Земельный участок без межевания в чем риск
Возможна ли покупка земельного участка без межевания?
По закону РФ землевладельцы облагаются налогом за пользование землёй, а вся информация о них в обязательном порядке вносится в государственный реестр — кадастр.
Одним из инструментов кадастрового учёта является межевание — подробные инженерно-геодезические работы по определению чётких границ. Стоимость подобной услуги начинается от 5 тысяч рублей.
Для сокращения сроков и стоимости рассматривается покупка участка без межевания — чёткого закрепления местоположения границ на местности.
Можно ли купить?
Если на участок оформлено право собственности, то владелец может его продавать и совершать другие действия.
Для оформления сделки и внесения данных в Росреестр не требуются дополнительные документы, если обе стороны согласны и нет претензий со стороны третьих лиц.
На данный момент по закону Российской Федерации предусмотрена возможность покупки участка без межевания.
Однако сама процедура настоятельно рекомендуется как со стороны государства, так и со стороны риэлтеров и юристов, поэтому сегодня количество таких сделок сокращается. Новые участки трудно оформить в собственность или продать, но также остаётся множество владельцев, получивших землю в пользование много лет назад.
Краткая справка. До 2006 года в России вся земля обязательно межевалась, включая дачные кооперативы и участки под застройку частными и юридическими лицами. Затем принят Федеральный закон №93, который получил название “Дачная амнистия”. После этого землевладельцы освобождались от обязательного межевания, если не предполагалось возведение крупных построек.
Подобные наделы вносятся в кадастровый реестр на общих основаниях, им присваивается идентификационный номер. Регистрация данных — обязательная процедура для закрепления права собственности. В ЕГРН такие объекты вносятся с пометкой “не имеющие чётких границ”.
На сегодняшний день возможность купли-продажи сохраняется, хотя идут разговоры об отмене “Дачной амнистии” и введении обязательного межевания участков. Это связано с возросшим спросом на землю и увеличением объёмов частного строительства.
Кто может покупать?
Постановка на кадастровый учёт является обязательным условием для проведения каких-либо сделок, но сделать это можно и без геодезических работ.
Сделки подобного рода доступны как для физических, так и для юридических лиц, если соблюдены определённые условия.
В первую очередь это касается общей договорённости и чёткого понимания, для каких целей используется земля.
Собственник — частное или юридическое лицо — может продать свой надел на общих основаниях, если имеется официальное свидетельство о подтверждении права собственности либо выписка ЕГРН при его отсутствии. Для этого необязательно проводить разграничение земли.
Покупатель в свою очередь также без ограничений может купить землю, если осведомлён о дальнейших рисках и ограничениях и согласен на них.
В следующих ситуациях обязательно требуется межевание:
Если не проводить межевание, то новому владельцу придётся делать это за свой счёт, а споры с соседями зачастую решаются только в судебном порядке.
Инструкция по приобретению земли
Предварительно следует подготовить документы на землю.
У владельца должны быть:
Если в кадастровом паспорте стоит отметка “об отсутствии чётких границ”, то межевание не проводилось. Подобные наделы раньше часто продавались в садовых товариществах и дачных кооперативах.
Сейчас статус земли меняется, но старые проблемы остаются. Упрощает сделку возможность получить выписку из ЕГРН в МФЦ, а также сегодня активно развивается электронный портал Госуслуги.
Помимо вышеуказанных, потребуются также следующие документы:
Интересно! От продавца не потребуется отдельный межевой план, если покупатель согласен со всеми условиями.
Для оформления сделки купли-продажи оформляется стандартный договор. В дальнейшем он подписывается сторонами сделки. По договорённости передаётся задаток, после чего документы отправляются для оформления в Росреестр.
После подписания бумаг в организации покупатель передает деньги. Если часть суммы является ипотечными средствами, то деньги продавцу поступят только после регистрации прав нового собственника. По окончании процедуры на руки новому владельцу выдается свежая выписка ЕГРН.
Риски
На сегодняшний день количество сделок по продаже не отмежёванных участков сокращается.
К минусам относят:
Изменение градостроительных норм накладывает ограничение на пользование такими наделами. Любые постройки должны иметь определённый отступ от границы.
