когда можно заехать в квартиру после сделки ипотеки
Что делать после сделки по ипотеке в банке
Покупка недвижимости в кредит — длительный и трудоемкий процесс, который не заканчивается с оформлением кредитного договора и требует учета большого количества нюансов. После приобретения квартиры или дома заемщик обязан выполнить ряд действий, которые связаны с регистрацией прав собственности, переоформлением документации, заключением новых договоров с обслуживающими учреждениями. Рассмотрим подробнее, что делать после сделки в банке и на что следует обратить внимание.
Ошибочно полагать, что подписание договора ипотеки и нотариальное заверение соглашения купли-продажи — заключительные шаги на пути к собственному жилью. Заемщику придется также разбираться с оформлением залога, регистрацией в Росреестре, налоговыми вычетами и т. д. Чтобы понять порядок действий, подробнее рассмотрим каждый этап.
Этапы оформления ипотеки
Решение получения ипотечного кредита не рождается на пустом месте и, как правило, продиктовано необходимостью расширения или переезда от родителей/со съемной квартиры. В любом случае этот шаг должен быть обдуман и взвешен. Процесс получения жилищного кредита можно условно разделить на несколько этапов.
Анализ банковских программ и выбор банка
Прежде чем подавать заявку, необходимо провести тщательный мониторинг актуальных банковских предложений и доступных льгот. От этого напрямую зависят условия кредитования, величина переплаты и удобство погашения ипотеки после сделки. Профессионалы рекомендуют провести самостоятельные расчеты с помощью ипотечного калькулятора. Сервис позволит оценить финансовые возможности и понять, каким должен быть ежемесячный платеж и сумма кредита для комфортного выполнения долговых обязательств.
Многие заемщики выбирают банк, ориентируясь только на процентные ставки. Это ошибочный подход, который зачастую не несет за собой выгоды. Специалисты рекомендуют рассматривать в качестве кредиторов учреждения, где открыт счет или карта, на которую поступает заработная плата. Как правило, для зарплатных клиентов они предоставляют более мягкие условия и предлагают специальные продукты. Немаловажное значение играет участие банка в государственных программах поддержки граждан.
Как только заемщик определился с выбором кредитора, он может приступать к заполнению заявления. Сделать запрос можно на сайте банка, указав контактные данные, цель кредитования и регион, в котором планируется покупка недвижимости. В течение короткого времени (в «Росбанк Дом» предварительное одобрение занимает 10 минут) с кредитополучателем свяжется менеджер для уточнения деталей. Он объяснит дальнейшие действия до и после сделки по ипотеке. При необходимости банк вправе запросить дополнительные документы для вынесения окончательного решения.
Подбор жилья и подготовка пакета документов
Договор с банковской организацией и продавцом
Заемщик заключает договор с банком, который в соответствии с соглашением перечисляет необходимую сумму продавцу. Обеспечением кредита становится объект недвижимости, передающийся в залог кредитору (закладная хранится в банковской организации на протяжении всего периода кредитования). С продавцом квартиры или дома заключается договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. Что происходит после сделки по ипотеке? На основании договора купли-продажи в дальнейшем будет зарегистрировано право собственности.
Регистрация права собственности
Чтобы стать полноправным хозяином недвижимости, заемщик должен подать документы в регистрирующий орган для оформления права собственности на объект. Предоставить документацию можно через МФЦ, нотариуса, посредством почтового отправления в Росреестр. Для проведения отдельных действий после сделки по ипотеке установлены ограниченные сроки, которые необходимо уточнить заранее. Как правило, регистрация прав занимает 7-10 дней с момента подачи заявления.
В последующем заемщику останется при необходимости зарегистрироваться по новому месту жительства и получить имущественный вычет. После оформления ипотечного кредита необходимо вовремя вносить ежемесячные платежи. Несмотря на то, что квартира находится в собственности заемщика, на период кредитования она так же является залогом для кредитора. А это значит, что кредитополучатель не имеет права выставлять ее на продажу или вносить изменения в планировку.
Узнать больше о том, что делать после сделки по ипотеке, можно у менеджеров «Росбанк Дом».
Что делать после сделки по ипотеке
Многих заемщиков интересует, что делать после сделки по ипотеке. Как происходит процедура передачи денег, оформление жилья в собственность, погашение кредита, передача жилого объекта в залог кредитору.
Этапы сделки
Когда сделку курирует банк, он определяет основные этапы и вправе предъявить свои требования к процедуре оплаты и передачи залога. Стандартная схема выглядит так:
Таким образом, покупатель не получает денег на руки – он только подписывает бумаги. В Росреестр тоже иногда ходит не он, а представитель банка по доверенности. Важно понимать, что залог оформляется одновременно с приобретением квартиры. Закладная находится у кредитора до полного погашения займа.
