Застройщик не построил школу что делать
Застройщик построил ЖК в поле без школ, детсадов и поликлиник. Что делать и куда жаловаться?
Сеть учреждений социальной сферы в России за последние 30 лет заметно сократилась – детские сады и школы закрывались, больницы и поликлиники «оптимизировались» и укрупнялись. А после того, как в России начали массово строить доступное жилье на окраинах городов, оказалось, что жителям новых домов просто некуда отдать детей и негде обслуживаться. Кто-то обвинит в этом застройщиков, но мы разобрались – тут все не так просто.
Обязан ли застройщик строить что-то кроме жилья?
2020 год, как и предыдущие годы, отметился масштабным вводом жилья в России. Но, наряду с уже законченными проектами застройщики начали большое количество новых – в этом им помогла льготная ипотека, резко поднявшая спрос на жилье. Россияне ринулись скупать еще не построенные квартиры, только чтобы успеть воспользоваться льготной программой. Но при этом все хотят, чтобы возле будущего дома были и школы, и детские сады, и поликлиники. Чего зачастую, увы, не происходит.
На самом деле это очень сложный вопрос – с одной стороны, застройщик принимает на себя некоторые обязательства по развитию территории, а с другой – за социальные объекты должны отвечать местные власти (потому что те же школы и детские сады в итоге переходят к ним на баланс).
И законодательно обязанность застройщика обеспечивать построенные микрорайоны социальный инфраструктурой на данный момент не урегулирована. По факту это обычно работает так:
Другими словами, обязанность застройщика обеспечить будущих жильцов социальной инфраструктурой прописывается в соглашении, по которому он получает право на строительство.
Это можно оценивать с двух сторон:
Следовательно, все упирается в то, о чем договорятся местные власти и застройщик. Если для города строительство очень нужно (например, там планируется закупить квартиры для детей-сирот или других льготников), то застройщика будут всячески «мотивировать» к строительству – в том числе, разрешат ограничиться только жильем. А если город отдает под застройку какую-то очень привлекательную территорию, там, вероятно, будут весьма жесткие условия, особенно по инфраструктуре.
Но факт остается фактом – если в договоре о школах и детских садах ничего не сказано, то застройщик может их не строить. Даже если в рекламном проспекте обещал совсем другое – здесь важно, чтобы обязательства были вписаны именно в проектную декларацию, или хотя бы в договор долевого участия. Что интересно, с 2017 года застройщики вполне официально могут использовать деньги дольщиков на социальное строительство
Сколько всего нужно построить?
Все хотят жить в удобных районах со всей сопутствующей инфраструктурой. Но не все задумываются над тем, сколько это все стоит, и кто за это платит. Как показало недавнее исследование журналистов, в Москве и области строительство школы обходится примерно в 1 миллион рублей на одного ученика. Учитывая, что один ученик обычно есть на каждые 2-3 квартиры, а сами квартиры стоят по 4-6 миллиона рублей (для Москвы бывает и больше), становится ясно – вписать даже школы в бюджет очень непросто.
В московские цены все это вписать еще можно – но что делать в регионах? Вариантов немного – застройщики или предельно упрощают проекты школ и детских садов (типовые здания с пластиковыми фасадами и типовым наполнением), или «выбивают» себе право строить без социальной инфраструктуры. Соответственно, строить социальные объекты приходится за счет бюджета.
Вне зависимости от того, будет строить социальные объекты девелопер или местные власти, нормативы по их количеству едины. Как рассказал нам Виталий Волохин из Проектного института ПИ2, нормативы достаточно жесткие – хоть и не настолько, как это было в СССР:
В России городская застройка регулируется довольно жестко. Обеспеченность социальными объектами регламентируется федеральными и территориальными нормами. Более того, есть соответствующие нормативные документы и методика, по которой расчёт ведется исходя из того, сколько на 1000 жителей должно быть предусмотрено мест в школе, детском саду и на сколько посещений в смену должна быть предусмотрена поликлиника.
Эти нормы соблюдаются, и застройщикам никак не обойти строительство социальных объектов. Дело в том, что между застройщиком жилого комплекса и администрацией населенного пункта заключается инвестиционный контракт, в котором предусматривается обеспечение района застройки соцобъектами в соответствии с проведенными расчетами.
