Как исправить кадастровую ошибку земельного участка с наложением границ без суда
Как исправить ошибку расположения границ участка
Проблемы с поиском?
Загрузка данных с сервера Росреестра.
Произошла ошибка при обмене данными
Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.
Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту
По вашему запросу ничего не найдено
Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору
Найдено объектов
Продавая недвижимость, субъект может столкнуться с технической или реестровой ошибкой. Представленный материал подскажет, как исправить ошибку расположения границ земельного участка на кадастровой карте, в каких случаях требуется ваше участие, а в каких нет.
Манипуляции, проводимые с квадратными метрами и земельным участком, требуют подготовки сопроводительного пакета документов. В обязательном порядке собственник должен предъявить выписку из ЕГРН. В справке отображается информация о недвижимом имуществе, земельном участке, владельце, процедурах, проводимых с недвижимостью.
Найти участок можно на кадастровой карте, но не всегда надел отображается, что приводит к ряду проблем. Причина кроется в кадастровой ошибке.
Виды ошибок
Для того чтобы участок отображался на кадастровой карте, собственнику нужно пригласить специалиста по землеустройству, который проводит межевание, составляет технический план. На основании технического плана представители регистрационного органа ставят объект на кадастровый учет.
Если обнаружена кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка, на карте будут отображаться другие координаты.
Выделяют несколько видов ошибок, делятся они на технические и реестровые. Каждый вид имеет свои подвиды.
Среди основных кадастровых ошибок земельного участка нужно выделить:
Важно! Если на публичной карте все сведения отображаются корректно, но по факту надел больше, это классифицируется как незаконная легализация. Собственника за незаконные действия могут притянуть к административной ответственности. Его действия оцениваются как самозахват.
Первый шаг к исправлению ошибки- это заказ выписки из ЕГРН, для определения точных границ и подтверждения права собственности. Вы можете заказать элеткронную справку на официальном сайте: rosreestor.com
После проведения вышеуказанных манипуляций, документы с новыми внесенными данными направляются в регистрационный орган. На исправление ошибки уходит от трех до пяти рабочих дней, в зависимости от того, кто допустил неточности данных.
Технические
К техническим ошибкам относят опечатки, допустимые сотрудниками Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии. Для исправления неточностей, нужно обратиться в регистрационный орган. К этому виду неточностей относят:
Сотрудники государственного органа запрашивают архивные данные, сравнивают их с имеющейся информацией, вносят изменения.
Реестровые
Реестровая ошибка – вина сотрудника землеустройства, составляющего технический план, проводимого межевание. К этому виду неточностей относят:
Инженер во время работы может допустить ошибку, что приведет к неточности отображения информации.
Как исправить самостоятельно
Если решили лично заняться устранением неточностей, нужно понимать, как самостоятельно исправить ошибку расположения границ участка.
Все действия в несколько шагов – оформление заявления, его подача в государственный орган.
Для того чтобы сведения были откорректированы, нужно обратиться с обращением в Федеральную Службу Государственной регистрации, кадастра и картографии. Также подать обращение может и сосед, которому нужно получить достоверные данные о смежном участке (перед этим нужно заказать выписку из ЕГРН).
Заявление подается в письменной форме в установленном законом порядке. Эксперты рекомендуют внимательно отнестись к заполнению пункта 3.1.2, где прописывается, в каком месте была допущена ошибка. После подготовки обращения, заявление и пакет документов подается в регистрационный орган.
Если на ваш участок был наложен смежный, устранить неточности можно самостоятельно. Если на ваш надел наложен смежный – либо обращение в регистрационный орган (если соседи не против внесения корректировок) либо через суд, если соседи отказываются от внесения корректировок.
Как исправляется ошибка без вашего участия
Для того чтобы понять, кто должен исправлять реестровую ошибку, нужно определить, в каком месте она была допущена. Без участия собственника неточности устраняются в таких ситуациях:
Орган может самостоятельно вносить корректировки, если есть нужный пакет документации. Специалисты ориентируются на данные, указанные в ЕГРН, расхождения со справкой могут составлять не больше 5%.
