах.
Иными словами (точно также как и с недвижимостью) в залог для получения кредита вы оставляете свой автомобиль. В случае непогашения задолженности и отсутствия возможности урегулирования конфликта с кредиторами, автомобиль в судебном порядке конфискуется, производится экспертная оценка стоимости (как правило, стоимость такого имущества будет ниже рыночной на 30%, а то и все 40%).
Затем, после конфискации, объявляется о выставлении лота на торги. Если после погашения кредита еще остаются финансовые средства, то данную разницу вам возвращают. Если же наоборот, денег от реализации автомобиля на погашение кредита не хватило, тогда процедура продолжается и суд взыскивает у должника другое имущество для реализации на торгах.
Аукцион залогового имущества банков для держателей залогов абсолютно невыгодное мероприятие.
Следовательно, единственной стороной, которая получает выгоду от данного процесса, является покупатель. Так как он берет машину за цену намного ниже рыночной. Очень редко бывают случаи, когда цена реализуемого имущества устраивает и кредитора и должника. Однако чтобы такое произошло, автомобиль должен быть в идеальном состоянии.
Важно знать, что при покупке автомобиля с аукциона, он не перейдет в вашу собственность до тех пор, пока не будет закрыто дело о погашении кредита. Все это время автомобиль будет находиться на специализированном учете банка, и будет являться собственностью банка.
6. Основные риски залоговых аукционов
Основным плюсом приобретения имущества через банковский залоговый аукцион является низкая стоимость. Можно очень выгодно купить квартиру или машину и другие вещи. Причем, если с первого раза лот не был продан, то на каждом последующем аукционе стоимость его снижается на 15-20 %.
Теперь давайте поговорим о рисках. Зачастую они являются скрытыми.
Риск №1 — конфликт с бывшим владельцем
Самый основной и главный риск — это конфликт с бывшим владельцем. Он может не признать решение суда и попросту не выселиться из квартиры, а также всячески мешать вступлению в права новому владельцу.
Бывают такие случаи, когда уже после вступления в права собственности, бывший владелец подает апелляцию в суд о неправомочной продаже его имущества и суд ее удовлетворяет. В такой ситуации бывшему собственнику возвращают его право, а нынешнему придется возвращать деньги только прибегая к суду, что повлечет дополнительные издержки и затраты, такие как найм адвоката, различные взносы и так далее. Такие разбирательства могут длиться годами.
Риск №2 — плохое техническое состояние имущества
Еще один риск — это не соответствующее техническое состояние. Автомобиль может быть неисправен или изношен, недвижимость — в ветхом состоянии. Банк, как правило, не очень детально раскрывает подробности технического состояния лота. Если вы собираетесь участвовать в торгах, постарайтесь договориться о проведении независимой экспертизы.
Риск №3 — заниженная стоимость имущества
Еще один риск возникает, когда должник считает, что имущество продано по заниженной цене. Он может подать в суд и если данная инстанция посчитает его правым, то купивший имущество теряет право собственности. Опять-таки, как и в первом случае, свои деньги ему придется возвращать исключительно через суд.
На основании всего вышеизложенного хочется отметить, что в связи с представленными рисками и угрозами в России особо не пользуются популярностью аукционы продажи залогового имущества. Чаще всего покупателю проще приобрести вторичное право на имущество.
На этом моя статья подошла к концу. Если у вас остались вопросы, то можете задавать их ниже в комментариях к этой статье. Также жмите на кнопки социальных сетей и делитесь данной статьей со своими друзьями и коллегами.
Познакомьтесь с человеком, который зарабатывает на имуществе банкротов
Аукционный брокер о своей работе и доходах
Мы постоянно знакомим вас с людьми, которые знают не самые очевидные способы зарабатывать и тратить.
Евгений — аукционный брокер. Раньше он выкупал на аукционах долги с большой скидкой и получал с них небольшой доход, а потом занялся перепродажей недвижимости должников. Он рассказал, как устроена его работа, почему не любое уцененное имущество выгодно покупать и где его компания находит деньги.
Торги
У меня высшее экономическое и юридическое образование. Раньше работал в области логистики, доход был нестабильным. В 2015 году впервые услышал про торги по банкротству — на одном из семинаров по выкупу кредитных долгов.
Например, население не платит за коммунальные услуги — это дебиторская задолженность, из-за которой управляющая компания может обанкротиться. В этом случае долги не исчезают: их выставляют на торги и они переходят к новой организации. Если есть долг — его обязательно нужно выплачивать, даже при смене кредитора.
Меня заинтересовала эта тема, я подумал, что так можно получать пассивный доход. После покупки дебиторской задолженности на торгах нужно через суд пройти процедуру правопреемства, передать судебным приставам документы, а когда приставы будут взыскивать с должников деньги, они будут приходить тебе на счет. Конечно, не все выплачивают долг сразу, обычно он растягивается на несколько месяцев. Получается, что должник перечисляет деньги в рассрочку, а я лишь плачу налоги на прибыль. Это и есть пассивный доход.