Важно не количество социальных объектов, а их общая вместимость. Количество зависит непосредственно от проекта и возможностей локации.
Согласно РНГП (Региональные нормы градостроительного проектирования) на 10 000 жителей минимальные показатели следующие: детские сады – 650 мест, школы – 1350 мест, поликлиника – 180 посещений в смену, из них 150 взрослых и 30 детских.
В СССР эти требования были более жесткими.
Согласно документу СНиП II-К. 2-62 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (1966 год), нормы выглядели так: детские сады – 70-90 мест на 1000 жителей (вместо 65), школы – 180 мест на 1000 жителей (вместо 135), поликлиники – 26-33 посещений в смену на 1000 жителей (вместо 18).
СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (1989 год) установил следующие нормы: детских садов – 100 мест на 1000 жителей (вместо 65), школы – 180 мест на 1000 жителей (вместо 135).
Виталий Волохин, главный архитектор Проектного института ПИ2 (входит в «Главстрой-Регионы»).
Эти цифры касаются Московской области, тогда как в целом по России они чуть ниже – 540 мест в детских садах и 1240 мест в школах на каждые 10 тысяч человек населения.
То есть, в отдельных регионах утверждаются собственные нормативы, и они могут учитывать не только места в школах, детских садах и поликлиниках, но даже предусматривать минимальное количество посещений разных учреждений.
Например, в Московской области существуют такие региональные нормативы градостроительного проектирования:
От этих нормативов иногда можно отходить – например, если строится социальное жилье (более дешевое).
Но отдельный вопрос – то, как именно застройщики выполняют свои обязательства. Конечно, в рекламных проектах это комфортные и современные школы, но по факту это будет типовой проект на 1000 учеников (чтобы не строить 2 школы на ЖК), а из-за не лучшего проектирования самого района туда еще и неудобно добираться (в отличие от советских проектов школ и детских садов, которые лучше встроены в городскую среду).
Еще важный момент: после возведения объекта застройщик, как правило, должен передать его на баланс муниципального образования. Будет это безвозмездная передача или выкуп городом – оговаривается отдельно. Город заранее должен подготовить все остальное – найти учителей, воспитателей и врачей, обеспечить построенные объекты всем необходимым, на это у него есть примерно 3 года (средний срок реализации проектов).
При этом бывает так, что построенный девелопером детский сад не передается в собственность города по каким-то причинам, и остается коммерческим (платным и более дорогим, чем муниципальные учреждения). Этот момент лучше уточнить заранее – будущая передача социальных объектов всегда прописывается в договоре застройщика с городом.
Насколько обеспечены жители городов социальными объектами
Законодательство нормирует количество мест в детских садах, школах и число пациентов, которые могут обратиться в поликлиники. Но почти везде нормативы не выполняются, хоть и отследить это достаточно сложно. Например, все дети школьного возраста обеспечены местами в школах – но некоторым приходится долго добираться на учебу, а многие вынуждены учиться в две смены. Из-за нехватки поликлиник и врачей в них получить помощь в плановом порядке сложно, как и экстренную помощь.
Что касается школ, то в 2019 году 22,8 тысячи школьников учились в третью смену – это 145 школ по всей России, еще 2,1 миллиона учеников ходили в школу во вторую смену. При этом в одну мену работают только 73,7% школ. Сложно представить, насколько качественное образование можно получить в третью смену, но даже наличие вторых смен – это уже серьезная проблема для образования.
Но с детскими садами ситуация обстоит еще хуже. В 2017 году правительство отчитывалось, что российские регионы обеспечены детскими садами аж на 98,96%, причем в 70 регионах «Майские указы» в этой сфере выполнены полностью, еще в 8 субъектах – на 95-99%. Полная доступность – это когда в регионе нет очереди в детские сады среди детей в возрасте от 3 до 7 лет.
И формально все это так и есть: в целом по региону дефицита мест в детских садах нет. Но в реальности внутри регионов есть явный дисбаланс: если в сельской местности дефицита нет (и даже есть свободные места), то в крупных городах есть и очереди, и переполненные группы. Так, в целом по крупным городам группы в детских садах заполнены на 108%, в некоторых – на 130-160%.
