Земельный участок с подрядом что это

Что такое земельный участок с подрядом? Это плюс или минус?

На рынке загородной недвижимости можно встретить продажу земельных участков с подрядом. Пугаться такой терминологии не стоит, в некоторых случаях можно даже получить существенную выгоду, если приглядеться и разобраться в вопросе детально.

Для начала поясним саму терминологию:

Зачем это нужно застройщику? Все просто!

Может ли это заинтересовать покупателя?

Почему если я хочу купить землю для строительства частного жилого дома, лучше всего искать земельный участок с подрядом?

Ответ, на мой взгляд, очевиден. Купив участок без подряда, человек может приступить к строительству дома через 2-3, а то и 5 лет. Как раз, когда Вы завершите свое строительство и приступите к тихой полноценной жизни, сосед нагонит строительную технику и приступит к строительству. Прощай покой, года 2 будет грязь, пыль, шум.

Земельные участки без подряда покупают также для инвестирования, вложения денег, последующей перепродажи. Представляете картину, постоянные просмотры покупателей, риэлторов, брокер-туры?

А могу ли я все-таки свой проект построить на земельных участках с подрядом?

Большинство коттеджных посёлков предлагают покупку земельных участков с подрядом для сохранения единого стиля в посёлке и для привлечения более состоятельных клиентов. Но опыт показывает, что если клиент все-же захочет выполнить на участке свои индивидуальный проект, отличающийся от единого стиля, то архитектор поселка, предложит внести в проект покупателя корректировки и согласует новый проект для строительства. В любом случае, строить коттедж будет компания застройщика, по вышеуказанным причинам.

В каком случае мне подойдет больше земельный участок без подряда?

Так с подрядом или нет?

ОК! Давайте в вкратце перечислим все плюсы и минусы участков с подрядом и без.

Минусов меньше получилось, на мой взгляд, но они все-же есть

Источник

Покупка участка с подрядом: плюсы и минусы

Редакция проекта « Загородное Обозрение »

Связь с разработчиком сайта: it@zagorod.spb.ru

Среди сегодняшних предложений объектов в коттеджных поселках вариант «участок + договор строительного подряда» – явление по-прежнему популярное: к договору купли-продажи участка «в нагрузку» предлагается подряд на строительство коттеджа. Как избежать сложностей, выстраивая договорные отношения с «навязанным» подрядчиком?

Услуга строительного подряда, конечно, ограничивает заказчика. Он вынужден выбирать только проекты и предложения из ассортимента той компании, которая развивает поселок. С другой стороны, сейчас большинство застройщиков предлагают проекты на разный вкус и бюджет.

Собираетесь строить дом? Посмотрите наш каталог земельных участков в пригородах Петербурга и Ленинградской области

Без стилевых разногласий

Поселки, которые застраиваются одним застройщиком, обычно выигрывают по ряду показателей у тех проектов, где застройка «самостийная». Во-первых, здесь все-таки подбираются какие-никакие цветовые решения, предлагаются типовые аксессуары и стандартные ограждения участков.

В некоторых случаях в коттеджном поселке предлагают выбор: одни участки продаются только с подрядной «нагрузкой», другие – без. Здесь главное, чтобы участки разных форматов не перемешивались. Правильный подход – такой, при котором одни кварталы выделяют под «подрядные» дома, другие – допускают свободную застройку.

Комплексный подход

Впрочем, в большинстве случаев заключение договора подряда с компаниями, аккредитованными застройщиком поселка выгодно клиенту тем, что позволяет сэкономить деньги.

Часто будущий домовладелец уверен, что, организовав тендер среди строительных организаций и частных бригад, найдет самое привлекательное по цене предложение. Но, как правило, «чужим» строителям приходится нести дополнительные расходы на логистику, организацию быта рабочих, их переезд со стройки на стройку. В этом отношении они оказываются в проигрышном положении по сравнению с фирмами, которые осваивают данный массив централизованно.

Другое дело, что и с «навязанными» строителями тоже случаются проколы. Поэтому и за теми, и за другими нужен глаз да глаз. И если договор строительного подряда, предложенный девелопером проекта, подписывается вместе с договором купли-продажи участка, что называется, впопыхах, без должного изучения проектно-сметной документации (она является неотъемлемой частью договора), проблем также может оказаться хоть отбавляй.