Ликвидную задолженность, то есть ту, что получится взыскать, можно купить с дисконтом до 30%. Если скидка больше, то это уже неликвидная задолженность.
Например, долг в миллион невозможно купить за рубль, а за 650 тысяч — можно.
Первый долг, в 130 тысяч рублей, я купил за 1250 Р — ради опыта участия в торгах, взыскивать его не стал. Потом выкупал недорогие дебиторские задолженности и сам выходил на связь с должниками: предлагал им скидку в 50%, они соглашались — и все были в выигрыше. Уже через пару месяцев я начал получать первую прибыль. В среднем выходило 15—20 тысяч рублей.
Я самостоятельно изучал законодательство и систему торгов. Идти на курсы не рекомендую, потому что в основном их проводят теоретики — люди, у которых не получилось участвовать в торгах. Возможно, они неправильно анализируют ликвидность лота, или у них нет денег для участия. Их реклама выглядит примерно так: «Заработай 300 тысяч рублей, уделяя этому 2—4 часа в день». Или так: «Купи квартиру за 1% от стоимости». Ко мне иногда обращаются участники подобных курсов — с такими вопросами, что сразу понимаешь: у людей только деньги выманили, а знаний не дали. Лучше самому изучить закон «О несостоятельности (банкротстве)», там все написано понятным языком. К тому же лучшее образование — это самообразование.
удавалось получать в месяц с выкупленных долгов
Банкроты
Любой, у кого есть долги от 500 тысяч рублей, которые он дольше трех месяцев не может выплачивать, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица долг должен быть больше 300 тысяч рублей.
Арбитражный суд назначает финансового управляющего, который распоряжается активами должника. Управляющий делает запросы во все государственные регистрационные органы, чтобы узнать, какое у него есть имущество. Переписать активы на других людей не выйдет: все сделки за три года до процедуры банкротства может расторгнуть суд. Создается положение о сроках, порядке и стоимости реализации этого имущества. Сообщение о проведении торгов появляется в «Коммерсанте» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
На площадках, где продают имущество должников, можно найти недвижимость, машины, технику и многое другое по цене значительно ниже рыночной.
К примеру, видел газель 2001 года за 5 тысяч рублей.
Хотя легковые иномарки обычно уходят с торгов по рыночной цене.
Торговые площадки открыты, но для участия в аукционе нужна аккредитация на этой площадке и квалифицированная усиленная электронная подпись для торгов. Оформить ее может любой, действует она год.
Все торги проходят в интернете. Лот размещается на торговой площадке, все желающие подают заявки. Порядок проведения торгов и цены утверждают кредиторы, с которыми должник обязан расплатиться. У каждой площадки свой регламент времени на шаг, но в среднем это 30 минут: к примеру, Вася поставил 10 рублей — у Пети есть 30 минут, чтобы перебить ставку Васи. Иногда на торгах можно увидеть объекты и за рубль, но это не значит, что вы их купите за такие деньги. Конкуренцию еще никто не отменял. Как-то я участвовал в торгах, где было 54 заявки, а бывает так, что торгуешься один.
Если торги проходят в форме публичного предложения, то принимаются заявки с конкретным предложением по цене: чья выше — тот и победил.
Бизнес
В 2017 году я познакомился с женщиной, которая на тот момент уже 18 лет занималась продажей и посуточной арендой недвижимости. Сначала работала в агентстве, потом открыла свое дело.
Мы решили организовать бизнес по перепродаже недвижимости должников за счет привлечения инвесторов. Инвесторы в этом случае — люди, которые хотят приумножить свои деньги. Сначала мы искали таких среди своих знакомых, после заработало сарафанное радио и нам начали писать и звонить сами.
Недвижимость мы оформляем на инвесторов. Минимальный порог входа — 1,5—2 млн в Москве и области, в регионах — индивидуально.
Допустим, к нам обратился человек, у которого есть 2 млн рублей. Мы мониторим, что можно купить за эти деньги на торгах, отсеиваем варианты, цена которых ближе к рыночной, и готовим конкретное предложение. Например, квартира в Лобне за 1,8 млн на торгах, ее рыночная цена — 3,3 млн, для быстрого оборота средств предлагаем ее перепродать за 2,9 млн. Тактика зависит от ситуации: если готовы ждать, чтобы заработать побольше, то продаем по рыночной цене.
Распределение прибыли мы обсуждаем с каждым индивидуально, все зависит от объема работы. В основном это 60 на 40.
То есть мы получаем 40% от прибыли.
Также мы привлекаем инвестиции под 40% годовых, в этом случае инвестор передает нам деньги в доверительное управление. Есть вариант работы по фиксированным ценам: 100 тысяч рублей за подбор и анализ ликвидности объекта, 100 тысяч за участие в торгах и оформление объекта, а за перепродажу — как договоримся, но не менее 150 тысяч. Есть процентный вариант работы: 10% от стоимости лота за покупку и 5% от стоимости его реализации.