А как показало недавнее исследование «Проекта», на самом деле обеспечены местами в детских садах вообще меньше половины регионов. Хуже всего ситуация в таких субъектах:
То есть, только в 5 регионах дефицит мест в детских садах достигает практически 150 тысяч – это население среднего по величине города. По сути, только в них не хватает 5 тысяч групп, или сотен детских садов.
При этом по официальным данным на начало 2021 года в очереди на детские сады состоят 153 тысячи детей в целом по России, а в течение года власти обещают построить 767 детских садов общей вместимостью в 112 тысяч детей.
Откуда такие расхождения? Все дело в особенностях подсчета. Так, детские сады посещают лишь около 65% детей, имеющих на это право по возрасту. Соответственно, часть из остальных 35% ждет места в очереди, а другие родители решают даже не ввязываться в это из-за нехватки мест. В итоге чиновники учитывают только тех, кто официально подал заявление на прием, но сотни тысяч семей, которые решили даже не пытаться, в статистику не попадают.
В любом случае, даже по официальным данным в России огромный дефицит мест как в школах, так и в дошкольных образовательных учреждениях, и эту проблему нужно как-то решать.
Что делать, если не досталось места?
Если застройщик сдал жилой комплекс в эксплуатацию, но не предусмотрел школ и детских садов, нужно смотреть на проектную декларацию. В случае, если объекты социальной инфраструктуры были предусмотрены проектом, застройщика будет легко привлечь к ответственности. Справедливости ради отметим, что таких ситуаций на практике бывает немного – например, если компания столкнулась с финансовыми проблемами при реализации проекта.
Но что делать, если в проектной декларации и не было социальных объектов? Лучше всего, конечно, было не покупать квартиру в таком доме. Однако если менять решение уже поздно, нужно обозначить проблему перед местными властями. Закон не обязывает застройщиков возводить объекты социальной инфраструктуры, не предусмотренные проектом. Максимум, что девелопер предусмотрит – это места для их строительства (но уже за счет бюджета).
А затем в дело вступают власти города. Есть немало примеров, даже за последний год: например, в Краснодарском крае после резкого прироста населения и застройки окраин городов властям пришлось экстренно ремонтировать старые детские сады и строить новые. Как всегда, оказалось, что застройщики не предусмотрели социальные объекты, поэтому финансировать все пришлось из бюджета.
В Санкт-Петербурге проблема тоже острая – вместо 61 места в детских садах на тысячу жителей их всего 46, поэтому властям пришлось договариваться с застройщиками о выкупе уже построенных детских садов. То есть, девелоперы возводили их по проектам за свой счет, после чего город потратил больше 5 миллиардов рублей на выкуп учреждений. Правда, еще 8 детских садов город принял безвозмездно – возникает вопрос, почему по одним проектам девелоперы строят соцобъекты «бесплатно», а по другим «платно»?
Другой пример – застройщики возводят помещения под детские сады, но потом меняют их целевое предназначение и просто сдают в аренду как коммерческую недвижимость. И если в договоре с городом и ДДУ нет ни слова про детский сад – это вполне законно.
Что же делать, если нужны детский сад, школа или поликлиника возле дома? Увы, проблема будет решаться долго. В случае с детским садом нужно подать заявление в местный отдел образования, выбрав ближайший к дому детский сад. Если в нем не окажется мест, ребенка поставят в очередь. А если очередь будет слишком большой, власти запланируют строительство нового детского сада. Но учитывая сроки проектирования, согласования, тендера и строительства, к моменту завершения работ детский сад для этого ребенка, скорее всего, уже будет неактуальным.
Примерно тот же алгоритм действует и в отношении школ – все дети, прописанные в конкретном районе, имеют первоочередное право на прием в школу в этом районе. Но если свободных мест уже нет, ребенку могут отказать в приеме (и это будет законно), а отдел образования подберет место в другой школе.