Важно! Покупатель становится собственником жилья с момента государственной регистрации права собственности по договору купли–продажи. Вселяться в квартиру он может в день, согласованный с продавцом. Кредит – выплачивается со дня подписания ипотечного соглашения (согласно индивидуальному графику платежей).
Что делать после покупки квартиры на вторичном рынке
Если продавец – частное лицо, у него возникает много вопросов. Как произойдет передача денег, быстро ли финансисты выплатят средства, в какой форме и так далее. Урегулировать такие вопросы обычно помогает опытный риэлтор.
Обратите внимание продавца, что для него нет риска при продаже квартиры с участием банка. Напротив, финансовое учреждение гарантирует прозрачность сделки и контроль за передачей денег. По закону, если в течение 10 дней после подписания договора купли–продажи, продающая сторона не получает оговоренной суммы, сделка автоматически признается недействительной.
Алгоритм действий заемщика следующий:
Что делать после получения ключей в новостройке
Юридические лица лучше знают законы и охотнее сотрудничают с кредитующими организациями. Переживаний по поводу оплаты/неоплаты у них нет. Особенно если строительная компания входит в список аккредитованных.
Обратите внимание! Крупные финансовые учреждения всегда тщательно проверяют застройщика. Поэтому для покупателя риск сведен к минимуму. А для форс-мажорных ситуаций – предусмотрена процедура страхования. Кроме того, если выбрать квартиру от застройщика-партнера банка, можно сэкономить на процентах, избежать лишних затрат, бумажной волокиты и потерь времени на проверку объекта.
Итак, акт приемки подписан. Но правоустанавливающие документы еще не готовы (квартира пока не принадлежит заемщику). Что делать в таком случае? Подготовить пакет документов, чтобы можно было зарегистрировать право собственности на квадратные метры.
Понадобятся:
Важно! Регистрацию можно провести самостоятельно через МФЦ, можно поручить ее застройщику или представителю банка. Подробнее о том, что делать после приемки квартиры по ипотеке в новостройке — написано в другой статье.
Как меняется порядок действий при ипотечном кредитовании с участием материнского капитала
Если МК служит первым взносом, заемщик обязан предоставить сертификат и справку из Пенсионного фонда о реальном остатке маткапитала. Сам капитал переводится кредитующей стороне уже после заключения сделки купли- продажи и расчетов с продавцом. Для этого заемщик после сделки обращается в ПФ с заявлением о переводе денег банковскому учреждению.
Обратите внимание! Если МК используется в качестве первоначального взноса, кредитор обычно ограничивает срок, в течение которого маткапитал должен поступить в его распоряжение. Но оперативность в этом вопросе больше выгодна заемщику. Ведь до перечисления МК банку должник оплачивает кредит в полном объеме.
Период после сделки в банке по ипотеке – что делать дальше, после выплаты кредита
Проведение сделки с участием банка более безопасно, чем покупка жилья на свой страх и риск. Правда, хлопот будет больше. Зато ипотечный менеджер даст пошаговое руководство к действию. Ведь порядок в таких случаях полностью определен.
После полного погашения взятых на себя обязательств следует снять обременение с квартиры. В таком случае необходимо обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной и получить документ обратно. На нем проставят отметки об отсутствии претензий к заемщику, печать и подпись должностного лица.
С этой закладной владелец квартиры обращается в Росреестр, снимает обременение и получает новую выписку из ЕГРН. Теперь он полновластный собственник своего жилья.
Собственники не освобождают жилье после продажи
Купили квартиру, полный расчет с продавцами произвели 25 февраля. По договору купли-продажи у них есть 10 дней с момента полного расчета для освобождения квартиры и передачи ключей. Они не успели приобрести себе жилье и отказываются отдавать ключи 7 марта (последний день передачи ключей по договору). Говорят, что у них сделка 10 марта, переедут и отдадут ключи. Нас это не устраивает по многим причинам. Полюбовно этот вопрос решить не получается. Как быть в данной ситуации?
Чтобы избежать подобных конфликтных ситуаций на рынке недвижимости, участники сделки обычно согласовывают физическое освобождение квартир еще до подписания договоров купли-продажи и проведения сделки.
В похожих ситуациях такие сделки проводятся как альтернативные, т.е. в один день продавец квартиры подписывает договор купли-продажи со своим покупателем и одновременно заключает договор купли-продажи с продавцом своего будущего жилого помещения. При этом все участники сделки согласовывают сроки физического освобождения всех квартир, что снижает конфликтные ситуации.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять имущество.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Соответственно, если вы уже являетесь собственником приобретенной квартиры, а ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, то у вас есть право обратиться в суд с исковым заявлением об исполнении продавцом обязанности по ее передаче (абз. 8 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ). Поскольку обязательства по договору не выполнены продавцом, вы вправе требовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее вам на предусмотренных договором купли-продажи условиях.