Если государственный орган самостоятельно нашел неточности, он подает запрос собственнику, указывают, какие сведения есть недостоверными, предлагая их исправить. Делать это или нет, решает владелец надела.
Как узнать, что ошибка исправлена
Исправление кадастровой ошибки – обязанность регистрационного органа. Инициатором может быть хозяин ЗУ, сосед, сам орган. Исправлению подлежат технические и реестровые ошибки. Если обращение подал собственник, либо решение было принято судебной инстанцией, на исправление технических неточностей дается 3 рабочих дня.
Если инициатором выступает Федеральная Служба Государственной регистрации, кадастра и картографии, на устранение выделяется 5 рабочих дней.
Если решение принял суд, любые манипуляции проводятся, если решение вступило в действие.
Как узнать, что ошибка исправлена:
Получить ответ субъект может несколькими способами. Первый – письмо на указанный адрес электронной почты. Второй – на почтовый адрес, по которому зарегистрирован земельный актив.
Описание кадастровых ошибок и способы их устранения
При выполнении кадастровых работ и внесении данных об объекте недвижимости в Росреестр, нередко возникают ошибки, которые в будущем могут сыграть злую шутку с владельцами этой недвижимости.
К счастью, большинство из них можно вовремя обнаружить и исправить.
Некоторых случаях, недочет или ошибку можно исправить не доводя дело до суда, в других, нужно будет потратить большое количество времени на судебные тяжбы.
Последствия
В результате наличия кадастровых ошибок (КО), владелец недвижимости может столкнуться со следующими неприятностями:
Любые юридические действия, связанные с этим участком или объектом недвижимости, произвести будет невозможно, до тех пор, пока ошибка не будет исправлена.
Классификация
По своей основной классификации кадастровые ошибки делятся на два вида:
Более подробно о них ниже.
Технические
Под такой ошибкой подразумевается несоответствие данных, внесённых в электронную базу реестра, и информации, находящейся в бумажных кадастровых документах. Как правило, это результат оплошности и недочёт сотрудников кадастрового органа.
К таковым относятся:
Процедура исправления таких погрешностей, как правило, не вызывает проблем. Исправить её можно довольно просто, причём в сравнительно короткие сроки, чего не скажешь о реестровых ошибках.
Реестровые
Здесь ошибка кроется непосредственно в бумажной документации.
Характерны такие погрешности для кадастровых инженеров, сотрудников муниципальных органов, межевальщиков.
Выражаются они в следующем:
Эта разновидность кадастровых ошибок (часто реестровую ошибку как раз и называют кадастровой, не обобщая этот термин с технической ошибкой) является более серьёзной, чем техническая, и исправить её куда сложнее. Однако, они тоже исправимы.
Как обнаруживается недочет
Выявить недостоверность кадастровых данных могут:
Наиболее часто такие погрешности выявляются при следующих обстоятельствах:
Что делать для исправления
Что же делать, если кадастровая ошибка всё же имела место быть в вашем случае? Рассмотрим подробно несколько самых распространённых несоответствий и порядок действий для их исправления.
Наложение границ
Довольно распространённой кадастровой ошибкой является наложение двух, или более, соседних земельных участков друг на друга.
Причиной этого может являться несоответствие законодательства.
До введения закона № 1453, в котором прописана процедура межевания по единой системе государственных координат, использовалась угловая система.
Из-за этого возникают наложения границ земельных участков.
Также, причиной этому может послужить профессиональная некомпетентность инженеров, выполнявших межевание и составлявших кадастровый план.
При выявлении наложения сотрудниками реестровой службы, все работы на этом участке необходимо прекратить до полного исправления всех несоответствий. При обнаружении кадастровой ошибки непосредственно владельцем земельного участка, следует уведомить о ней кадастровый орган и сделать запрос на исправление.
Процедура исправления, в зависимости от сложившейся ситуации, может быть решена полюбовно, с согласием всех заинтересованных сторон, а может и надолго затянуться.
