Земли особо охраняемых территорий и объектов что можно строить
Земли особо охраняемых территорий и объектов что можно строить
ЗК РФ Статья 95. Земли особо охраняемых природных территорий
1. К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Положения ст. 95 (в ред. ФЗ от 30.12.2020 N 505-ФЗ) применяются к населенным пунктам, сведения о границах которых внесены в ЕГРН.
2. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земли и земельные участки в границах населенных пунктов, включенных в состав особо охраняемых природных территорий, относятся к землям населенных пунктов. Использование включенных в состав особо охраняемых природных территорий земель и земельных участков иных категорий ограничивается с учетом необходимости защиты природных комплексов особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 505-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается.
(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Для предотвращения неблагоприятных антропогенных воздействий на государственные природные заповедники, национальные парки, природные парки и памятники природы на прилегающих к ним земельных участках и водных объектах создаются охранные зоны. В границах этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное воздействие на природные комплексы особо охраняемых природных территорий.
(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 406-ФЗ, от 21.07.2014 N 234-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. В целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных территорий органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе принимать решения о резервировании земель, которые предполагается объявить землями особо охраняемых природных территорий, с последующим изъятием таких земель и об ограничении на них хозяйственной деятельности.
(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Положения ст. 95 (в ред. ФЗ от 30.12.2020 N 505-ФЗ) применяются к населенным пунктам, сведения о границах которых внесены в ЕГРН.
6. Земли и земельные участки государственных заповедников, национальных парков находятся в федеральной собственности и предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление государственными природными заповедниками и национальными парками, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Земельные участки в границах государственных заповедников не подлежат приватизации. Земельные участки в границах национальных парков не подлежат приватизации, кроме случаев, предусмотренных Федеральным законом от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ “Об особо охраняемых природных территориях”. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков.
(в ред. Федеральных законов от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 28.12.2013 N 406-ФЗ, от 21.07.2014 N 234-ФЗ, от 30.12.2020 N 505-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются:
1) предоставление земельных участков для ведения садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства за пределами населенных пунктов, включенных в состав особо охраняемых природных территорий;
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 30.12.2020 N 505-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог;
4) иные виды деятельности, запрещенные федеральными законами.
8. Территории природных парков располагаются на землях, которые предоставлены государственным учреждениям субъектов Российской Федерации, осуществляющим управление природными парками, в постоянное (бессрочное) пользование; допускается размещение природных парков на землях иных пользователей, а также собственников.
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Объявление земель государственным природным заказником допускается как с изъятием так и без такого изъятия земельных участков у их собственников, землепользователей, землевладельцев.
(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. Земельные участки, занятые природными комплексами и объектами, объявленными в установленном порядке памятниками природы, могут быть изъяты у собственников этих участков, землепользователей, землевладельцев.
Ст. 95 ЗК РФ. Земли особо охраняемых природных территорий
Земли особо охраняемых территорий и объектов что можно строить
ЗК РФ Статья 94. Понятие и состав земель особо охраняемых территорий
1. К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.
2. К землям особо охраняемых территорий относятся земли:
1) особо охраняемых природных территорий;
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) природоохранного назначения;
3) рекреационного назначения;
4) историко-культурного назначения;
5) особо ценные земли.
(пп. 5 в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством Российской Федерации на основании федеральных законов.
4. Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Земли особо охраняемых природных территорий, земли, занятые объектами культурного наследия Российской Федерации, используются для соответствующих целей. Использование этих земель для иных целей ограничивается или запрещается в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.
Категория земли: как определить и что можно построить
Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить.
Содержание
Что такое «категория земли»
Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.
При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.
Читайте также
Виды категорий земель
Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.
Земли населенных пунктов
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния
К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.
На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.
Промышленные земли
Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
Земли лесного фонда
Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.
Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии
Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).
Земли водного фонда
Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).
Земли государственного запаса
К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.