Самая крупная инвестиция, которую мы получали, — 15 млн рублей. Выкупали сразу несколько квартир.
Инвестредакция не могла пройти мимо
Эта статья не про инвестиции, а про труд аукционного брокера. Если у вас появилось острое желание вложить крупную сумму в подобное предприятие, будьте осторожны: такие инвестиции относятся к рискованным. Инвестредакция Т—Ж рекомендует для начала разобраться с базой и попробовать консервативные инструменты фондовой биржи.
Чаще всего лоты в плохом состоянии, так как банкроты забирают из квартир все. Например, на Тверской улице в Москве была квартира, которая по рынку стоила 42 млн рублей, а на торгах ушла за 28 млн: банкрот выкрутил все — от унитаза до розеток.
Большую часть рабочего времени я мониторю площадки в поисках ликвидного лота. Провожу анализ, сравниваю с рыночной стоимостью, изучаю район, другие подобные объекты, спрос. Мы выезжаем, смотрим состояние объекта. Важно оценивать лоты объективно, не бросаться на любой, чтобы не купить дороже, чем на рынке. Обычно проигрыш в торгах — это когда понимаешь, что не можешь сделать ставку выше, иначе объект не будет интересен для перепродажи. А мой самый обидный проигрыш случился из-за часовых поясов: разница с уральской торговой площадкой — два часа, я только собрался подавать заявку, а торги уже кончились.
В основном мы выкупаем активы на территории Москвы и Московской области — там, где наш офис. Другие регионы тоже рассматриваем, но, например, на Урале очень мало объектов, а в Казани и Сочи цены ближе к рыночным.
Обременения
Нам обычно приходится снимать обременения. Это может быть ипотека, аресты, запреты на регистрационные действия, ренты, решения судов. Выписываем и выселяем людей, если это требуется.
Например, мы как-то купили квартиру в 39 м², где было прописано 23 человека. Судья сам удивился, когда мы их выписывали. Был случай, когда на выписке в суде жена должника кричала, что мы выгоняем людей на улицу, а потом выяснилось, что должник в этой квартире никогда не жил и сдавал ее. Все-таки банкротство — это обдуманное решение, поэтому на улице никто не остается, у всех есть где жить, спать и что поесть.
Самое сложное — списывать долги по ЖКХ. Управляющие компании не всегда хотят соблюдать закон и открывать новые счета новым собственникам, с этим нам помогает государственная жилищная инспекция. Иногда долги не выплачиваются годами.
В нашей практике самая большая задолженность за коммуналку была 250 тысяч рублей.
У нас есть партнерские договоры с агентствами недвижимости, которые помогают нам продавать. Все, что можно сделать без привлечения сторонних лиц, мы стараемся делать сами. Оплачиваем коммунальные услуги, свет, газ, расходы на взлом двери — не все банкроты передают нам ключи — и судебные расходы на выписку. Из этих мелочей складывается большая сумма.
Доходы
Если говорить о нашем заработке, то как потопаешь, так и полопаешь. В среднем мы выкупаем семь объектов в месяц. В начале года наступает затишье, а на лето приходится очень много работы: за один летний месяц выкупаем от 10 до 15 объектов. Чистая прибыль компании — около 1,5 млн рублей в месяц. Минимально за месяц мы зарабатывали 150 тысяч, максимум — 2,5 млн.
Часть дохода уходит на организационные вопросы и поездки по Московской области. Дистанционно, к сожалению, решается не все: например, личного присутствия требуют суды, переговоры с управляющими компаниями. На бензин и общественный транспорт уходит очень много. Еще вкладываем в рекламу недвижимости, платим зарплаты и налоги. В нашем штате сейчас 8 человек: юристы, аналитики, помощники. Средняя зарплата сотрудников — 70 тысяч. Это оклад и проценты от перепродажи имущества.
Часть средств мы откладываем, чтобы выкупать объекты без привлечения инвесторов: для этого в запасе всегда надо иметь около 3 млн рублей.
Прибыль делим с напарницей пополам. У меня получается от 100 до 500 тысяч рублей в месяц.
В будущем мы хотим построить компанию, в которую человек с тысячей рублей сможет обратиться, чтобы приумножить эту сумму. Сейчас изучаем тему торгов в разных странах, хотим в течение нескольких лет выйти на мировой рынок.
Познакомьтесь. Читатели, которые нашли неповторимый способ зарабатывать или тратить деньги.
Недвижимость под залогом: где искать конфискат со скидкой
Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.
К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.
Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.
Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. «Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.
Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость. Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.
Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.
К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок. «Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.
На публичных торгах
Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. «Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ. Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.
Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.
Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.
В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».
На онлайн-витрине банка
Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. «Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.
Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.
Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. «Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.
Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.
Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.
Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика
Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности. «Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.
Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.
При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».
Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.
Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.
Цены и советы юристов
Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. «Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.
«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».
Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».
Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.