Соответственно, геодезические работы являются обязательными. На неразмежёванной земле законность любых строений остаётся под вопросом. Соседи могут обратиться в суд с различными претензиями и у них будут основания для решения в свою пользу.
Покупая участок с готовым сараем или баней, новый владелец может столкнуться с ситуацией, когда от него потребует сноса строения. Сюда же относятся с ситуации с размещением забора, посадкой деревьев и т.д.
Следующей серьёзной проблемой является ограничение на передачу прав, дарение или наследование.
Чтобы свести риски к минимуму стоит придерживаться следующих рекомендаций:
Полезное видео
Предлагаем посмотреть видео с разъяснения юриста о том, кому необходимо межевание и всегда ли обязательно его проводить.
Заключение
Наличие межевого плана — это чёткое определение топографических границ, возможность строительства и отсутствие претензий со стороны соседей. Велика вероятность, что такую процедуру со временем всё равно придётся проводить.
Продажа неразмежёванного участка — это законная процедура, но выгодна она в первую очередь владельцу. Соответственно, необходимо достичь договорённости с покупателем, убедить его в отсутствии рисков, чтобы избежать неприятных разбирательств в дальнейшем.
Как не ошибиться при выборе земельного участка?
Что страшнее: ограничения в обороте, ограничения в использовании или неопределенность границ земельного участка?
Риски при покупке земельного участка
Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.
1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Чтобы минимизировать их, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит получить достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (наличие прав третьих лиц, правомочия продавца на распоряжение участком и т.п.).
2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре.
3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению. Проблема заключается в том, что после внесения изменений в градостроительное законодательство в последние два-три года государство практически полностью сняло с себя ответственность за предоставление заинтересованным лицам достоверной информации об ограничениях использования земельных участков. Например, после приобретения участка для строительства жилого дома покупатель может выяснить, что ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится или что планируется прокладка газораспределительной сети через участок, а возможно размещение на нем спортивной площадки. Узнавать об этом потенциальный покупатель вынужден сам, поскольку сейчас нет документа, содержащего исчерпывающую информацию о градостроительных ограничениях, установленных в отношении каждого конкретного участка.
Таким образом, при выборе земельного участка следует выяснить, насколько точно определены его границы и соответствует ли его фактическое местоположение отображению его границ на публичной кадастровой карте Росреестра, а также изучить основную градостроительную документацию, действующую в регионе, где участок расположен (конечно, предварительно заказав выписку из ЕГРН). Рассмотрим каждый из этих вопросов подробнее.
Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены
Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.
Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много.
В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости» 2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.
Именно правообладателей трех названных групп участков и предупреждал Росреестр: срочно заказывайте межевание, осуществляйте полноценный кадастровый учет и регистрируйте права, если не хотите обнаружить на месте своего участка дорогу, например. Хотя закон этого не требует. Статья 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости» 3 именует такие участки ранее учтенными объектами недвижимости и признает их учет юридически действенным. Кроме того, Минэкономразвития в одном из своих писем указывало, что ни один действующий нормативный акт не предусматривает требований к правообладателям таких участков по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН. Данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей. И уточнение границ земельных участков сроками не ограничивается. Тем не менее приобретать участки, границы которых не определены, крайне рискованно.
Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков
Названные выше правообладатели хотя бы знают, что их участки находятся в зоне риска. Гораздо хуже складывается ситуация в тех случаях, когда границы участка были определены по результатам межевания, но кадастровый инженер при его осуществлении допустил ошибку (подобные ошибки ранее называли кадастровыми, а со вступлением в силу в 2017 г. Закона «О государственной регистрации недвижимости» – реестровыми).
В ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» указаны два вида ошибок: техническая, допущенная регистратором в виде описки, опечатки и т.п., и реестровая, содержащаяся в межевом плане и допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы. Техническая ошибка исправляется по решению регистратора при ее обнаружении или после обращения заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется путем подготовки нового межевого плана – для уточнения границ прошедшего кадастровый учет земельного участка.