С поликлиниками все обстоит еще сложнее – прикрепиться можно к любому медучреждению (правда, на вызов в «чужой» район врач не придет), но там может не быть свободного времени записи к врачу. Так что выход один – обращаться в местную администрацию и в правительство региона, доказывая, что в новом районе нужны объекты социальной сферы.
Социальные обязательства застройщика: с 2021 г. строить школы и сады придется в обязательном порядке
Главный документ, которым руководствуется застройщик в вопросах, что и сколько строить вокруг жилого многоквартирного дома.
Детский сад, школа, больница, магазин — в чем проблема?
Больничное здание застройщик еще может включить в проект застройки, как и магазин. Оба объекта будут приносить деньги едва ли не с первых месяцев эксплуатации. На площадку под платную клинику, которая будет обслуживать несколько тысяч человек, арендаторы находятся еще на этапе строительства. То же с магазинами: покупать продукты у дома будут обязательно, а значит и стоимость быстро-сборной магазинной коробки отобьется очень быстро.
Со школами, больницами и, частично, с ФОК (физкультурно-оздоровительный комплекс, стадион, тренажерный зал) все не так. На школу или детский сад предъявит права муниципалитет — если у него есть деньги на содержание. Если бюджет маленький, то коробка здания так и останется пустой: застройщику нужно будет искать оператора — организацию, у которой есть лицензия на ведение образовательной деятельности. И будет в свежем микрорайоне платая школа, платный детский сад или спорткомплекс с кучей кружков и секций. Тоже платных.
Деньги на строительство социальных объектов были от инвесторов — тех, кто потом мог эксплуатировать эти объекты — и от государства. В той или иной форме муниципалитеты оплачивали и школы, и детские сады, и, пусть реже, больницы. С 2017 года появилась возможность брать деньги дольщиков:
С января 2017 года в Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» изменился: согласно статье 18.1 деньги участников ДДУ можно направить на постройку школы, больницы или детского сада.
С переходом на эскроу-счета взять деньги дольщиков стало невозможно: тем не менее, застройщики продолжают включать в проектные декларации социальные объекты. Само собой — не бесплатно. Школа на 1 тыс. участников стоит примерно столько же, сколько 17-этажный жилой дом, то есть порядка миллиарда рублей. А значит: там, где стояло бы пять условных многоэтажек, будут построены четыре и школа. Стоимость потерянных квадратных метров, вероятно, распределяется равномерно по всем будущим собственникам: переплачивать им приходится 5-10% от реальной стоимости жилья. Если только государство (муниципалитет) не заплатит за постройку социального объекта заранее или хотя бы в среднесрочной перспективе.
Добровольно-принудительные соглашения: застройщика могли заставить построить школу и детский сад
До января 2021 года муниципалитеты не могли заставить строителей включать в проекты застройки школы и детские сады. Дело это было добровольным. И кто-то действительно старался:
Это жилой комплекс «Династия» в Москве, на Хорошевском шоссе. В ноябре 2020 он был почти готов к сдаче. В проекте предусмотрено не только благоустройство территории, собственный внутренний двор, но и подземный паркинг, а также ДОУ, дошкольное образовательное учреждение. Детский сад, как видно в документах на «Карте Строек», изначально включен в строительный проект.
Новый закон о комплексном развитии территорий
С января 2021 года Федеральным законом 494-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс. В нем появилось понятие комплексного развития территорий и их благоустройства: теперь строить жилые комплексы без социальных объектов, дорог и зеленых зон. Согласно данным Правительства РФ строить по-новому будут в двух десятках регионов. Теперь вместо точечных сносов аварийного жилья и точечной же застройки «свечками» — застройка микрорайонами с инфраструктурой.
Чем быстрее построишь школу, тем ближе льготный кредит или строить социальные объекты станет выгодно
В новом году важно не только построить социальный объект, но и сделать это с опережением графика. Совсем недавно премьер-министр РФ пообещал тем застройщикам, которые смогут доказать, что строительство социальных объектов у них ведется с опережением графика, получат доступ к льготным кредитам: под 3%.
