Застройщик пд что это
Застройщик пд что это
В связи вступлением в силу с 01.08.2020 постановления Правительства РФ № 985 от 04.07.2020 об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» действие постановления Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521 прекращено.
Однако, в пункте 2 ПП РФ № 985 указано, что «проектная документация (ПД) и (или) результаты инженерных изысканий (ИИ) будут проверяться на соответствие национальным стандартам и сводам правил (частям таких стандартов и сводов правил), включенным в перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521 при условии, что разработка данной документации начата до вступления в силу ПП РФ № 985».
Проверка государственной, негосударственной экспертизой ПД и (или) результаты ИИ будет выполняться в соответствии с ПП РФ № 1521 при условии, что ПД и (или) ИИ приняты застройщиком или Техническим заказчиком до 01.08.2020 или разработка ПД и ИИ начата до 01.08.2020?
Правило пункта 2 постановления Правительства РФ от 04.07.2020 № 985 следует применять в соответствии с частью 5.2 статьи 49 ГрК РФ.
Пунктом 2 установлено, что принятые застройщиком или техническим заказчиком проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий, разработка которых начата до вступления в силу данного Постановления и которые представлены на первичную или повторную государственную или негосударственную экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, проверяются на соответствие национальным стандартам и сводам правил (частям таких стандартов и сводов правил), включенным в перечень, утвержденный постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521.
То есть, условиями использования после 01.08.2020 норм, включенных в постановление Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521, являются следующие обстоятельства:
При этом обязательным является выполнение правила части 5.2. статьи 49 ГрК РФ, в силу которого, если разработка проектной документации и (или) выполнение инженерных изысканий начаты до 01.08.2020, но на момент поступления проектной документации на экспертизу с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения ППТ прошло более полутора лет, разработанная проектная документация и(или) результаты инженерных изысканий проверяются на соответствие национальным стандартам и сводам правил (частям таких стандартов и сводов правил), включенным в перечень, утв. постановлением Правительства РФ от 04.07.2020 № 985.
Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году
В статье разберем, какие правила должны соблюдать застройщики, чтобы продавать квартиры в строящемся жилье.
Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.
214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:
Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.
Требования к застройщику по 214-ФЗ
Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:
Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика
Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.
Кто занимает руководящие посты в компании
Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:
Есть ли проектная декларация
Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.
Сколько денег у застройщика
У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Минстрой не выдаст разрешение, если компания:
Какой у застройщика опыт
Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.
Кому принадлежит земля под застройку
Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.
Обязанности застройщика во время строительства
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Квалификация застройщика
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Кредиты во время строительства
Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.
Финансовое состояние застройщика
Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.
Расчеты с контрагентами и дольщиками
Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.
Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.
Переводы со счета застройщика
Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:
При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.
Периодическая отчетность
Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.
Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.
Ответственность застройщика
Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.
Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:
Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:
Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:
Застройщик пд что это
К застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, ст. 2 применяется в редакции от 01.07.2017, с учетом особенностей, установленных ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ.
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(п. 3 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(п. 4 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 5 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
Кто такой застройщик и чем он занимается?
Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.
Определение застройщика по действующему законодательству
Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:
Функции застройщика
Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:
Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.
Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.
Ответственность
В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:
Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.
Чем застройщик отличается от девелопера?
Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:
Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.
Кто такой заказчик-застройщик?
Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.
В его лице выступают:
Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:
Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.
10 правил выбора застройщика
Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:
Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.
Видео: Кто такой застройщик?
В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:
По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.
ДДУ и ПД
Подумываю о том, чтобы купить квартиру в ЖК «Времена Года».
Посмотрите, пожалуйста, ДДУ на предмет подводных камней и ПД на предмет надежности застройщика (обременности, етс.).
Не стал бы подписывать такой договор, да и фирма зарегистрированная на Кипре, это уже не хорошо. В случае её банкротства что то вернуть будет проблематично.
п. 5.2. противоречит Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в котором сказано:
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
У Вас же фактически нет выбора по этому пункту, только продление сроков.
п. 6.9. тоже самое, только устранение недостатков, без снижения цены квартиры.
п. 7.4. вообще даёт право застройщику делать некачественно фактически.
