Застройщики и подрядчики в чем разница
Терминология в сфере строительства — кто такой застройщик и кто такой заказчик
В строительной сфере используются такие понятия, как «застройщик», «заказчик», «подрядчик», «инвестор». Первые два нередко путают межу собой, хотя они имеют разное значение. Подробнее о том, кто такой застройщик и кто такой заказчик, расскажем далее.
Застройщик это кто?
О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов.
В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?
Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:
Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.
Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.
Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку такие люди привлекают чужие средства, они являются и инвесторами.
Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:
В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Они могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.
Кто такой заказчик
Заказчик это кто? Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.
Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.
Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.
По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.
В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в строительство либо привлеченные. А также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.
Кто такой инвестор
Инвесторы выделяют средства под определенные цели
Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.
Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов.
В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.
При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование.
Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.
Кто такой подрядчик
Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.
В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.
Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.
Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.
Кто такой застройщик и кто такой заказчик — их соотношение между собой
Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.
Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.
Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.
Выводы
На первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности.
Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении.
Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик
Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.
Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:
В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.
Если рассмотреть цепочку заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве по звеньям, то генеральный подрядчик всегда будет подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика. В этом случае, проще написать, что генеральный подрядчик является главным исполнителем всех работ «под ключ», которые и определяют степень его ответственности. Чтобы раскрыть полностью данную тему, давайте дадим определение, кто же такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве с профессиональной точки зрения.
Как видите, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — взаимосвязанные понятия, но между тем — сложные правовые явления, имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности.
Наша компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика, с управлением проектов «под ключ». Также мы предоставляем своим клиентам организацию проектов по типу «заказчик — застройщик», с комплексным выполнением всех задач строительного производства. Звоните!
Застройщики и подрядчики в чем разница
К застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, ст. 2 применяется в редакции от 01.07.2017, с учетом особенностей, установленных ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ.
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(п. 3 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(п. 4 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 5 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве?
Вопрос
В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве?
Ответ
в строительстве — тот кто заключил договор строительного подряда в качестве заказчика строительства (с подрядчиком).
— лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке. То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке (земельный участок может быть и арендован).
— лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве.
Заказчик
В строительстве, (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:
«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.» (п. 1 ст. 702 ГК РФ ).
То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.
Пример
Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со Строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.
Для исполнения этого договора, Строительная Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со Строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.
Компания А — Заказчик
Компания Б — Подрядчик
Компания Б — Заказчик
Компания В — Подрядчик
Застройщик
— лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации ). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.
Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.
Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).
Пример
Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.
Застройщик, для реализации проекта, обычно заключает договоры с подрядчиками и исполнителями (на проектно-изыскательные работы, строительно монтажные работы, на оказание консультационных услуг и т.д.). По отношении к подрядчикам и исполнителям, Застройщик, в рамках таких правоотношений, будет выступать в роли Заказчика.
Технический заказчик
— лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве.
Возможность привлечения застройщиком техничекого заказчика, для реализации части своих функций прямо предусмотрена п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации :
Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику;
Привлечение технического заказчика обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли технического заказчика.
Пример
Застройщик организует на принадлежащем ему земельном участке строительство офисного центра.
Застройщик по договору привлек технического заказчика, в задачи которого входит выполнение функции заказчика — проведение экспертизы и принятие работ, выполненных подрядчиком, получение необходимых разрешений и согласований и т.п.
Договор на выполнение функций технического заказчика может называться, как договор оказания услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством.
В функции технического заказчика могут входить:
— заключение от имени застройщика договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
— подготовка задания на выполнение вышеуказанных видов работ;
— предоставление лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ;
— утверждение проектной документации;
— подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
— осуществление иных функций, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности.
Застройщик — подрядчик, часть I: о меняющихся правилах парной игры
Лента новостей
Все новости »
Реформа долевого строительства и переход отрасли на банковское проектное финансирование с использованием счетов эскроу многое изменили на рынке недвижимости. В частности, как утверждают некоторые эксперты, сегодня девелоперы совсем по-другому подходят к выбору подрядчиков
Раньше не единственным, но определяющим параметром при выборе подрядчика для строительства недвижимости была запрашиваемая им цена, отмечают некоторые эксперты. Теперь цена, конечно, тоже важна, но куда важнее скорость выполнения работ и надежность с точки соблюдения сроков.
Проектное финансирование продолжает набирать обороты. Согласно данным отчета ЦБ РФ за третий квартал 2021 года, доля проектов с эскроу уже превысила 70%, поэтому правила парной игры «застройщик — подрядчик» волнуют сегодня практически всех: и профессиональных игроков рынка, и конечных потребителей, кем бы они ни были — государственными структурами в рамках госконтрактов, компаниями — арендаторами объектов коммерческой недвижимости или покупателями жилья.
Как напоминает руководитель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов, банк — держатель счетов эскроу является обязательным участником всех сделок и он очень плотно интегрируется в отношения девелоперов и подрядчиков. Цена не может перестать занимать главенствующее место в любых рыночных отношениях, отмечает эксперт, но сейчас ценовой контроль в равной степени возложен на девелопера и кредитную организацию.
«Одним из банковских условий получения проектного финансирования часто бывает контракт «под ключ» между девелопером и генподрядчиком. В рамках контракта девелоперу необходимо обеспечить гарантии дольщикам и добиться от подрядчика адекватной рыночной стоимости предоставляемых услуг. Учитывая дефицит высококвалифицированных подрядных организаций, у девелопера есть определенные риски, поэтому крупные девелоперы, заключая договоры с подрядчиками, часто настаивают на жестких условиях контракта. Например, на строительстве без аванса или перекрестной системе штрафов, когда за просрочку по отдельному этапу работ исполнителя лишают части вознаграждения», — поясняет Рифат Гарипов.