Кроме крупных застройщиков новых жилых комплексов школы и детские сады строят и отдельно: в рамках проектов «Демография» и «Образование». Заказчики в этом случае — муниципалы, а деньги — из городских, областных и федеральных бюджетов. Например, в середине 2020-го департамент государственного заказа Ярославской области заключил контракт на строительство детской поликлиники при ГАУЗ ЯО «Клиническая больница №2. В Москве и Мособласти масштабы больше. Но и они не столько строят, сколько пристраивают новые корпуса к старым зданиям ДОУ и СОШ.
Возводить школы застройщики все же не торопятся. А муниципалитеты, в связи с этим, занимаются привычным делом: размещают тендеры на капитальный ремонт СОШ и ДОУ, строят что-то сами, в рамках все тех же федеральных проектах. В Подмосковье, например, 11 млн рублей отдаст за ремонт школ в Одинцове «Центр муниципальных закупок Одинцовского муниципального района Московской области». Чуть больше 4 млн рублей дают за инженерно-проектировочные работы для строительства детского сада в городском округе Луховицы (Московская область). А в Реутове за проект детского сада муниципалы дают почти 10 млн рублей.
Ремонт — не значит «дешево». Самый крупный тендер на ремонт здания школы поставлен муниципалитетом города Губкин (ЯНАО): за капремонт в школе №4 заплатят почти 60 млн рублей.
Материал подготовлен с использованием данных сервиса «Всем Подряд» и «карты Строек».
Как получить максимум от застройщика, если что-то пошло не так
На основе реальной судебной практики
Недавно мы разобрали для вас первую часть обзора судебной практики по долевому строительству. Тогда речь шла о договорах, их изменении и расторжении с выгодой для покупателя квартиры.
В этот раз — про компенсации, штрафы и ответственность застройщиков за нарушение закона. Верховный суд объяснил, что можно требовать, даже если это неочевидно. Используйте это с выгодой для себя. Если не пожалеть сил и времени, компенсации может хватить на ремонт или еще одну квартиру.
Так сказал Верховный суд, но это ничего не гарантирует
В России нет прецедентного права. Суды в разных регионах запросто выносят противоположные решения. Даже в одном регионе районный суд одобряет компенсацию, а областной может ее отменить. Не все дела доходят до Верховного суда и попадают на рассмотрение коллегии. Но в тех, которые попадают, много пользы.
На разъяснения из обзора можно опираться, чтобы защитить свои права. Герои этих историй — реальные люди, которые не остановились и получили то, что им положено по закону. Но к сожалению, это не значит, что ваша история закончится так же.
Если застройщик вовремя не исправляет недостатки, с него можно потребовать компенсацию и штраф
Ситуация. Мужчина купил двухкомнатную квартиру по договору долевого участия. Заплатил всю сумму и ждал. Пришло время принимать жилье, и тут обнаружился недостаток: застройщик неправильно остеклил лоджию.
Покупатель написал претензию по поводу недостатков, а в ответ тишина. Тогда мужчина обратился в суд и потребовал выплатить неустойку и компенсацию морального вреда. Неустойки он насчитал на 7,8 млн рублей, а моральный вред оценил в 30 тысяч.
В итоге застройщика обязали устранить недостатки, но в выплате суд отказал. Не помогла даже апелляция. Сказали, выплата не положена — достаточно заменить стекла. Неустойка по закону о защите прав потребителей здесь якобы ни при чём: уже работает закон об исполнительном производстве.
Что сказал Верховный суд. В законе об участии в долевом строительстве действительно нет такой нормы, чтобы застройщик платил компенсацию, если он вовремя не устранил дефект в квартире. То есть устранить он обязан — добровольно или по требованию приставов. А вот компенсировать дискомфорт как будто и нет.
На самом деле не так. Дольщик по отношению к застройщику — потребитель. Если в законе об участии в долевом строительстве не прописаны какие-то нюансы, действует закон о защите прав потребителей. По нему можно требовать неустойку и компенсацию морального вреда.
Если застройщика обязали устранить недостатки через суд — это отдельная история. Она не влияет на возможность требовать компенсацию деньгами. Исправлять недочеты нужно вовремя. За просрочку придется платить.
Даже если в договоре ничего про неустойку не написано, сумму посчитают по закону — 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. И про сроки устранения недостатков тоже есть норма в законе — максимум 45 дней.