Читайте также
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Перевод земли из одной категории в другую
Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.
Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.
Комментарий юриста
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.).
Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.
Строительство на особо охраняемых территориях: ограничения и судебная практика
Строительство на особо охраняемых территориях в России под запретом, но кое-какие исключения все-таки есть. Бывает даже так, что власти выводят некоторые участки из природоохранной зоны, и тогда ограничения отпадают сами собой. Но это не повод безоговорочно соглашаться на строительные работы на таких территориях.
Нужно представлять, что особо охранные природные объекты – это заказники, заповедники, национальные парки и прочее, где явно нет многоэтажек и таунхаусов. А вот возведение музеев, дорог и объектов медицинского назначения там возможно. Как это происходит и какие нюансы возникнут в процессе, мы подробно описали ниже.
Описание особо охраняемых природных объектов
Для понимания территориальной структуры России и принципов выделения конкретных объектов на территории страны следует для начала разобраться с существующими в стране агломерациями и с типами особо охраняемых природных территорий, которые могут здесь образовываться. При этом важно учитывать назначение этих земель, их ценность для природы и населения в настоящем и будущем.
Особо охраняемыми природными территориями (сокращенно ООПТ) называют земельные участки, включающие также водную поверхность и воздушное пространство над ними, обладающие особым значением с точки зрения природоохранной, научной, культурно-эстетической и рекреационно-оздоровительной деятельностей. Эти земли должны быть изъяты из любого хозяйственного использования полностью либо частично на основании соответствующего постановления государственных органов власти.
Соответственно, строительство на особо охраняемых территориях возможно только для объектов, имеющих культурную, научную или рекреационную ценность, а также нуждающихся в природно-экологическом надзоре. Эти земли обладают специальным статусом, закрепленном в Федеральном законе, и управляются подведомственными структурами государственного или федерального уровня.
Далее разберем формы ООПТ и действующую на сегодняшний момент классификацию видов.
Виды особо охраняемых природных территорий
Существуют следующие категории особо охраняемых территорий, учитывающие особенности режима данных земель и статус расположенных на них объектов:
Часть этих объектов причисляется ко Всемирному природному наследию. За их сохранение несут ответственность государства, на чьих территориях они расположены. Например, российское территориальное пространство вмещает в себя 11 таких объектов, которые в свою очередь включают в себя 13 заповедников, семь национальных парков, три государственных заказника, а также ряд памятников природы. Перечислим их ниже.
Российские ООПТ являются объектами общенационального достояния. За организацию и функционирование таких зон на федеральном уровне отвечает Министерство природных ресурсов и экологии РФ.
На начало 2017 года на территории России имелось порядка 12 тысяч особо охраняемых природных территорий общей площадью 232,5 млн га, включая морские воды. Сюда входят все объекты федерального, регионального и муниципального значения, это приблизительно 13,6 % площади всей территории РФ. В течение предыдущих пяти лет этот процент менялся ежегодно следующим образом: 11,8 % – 11,9 % – 11,9 % – 12,1 % – 12,7 %, соответственно, каждый год начиная с 2012. В общую площадь здесь не включена морская акватория.
На балансе федерального министерства сегодня числятся 296 особо охраняемых территорий: 103 природных заповедников, 49 национальных парков, 59 природных заказников, 17 памятников природы, несколько прочих объектов федерального значения. Всего данные территории занимают площадь 62,4 млн га с учетом морских вод или 48,2 млн га без учета таковых.
Региональные ведомства регулируют 10 568 ООПТ, занимающих 58,6 % от общей площади всех особо охраняемых территорий страны и составляющих долю 88,7 % от общего их числа. В свою очередь количество ООПТ местного значения на сегодня составляет 1071 объект, которым занято 49,7 млн га государственной земли.
Объекты, находящиеся на этих землях и представляющие экологическую, просветительскую, научную или природоохранную ценность, исключаются из хозяйственного использования. К ним относят земельные и водные ресурсы, недра, представителей флоры и фауны, являющихся образцами естественной для данного региона среды, ландшафтные артефакты, места компактного расположения генетического фонда животных и растений.