Обнаружить реестровую ошибку самостоятельно на публичной кадастровой карте трудно. Обычно для ее выявления и исправления прибегают к услугам кадастрового инженера. Если из-за реестровой ошибки границы земельного участка «наложились» на смежный участок, целесообразно обратиться к смежному землепользователю и заказать у кадастрового инженера работы по уточнению границы. Если землепользователь не согласен, то придется обратиться в суд с иском к нему об исправлении реестровой ошибки. Однако важно понимать, что смежным землепользователем является не любой сосед, чей участок граничит с вашим, а лишь тот, чей участок, по данным реестра, имеет смежную границу.
Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать
В еще более сложную ситуацию попадают те, чьи участки при смене системы координат, используемой для ведения ЕГРН (ранее – ГКН), оказались, по реестровым данным, далеко от их фактического местоположения – иногда в другом районе, на месте водного объекта и т.п. Смена системы координат происходила в нашей стране дважды. В результате многие земельные участки «съехали», хотя границы их при постановке на кадастровый учет были определены по результатам межевания. Правовой статус таких участков в законе не определен, и алгоритм поведения в этом случае не урегулирован.
Подобное изменение местоположения участка легко увидеть на публичной кадастровой карте. При его обнаружении следует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр это делает, но только если не затронуты права третьих лиц. В противном случае, как сказано в ч. 4 ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ошибка исправляется по решению суда (хотя вряд ли можно назвать ошибкой смену системы координат). Здесь уже придется заказывать землеустроительную экспертизу и выявлять ошибки, допущенные при определении границ. Процесс этот может затянуться на многие годы.
Таким образом, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по его кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.
Внимание: в градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования
Ограничения использования распространяются на все участки – находящиеся в собственности, арендованные и т.д. Многие свято верят, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков. При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка.
Поясним: в 2017 г. изменилась правовая природа ГПЗУ. Он был исключен из документации по планировке территории и стал чисто информативным документом. ГПЗУ теперь никем не утверждается, хотя по-прежнему готовится органом местного самоуправления (например, в Санкт-Петербурге – КГА), и, по сути, важна лишь дата его подготовки, поскольку с этой даты до получения разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства объекта ИЖС должно пройти не больше трех лет. При этом трехлетний срок действует лишь в отношении строительных норм и правил. Градостроительные же нормы (вид разрешенного использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования территорий, параметры застройки) должны быть действующими на дату получения разрешения на строительство или направления уведомления о начале строительства, а не на дату выдачи ГПЗУ. То есть если после подготовки ГПЗУ в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, то получить разрешение на строительство не удастся. Поэтому получать ГПЗУ заранее нет смысла, как и доверять имеющемуся.
Как минимизировать риски при покупке земельного участка?
Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который утверждается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент для каждого участка устанавливает три вида ограничений:
1. Виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Основные и вспомогательные собственник участка выбирает и меняет самостоятельно. Условно-разрешенный вид может стать основным по решению администрации после общественных слушаний и публичных обсуждений.
2. Предельные параметры застройки и предельные размеры земельного участка.
3. Ограничения, предусмотренные федеральным законодательством, прежде всего связанные с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Кроме того, ПЗЗ должны соответствовать Генплану с точки зрения размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а территориальные зоны ПЗЗ – функциональным зонам Генплана. Поэтому недостаточно изучить ограничения, установленные градрегламентом. Надо проверить, насколько ПЗЗ соответствуют Генплану. Если по ПЗЗ участок привлекательный, а согласно Генплану там должна располагаться школа или спортивная площадка как объекты местного или регионального значения, то приобретать такой участок не следует. То же с зонами – территориальными и функциональными. Если по ПЗЗ интересующий вас участок расположен в зоне среднеэтажной застройки, а по Генплану это зона специального назначения, например приаэродромная территория, то, скорее всего, построить там ничего не получится, ПЗЗ приведут в соответствие с Генпланом.
Заметим, что в отношении сведений о предусмотренном размещении на участках объектов федерального, регионального и местного значения хотя бы соблюдается требование о публичности информации: документы территориального планирования (Генплан) и градостроительного зонирования (ПЗЗ) находятся в открытом доступе. И если покупатель участка не всегда способен разобраться в них самостоятельно, то ему могут помочь специалисты. Иначе обстоит дело с зонами с особыми условиями использования территорий.