Как это использовать. Не соглашайтесь с недостатками. Фиксируйте в акте все дефекты и несоответствия договору. Пишите претензии застройщику. Может быть, до суда не дойдет и вам предложат выгодный вариант компенсации. Если договориться не получится, ищите юриста и идите в суд. Ваши права защищают сразу несколько законов, а у застройщика полно обязательств.
В этой истории покупатель квартиры выставил пеню за десять месяцев. Вышло почти 8 млн рублей — это почти 300% цены квартиры.
Получается, из-за того что застройщик поставил не те стеклопакеты на лоджию, с него можно требовать в разы больше, чем стоила квартира. При этом заменить стеклопакеты всё равно придется.
Добиваться справедливости покупателю пришлось три года. Заодно появились разъяснения для остальных дольщиков — они универсальные и касаются любых недостатков. Хотя городские суды по-прежнему могут считать иначе.
Суд может уменьшить неустойку как несоразмерную нарушениям, но только в исключительных случаях и с внятной мотивацией.
Даже если застройщик оплатил неустойку, можно потребовать больше
Ситуация. Женщина заключила договор участия в долевом строительстве, а застройщик сдал дом на три месяца позже. Она потребовала 100 тысяч рублей неустойки. Застройщик платить не захотел.
Тогда женщина пошла в суд за неустойкой, штрафом и компенсацией морального вреда. Застройщик понял, что пахнет жареным, и перечислил ей 20 тысяч рублей почтовым переводом.
Районный и областной суды уменьшили размер компенсации. Получилось, что застройщик и правда добровольно всё заплатил и ничего не должен. Якобы женщина не смогла доказать, почему неустойка именно такая.
Что сказал Верховный суд. Оплата неустойки после того, как дольщик подал в суд, — это не добровольная компенсация. Даже если застройщик опомнился и что-то заплатил, с него всё равно можно потребовать штраф.
Если есть иск, считается, что добровольно компенсировать ущерб застройщик не захотел. Штраф по закону о защите прав потребителей начисляют на всю сумму компенсации: даже на ту часть, которую застройщик якобы добровольно заплатил.
Дольщик не должен доказывать соразмерность неустойки и подтверждать свои убытки. Иногда суд может уменьшить компенсацию, но только если застройщик докажет, что сумма неоправданно большая.
Как это использовать. Если застройщик нарушил сроки, сдал квартиру с дефектами или еще как-то нарушил ваши права как потребителя, пишите претензию и требуйте компенсацию. Не заплатит добровольно — идите в суд. В иске к сумме неустойки и морального вреда прибавьте штраф — 50% от общей суммы, которую взыщет суд. Эти деньги получите вы, а не государство.
То есть через суд можно получить в полтора раза больше денег. Расходы на юриста и пошлины тоже возместят. Застройщики это знают и боятся. А если не знают, напомните им. Так будет проще договориться быстро и без суда.
Если застройщик не уведомил о сдаче квартиры, считается,
что он ее не сдал
Ситуация. Дольщик полностью оплатил квартиру и ждал, когда достроят дом. Сроки прошли, а принять квартиру застройщик так и не предложил. Тогда дольщик потребовал неустойку за просрочку — вместе с моральным ущербом и штрафом вышло почти 200 тысяч рублей.
Оказалось, что дом достроили еще полгода назад, просто дольщику об этом не сказали. По крайней мере, такой аргумент был у застройщика, чтобы не платить. Якобы все знали, что дом готов. А кто не пришел подписывать акт, тот сам виноват.
Областной суд поддержал застройщика и в компенсации отказал. Дольщик не смог доказать, что не знал о готовности дома и его не уведомили как положено.
Получилось, что это как будто дольщик уклонялся от подписания акта. Якобы он жил в том же районе и знал, что дом готов. Взял бы и пришел подписать акт.
Что сказал Верховный суд. По закону застройщик обязан уведомить дольщиков, что дом готов и можно принимать квартиры. Это делают не устно и не как угодно, а заказным письмом с описью и уведомлением. Менять способ уведомления застройщик не может. Смс, сообщения в соцсетях, звонки по телефону — это опции, но не официальное приглашение принять квартиру.
