какие виды ремонта различают при технической эксплуатации здания

Капитальный ремонт, виды капитального ремонта их различия и особенности

В соответствии с понятием, определенным Градостроительным Кодексом Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Целями капитального ремонта зданий является устранение физического износа, поддержание и улучшение эксплуатационных свойств без изменения функции здания и технико-экономических показателей.

Капитальный ремонт заключается в замене или восстановлении эксплуатационных характеристик всех конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования в связи с их физическим или моральным износом и разрушением.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Под физическим износом элементов здания и всего здания понимается ухудшение их эксплуатационных и технических свойств, под моральным износом — изменение качеств здания, его комфортных условий и степени благоустройства.

Физический износ определяют визуальным обследованием и инструментальными методами контроля в соответствии с требованиями «Правил оценки физического износа жилых зданий» и ВСН 53-86(р).

Основанием для назначения здания или сооружения на капитальный ремонт может являться не только наличие в них неисправностей, но и сроки службы элементов, которые необходимо ремонтировать, чтобы предупредить появление неисправностей, улучшить качественные характеристики зданий.

Рекомендуемая минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов (до капитального ремонта) установлена в соответствии с приложением 3 приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм».

Классификация ремонтов

Долговечность зданий, их способность в полной мере отвечать своему назначению достигаются благодаря комплексу организационных и технических мероприятий по содержанию и ремонту конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования, проводимых по заранее составленным планам. Этот комплекс взаимосвязанных мероприятий называют системой планово-предупредительных ремонтов (ППР). Система ППР жилых зданий предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливают с учетом технического состояния и конструктивных особенностей жилищного фонда. Капитальный ремонт проводят с целью восстановления исправности жилого здания. В состав капитального ремонта могут быть включены также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.

Существует два основных ППР: текущий и капитальный.

Текущие ремонты подразделяются на планово-предупредительный (профилактический) и аварийный (непредвиденный) текущий ремонт.

Периодичность текущего ремонта жилищного фонда определена в пункте 3.6.1 МДК 2-04.2004 в зависимости от вида жилых зданий по материалам основных конструкций, их физического износа и местных природно-климатических условий.

Капитальные ремонты подразделяются на планово-предупредительный (комплексный) и выборочный капитальный ремонт.

Комплексный капитальный ремонт (ККР) охватывает все здание в целом или отдельные его секции для устранения морального и физического износа.

При каждом очередном плановом капитальном ремонте меняется состав ремонтируемых элементов, так как межремонтные сроки службы конструкций, инженерных систем и оборудования имеют существенные различия.

В соответствии с действующими нормативами через девять лет с начала эксплуатации здания ремонтируют крышу, фасады с герметизацией стыков, лестничные клетки, системы горячего водоснабжения и т. д. Через следующие девять лет, т. е. через 18 лет после ввода в эксплуатацию здания, кроме перечисленного выше объема работ ремонтируют также системы отопления, холодного водоснабжения и канализации, частично полы, электрооборудование и некоторые элементы благоустройства.

Ремонтно-строительные работы могут производиться как с отселением жильцов (полным или частичным), так и без отселения.

Главный специалист отдела реформирования ЖКК

Источник

Какие виды ремонта различают при технической эксплуатации здания

Составной частью технической эксплуатации являются периоди­ческие ремонты зданий с целью восстановления потребительских ка­честв, отвечающих нормативным требованиям, а в ряде случаев улучшающих эти качества путем повышения уровня комфортности, благоустройства и т.д. В практике ремонтных работ различают теку­щие и капитальные ремонты.

Текущий ремонт предполагает восстановление утраченных ка­честв элементов здания, не требующее значительных затрат. Разли­чают текущий профилактический (плановый) — ТП и текущий не­предвиденный — ТН ремонты. Плановый ремонт проводится с уче­том дефектов, выявленных при плановых осмотрах, непредвиденный

на основе дефектов, выявленных при непредвиденных осмотрах.

Капитальные ремонты проводят для выборочного восстановления утраченной прочности или других важных свойств отдельных конст­рукций — КВ или комплекса конструкций — КК при значительных из носах здания.

Периодичность ремонтов определяется Положениями о про­ведении предупредительных ремонтов [23, 24,] и зависит от финансо­вых возможностей, опасности эксплуатации при имеющихся дефек­тах. Периодичность капитальных ремонтов производственных зданий в зависимости от условий эксплуатации и их капитальности приведе­на в табл. 5.1. В табл. 5.2 дана периодичность проведения ремонтов для гражданских зданий, которая устанавливается в зависимости от их капитальности.