Государственные заповедники создаются с целью сохранить и изучать естественные природные процессы в растительном и животном мире. Проводится тщательное изучение и сохранение отдельных видов животных, растений и целых экосистем: как типичных, так и уникальных для данной местности.
Территории данных заповедников могут разбиваться на участки, где исключено всякое человеческое вмешательство в процессы природы, и на участки, где допускается частичная хозяйственная деятельность при условии, что они не включают в себя ценные объекты и экосистемы, и эта деятельность будет обеспечивать нормальное функционирование заповедника в соответствии с действующим положением о конкретном заповеднике.
Данным статусом наделяются заповедники, включенные в международный реестр биосферных резерватов программы «Человек и биосфера», созданной по инициативе ЮНЕСКО. Помимо государственных заповедников, в эту группу могут включаться национальные парки, заказники и другие природные комплексы, состоящие из различных видов особо охраняемых территорий. К таковым принадлежит биосферный резерват «Башкирский Урал», где расположены государственный заповедник «Шульган-Таш», национальный парк «Башкирия», природный парк «Мурадымовское ущелье», зоологические заказники «Алтын-Солок» и «Икский».
Данные территории создаются для обеспечения природоохранной, экологической, просветительской и исследовательской функций. Национальные парки содержат объекты и природные комплексы, обладающие определенной значимостью с точки зрения экологии, истории и просветительской деятельности. Соответственно, данные объекты должны использоваться исключительно в природоохранных, научно-просветительских и культурных целях, а также обеспечивать регулируемый туризм.
Охрана объектов на территории национальных парков осуществляется в особом режиме, учитывающем природные, исторические, культурные и другие особенности этих земель. На основе данного принципа нацпарки могут разбиваться на определенные функциональные зоны:
Данные природоохранные территории контролируются субъектами Российской Федерации и включают в себя природные объекты и комплексы, обладающие особой экологической ценностью и предназначенные для осуществления природоохранных, просветительских и рекреационных функций. В пределах природных парков необходимо:
К данной категории относят земли и морские воды, играющие особую роль в сохранении и восстановлении природных объектов и комплексов, а также в поддержании необходимого экологического баланса.
Природные заказники федерального уровня различаются профилем. Выделяют:
Комплексные природные заказники имеют еще и познавательно-туристическую функцию. На этих территориях посетители могут ознакомиться с живописными ландшафтами, редкой и исчезающей флорой и фауной. При этом туристическая инфраструктура обычно ограничена оборудованными тропами, организация же стоянок для туристов в пределах заказников запрещена.
Представляют собой природные комплексы, обладающие уникальностью, экологической, научной и культурно-эстетической ценностью. Памятники природы могут быть как естественными, так и искусственными, восполнение которых не представляется возможным. В данную категорию включаются участки земли, акватории, отдельные природные объекты.
Статус памятников природы могут получить:
Данные особо охраняемые территории создаются с целью сбора и сохранения ценных коллекций растений, способных обогатить и разнообразить растительный мир. Также в дендропарках и ботанических садах осуществляется научная и учебно-просветительская деятельность. Научно-исследовательские и образовательные учреждения, выполняющие данную деятельность, владеют и пользуются этими земельными участками на бессрочной основе с условием исключительно целевого использования.
Ограничения по строительству в природоохранных зонах
Необходимо разграничивать понятия особо охраняемой природной территории и природоохранной зоны. Во втором случае на застройщика накладываются определенные ограничения в зависимости от степени защиты охраняемых объектов и от технических особенностей возводимых строений. На землях особо охраняемых территорий строительство запрещено за исключением случаев, необходимых для обеспечения государственной безопасности.