Если такого письма не было, значит, застройщик не выполнил свою обязанность уведомить дольщика. Именно застройщик должен доказывать, что он всё сделал по правилам. Дольщик в такой ситуации ничего доказывать не должен.
Областной суд потребовал от дольщика доказывать, что застройщик что-то нарушил. Это незаконное требование. Дольщик имеет полное право требовать компенсацию и штраф, даже если дом и правда сдали в срок.
Как это использовать. Если ждете, когда застройщик сдаст квартиру, проверяйте почту. Вам должны прислать официальное уведомление: дом готов, квартиру можно принять тогда-то.
Если застройщик не уведомил официально, выставляйте неустойку. Вы не обязаны ходить и проверять, введен ли дом в эксплуатацию и когда можно подписать акт. К неустойке всегда можно добавить моральный вред. А если застройщик не заплатил добровольно, то еще и штраф.
Новому дольщику переходят все права предыдущего, включая срок для расчета неустойки
Ситуация. Одна женщина купила квартиру в строящемся доме, который не сдали в срок. Тогда она продала свое право на квартиру другой женщине. Это случилось через семь месяцев после того, как дом должны были сдать, и за два месяца до того, как его фактически сдали.
И вот та, вторая, пошла в суд за неустойкой. Она потребовала от застройщика компенсацию за весь срок, а не только за то время, когда стала дольщицей, — 208 тысяч рублей за просрочку и 50% штрафа сверху.
В первой инстанции всё получилось, а областной суд отказал. Говорит, так нельзя: неустойка новой дольщице положена только за два месяца, а не за семь.
Что сказал Верховный суд. Неустойку надо считать за всё время — с того дня, когда застройщик должен сдать дом. Второй дольщик имеет на это право по закону.
И хотя новая дольщица получила право требования в апреле, неустойку она может взыскать с января. В договоре написано, что при переуступке права сохраняются, и суд не может изменить это условие.
Как это использовать. Если покупаете квартиру по договору уступки прав требования, читайте, что там написано по поводу перехода прав. Это важно для расчета неустойки.
Если формулировки в вашу пользу, а застройщик не сдал дом вовремя, требуйте компенсацию за всё время. Даже за тот период, когда вы еще не были дольщиком. Это законно, и так сказал Верховный суд. И не забывайте про штраф, если дело дойдет до суда.
Сначала читать, потом подписывать
Застройщик возместит расходы на утепление стен и окон, если сдал дом с нарушениями
Ситуация. Застройщик сдал дом, а потом выяснилось, что в квартире промерзают стены. В комнатах сыро и появилась плесень.
Собственница потребовала утеплить стены, но застройщик отказался. Сослался на то, что наружные стены — общее имущество. Трогать их без согласия всех жильцов нельзя по закону.
Пришлось оплачивать работы и требовать компенсацию расходов через суд. С учетом морального вреда и экспертизы получилось 425 тысяч рублей и еще 50% штрафа сверху. Местные суды сначала уменьшили сумму за моральный вред, а потом и вовсе отказали в иске.
Что сказал Верховный суд. За моральный вред вместо 50 тысяч можно взыскать только 10, но расходы на утепление застройщик возместит полностью.
Дома нужно строить как положено. Для утепления стен, например, есть свой снип. Если в квартире найдутся недостатки, их придется устранить. Собственник сам решает, как защищать свои права: может потребовать от застройщика утеплить стены или выплатить компенсацию. Еще можно нанять бригаду, а потом получить возмещение.
Общее имущество здесь ни при чём. Утепление стен — это не переустройство, не реконструкция и не перепланировка. Чтобы устранить дефекты, не нужно звать соседей на собрание и получать их согласие на работы.
Как это использовать. Если в новой квартире промерзают стены, запотевают окна, обои покрываются плесенью, а зимой холодно, проводите экспертизу и требуйте устранения недостатков.
Кто заплатит — зависит от причин недостатков. Возможно, дело в управляющей компании. А может, виноват застройщик: он нарушил технологию строительства или сэкономил на материалах. Выводы сделает эксперт.