Сроки ремонтов производственных зданий в зависимости ____________ от условий эксплуатации ___

Периодичность капитальных ремонтов, в годах

Агрессивная среда и пере­увлажнение

С железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса камен­ными ма!ериалами

С каменными стенами из штучных кам­ней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, с железобетонными перекрытиями

То же, с деревянными перекрылиями

Со стенами облегченной каменной кладки, колонны и столбы кирпичные или железобетонные, перекрытия желе­зобетонные

Со стенами облегченной каменисй клад­ки, колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные

Деревянные с брусчатыми или бревенча­тыми рубленными стенами

Деревянные каркасные и щитовые, а так­же глинобитные, сырцовые и саманные

Сроки ремонтов г ражданских зданий ____________________

Г руппа капитальности зданий

Общий срок службы, годы

Периодичность проведения ре­монтов

Кроме того, установлена примерная периодичность ремонта кон­структивных элементов в зависимости от условий эксплуатации. Это позволяет планировать проведение выборочных ремонтов фундамен­тов, стен, колонн, ферм, перекрытий, кровли, полов и других элемен­тов. Установлена также периодичность ремонтов сооружений (трубо­проводов, плотин, дамб, подпорных стенок, башен и других важных объектов) и внутренних коммуникаций

Перечень работ, относящихся к текущему или капитальному ре­монту, назначают на основе анализа объемов дефектов по оценочным таблицам для каждого элемента здания (фундаментов, стен, перекры­тий и т. д.). Примерное построение оценочной таблицы приведено в табл. 5.3.

Оценочная таблица (примерная) _______________________

Работа капитального ремонта

Работа текущего ремонта

Фундаменты и подвальные помещения

Частичная перекладка (до 15 %) или усиление фундамента под наружными и внутренними стенами и столбами каменных и деревянных зданий, не связанных с надстройкой зданий

Постановка на раствор отдельных вы­павших или отставших от старого рас­твора камней в фундаментных стенах с внутренней стороны подвальных по­мещений

Замена в деревянных домах всех сгнивших деревянных фундаментных стульев на новые деревянные, кирпич­ные или бетонные И так далее

Замена отдельных (не более 2-3) фук даментных стульев под деревянными зданиями

Постановка на рас i вор выветрившихся или выпавших кирпичей более 10 штук

Расшивка раствором мелких трещин в каменных стенах

С помощью этих таблиц и результатов осмотров удается опре­делить работы, относящиеся к тому или иному виду ремонта и таким образом установить перечень и объем ремонтных работ, т.е. соста­вить дефектные ведомости ремонтных работ. Используя единые нор­мы и расценки на ремонтно-строительные работы, определяют необ­ходимый расход материалов, трудоемкость, фонд зарплаты и другие необходимые показатели для расчета затрат на ремонтные работы. Для больших объемов работ разработаны укрупненные сметные нор­мы на отдельные виды работ. Сметы составляются по каждому объ­екту, включенному в план, и в целом по домоуправлению, эксплуата­ционные конторы (ЖЭК, ДЭЗ и т.п.) или дистанции гражданских со­оружений (на железной дороге — НГЧ) с разбивкой по кварталам.

Текущий ремонт здания — комплекс строительных и организа­ционно-технических мероприятий с целью устранения неисправно­стей (восстановления работоспособности) элементов, оборудова­ния и инженерных систем здания для поддержания эксплуатацион­ных показателей. Текущие ремонты являются основой нормальной технической эксплуатации, повышения долговечности производ­ственных и гражданских зданий. Текущие ремонты иногда называют планово-предупредительными, так как предназначены они для пре­дупреждения развития появившихся мелких дефектов, не тре­бующихся для устранения больших средств. Перечень работ, отно­сящихся к текущему ремонту производственных зданий и сооруже-

ний, приведен в Приложении 1. Перечень работ, относящихся к те­кущему ремонту гражданских зданий, представлен в Приложении 2.

Все работы, предусмотренные системой планово-предупредитель­ного ремонта производственных зданий и сооружений, выполняются по годовым планам, утвержденным руководителем организации, на основании данных технических осмотров зданий и сооружений, от­дельных конструкций и видов инженерного оборудования.

Приемка выполненных работ по текущему ремонту производ­ственных зданий и сооружений осуществляется руководителем структурного подразделения, эксплуатирующего объект в соответ­ствии с двусторонним актом, подписанным исполнителем работ и за­казчиком.