До августа 2018 г. ЗОУИТ считалась установленной, если информация о ней содержалась в ЕГРН (раздел «Реестр границ»). Можно было заказать выписку из ЕГРН и получить соответствующую информацию. После внесения сведений о границе такой зоны в данные Росреестра установившим ее лицом орган, уполномоченный на принятие ПЗЗ, должен был перенести эти сведения на карту, являющуюся приложением к ПЗЗ. При подготовке ГПЗУ ограничения, возникшие в связи с установлением ЗОУИТ, должны были быть в нем отражены.
Однако ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ. В его ст. 26 содержатся переходные положения, касающиеся ЗОУИТ. Согласно п. 8 ст. 26, до 2022 г. все ЗОУИТ считаются установленными, в том числе при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН. То есть существование зоны презюмируется, если есть объект, в отношении которого она устанавливается. С 2022 по 2025 г., чтобы ЗОУИТ считалась установленной без внесения о ней сведений в ЕГРН, необходимо соблюдение одного из четырех условий, перечисленных в п. 8 ст. 26 (принятие решения органом власти; согласование границ зоны уполномоченным органом; наличие нормативного акта, регулирующего режим зоны, причем он не требует ни решения органа власти, ни согласования границ; вынесение решения судом). В отношении отдельных видов зон ст. 26 содержит специальные требования (например, ориентировочные санитарно-защитные зоны действуют до 2022 г.). Ситуацию усложняет еще и то, что согласно положениям Земельного кодекса РФ должно быть принято постановление Правительства РФ, которым будет регулироваться порядок установления каждого вида зон. Но такого акта до сих пор нет. В отношении большинства зон продолжают действовать ранее принятые нормативные акты.
Таким образом, ни в выписке из ЕГРН, ни в ГПЗУ информации об ограничениях использования земельного участка, возникших в связи с распространением на него ЗОУИТ, скорее, не будет. В то же время в большинстве ЗОУИТ возведение объектов недвижимости запрещено. Поэтому, если земельный участок с учетом сведений, содержащихся в ПЗЗ и ГПЗУ, выглядит привлекательно, следует обратиться в местную администрацию за дополнительной информацией о наличии вблизи участка объектов, ЗОУИТ которых могут налагаться на него. После этого придется самостоятельно с помощью нормативных актов, регулирующих режим соответствующих зон, рассчитать их размеры и убедиться, что на земельном участке есть место, свободное от градостроительных ограничений и достаточное для возведения, предположим, объекта ИЖС.
В любом случае, если речь идет о приобретении земельного участка для ИЖС, лучше заранее побеспокоиться о возможности такого строительства, а не рассчитывать на то, что в суде удастся отстоять свои интересы. Если же «неудобный» участок уже куплен, не отчаивайтесь: с учетом противоречивого законодательства и неоднозначной судебной практики вероятность того, что вам удастся защитить свои интересы в судебном порядке, весьма высока.
1 Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
3 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
4 Определение Верховного Суда РФ от 18 августа 2020 г. № 11-КГ20-4.
Как сделать межевание земельного участка
И избежать конфликтов с соседями
Межевание помогает четко определить границы участка.
Благодаря этому легко понять, куда ставить забор или баню, чтобы потом не пришлось их сносить, а также как выдержать все требования по допустимым расстояниям. Я расскажу, зачем делают межевание, сколько это стоит и как все согласовать с соседями.
Зачем мне понадобилось межевание
Осенью 2020 года мне позвонила соседка по даче и сказала, что нужно сделать межевание наших участков, потому что координаты в документах не совпадают с реальными. Оказалось, наш общий сосед Саша решил провести межевание своего участка и нанял кадастрового инженера. Тот установил границы его участка, и они не совпали с кадастровым планом: границы моего участка заходили на участок соседки, а участка Саши — на мой.
Площадь участков сомнений не вызывала, но границы в наших документах не соответствовали реальным границам на местности.
В правлении СНТ сказали, что, когда составляли кадастровый план, не было точного оборудования, чтобы определить координаты. Такие несоответствия называются реестровой ошибкой. Чтобы ее исправить, посоветовали провести межевание всем троим, а не только Саше.