В любом случае, вам придётся проделать следующие шаги:
В случае, если и соседи, и сотрудники кадастровой службы согласны с вашими претензиями, то велик шанс, что вопрос будет улажен быстро и без лишнего шума. Но так бывает довольно редко, поэтому в таких ситуациях зачастую дело доходит до судебных разбирательств. Как быть в подобных случаях, будет описано чуть ниже.
Если при наложении участков будет выявлена техническая ошибка, а не реестровая, то её исправление не займёт много времени.
Некорректное местоположение границ
В целом, ошибка местоположения границ схожа с предыдущей, только здесь границы участка не накладываются друг на друга, а отображаются искажённо и имеют некорректные очертания и координаты.
Подобные погрешности тоже могут повлечь за собой нарушение интересов владельца участка или его соседей. Подать запрос на её исправление могут любые заинтересованные лица.
После подачи заявления в кадастровый орган, его сотрудники обязаны:
Ошибки по ранее учтённым земельным участкам
Ранее учтёнными земельными участками называются те из них, сведения о которых были внесены до 1 марта 2008 года, когда было применено изменение в земельном законодательстве.
Все кадастровые ошибки на ранее учтённых участках исправляются по такому алгоритму:
Как исправить без суда
Итак, выделим главные аспекты в решении проблем, связанных с кадастровыми ошибками, для которых не требуется обращение в суд. Как уже писалось выше, главным условием для исправления кадастровых ошибок во внесудебном порядке – это полное согласие с соседями и кадастровыми службами.
В акте указать:
Судебная практика
Если с соседями не было достигнуто согласия по всем принципиальным пунктам, либо, если кадастровый орган отказывает вам в исправлении ошибок, по тем или иным причинам, то придётся решать проблему используя судебную практику.
Ответчиками в данном случае могут выступать соседи, сотрудники Росреестра и иные заинтересованные личности.
В исковом заявлении нужно указать:
Список необходимых документов:
Если суд вынес вердикт в вашу пользу и обязал соответствующие службы исправить все неточности, то далее должны последовать следующие события:
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает как происходит исправление кадастровых ошибок.
Заключение
Несмотря на подробное описание кадастровых ошибок и методов их устранения, у каждого человека может возникнуть своя частная ситуация, с индивидуальными особенностями.
У каждого свой случай, поэтому и методы устранения проблемы могут отличаться от описанного здесь. Изучайте законодательство и консультируйтесь с юристами.
Исправление кадастровой ошибки: все об ошибках и методах их исправления
Содержание
Что такое кадастровая ошибка?
В единый реестр недвижимости вносится вся информация о земельных участках:
Виды неточностей
Существуют два вида неточностей:
Причины возникновения
Причины возникновения кадастровых ошибок следующие:
Иногда владельцы намеренно указывают неточные сведения, либо не исправляют, когда обнаружили неточности самостоятельно, поскольку это им выгодно. Но в дальнейшем это может обернуться большими проблемами.
Как выявить ошибку самостоятельно
Обнаружить ошибку может кто угодно:
Обычно кадастровая ошибка обнаруживается при проведении операций с недвижимостью, получении уведомлений из налоговой службы.
Наиболее часто неточность обнаруживается владельцами соседних участков, когда они обращаются для уточнения данных. Но лучше не дожидаться подобных случаев, а самостоятельно проверить документацию, получив выписку из ЕГРН и вызвав геодезистов для проведения измерений. Все нюансы ситуации объяснит кадастровый инженер.
Зачем исправлять кадастровые ошибки
Наиболее часто неточности влияют на выплату налогов. При указании меньшей площади участка это рано или поздно обнаружится, тогда владелец будет вынужден доплатить разницу, в большинстве случаев еще и набегает пеня. Если указано, что участок большего размера, чем он есть на самом деле, то естественно, что человек платит больший налог, чем следовало.
При продаже или других операциях с недвижимостью неточность станет причиной невозможности оформления сделки. Она может состояться только после устранения кадастровой ошибки. Если дело будет решаться в судебном порядке, то процесс продажи или оформления земельного участка затянется на долгие месяцы.
За чей счет будет исправление сведений: законодательная база
Информации о внесении правок в базы данных ЕГРН представлена в Федеральном законе N 221-ФЗ 24.07.2007.