Капитальный ремонт — это комплекс строительных и органи­зационно-технических мероприятий с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксп­луатационных показателей.

Капитальному ремонту подлежат здания, эффективная эксплу­атация и сохранность которых не могут быть обеспечены путем те­кущего ремонта в связи с неудовлетворительным техническим со­стоянием их конструкций и инженерного оборудования. Основным документом по организации и проведению капитальных ремонтов для гражданских зданий является Положение [23] и Правила [27], для производственных зданий — Положение [24]. Отбор работ, относя­щихся к капитальному ремонту, производится по оценочным табли­цам [23], фрагменты из которых приведены в табл. 5.3. Фактический материал по дефектам собирается при осмотрах и технической инвен­таризации. Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, выделенных на капитальный ремонт производственных и гражданских зданий, приведен в Приложениях 3 и 4.

Производство работ по капитальному ремонту ведут обычно спе­циализированные ремонтно-строительные организации. На железно­дорожном транспорте — это прорабские участки НГЧ.

При проведении капитальных ремонтов организация ведения ра­бот регламентируется проектом производства работ (ППР), в ко­тором изложены все организационные и технологические требования, необходимые для исполнения. Отчетность по работам сводится к своевременному составлению актов скрытых работ, заполнению журналов ведения работ с записями представителя технадзора о каче­стве работ, с замечаниями к ведению работ. Все документы являются ответственными и подлежат постоянному хранению после заверше­ния ремонтов.

Ввод в эксплуатацию капитально отремонтированных промыш­ленных зданий и сооружений производится только после приемки их специально созданной комиссией, назначенной приказом руко­водителя организации (предприятия, подразделения) в следующем составе:

— представитель структурных подразделений, эксплуатирующих здания или сооружения;

— представитель службы надзора;

— представители служб, ответственных за эксплуатацию энер­гетических устройств и установок;

— представители ремонтно-строительной организации, проектной организации и других заинтересованных структур.

Возглавляет комиссию главный инженер (технический директор) или другой специалист, назначенный руководителем организации.

В проектно-сметную документацию на ремонт включают следу­ющие документы:

проект организации работ [7];

проект производства работ [7];

проект организации труда рабочих на объектах ремонта.

Проект организации работ должен разрабатываться проектной ор­ганизацией, выполняющей строительное проектирование ремонта. Проект организации ремонта согласовывается заказчиком проекта с генеральной подрядной организацией при участии субподрядных ор­ганизаций и в случае необходимости со специальными органами над­зора.

Проект производства работ разрабатывает генеральная подрядная организация. Проект состоит из календарного плана, строительного генерального плана; перечня мероприятий по технике безопасности; графика поступления на объект строительных конструкций, деталей, материалов и оборудования; перечня производственной оснастки, ин­вентаря и приспособлений; краткой пояснительной записки с необхо­димыми обоснованиями и технико-экономическими показателями. Проект утверждается главным инженером генеральной подрядной организации, а разделы по монтажным и специальным работам главным инженером соответствующих субподрядных организаций по согласованию с генеральным подрядчиком.

Организация труда рабочих должна обеспечивать высокую про­изводительность труда, качество работ, предусматривать безвредные и безопасные условия труда

Проведение капитального ремонта без утвержденных проектов ор­ганизации и производства работ не допускается.

При длительных сроках эксплуатации (более 30—40 лет) возни­кает необходимость в проведении обследования зданий и сооруже­ний. Обследование конструкций проводится также в следующих слу­чаях:

— при обнаружении в процессе текущих или периодических ос­мотров существенных дефектов, повреждений, оценки опасности ко­торых не может дать служба технической эксплуатации предприятия;

— при необходимости реконструкции или технического пере­вооружения, связанных с изменением объемно-планировочного ре­шения здания, нагрузок или условий эксплуатации;

— при возникновении аварий на аналогичных сооружениях.

Обследование может быть полным или выборочным, в зависи­мости от состояния конструкций и поставленных задач. При выбо­рочном обследовании достаточно охватить 20 % однотипных кон­струкций (балок, ферм, колонн и т.д.), находящихся в наиболее не­благоприятных условиях работы, — в зонах повышенной вибра­ции, агрессивной среды и т.п. Если при выборочном обследовании обнаружены существенные неисправности, снижающие несущую

Рис. 5.1. Схема проведения обследования эксплуатируемых зданий и сооружений

способность конструкций, или выявлены значительные отступления от проекта, проводится полное обследование всех элементов. Полное обследование может распространяться на основания и фундаменты или ограничиваться надземными сооружениями (в случае отсутствия деформаций, вызванных неравномерными осадками оснований).