О том, что участки находятся под охраной природных объектов, сигнализируют информационные таблички, устанавливаемые владельцами данных участков. На этих территориях может осуществляться определенная деятельность на основе соответствующих законодательных актов, решений местной власти и положений Гражданского, Лесного и Водного кодексов Российской Федерации.
Как правило, в границах природоохранных зон разрешено проектирование, возведение и реконструкция жилых зданий и хозяйственных построек, предусматривающих наличие очистных сооружений и иных конструкций, обеспечивающих сохранность данных земель. Любые работы в обязательном порядке согласуются с санитарно-эпидемиологическими службами.
Иногда органами муниципальной власти устанавливаются дополнительные ограничения по хозяйственному и иному использованию участков в пределах природоохранных зон. Поэтому застройщику необходимо получать разрешение и в местной администрации, предоставив ей для этого всю проектную и рабочую документацию. Несоблюдение требований муниципальных властей может повлечь за собой судебные тяжбы. Дальнейшая судьба застройщика зависит от его способности доказывать легитимность своих действий.
В некоторых случаях отдельные земельные участки исключаются из территорий природоохранных зон местными властями. Если это произошло, застройщику перед началом работ нужно самому проверить законность данного решения. Изменять границы зон допускается с разрешения федеральных инстанций. При отсутствии необходимой санкции участок может получить свой первоначальный статус, а значит на него накладываются все связанные с этим ограничения. Проводить согласование муниципальные власти должны с федеральными органами, ответственными за:
Местные исполкомы обязаны согласовывать с федеральными ведомствами также решения по созданию природоохранных зон. Запрещается в самовольном порядке изменять назначение участков, находящихся в границах населенных пунктов.
Судебная практика
Прежде всего следует учитывать, что Закон об ООПТ не предусматривает изъятие в государственную или муниципальную собственность тех земель, которые принадлежат физическим и юридическим лицам. Тем не менее, если земельный участок попал в границы особо охраняемых территорий, он обычно изымается из хозяйственного использования полностью или частично. Будущему владельцу перед приобретением такой земли следует выяснить все действующие ограничения. Как минимум, он должен получить четкое документальное подтверждение того, что участок находится в пределах ООПТ.
Именно при получении данной информации покупатели часто сталкиваются с трудностями. Проблема заключается в том, что создание особо охраняемых территорий началось еще в 20 веке, с текстовым и не всегда конкретным описанием границ. И в ЕГРН на сегодняшний день зарегистрированы не все ООПТ.
Рассмотрим ситуацию на реальном примере. Волго-Ахтубинская пойма стала особо охраняемой территорией регионального уровня 17 апреля 1998 года, получив статус природного парка на основании соответствующего Закона Волгоградской области. Документальное описание границ созданной ООПТ выглядело следующим образом: «Под Волго-Ахтубинской поймой понимается часть территории Волгоградской области, ограниченной правым берегом реки Волги, левым берегом рукава “Ахтуба” и административной границей между Волгоградской и Астраханской областями».
Более конкретно границы парка были описаны лишь в 2010 году после утверждения администрацией области соответствующего положения. Общедоступной данная информация стала спустя шесть лет, когда она появилась в государственном кадастре недвижимости. Однако еще в 2012 году на территории Волго-Ахтубинской поймы начали возводить коттеджный поселок «Белая дача». Разумеется, в ходе юридической проверки стройки на законность никаких подвохов выявлено не было. Тем не менее, в 2016 году прокуратура постановила снести 30 домов. Жильцы остались без собственности.
Похожие ситуации в судебной практике встречались очень часто. В некоторых из этих случаев разрешения на строительство на особо охраняемых природных территориях выдавались гражданам муниципальной властью, не обладающей необходимыми для этого полномочиями. При этом местная администрация даже не располагала информацией о статусе этих земель.