Что такое межевание земельного участка
Понятие межевания. Межевание — это определение границ земельного участка и их юридическое оформление. Для этого проводят геодезические работы, собирают и изучают документы, а также согласовывают границы с соседями. В результате межевания составляется межевой план.
Затем участок ставят на кадастровый учет и получают документы, где закреплены границы участка и право собственности. В некоторых случаях межевание нужно, чтобы просто изменить сведения об уже зарегистрированном участке в госреестре, — это и был наш случай.
Правовой аспект. Межевание и постановку участков на кадастровый учет регулируют несколько законов. Вот главные.
Закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ раньше позволял зарегистрировать участки по упрощенной процедуре, без межевания. Именно поэтому встречаются участки земли, у которых есть кадастровый номер, но нет установленных границ.
До 2017 года участки с неточными границами на кадастровый учет не ставили — это требование закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Так государство приводило в порядок и систематизировало Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), где хранятся данные о земельных участках. Но с 2017 года этот закон утратил силу, что внесло неопределенность в ситуацию с межеванием.
Сейчас вопросы регистрации земельных участков регулирует закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. На момент написания статьи межевание земельного участка — не обязательная процедура, а регистратор не имеет права приостановить сделку с земельным участком, если у него нет точных границ.
С другой стороны, если в ЕГРН нет точных границ, территория может стать предметом спора с соседями или с государством.
Для чего проводятся работы. Межевание проводят, чтобы:
Иногда межевания необоснованно требуют разные организации. Например, в судебной практике есть прецедент, когда энергетики отказались подключать к сети неразмежеванный участок, так как, по их мнению, было непонятно, куда вести кабель. Энергетиков оштрафовали, но чаще такие случаи не доходят до суда: собственник просто проводит межевание, потому что в будущем при любых сделках с земельным участком это все равно придется сделать.
Достоинства и недостатки. Границы и площадь участка при межевании устанавливаются однозначно и закрепляются юридически. В случае спора с соседями можно защитить свои права на участок с помощью межевого плана.
Еще при межевании есть возможность бесплатно увеличить свой участок на 10% от его общей площади. Это называют прирезкой земель. Это возможно, если при проведении кадастровых работ выяснится, что участок фактически больше, чем по сведениям Росреестра. Например, у собственника угловой участок и без помех для соседей прирезано немного земли.
Прирезать 10% можно только за счет муниципальных земель, а не за счет участка соседа. Бывает, что муниципалитет устанавливает свои ограничения по размерам прирезок.
Из минусов межевания — только расходы на кадастровые работы и время на согласование с соседями.
Как победить выгорание
Отличие межевания от других понятий
Межевание иногда путают с другими понятиями из сферы землеустройства. Поясню, что значит каждое из них.
Кадастровые работы. Это широкое понятие, которое включает в себя в том числе межевание. В целом под кадастровыми работами обычно подразумевают подготовку любой документации об объектах недвижимости. Например, когда составляют межевой, технический план или акт обследования, чтобы снять строение с учета при сносе дома.
Геодезия территории — это измерение, проектирование и составление чертежей, чтобы спланировать объекты на участке. В отличие от кадастрового инженера геодезист не только определяет и устанавливает границы земельных участков, но и проводит инженерные изыскания. Например, геодезист может распланировать вертикали и горизонтали для будущей строительной площадки, просчитать объем земляных работ, определить места будущих построек и точки подключения коммуникаций, а также определить место для подъезда к участку.
Приватизация земельного участка — это оформление государственного имущества в личную собственность. Благодаря приватизации появляется право собственности на земельный участок, а значит, его можно продать, подарить, оставить в наследство, передать в залог для получения кредита. С неприватизированным имуществом таких действий совершать нельзя — им можно только пользоваться.
Землеустройство — это государственные мероприятия, которые касаются использования земель. Например, муниципальные власти планируют распределение земель в новом районе: определяют, какие участки под какие цели выделять, уточняют их границы и ставят на кадастровый учет.
Дачная амнистия. Некоторые путают межевание с дачной амнистией или считают, что она позволяет провести межевание земельного участка бесплатно. Это не так. Благодаря дачной амнистии упростилась процедура оформления документов, и в основном это касается упрощенного порядка оформления строений и земли в собственность.