По его мнению, ключевыми моментами в отношениях «заказчик — подрядчик» все-таки остается стоимость работ и опыт работы на рынке. Играют роль и другие традиционные факторы: квалификация сотрудников, обеспеченность подрядчика материально-техническими ресурсами, его деловая репутация. Впрочем, уже появилось кое-что новое, связанное с активной цифровизацией строительной отрасли. В частности, расчеты с подрядчиками теперь ведутся на основе информационной модели здания, и такой цифровой сервис есть сегодня у многих ведущих застройщиков страны. Отрасль ожидает и еще ряд важных нововведений.
Рифат Гарипов руководитель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое РФ «В конце этого и начале следующего года вступят в силу изменения некоторых статей 44-ФЗ, регулирующих отношения «девелопер — подрядчик». В частности, уже с 1 января 2022 года будут усилены антидемпинговые меры при проведении госзакупок в связи с изменением требований к обеспечению контракта. Документ позволит не допустить недобросовестных участников до заключения госконтракта, снизив шансы в торгах у подрядчиков, не готовых выполнить заказ качественно и в срок. Также обсуждается возможность применения в госзакупках метода «открытой книги» (его еще называют «концепцией раннего старта» строительства). Метод состоит в том, что на этапе заключения контракта не определяют конкретные технологические решения, объем, виды и сроки работ, названных в проектной документации, а также их точную стоимость и твердую цену контракта. Кроме того, в ноябре этого года ожидается принятие поправок об электронных аукционах по продаже публичной земли, а в июле Совет Федерации будет голосовать за введение цифровых паспортов объектов капитального строительства».
Все эти законодательные изменения направлены на общее улучшение делового климата в стране и, в частности, касаются взаимоотношений девелоперов и подрядчиков, считает Рифат Гарипов.
О том, какие проблемы сегодня являются в этих взаимоотношениях ключевыми, о причинах их возникновения и возможных путях решения BFM.ru побеседовал с президентом Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антоном Глушковым.
— До недавнего времени критерий цены являлся основным при выборе подрядной организации. К сожалению, на строительном рынке все чаще стали происходить случаи, когда подрядчик не справляется с взятыми на себя обязательствами по разным причинам, но основная из них — это переоценка собственных возможностей. То есть подрядчики добросовестные, но где-то не до конца просчитывают возможные риски, например удорожание строительных материалов и ресурсов.
— Вы сейчас говорите конкретно о жилом строительстве?
— Нет, это касается не только рынка жилья, но и всего госзаказа в области строительства по всем видам объектов. Так, в 2020 году были расторгнуты 29,6 тысячи контрактов (15%). В денежном эквиваленте это составляет более 313 млрд рублей. Сумма штрафов, пеней и неустоек по контрактам в этот период составила 56 млрд рублей. А объем недостроя на сегодняшний день (накопительным итогом) — 3,9 трлн рублей (63,9 тысячи объектов капитального строительства). Основной причиной этой проблемы является отсутствие действенных инструментов, позволяющих оценить потенциального исполнителя на стадии проведения процедуры выбора подрядчика, который происходит по принципу «самая низкая предложенная цена». По сути, любая компания, имеющая опыт работы три или пять лет и назначившая самую низкую цену, может стать исполнителем по договору подряда.
— И что с этим делать? Какие-то пути решения проблемы существуют?
— Сегодня в отрасли внедряются современные механизмы взаимодействия заказчиков, подрядчиков и контрольных органов, способных минимизировать издержки бизнеса и повысить гарантии для заказчиков (застройщиков жилья или государства), разрабатывается система рейтингования. В частности, НОСТРОЙ с 2015 года является оператором Единого реестра членов саморегулируемых организаций в области строительства и с 2017 года — оператором Национального реестра специалистов в области строительства (НРС). Информационная платформа НОСТРОЙ, аккумулируя в себе массив актуальных данных о компаниях и кадрах, стала основой внедрения механизма рейтингования подрядных организаций. Планируется, что рейтинг формируется на основе открытых данных государственных информационных систем и систем СРО по соответствующей методике, которая устанавливает три группы критериев: стоимостные критерии (финансовая устойчивость), нестоимостные критерии (деловая репутация) и квалификационные критерии (кадровый состав организации). Вместе с тем в открытых источниках отсутствует полная информация о деятельности компании. Дополнить необходимые недостающие сведения о своей деятельности организация сможет через личный кабинет, что позволит улучшить рейтинг.
С точки зрения экспертов НОСТРОЙ, при выборе исполнителя для проведения работ рейтингование является оптимальным механизмом — и обеспечивающим необходимый уровень объективности оценки деловой репутации, и дающим заказчику дополнительные гарантии в части качества выполнения строительных работ.
«Именно механизм рейтингования позволит осуществить переход от критерия «цена» к критерию «опыт». В результате реализации такого подхода во всех сегментах строительной отрасли существенно сократится доля расторгнутых договоров и контрактов, а также повысится уровень прозрачности деятельности строительных организаций. Помимо прочего, снизится необходимость хеджирования рисков, что заметно сократит затраты строительных компаний», — уверен Антон Глушков.
Впрочем, в диалоге застройщиков с подрядчиками еще очень много нюансов, о которых игроки девелоперского рынка готовы поговорить отдельно.