Обследование — это комплекс работ, состоящий из освидетель­ствования, испытания и перерасчета, позволяющий дать объективную оценку технического состояния конструкций, зданий и сооружений, в частности, в виде оценок показателей надежности (определение проф.

Н.Н. Аистова, ЛИСИ). В состав обследования в некоторых случаях включают подготовительные работы: ознакомление с объемом, ана­лиз технической документации и т.п.

Обследование должно проводиться специализированными орга­низациями. Для железнодорожных объектов — это, как правило, на- учно-исследовательские лаборатории и кафедры строительных кон­струкций и зданий железнодорожных вузов. Результатом об­следования является разработка мероприятий по восстановлению эксплуатационных свойств строительных конструкций, способов усиления несущих и ограждающих элементов и рекомендации по дальнейшей эксплуатации. Схема проведения обследования эксп­луатируемых зданий и сооружений представлена на рис. 5.1.

В зависимости от состояния здания, сооружения и задач, постав­ленных перед обследователями, в некоторых случаях допускается осуществлять не весь комплекс работ — некоторые из разделов могут быть опущены.

Источник

Техническое обслуживание здания собственными силами и с помощью обслуживающей компании: что выгодней?

Ведение бизнеса предполагает разумное снижение издержек. Это утверждение справедливо по отношению к техническому обслуживанию и здания, и любой его инженерной системы. У собственника есть выбор: выполнять ремонт собственными силами или заключить договор с компанией, которая специализируется на таких работах.

Что необходимо делать при техническом обслуживании здания

Осмотр, наладка и регулирование инженерных систем требуют большого опыта даже от профессионалов, ведь сегодня все инженерные системы оснащены большим количеством различного оборудования и элементами автоматики. При этом выполняются следующие работы:

При грамотно организованном техническом обслуживании инженерные системы всегда будут в исправном состоянии

Варианты технического обслуживания здания

Подходы к техническому обслуживанию здания собственников можно разделить на две группы:

А теперь поговорим чуть подробнее о самостоятельном техобслуживании и техобслуживании с привлечением компании.

Собственники организуют техническое обслуживание здания собственными силами по двум причинам: по их мнению 1) так дешевле и 2) процесс становится более управляемым. Так ли это? Придется нанять штат сотрудников для обслуживания инженерных систем и строительных конструкций: электромонтеров, слесарей-ремонтников, слесарей по контрольно-измерительным приборам и автоматике, маляров, штукатуров, кровельщиков и прочих. Соответственно, нужно будет платить зарплату и налоги за работников.

При этом не все сотрудники будут работать с полной загрузкой. Фактически часть из них нужна лишь периодически. Например, для обслуживания сплит-системы специалист по климатическому оборудованию нужен только два раза в год. В остальное время необходимости в нем нет.

Помимо решения организационных вопросов, понадобится приобрести спецодежду, инструмент и оборудование, необходимые штатным работникам для технического обслуживания здания. А на случай поломок и аварий иметь склад запчастей, расходных и строительных материалов. Еще одно последствие такого подхода – необходимость регулярно взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами.

Что касается управляемости процесса технического обслуживания здания, то здесь тоже могут возникать нестыковки. По сути, штатные работники несут только личную ответственность за качество работы и возникающие поломки. Их не интересуют расходы собственника на плановые работы и устранение последствий аварий, поэтому профилактическому обслуживанию может уделяться недостаточное внимание. Как следствие, количество поломок может не уменьшиться, а возрасти.

В результате вместо ожидаемой экономии и налаженного процесса собственник вынужден считать расходы на оплату труда, налоги, приобретение инструмента, оборудования и материалов, внеплановые закупки, если на складе не окажется нужных запчастей в случае аварии и т. д.

При грамотном техническом обслуживании здания одинаково внимательное отношение должно быть обеспечено всем строительным конструкциям и инженерным системам

Техническое обслуживание здания силами специализированной обслуживающей компании по ряду показателей удобней и выгодней для собственников. В этом случае компания-подрядчик в соответствии с договорными требованиями выполняет постоянный контроль технического состояния здания, проводит регулярную диагностику и профилактические работы, поэтому может своевременно реагировать и предотвращать появление подавляющего большинства технических проблем. Соответственно, расходы на ремонты уменьшатся.