По поводу пункта 5.2. Согласно 214-ФЗ статья 6 пункт 2:
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Буду ли я иметь право на получение этой неустойки, если срок будет сдвинут путем допсоглашения согласно п. 5.2 ДДУ?
Буду ли я иметь право на получение этой неустойки, если срок будет сдвинут путем допсоглашения согласно п. 5.2 ДДУ?
Максим
Будет согласно ФЗ О долевом строительстве, т.к. данный пункт ему противоречит
Максим, добрый вечер.
Хочу сказать, что по сравнению с ДДУ, которые предлагают к заключению Московские застройщики, Ваш просто забота о дольщике. Но есть, конечно, некоторые нюансы, например:
5.2, коллега уже описал
6.5. одностороннее подписание Акта, Вы можете по любому стечению обстоятельств не получить данное Уведомление, и потом будете лишены права предъявить претензии к качеству, согласно п. 6.8.
А все остальное, на мой взгляд, вполне приемлимо.
По поводу пункта 5.2. Согласно 214-ФЗ статья 6 пункт 2:
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Буду ли я иметь право на получение этой неустойки, если срок будет сдвинут путем допсоглашения согласно п. 5.2 ДДУ?
Буду ли я иметь право на получение этой неустойки, если срок будет сдвинут путем допсоглашения согласно п. 5.2 ДДУ?
Максим
Максим, если Вы подпишете соглашение о продлении срока, то согласитесь с данным изменением и требовать неустойку будет вряд ли возможно, а Ваш договор вообще не предусматривает уплату неустойки, хотя она прямо предусмотрена законом.
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по
договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще
исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне
предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором
неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки
сверх неустойки.
Договор в целом неплохой, и ответственность прописана надлежащим образом.
И возможность расторжения договора есть, в том числе судебного, в том числе при приостановлении строительства очевидно свидетельствующего о том, что объект в оговоренный срок не будет передан дольщику (п.13.2.1 Договора). Те. закреплено право на расторжение договора, если сроки не будут соблюдаться.
13.2. Дольщик вправе расторгнуть настоящий Договора в судебном порядке только в следующих случаях:
указанный пункт ограничивает ваши права, хотя застройщик свои права ни чем не ограничил. Что является нарушением ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Система ГАРАНТ: base.garant.ru/10164072/30/#ixzz3aQ68D0uP
Наиболее ущемляющим Ваши интересы мне видится все же п. 5.2:
В случае если Застройщик не успевает получить Разрешение на Ввод в Эксплуатацию к Плановой Дате Окончания Строительства, то Застройщик не позднее 2 (двух) месяцев до Плановой Даты Окончания Строительства обязуется направить в адрес Дольщика письменное уведомление о необходимости заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в соответствии с которым Плановая Дата Окончания Строительства будет перенесена на более поздний срок. Дольщик не вправе отказаться от подписания указанного дополнительного соглашения при условии соблюдения Застройщиком срока направления уведомления, указанного в настоящем пункте, а также в случаях, когда задержка в получении Разрешения на Ввод в Эксплуатацию вызвана Обстоятельствами Непреодолимой Силы или действиями (бездействием) Органов Власти или Монопольного Поставщика.
Из буквального прочтения данного пункта следует, что Застройщик имеет полное право сдвигать сроки окончания строительства, а Дольщик обязан с этим соглашаться. Полагаю, Вас такое условие не должно устраивать — несогласованные сроки окончания строительства таким образом могут затягиваться бесконечно долго, однако данное условие имеет существенное значение.
Также хотелось бы рекомендовать Вам ознакомиться с договором страхования. Если договор будет подписываться по доверенности — перепроверяйте доверенность, читайте, когда истекает срок ее действия, кем она выдана, есть ли у лица, ее выдавшего, полномочия на это (актуально, если доверенность выдана не директором, а еще кем-то).
Проверила данную компанию на сайте арбитражных судов — актуальных судебных дел вроде нет, банкротства нет. По судам общей юрисдикции (где рассматриваются дела по искам дольщиков) проверить, к сожалению, нет технической возможности, нет единой базы данных у таких судов.