Обязательно ли делать межевание земельного участка
Нужно ли делать межевание, если есть свидетельство о собственности на землю. Я покупала участок в июне 2016 года. До середины 2016 года в качестве правоустанавливающего документа выдавалось свидетельство о праве собственности. Такие документы хранятся у многих собственников до сих пор и имеют юридическую силу.
С 15 июля 2016 года вместо свидетельства о праве собственности владельцы недвижимости стали получать выписку из Единого госреестра недвижимости — ЕГРН. Выписка имеет такую же юридическую ценность, как и свидетельство.
Если участок зарегистрирован в ЕГРН, то он прошел процедуру определения границ. В выписке есть план участка, который доказывает межевание, — раньше эти данные содержались в кадастровом паспорте.
Нужно ли делать межевание, если участок стоит на кадастровом учете. Как уточнили в Росреестре, межевание носит рекомендательный характер. Правительство готовило законопроект об обязательном межевании для владельцев земельных участков, но закон так и не приняли. Пока межевание делают на усмотрение собственника, и если его нет, это не препятствие для регистрации сделок.
Практика показывает, что участки продаются без межевания. Это возможно, если есть кадастровый номер и участок учтен в реестре прав на недвижимое имущество.
С другой стороны, в случае любых манипуляций с площадью участка собственнику придется межевать его, чтобы узаконить новые границы. Например, если нужно увеличить его площадь или разбить на несколько участков. Продать участок без установленных границ сложнее: в таком случае эта забота ляжет на плечи покупателя. Еще нужно учитывать, что обычно банки не дают ипотеку на земельный участок без межевания и не рассматривают такой объект в качестве залога, потому что существует риск спора с соседями.
Если вы не знаете, установлены границы вашего земельного участка или нет, можно проверить это на публичной кадастровой карте:
Нужно ли делать межевание, если участок не стоит на кадастровом учете. Нужно. Так вы сможете поставить участок на кадастровый учет, оформить право собственности, получить возможность совершать сделки с участком, который уже в собственности.
Кто проводит межевание и как выбрать исполнителя
Выполняет такие работы кадастровый инженер, поэтому с ним и нужно заключать договор. Они работают как ИП или в организации. Но будьте внимательны, прежде чем подписать договор. Есть рекомендации, которых лучше придерживаться, чтобы все прошло быстро и без проблем.
Проверить подрядчика. Он должен состоять в реестре кадастровых инженеров: в нем приведены сведения обо всех инженерах, есть информация об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ошибках. Кадастровый инженер должен быть членом саморегулируемой организации.
Изучить опыт работы кадастрового инженера или организации и отзывы. Проверить, как давно создана организация, с которой планируете заключить договор, можно на сайте налоговой.
Что обязательно должно быть в договоре на межевание. В договоре должны быть прописаны следующие обязательства кадастрового инженера:
Сначала читать, потом подписывать
Документы для проведения межевания участка
Для межевания земельного участка понадобятся следующие документы:
Стоимость межевания земельного участка
я заплатила за межевание своего участка
Как провести межевание земельного участка бесплатно. Существуют варианты бесплатного межевания:
Этапы проведения межевания
Заключение договора с межевой организацией. Когда выбрали исполнителя, нужно заключить договор с организацией или ИП и оплатить работы.
Процедура межевания земель. Инженер выезжает на место и делает кадастровую съемку с помощью GNSS-приемника. Это устройство для определения географических координат с точностью до нескольких сантиметров. Вся процедура занимает около 15 минут. В моем случае никаких пояснений давать не пришлось: специалист просто прошелся по участку и в точках поворота снял точные координаты нажатием кнопки на приемнике. Слышала, что иногда эта процедура проходит и без участия собственника.
Получение плана по межеванию. После съемки на местности инженер готовит межевой план — это занимает две-три недели. В межевой план входит акт согласования границ с соседями. Этот акт должны подписать соседи — в зависимости от условий договора кадастровый инженер может взять эту работу на себя, или собственник участка будет сам собирать подписи.