Примечателен факт, случившийся в Архангельской области. Там областная прокуратура признала недействительным решение местных властей разрешить собственникам строиться на своих землях, попадающих в границы национального парка «Кенозерский». Для этого были поданы несколько исков в Плесецкий районный суд. Аналогичная ситуация произошла в городе Луга, Ленинградской области. На территории природного заказника «Череменецкий» были выявлены несколько земельных участков в категории «земли населенных пунктов», где разрешено индивидуальное жилищное строительство. Решение о переводе земель в данную категорию в итоге признано недействительным.
В той же судебной практике можно найти несколько случаев, когда местные власти пытались без веских оснований вносить земельные участки в состав населенного пункта, стремясь таким образом вывести их из границ особо охраняемых природных территорий. Как правило, подобные попытки заканчиваются неудачно, если только не проводилась соответствующая экологическая экспертиза. В данных случаях неправомерные решения муниципальных властей отменяются в судебном порядке. Прецеденты зафиксированы как минимум в четырех областях РФ — Московской, Тверской, Ярославской и Нижегородской.
Здесь следует учитывать такой факт: включение участка земли в состав населенного пункта не означает, что введенные ограничения по использованию этого участка перестают действовать. Поэтому более разумно установить для земельного участка статус особо охраняемой территории в составе населенного пункта, предусмотренный Земельным кодексом РФ (стать 85 части 10).
Однако сохраняется действие и Градостроительного кодекса, а именно первой части статьи 36, где говорится об отсутствии градостроительного регламента для земель, включенных в границы ООПТ. Это означает прямое противоречие утвержденных для конкретного участка правил землепользования и застройки существующему режиму использования в соответствии с положением об особо охраняемых природных территориях.
В связи с этим Конституционный суд РФ в 2015 году разрешил на территории национальных парков возведение объектов, так или иначе обеспечивающих функционирование населенных пунктов. Соответствующее судебное определение № 2742-О при этом ссылалось на Закон об ООПТ, а именно — на подпункт «д» пункта 1 и подпункт «д» пункта 2 статьи 15 указанного документа. С этой целью производится выделение специальной зоны хозяйственного назначения, где разрешены действия по обеспечению жизнедеятельности граждан, проживающих на территории национального парка.
Этим определением руководствовался Вологодский областной суд, позволив владельцам земельных участков города Кириллов строиться в границах национального парка «Русский север» внутри отведенной зоны хозназначения. На сегодняшний день это пока единственный исключительный случай, когда строительство было разрешено в судебном порядке.
Отмена экологической экспертизы
В июле 2020 года Президентом России был подписан Федеральный закон № 440-ФЗ, полностью отменяющий обязательное проведение экологической экспертизы для строящихся на территории региональных ООПТ зданий и сооружений. Документ, созданный 16 декабря 2019 года, имеет следующее полное наименование: “О внесении изменений в статьи 11 и 12 Федерального закона “Об экологической экспертизе” и статью 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации”.
Данный нормативно-правовой акт также отменяет экологическую экспертизу на охраняемой территории озера Байкал и на федеральных заповедных землях вплоть до 31 декабря 2024 года.
Правительством Российской Федерации сформирован и утвержден список социально значимых объектов, проекты которых отныне не нужно подвергать государственной экоэкспертизе. Это касается зданий и сооружений, расположенных одновременно в пределах населенных пунктов, в зоне атмосферного влияния природной территории «Озеро Байкал» и в соответствующей буферной экологической зоне, но не попадающих в границы ООПТ.
С одной стороны, данная инициатива была создана для защиты экологии, с другой, существенно ограничивала развитие объектов социальной направленности. Долгие переговоры с депутатами и чиновниками федерального уровня, наконец, дали позитивный результат. Теперь процедуры строительства и ввода в эксплуатацию социальных объектов можно ускорить, чем обеспечится больший комфорт граждан.
Утвержденный список включает в себя:
Итак, подведем краткий итог. Строительство на землях особо охраняемых природных территорий может сулить серьезные проблемы для застройщика. Будущему владельцу участка при покупке стоит самому удостовериться, попадают ли эти владения в запретную зону.