Потом требуйте, чтобы виновник устранил дефекты или возместил ваши расходы. Аргументы про общее имущество и согласие всех жильцов незаконные.
Хитрые формулировки о сроке сдачи дома не помогут уйти от ответственности
Ситуация. В договоре долевого участия было два пункта о сроках. Один пункт внесли, чтобы исполнить закон: квартиру пообещали сдать максимум через полгода после того, как дом введут в эксплуатацию. А ниже написали, что дом сдадут в 1—2 квартале следующего года.
В итоге получилось так. Дом ввели в эксплуатацию в декабре. А квартиру передали только в октябре следующего года — через десять месяцев. Покупатели потребовали неустойку и пошли в суд.
А суды им говорят: вас же предупредили, что дом достроят во втором квартале. Значит, считать полгода для передачи квартиры нужно с 30 июня — то есть с последнего дня этого квартала. До октября прошло всего четыре месяца — нарушений со стороны застройщика нет и неустойка не положена.
Что сказал Верховный суд. По закону нужно указать в договоре срок для передачи квартиры и строго его соблюдать. Считать этот срок начинают с того дня, когда дом официально ввели в эксплуатацию.
Привязка к планируемым застройщиком срокам — это нарушение закона. Если есть конкретная привязка к вводу дома в эксплуатацию, пункт про первый и второй квартал нельзя брать за основу для расчета неустойки.
Дом ввели в эксплуатацию в декабре. По закону срок для передачи квартиры истек в июне следующего года — с тех пор и пошла неустойка. Ее нужно начислить до октября, когда был подписан акт. Так что те 150 тысяч рублей, которые требуют собственники, — это законная компенсация за просрочку.
Как это использовать. Следите за тем, что написано в договоре по поводу сроков. Когда застройщик предложит подписать акт, проверьте, уложился ли он в положенное время. Если нет, требуйте компенсацию. Даже за пару месяцев может набежать приличная сумма.
Если застройщик просит подождать и честно предупреждает о задержке, оформляйте и регистрируйте дополнительное соглашение. Если его нет — это тоже повод взыскать неустойку. Устные договоренности здесь не работают.
Я правильно понимаю, что если есть дефекты застройщик идёт их исправлять, но мы уже имеем право на компенсацию 1% за каждый день? или на это можно расчитывать только после 45 дней? Спасибо.
Андрей, подскажите, вам помогли с вашей проблемой??
Вопрос: застройщик незавершенного объекта строительства обанкротился, достраивать его взялся Фонд защиты правд участников долевого строительства. Фонд новых сроков официально не обозначил, только устно, постоянно их затем сдвигая. Покупка квартиры осуществлялась не через счета эскроу. Дом введен в эксплуатацию со значительной задержкой сроков. Какие законодательные акты регулируют сохранение и/или назначение новых сроков новым застройщиком? Имеет ли право дольщик требовать неустойку в этом случае?
Что делать если судья в Истре подкуплен застройщиком и прислали скорее всего «своих» судебных экспертов? Почему сложилось такое впечатление: почитал отзывы про судей в Истре и конкретно про того кто по нашему делу + по тому как проходили заседания тоже сложилось не хорошее впечатление.
Судебная экспертиза проводилась сейчас и серьезных перепадов тепловизор конечно же не показал, а экспертиза которую изначально инициировали мы за свой счет проводилась в зимнее время и тепловизор показал большие перепады температур на некоторых стенах и окнах (собственно что я и ожидал т.к. проверял сам пирометром не однократно).
Судебный эксперт сказал что нам надо было на этапе приемки приглашать экспертов, а теперь что либо доказать сложно. Например, то что мы покрасили обои под покраску теперь не докажешь что стены не ровные (есть места с неровно положенными плитами и есть сильно бугристые стены). В общем если про этот дефект такую дич сказали, то скорее всего они замотивированы застройщиком и на суде могут говорить не правильные вещи, скорее всего будут говорить что все недостатки эксплуатационные. Хотя на самом деле, не ровно положенная плитка, не ровная стяжка, не ровные стены, не правильно поставленные окна никак не могут быть эксплуатационными недостатками.
Как порекомендуете действовать?