Мой участок граничит с тремя смежными участками, но согласовывать границы нужно было только с двумя соседями, так как третий уже отмежевался, сведения об этом были в ЕГРН. Мы устроили общую встречу с кадастровым инженером, где все соседи передали друг другу и подписали свои акты согласования границ. Еще через две недели мы собрались снова, чтобы получить межевые планы.
Если участок новый, например сформирован из двух, сначала его ставят на кадастровый учет как бы без прав, а потом регистрируют право собственности. В нашем случае земельный участок уже был в собственности — оформлять право собственности не понадобилось.
Регистрация права собственности. Если никаких нарушений нет, то заявителю выдается кадастровая выписка из ЕГРН: она подтверждает границы и право собственности на земельный участок. Через МФЦ все это занимает до семи рабочих дней.
Участки с уточненными границами отображаются на публичной кадастровой карте.
Сроки
В законодательстве сроки, в которые нужно провести межевание, четко не установлены, поэтому обычно их прописывают в договоре с кадастровым инженером. Вся процедура от заключения договора до внесения сведений в госкадастр и получения на руки кадастровой выписки занимает минимум две недели.
Сроки зависят от удаленности земельного участка, количества смежных участков, позиции соседей, загрузки кадастрового инженера и его квалификации: если инженер ошибется, Росреестр приостановит регистрацию, придется устранять ошибки, заново подавать документы.
Не забудьте про соседей
Если есть соседи, с которыми у вас общие границы земли, для межевания надо согласовать с ними координаты.
Как извещать соседей о проведении межевания. Обычно в договоре на межевание такая обязанность закреплена за кадастровым инженером. Он составляет извещение и передает его соседям под личную подпись или отправляет заказным письмом. Документ, который подтверждает извещение всех соседей в предусмотренные законом сроки, — это неотъемлемая часть межевого плана.
Границу с муниципальной землей согласовывать не нужно, но если сделать прирезку земель больше положенной нормы, можно получить штраф.
Если у собственника контакта с соседом нет, то кадастровый инженер должен узнать контакты — например, в правлении СНТ — и уведомить соседа по телефону или заказным письмом. Если найти соседа не удалось, то уведомление делают в местной газете или на сайте администрации района. В этом случае к межевому плану прикладывают документы, которые подтверждают факт извещения.
В нашем случае нам позвонила соседка, объяснила суть проблемы и передала контакт инженера. Когда мы позвонили, он уже знал наше дело и подробно проконсультировал нас по всем вопросам. Мы согласовали дату и время работы инженера на нашем участке.
Как можно согласовывать границы земельных участков, когда ставите их на учет или если изменяются их границы
Границы земельных участков нужно согласовывать с правообладателями соседних участков. Согласование с такими соседями обычно проводит кадастровый инженер. Он же выбирает и способ согласования. Есть три разных способа.
Согласовать в индивидуальном порядке. Этот вид согласования подходит для тех соседей, которые знакомы и у них нет разногласий в том, где проходят границы земельных участков. При таком согласовании можно сразу при личной встрече поставить подписи в акте согласования.
Известить о собрании. Этот вид подойдет, когда соседей несколько и не все согласны с границами. В этом случае правообладателей извещают, что будет проводиться собрание, на котором согласуют местоположения границ. Можно заполнить шаблон извещения о собрании и передать его правообладателям соседних участков под расписку. Еще вариант — направить его по электронной почте и почтовому адресу, который есть в выписке из ЕГРН.
Опубликовать информацию о собрании в местной газете по определенной форме. Но любая газета не подойдет. Нужно такое издание, в котором официально публикуются муниципальные правовые акты и иная официальная информация вашего муниципального образования.
Опубликовать в прессе извещение о собрании, где будут согласовываться местоположения границ, допускается в следующих случаях:
Что делать, если сосед не согласен. Акт согласования входит в состав межевого плана. Если у кого-то из соседей есть аргументированные возражения по поводу границ, их фиксируют в акте. Дальше возражения рассматривает кадастровая палата.
Если сосед не согласен с результатами межевания и не хочет подписывать акт, то в этом случае лучше найти адвоката по земельным делам и обратиться в суд с иском об установлении границ. Кроме межевого плана в суде пригодятся генплан участка и архивные документы. Если суд установит смежную границу, данные об этом внесут в ЕГРН без согласия соседа.