Собственнику не нужно приобретать инструменты и оборудование, делать запас расходных материалов и запасных частей для поддержания работоспособности здания. Нет необходимости набирать и содержать штат постоянных сотрудников, тратить средства на их обучение и платить налоги.

Еще один плюс – собственнику больше не придется взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами. Эту работу возьмет на себя обслуживающая компания. Ее специалисты прекрасно знают актуальные нормы и правила, умеют вести переговоры с представителями инспекционных служб и способны для каждого случая подобрать оптимальное решение.

При условии постоянного сотрудничества в большинстве случаев обслуживающая компания может предложить цену за свои услуги ниже бюджета собственника на содержание собственной службы. Мы утверждаем это исходя из собственной практики, а в качестве яркого примера приведем показательный случай.

В нашу компанию обратилось руководство 4-звездочного отеля на 102 номера для решения проблем с вентиляцией и кондиционированием. Изначально собственник не хотел никого нанимать, полагая, что его внутренняя служба все делает, однако она просто не справилась. В результате отель мог бы получить убыток – если бы не нанял нас, а мы, в свою очередь, не помогли восстановить систему. После этого наша компания заключила с отелем договор на техническое обслуживание и безлимитную аварийную поддержку системы вентиляции и кондиционирования. Мы стали дополнительной финансовой нагрузкой для отеля, однако она несравненно меньше, чем потенциальные убытки; а уж о том, что от арендаторов больше нет претензий по работе вентиляции и кондиционеров, и говорить не стоит.

Собственный штат у компании, конечно, тоже остался – без него никак, но для спецработ теперь отель обращается к нам – профессионалам своего дела.

Заключение

Что выбрать: содержать свою службу для технического обслуживания здания или доверить работу компании, которая специализируется на этом? Единственно правильного ответа нет: в каких-то случаях целесообразно нанять собственный штат мастеров, в других – заключить договор с обслуживающей компанией. Собственник здания должен учесть преимущества и недостатки обоих вариантов, чтобы принять взвешенное решение.

Ищете компанию, которая взяла бы на себя все до единой заботы о техобслуживании здания? Звоните – мы на связи и готовы проконсультировать!

Источник

СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения (с Изменениями N 1, 2)

9 Организационные основы технического обслуживания зданий (сооружений)

9.1 В задачи технического обслуживания зданий (сооружений) входят:

— текущее обслуживание, включающее в себя подготовку здания (сооружения), его элементов и систем к сезонной эксплуатации;

— система ремонтного обслуживания, включающая в себя текущие и капитальные ремонты.

9.2 В состав работ по текущему обслуживанию входят:

— исправление неисправностей, выявленных в ходе осмотров;

— проведение регламентных работ по регулировке и наладке систем инженерно-технического обеспечения, в том числе при подготовке к сезонной эксплуатации;

— проведение работ по подготовке здания (сооружения) к сезонной эксплуатации;

— санитарное содержание помещений здания (сооружения) и прилегающей территории;

— уборка снега, в т.ч. на кровле;

— обеспечение работоспособности систем общего мониторинга технического состояния несущих строительных конструкций.

9.3 Различают два основных метода обслуживания:

Сравнение методов обслуживания приведено в приложении Б.

9.4 Планирование сроков проведения капитальных ремонтов жилых и общественных зданий (сооружений) следует осуществлять в зависимости от их конструктивной схемы с учетом продолжительности эффективной эксплуатации зданий, приведенной в приложении Г.

9.5 Планирование текущих ремонтов следует осуществлять на основании осмотров и данных о целесообразности предупредительных ремонтных работ с учетом экономических и технических возможностей собственников здания (сооружения).

9.6 Конкретный перечень работ по текущему ремонту, минимальную периодичность плановых осмотров элементов и помещений зданий (сооружений) различных классификационных групп определяет эксплуатирующая организация, исходя из технического состояния зданий (сооружений) и местных условий.

9.7 Объемы проведения капитального ремонта должны быть определены по результатам обследования и мониторинга технического состояния зданий (сооружений), проведенных в соответствии с ГОСТ 31937.

9.8 Для зданий (сооружений) промышленного назначения с высокой антропогенной нагрузкой на окружающую среду в рамках технического обслуживания объекта необходимо выполнять мероприятия по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды, предусмотренные проектной документацией.

Источник