Основаниями для внесения исправлений в базу данных могут служить:
Ответственность за предоставление недостоверных сведений несет кадастровый инженер, составлявший документацию.
Если будет доказана умышленность действий, ему грозит большой штраф, а также запрет на оказание кадастровых услуг.
Если из-за неточности кому-либо был нанесен значительный ущерб, то нарушение карается уголовной ответственностью (статья 170.2 УК РФ). Наказание может быть следующим:
Сроки исковой давности устранения кадастровой и технической ошибки
После обнаружения неточности в документах у владельца земельного надела есть ровно один год на возбуждение арбитражного спора. Он должен быть решен до момента подачи иска в суд. В органах кадастрового учета заявление может рассматриваться не менее 30 дней, поэтому не следует устраивать разбирательства с соседями за территорию и затягивать время. Но статья 196 ГК РФ предусматривает увеличение срока исковой давности до трех лет.
До тех пор, пока техническая или кадастровая ошибка будет обнаружена, сроки давности не учитываются. Отсчет начинается только с момента обнаружения.
Как исправить кадастровую ошибку?
Способы исправления зависят от обстоятельств, при которых она была обнаружена. Исправление проходит в порядке, установленном законодательством или по решению суда, если орган кадастрового учета отказал собственнику в постановке на учет или исправлении.
По заявлению собственника
Собственнику необходимо подать заявление по установленной форме в ЕГРН или МФЦ, сделать это можно даже на сайте госуслуг в онлайн режиме. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие факт выявления неточности: межевой план, результаты геодезической съемки и другие.
Госорган вынести решение в течение 5 рабочих дней. При положительном результате собственник получает исправленные документы, об отрицательном — его вообще не уведомляют. Отрицательное решение владелец надела может обжаловать в судебном порядке.
По инициативе ЕГРН
Если сотрудник ЕГРН самостоятельно обнаружил неточность, то в течение 5 дней проверяются документы и выносится положительное решение о ее устранении. Записи в базе данных исправляются, а собственник получает новые документы и копию постановления об исправлении. Владельцу участка при этом ничего оплачивать не нужно. Но он может подать заявление в суд при несогласии с новыми правками.
По решению суда
После вынесения решения, его отправляют в ЕГРН, сотрудники в обязательном порядке должны выполнить все предписания. Если решение по каким-либо причинам не было направлено или его потеряли в процессе пересылки, то собственник недвижимости может самостоятельно предоставить его копию в ЕГРН, к нему также прикладывают заявление об устранении неточности.
Сроки исправления либо указываются в судебном решении, либо определяются в законодательном порядке — не более 5 дней.
Если сотрудники ЕГРН игнорируют сроки, следует получить в суде исполнительный лист и передать его в исполнительную службу. Также можно подать заявление в суд с просьбой оштрафовать государственный орган за невыполнение судебного решения.
Что делать, если собственник не согласен с решением суда или ЕГРН?
В этом случае поможет только обращение к юристу, который специализируется на решении земельных споров. Он укажет возможные пути решения проблемы, если они есть. Нового судебного разбирательства не избежать, поскольку в большинстве случаев ответчиком становится юрлицо (ЕГРН).
Не стоит затягивать с обращением к юристу, поскольку обнаружение неточности в документах может стать причиной расторжения сделки при операциях с недвижимостью.
Список документов для заказа услуги
Кадастровые инженеры, в ходе измерений должны выявить ошибку и зафиксировать ее при составлении заключения. Именно на этом основании правки будут внесены в базы данных. Также заказчику понадобятся следующие документы:
Список документов для исправления кадастровой ошибки
Стоимость
Цена исправления кадастровой ошибки на одном объекте составит от 14 тыс. рублей. Но каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально, поэтому фиксированную стоимость указать невозможно. На формирование цены влияют следующие факторы:
На все возникшие вопросы ответит сотрудник “Геомер Групп” по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21. На консультацию можно записаться через форму обратной связи.
Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ
Многие участки в России пересекаются и накладываются друг на друга. Собственник может не знать, что де-юре занимает часть чужой земли, но это не спасет его от штрафов и опасности потерять «кусок» своего участка. Эксперты рассказали, как привести юридические границы в кадастре в соответствие с фактическими до суда или в суде, а когда этого и вовсе не стоит делать. Они посоветовали, когда есть смысл покупать участок с пересечениями, а когда нет, и поделились, как проверить землю перед сделкой.
Наложение участков – распространенная история, а виноваты в этом обычно кадастровые инженеры. Например, они неверно определили координаты поворотных точек, не учли фактическое расположение объектов. “Уехать” в сторону может целая улица или даже поселок – это происходит в случае так называемого “линейного смещения”, когда межевание проводилось давно и плохо, а вместо натурных замеров недостающие точки дорисовывали на бумаге, рассказывает руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова.
Но главное различие смещений не в их типе, а в том, затрагиваются ли права соседей. Если да, то пересечения могут быть чреваты не только спорами с соседом, но и административными штрафами по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие чужого участка (например, забором, домом, баней и т. п). Они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости занимаемой земли, но составляют не менее 5000 руб. для физических и не менее 100 000 руб. для юридических лиц. Штрафуют за это все чаще, причем не только злостных нарушителей, но и тех, кто не знал, что определенный “кусочек” не входит в его участок, делится Бузанова. Что еще хуже, можно потерять часть участка, чьи границы пересекают другие, предупреждает управляющий партнер Адвокатского бюро “Юг” Юрий Пустовит.
Вопрос исправления наложений актуален еще и потому, что с 1 января 2018 года вступит в силу запрет на любые сделки с участками, не имеющими официальных границ. Их 59%, согласно данным Росреестра конца 2016 года. Чтобы продать или завещать землю, необходимо уточнить ее границы. А в случае наложений в более выгодном положении окажется тот из соседей, кто первым провел межевание и поставил участок на кадастровый учет.
Если собственники столкнулись с пересечениями, юридические границы надо приводить в соответствие с фактическими. Для начала стоит попытаться решить проблему мирно.
1. Досудебное урегулирование
Если ошибка в реестре (дело рук кадастрового инженера), то Росреестр обязан исправить ее, когда получит подтверждение такой ошибки (корректный межевой план). Но чиновники обычно осторожничают, если видят риск спора с соседями, а чаще всего он есть. Поэтому придется согласовывать с ними межевой план. Самое главное – заручиться их согласием: оно поможет решить вопрос без суда.
Бузанова советует обратиться в Росреестр и в том случае, если кто-то из соседей отказался подписать акт согласования границ. Чиновники, конечно, отклонят заявление. Но их официальный отказ подтвердит, что заявитель соблюдал обязательный претензионный порядок. И что единственный для него выход – обратиться в суд.
В деле А65-14074/2016 судья Верховного суда отказался передавать жалобу на рассмотрение в экономколлегию, поскольку заявитель не доказал, что соблюдал досудебный порядок.
2. Обращение в суд: заявить правильные требования
В практике сложилось два подхода: оба распространенные, но лишь один из них правильный.
– Иск об исключении из госудаственного кадастрового учета сведений о границах участка, который поставлен на учет с ошибкой (как, например, в деле А13-12775/2016). В некоторых регионах суды делают только так, но этот способ неверный, утверждает Пустовит. Ведь если исключить сведения о границах участка, он сам перестанет существовать как объект права, поясняет юрист. В то же время п. 3 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости разрешает исправлять реестровые ошибки, если это “не влечет возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права собственности”.
– Иск о корректировке в ГРН сведений о границах и площади земельного участка (как в деле А09-4250/2016). Такие требования Пустовит считает верными: нужно исправить границы объекта, который поставлен на учет с ошибкой, заменить одни координаты на другие, даже если придется “обрезать” часть площади соседа.
3. Обращение в суд: определить состав ответчиков и третьих лиц
Если орган Росреестра отказал в исправлении границ, Бузанова советует привлечь его ответчиком, в противном случае – третьим лицом. В то же время суды могут быть разного мнения о роли Росреестра в процессе, предупреждает она.