На споры об отказе при согласовании границ действует срок исковой давности — три года. Отсчет начинается с момента, когда истец узнал о нарушении своего права, например со дня, когда соседи отказались подписывать акт.
Вот пример из судебной практики, как с соседей взыскали все расходы на суд. Владелец участка с помощью кадастрового инженера провел межевание для исправления реестровой ошибки. Соседи не подписали акт. Владельцу земельного участка пришлось обратиться в суд, который назначил судебную экспертизу, — она подтвердила корректность кадастровых работ.
На основании экспертного заключения суд установил границы земельного участка. С соседей суд поровну взыскал все расходы истца: они оплатили юриста, стоимость судебной экспертизы и уплатили госпошлину.
Соседи подали апелляционные жалобы. Но апелляционная инстанция оставила решение без изменения.
Определение по делу № 33-40561/2019 PDF, 197 КБ
Образцы документов
Образец межевого плана: межевой план земельного участка включает в себя графическое изображение участка, список сведений о нем, измененные ранее данные, заключение кадастрового инженера и подтверждение, что границы согласованы с соседями, — акт согласования границ.
Межевое дело. Это понятие не используется с 2001 года. Раньше межевое дело оформляли, когда завершали межевые работы, а его материалы использовали, чтобы составить описание, которое необходимо для постановки участка на кадастровый учет. Сейчас для постановки на кадастровый учет нужен межевой план.
Образец выписки из ЕГРН на земельный участок (кадастровая выписка). Это документ, который содержит полную информацию об объекте недвижимости, — она необходима для любых сделок с земельным участком, согласования его границ, определения его размеров, местоположения, категории земли, для строительства дома на участке.
Закон не ограничивает срок действия документа, но в большинстве регионов каждые пять лет проводится государственная кадастровая оценка земель для определения их кадастровой стоимости. Сведения в выписке после очередной переоценки устаревают. Это стоит учитывать при покупке земельного участка.
Кадастровый план территории (КПТ) — это выписка из ЕГРН, которая содержит общие сведения обо всех объектах недвижимости на территории одного кадастрового квартала, об их границах и характеристиках земель. Это позволяет избежать ошибок при работе с расположенным рядом земельным участком в случае проведения комплексных кадастровых и геодезических работ, а также работ по расчету кадастровой стоимости, подготовки межевого плана и внесения изменений в кадастр.
Как сделать межевание земельного участка самому
Самостоятельно провести межевание можно, только если вы действующий кадастровый инженер. Всем остальным закон это запрещает.
Что можно сделать самостоятельно:
Как составить план межевания многоконтурного участка
Многоконтурные участки имеют сложную конфигурацию: они состоят из нескольких контуров или имеют «дыры» — например, земельный участок из двух частей, которые разделены дорогой, или участок, на котором установлена вышка линии электропередачи.
Для таких участков составляется единый межевой план, в котором описываются все отдельные части участка, а сам многоконтурный участок получает единый кадастровый номер.
При межевании многоконтурных участков могут возникнуть сложности. Например, участок может быть протяженным, это затруднит геодезические измерения. Или из-за раздробленности участка могут быть общие границы, например, с шестью соседями — такое количество участников усложнит согласование. Все это отразится на стоимости межевания и сроках работ.
Особенности для дачных участков
Если земельный участок попадает под дачную амнистию, то для него действует упрощенный порядок оформления прав собственности. Если нет споров с соседями, то такой участок можно поставить на кадастровый учет без межевания.
В остальных случаях процесс межевания дачных участков практически не отличается от обычного межевания, но есть особенности:
Как оспорить межевание земельного участка
Оспорить межевание можно в суде, для этого надо подать иск об установлении границ земельного участка.
В суде придется доказать факт того, что результаты межевания нарушают ваши права на земельный участок, а также что граница соседнего участка не соответствует фактической границе.
Понадобятся следующие документы:
Иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество — они рассматриваются в суде по месту нахождения участка. Чаще всего суд устанавливает границы земельного участка на основании заключения землеустроительной экспертизы.