Надо продумать нюансы

Если вместе с покупкой земельного участка девелопер предлагает услуги «дочерней» или «братской» строительной организации – это не ограничение прав и свобод будущего домовладельца, а возможность централизованного решения всех задач, связанных с организацией застройки массива.

Обременение в виде подряда дает возможность спросить за сроки и качество строительства, предоставляет относительную свободу выбора материалов, проектных решений и технологий. Кроме того, потенциальный домовладелец может быть уверенным в том, что строительство на соседних участках будет в большей или меньшей степени соответствовать регламентам застройки (всего этого нет, когда предлагаются участки для самостоятельного освоения). Хотя вероятность «выпадения» из принятых «соучастниками» проекта норм, правил и сроков строительства в сегменте «участок + подряд» заметно выше, чем в коттеджных поселках с готовыми домами.

Еще один возможный плюс такого проекта – продуманные решения при прокладке сетей и дорог, их централизованное строительство единым подрядчиком и, как следствие, относительно невысокие по сравнению с другими вариантами расходы на ремонт и эксплуатацию. Системами водопровода, канализации и отопления в таких массивах тоже, как правило, занимаются аккредитованные подрядные организации. Стало быть, и здесь есть, с кого спросить.

Теперь пришла пора сказать о минусах. Если по каким-либо причинам качество работы «прикрепленного» подрядчика не устраивает, отказаться от его услуг может оказаться непросто. Стало быть, перед заключением соглашения нелишне будет все внимательно изучить.

В сегодняшней практике юридическое оформление покупки объекта «участок + подряд» допускается несколькими способами. Девелопер может предложить вам заключить предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости (с оформлением в собственность по факту готовности и приемки в эксплуатацию), либо договор купли-продажи с отлагательными условиями. Но и в том, и в другом случае вы становитесь полноправным собственником только по завершении строительства. Правда, сегодня больше распространен вариант, когда вы становитесь собственником участка сразу, но, заключая договор купли-продажи, принимаете на себя обязательство (опять-таки прописанное в договоре) заключить договор подряда на строительство с компанией, указанной продавцом. Девелоперы стараются защитить свои интересы, предусматривая высокие штрафные санкции за расторжение договора подряда, вплоть до возможности обращения взыскания на купленный участок.

Поэтому покупателю необходимо внимательно прочитать пункты, в которых прописываются обязательства подрядчика и, в случае если что-либо в них не устраивает, внести свои коррективы. Впрочем, если вы не юрист и у вас есть сомнения в квалификации или порядочности ваших контрагентов, то все договоры, которые вам предлагают подписать, желательно показать независимым экспертам.

Ключевой вопрос: кто строит?

Если продавец участка и строительная организация – одно и то же юрлицо, то ключевой вопрос здесь всего один: его репутация. В этом случае не нужно просить лицензий (для строительства коттеджей они не нужны), а информация о членстве компании в профессиональных саморегулируемых организациях едва ли вам о чем-нибудь скажет. Гораздо полезнее узнать отзывы тех, кто уже пользовался услугами данной организации.

Если продавец участка и подрядчик «не совпадают», их отношения должны подтверждаться договорами о совместной деятельности, либо договорами строительного подряда. Такие варианты дают повод более внимательно изучить договорную базу и требовать подтверждения полномочий тех лиц, от имени которых подписывается договор.

Движемся дальше. В предлагаемом контрагентами договоре строительного подряда нас должны интересовать пункты, обязывающие строительную организацию отвечать за качество, не менять в одностороннем порядке цены в процессе строительства и соблюдать оговоренные сроки. Если со всем этим имеются проблемы, а вы можете обосновать их документально, у вас появится возможность сменить подрядчика, не «попадая» на штрафные санкции, а также обеспечить себе хорошие шансы выиграть судебный процесс (если до этого все-таки дошло).

Источник

ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

Эксперт в этой статье

Что такое ИЖС

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.

ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

Плюсы ИЖС:

Минусы ИЖС:

Ипотека под ИЖС

У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

Как построить дом на участке ИЖС

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Налоги и льготы

Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две [4]:

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

Проверьте участок по кадастру

Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

Уточните предельную норму для участка

Нормы разрешенной площади участков определены:

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС