При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Плюсы ИЖС:
Минусы ИЖС:
Ипотека под ИЖС
У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.
Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:
Как построить дом на участке ИЖС
Такое жилье должно отвечать нормам закона:
Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.
Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:
В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.
Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:
В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.
Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Налоги и льготы
Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.
А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].
Как перевести СНТ в ИЖС
Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.
Для этого необходимо:
Проверьте право собственности
Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.
Уточните категорию земли
У садовых и огородных участков их две [4]:
В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.
Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.
Проверьте участок по кадастру
Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].
Уточните предельную норму для участка
Нормы разрешенной площади участков определены:
Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.
Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС
Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.
Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС
Список документов
Где получить
Что важно учесть
Выписка из ИСОГД. Нужна, чтобы подтвердить основной или условный вид использования
МФЦ «Мои документы»; отдел архитектуры местной администрации; администрация поселка; комитет или департамент градостроительства
Запросить выписку может любой собственник участка. Комплект документов для получения выписки: паспорт; выписка из ЕГРН с координатами участка; квитанция об оплате госпошлины
Свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН
МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра
Подать документы в бумажном виде
Доверенность от других собственников, если документы подает один человек
Подготовить и удостоверить у нотариуса
Можно представить оригинал и бумажную копию либо заверенную нотариусом копию доверенности
Заявление о внесении изменений
МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра
Оформляет сотрудник МФЦ «Мои документы» или отделения Росреестра
Копия российского паспорта
Достаточно простой бумажной копии без нотариального удостоверения
Если действует один представитель — потребуется только его паспорт
Квитанция об уплате госпошлины*
Можно оплатить на месте
Нужна банковская квитанция или чек из терминала
По закону срок для внесения изменений — семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени [7], [8].
Если ИЖС указан как условный вид использования — потребуется разрешение от администрации муниципального образования.
Согласование проходит четыре стадии:
На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.
ИЖС 2020 — вопросы эксперту
Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Можно ли изменить категорию земель?
— Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. В компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, среди прочего указывается обоснование необходимости перевода и прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается акт о переводе либо об отказе. На указанные решения подается жалоба в суд.
Такой перевод, особенно в части земель сельхозназначения, требует детальной, индивидуальной проработки.
— Как быть, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?
— Использование земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит от возможности подключения домов к инженерно-техническим сетям.
Вопрос заслуживает пристального внимания при выборе объекта, решение такой проблемы потребует финансовых вложений, приведет к судебным тяжбам.
К полномочиям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Власть порой не решает проблему. Жалоба на бездействие или на официальный отказ направляется в прокуратуру и суд. Для подачи иска требуются доказательства, прокурорская проверка потенциально этому способствует.
— Что нужно знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам ИЖС и потенциальным собственникам таких участков?
— Возможность постоянной регистрации, о нюансах шла речь в издании. Продление упрощенного порядка оформления прав на жилой и на садовый дом.
Действует и возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства и огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок целевого назначения.
Статья 83 Земельного кодекса. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов
1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
2. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
Комментарии к ст. 83 ЗК РФ
Подр. см., напр.: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2004 году. М., 2005.
Увеличение численности и плотности населения, размещение на ограниченной территории объектов промышленной, жилой, общественно-деловой и иной застройки, увеличение количества транспорта (главным образом, автомобильного) не могут не вызывать конфликта различных по своей природе интересов (экономических, экологических, социальных, эстетических), что предполагает необходимость их гармоничного сочетания, следовательно, требует установления особых правил организации использования земельных ресурсов. В этом контексте нормы земельного законодательства, посвященные использованию и охране земель населенных пунктов, тесно взаимосвязаны с законодательством о градостроительной деятельности. По этой причине анализ правового режима земель населенных пунктов, основы которого заложены в Земельном кодексе, невозможен без учета норм градостроительного законодательства, конкретизирующих общие положения ЗК РФ, в том числе применительно к вопросам использования земель населенных пунктов.
Статья 83 ЗК РФ содержит определение, позволяющее выделить базовые критерии, в соответствии с которыми объекты земельных отношений (земли и земельные участки) могут быть отнесены к категории земель населенных пунктов. Указанные критерии затрагивают не только существо целевого назначения земель данной категории, но и его формально-юридическую составляющую, характеризуя тем самым как основные параметры правового режима земель населенных пунктов, так и порядок его установления.
Таким образом, решающее значение для отнесения земель и земельных участков к землям населенных пунктов приобретает формальный порядок установления соответствующего целевого назначения. Следует отметить, что п. 1 ст. 83 ЗК РФ (в ред., действовавшей до 1 января 2007 г.), наряду с целевым назначением, прямо предусматривал необходимость отграничения земель и земельных участков от земель иных категорий границами (чертой) населенных пунктов.
Выделение земель населенных пунктов в самостоятельную категорию традиционно для отечественного земельного права. Однако в отличие от ранее действовавшего законодательства ЗК РФ не дифференцирует правовой режим земель рассматриваемой категории для городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов. В настоящее время федеральное законодательство не содержит и четкой классификации населенных пунктов, хотя ЗК РФ различает городские и сельские населенные пункты, устанавливает специальные правила в отношении пригородных зон городов (см. комментарий к ст. 86).
Раздел IV Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768; раздел III Земельного кодекса РСФСР от 1 июля 1970 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1970. N 28. Ст. 581; раздел I части второй Земельного кодекса РСФСР от 30 октября 1922 г. // СУ РСФСР. 1922. N 68. Ст. 901.
Отсутствие четкой классификации населенных пунктов порождает вполне конкретные проблемы при определении параметров использования их земель. Так, исходя из ст. ст. 2, 11 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” к сельским населенным пунктам, наряду с селами, станицами, деревнями, хуторами, кишлаками, аулами и пр., относятся поселки. Согласно другому положению ст. 2 названного Федерального закона, поселки могут составлять основу городских поселений. В последнем случае поселки, очевидно, не должны рассматриваться в качестве сельских населенных пунктов. В то же время критерии отнесения населенных пунктов одного типа к городским или сельским не определены.
СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822.
СЗ РФ. 1998. N 19. Ст. 2069. Утратил силу с 1 июля 2006 г.
СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. I). Ст. 5498.
М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 1994.
СЗ РФ. 2005. N 1. Ч. I. Ст. 17.
Разрешить данное противоречие возможно только посредством толкования положений различных нормативных актов земельного и градостроительного законодательства, законодательства о местном самоуправлении, что само по себе нельзя признать удовлетворительным с позиции ясности и недвусмысленности нормативной базы.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ термин “поселение” в значении муниципального образования употребляется в целях указанного Федерального закона, а именно при определении общих правовых, территориальных, организационных и экономических принципов организации местного самоуправления. Следовательно, положения ранее принятых правовых актов, рассматривающих поселение в качестве населенного пункта, распространяются исключительно на населенные пункты, независимо от статуса муниципального образования, в границах которого они находятся.
Возвращаясь к критериям отнесения земель и (или) земельных участков к категории земель населенных пунктов, необходимо обратить внимание на следующее. Если, как уже отмечалось, в прежней редакции п. 1 ст. 83 ЗК РФ отнесение земель и земельных участков к землям данной категории было возможно при наличии определенного целевого назначения и нахождении в границах (черте) населенного пункта, действующая редакция ст. 83 единства подобных критериев не предусматривает.
Статья 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”.
До утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 г. включение земельных участков в границы населенных пунктов (исключение их из границ населенных пунктов) осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Федерации. При этом принимается решение о включении земельного участка в границы населенного пункта (либо об исключении из границ населенного пункта), но не об установлении или изменении этих границ (ч. 18 ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”).
2. Пункт 2 ст. 83 посвящен основной функции границ населенных пунктов и требованиям к их установлению. Строго говоря, данные требования следовало бы включить в другую статью Кодекса (ст. 84), регламентирующую порядок установления и изменения таких границ. Однако их сохранение в ст. 83 свидетельствует об определяющем значении границ населенных пунктов для отнесения земель и земельных участков к землям рассматриваемой категории. Согласно п. 2 ст. 83 ЗК РФ границы населенных пунктов отделяют земли указанной категории от земель и земельных участков иных категорий. В прежней редакции Кодекса границы населенных пунктов обозначались термином “черта поселения”.
В этой связи в п. 2 комментируемой статьи закреплено правило о недопустимости пересечения границами населенных пунктов границ муниципальных образований. Иными словами, населенный пункт не может находиться в составе нескольких муниципальных образований одного уровня (например, нескольких поселений или муниципальных районов).
Так, признавая недействительными положения закона субъекта Федерации, устанавливающие границы муниципальных образований, Верховный Суд РФ указал, что в силу п. п. 12, 13 и 16 ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ территория населенного пункта должна полностью входить в состав территории поселения. Территория поселения не может входить в состав территории другого поселения и должна полностью входить в границы муниципального района. Если территория поселения включает лишь часть территории населенного пункта, положения закона субъекта Федерации, устанавливающие границы муниципальных образований подобным образом, противоречат федеральному законодательству и нарушают права жителей поселения на местное самоуправление. Довод о том, что при картографическом описании границ территории сельского поселения произошла техническая ошибка, которая в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства может быть устранена в срок до 1 января 2007 г., признан необоснованным. Исправление допущенной при установлении границ муниципальных образований ошибки не должно зависеть от чьего-либо усмотрения и должно быть произведено именно в силу признания нормы, установившей такие границы, противоречащей федеральному закону, недействующей и не подлежащей в связи с этим применению.
Другим требованием к границам населенных пунктов является невозможность пересечения ими границ земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. В основе данного требования находится принцип принадлежности земельного участка только к одной категории, что вытекает из подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ.
Согласно п. 1 ст. 8 Земельного кодекса, ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо их исключение из указанных границ является переводом земель (земельных участков) в категорию земель населенных пунктов или соответственно в земли иной категории. В свою очередь, образования земельных участков, отдельные части которых находятся в составе земель разных категорий, ЗК РФ не предусматривается. Этот же вывод следует и из п. 3 ст. 11.9 ЗК РФ, согласно которому границы земельных участков не должны пересекать границы населенных пунктов.
СЗ РФ. 2004. N 52. Ч. I. Ст. 5276.
В отличие от действующего, Земельный кодекс 1991 г. допускал нахождение земельных участков одновременно в составе земель разных категорий. Согласно ст. 64 ЗК РСФСР 1991 г. при осуществлении компактной застройки населенных пунктов в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства около дома (квартиры) могли предоставляться в меньшем размере с выделением остальной части участка за пределами жилой зоны населенного пункта. В настоящее время формирование участков подобным образом не представляется возможным.
При буквальном прочтении п. 2 ст. 83 ЗК РФ можно сделать вывод, что сформулированное в нем правило не распространяется на прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки, но не предоставленные гражданам или юридическим лицам и не отнесенные к категории земель запаса, а также на земельные участки, находящиеся в частной собственности и приобретенные по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Однако в этом случае норма п. 2 ст. 83 ЗК РФ, очевидно, должна применяться с учетом п. 3 ст. 11.9 Кодекса и подлежит расширительному толкованию, т.е. распространяется на все земельные участки.
ЗК РФ Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 85 ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 215-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)