Гражданская коллегия Верховного суда отправила на пересмотр «земельное» дело 4-КГ15-38, потому что нижестоящая инстанция не предложила истцу привлечь ответчиком Росреестр. Но это надо было сделать, ведь именно он виноват в кадастровой ошибке и ему ее исправлять после разрешения спора.
Кроме того, обязательно привлечь к делу всех, чьи интересы могут быть затронуты в ходе исправления границ.
4. Обращение в суд: рассмотрение иска
В суде необходимо доказать реестровую ошибку. В этом пригодится не только межевой план, полученный до суда, но и при необходимости судебная землеустроительная экспертиза, которую назначают по ходатайству стороны. Специалист не только ответит на вопрос о причинах наложения, но и предложит варианты, как его можно исправить.
Суд же выяснит, чьи границы появились на местности раньше – здесь действует принцип «Кто первый их в кадастр внес, тот и прав», рассказывает Бузанова. Еще суд узнает, какова причина ошибки и правомерно ли собственник владеет земельным участком в конкретной площади и конфигурации, продолжает юрист.
Суды могут отказаться удовлетворять требование об исправлении ошибки, потому что есть спор о праве. Это причина абсолютного большинства всех отказов, но они не основаны на законе, уверяет Пустовит.
Суды, которые отказывают в иске об исправлении реестровой ошибки из-за спора о праве, никогда не объясняют, почему его там не может быть. Какая норма права не позволяет быть спором о праве делу об исправлении ошибки? Ведь разрешают его в исковом производстве, которое как раз для этого и предназначено. К тому же суды всегда исследуют, на каком правовом основании участки принадлежат каждой из сторон.
Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит
Перед покупкой: проверить кота в мешке
Как видно, процедура исправления наложений непростая и может стоить много денег и времени. Но главная сложность, пожалуй, не в бюрократических барьерах, а в конфликте интересов, который может отодвинуть решение проблемы на долгие годы.
В нашей практике в Солнечногорском районе Московской области группа земельных участков де-юре смещена на несколько метров. В итоге некоторые (в том числе производственные) здания расположены фактически на соседних территориях. Ситуация затронула нескольких землепользователей, поэтому они уже несколько лет боятся поднимать этот вопрос.
Антон Шаматонов, партнер «Мозго и партнеры»
Вместо того, чтобы решать проблему (или же не сумев решить), собственник может захотеть продать свой участок. А иной продавец и вовсе не знает о наложении границ, если он долго владел землей и к нему не предъявляли претензий. Такие участки “со скелетом в шкафу” продаются достаточно часто, отмечает Бузанова. Обычно покупателям достаточно кадастрового плана, поэтому о расхождениях они узнают позже, когда нужно, например, разделить участок, или возник спор с соседом, рассказывает Елена Черкасова из юрфирмы “Мозго и партнеры”. По ее словам, покупатели редко узнают о наложении границ на этапе приобретения объекта, но если уж узнают – это должно многих отпугивать, особенно если есть другие варианты.
Чтобы избежать проблем в будущем, есть смысл проверить участок, прежде чем отдавать за него деньги. Надо не только свериться с ЕГРН, но и попросить кадастрового инженера показать на самом участке его юридические границы. Это рекомендует Юлия Жадан из АБ “Степанов и Аксюк”. Проверять нужно и застроенные, и незастроенные участки, настаивает она.
Если проблема с покупаемым участком не глобальная (например, забор огораживает пустующий участок земли или пересечение границ не нарушает прав соседей), можно прикинуть, сколько времени и сил уйдет на исправление недостатка. Тогда будет ясно, стоит ли просить продавца о скидке или предложить ему привести все в порядок самому.
Руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова
Если реестровая ошибка обнаружилась после покупки, ее нужно исправить, не дожидаясь, пока ее заметят органы власти или соседи. Это поможет сберечь время, деньги и нервы, уверяет Бузанова. Если же ошибку невозможно исправить, это повод подать иск к продавцу об уменьшении цены или расторжении договора, заключает Пустовит.