При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения (ст. 303 ГК РФ).
Несомненно, в конкретной ситуации у вас есть возможность решить этот вопрос в судебном порядке. Но, пока будет проходить судебная процедура, ваш продавец уже купит себе новую квартиру и уедет из вашей, физически освободив ее.
Поэтому в данной ситуации будет практичнее мирно договориться с продавцом, например, предложив выплатить вам денежную компенсацию за несогласованный период пребывания продавца в вашей квартире (аренду), или объяснить продавцу незаконность его действий и правовые последствия в случае вашего обращения в суд и взыскания с него всех судебных расходов.
Также часто продавцы не догадываются что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче квартиры покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ). Таким образом, ущерб от протечек, возгораний или иных повреждений, которые могут появиться в вашей квартире в период нахождения там продавца, придется возмещать ему.
Можете официально уведомить продавца о том, что он не исполняет ранее достигнутые договоренности, установить новую дату подписания передаточного акта и фактической передачи вам квартиры, когда вы готовы ее принять и подписать передаточный акт.
Можно более жестко официально потребовать физического освобождения вашей квартиры от вещей продавца, указав в уведомлении календарную дату и время выселения. Официальные уведомления оформляются телеграммой или письмом с описью вложения и отсылаются почтой России.
Отсылать данные извещения продавцу лучше и по адресу нахождения квартиры, и по месту регистрации продавца, указанному в договоре купли-продажи, если он зарегистрирован не в спорной квартире. Будет лучше, если в назначенное время к квартире подойдет и участковый полиции.
Когда можно въезжать в квартиру купленную в ипотеку
Пока идет выбор квартиры, обсуждение цены, подготовка сделки — про переезд мало кто вспоминает. Или из суеверия вопрос не поднимается чтобы сделка не сорвалась. А вот потом начинаются переживания. Квартира оплачена, договор зарегистрирован, в выписке из ЕГРН новый собственник указан. Он уже ипотеку платит, а все еще не живет в новой квартире.
Хотя бывают опытные покупатели, которые сразу ничего не упускают и учитывают все этапы сделки сразу. А еще бывают сделки в цепочке, где без обсуждения этого вопроса никуда — процесс может растянуться на полгода и дольше, а это никому не интересно.
В этой статье разберемся что и как нужно сделать, чтобы новый хозяин получил свою законную квартиру, за которую деньги уплачены.
Если хочется чтобы все было по закону, то в законе сказано, что продавец должен передать квартиру в разумные сроки. Сами сроки и их разумность нигде не оговариваются.
По умолчанию обычно подразумевается срок от 14 дней до месяца. Поэтому если вы покупатель, в договоре срок освобождения квартиры не указан, и после сделки прошло уже около двух недель, вы вполне можете поинтересоваться у продавца когда он передаст вам ключи.
Если хочется большей определенности, то лучше прописать сроки освобождения квартиры и передачи ключей в договоре купли-продажи. Лучше всего сперва указать это в предварительном договоре, а затем перенести в основной.
Возможны несколько способов отсчета срока. Можно считать с даты подписания договора купли-продажи, или с даты регистрации перехода права. Для продавца выгоднее всего отсчет согласованного срока с даты полной оплаты.
При сделках в цепочке сроки рассчитываются по всей цепочке исходя из дат и условий каждой сделки. Если одна семья ждет разрешение органов опеки, а другой покупатель зависит от банка, то в эти ожидание и зависимость попадают все участники цепочки.
Когда в договоре указан срок, это дает определенность покупателям и дисциплинирует продавцов.
Возможны несколько вариантов развития событий по получению ключей новыми хозяевами:
1. Ключи на сделке. Такая ситуация бывает при продаже квартир, в которых никто не живет. Стороны в один день подписывают договор, меняют деньги на ключи, сдают документы на регистрацию и больше по вопросам сделки не встречаются.
2. Освобождение и передача квартиры в срок, согласованный в договоре. Покупатель передает деньги и дает время продавцу на спокойный переезд. Коммунальные платежи за период проживания в такой ситуации оплачивает тот кто фактически живет — продавец, бывший собственник.
3. Альтернативная передача квартиры — когда сделка в цепочке. Все происходит так же как и во втором случае, но сроки обычно дольше.
4. Судебный порядок. Когда прежние собственники не освобождают, либо в квартире изначально проживали граждане с вредными привычками и низкой социальной ответственностью, может потребоваться обращение в суд. Для начала можно попробовать воздействовать с помощью участкового уполномоченного полиции по району — на основании договора и выписки из ЕГРН. Если не поможет, то тогда только через суд.
Бывает что даже добросовестные продавцы не могут освободить квартиру в указанный в договоре срок — болезнь, не успели сделать ремонт в новой квартире, или другой форс-мажор. В такой ситуации имеет смысл договориться о сумме денежной компенсации за задержку, либо просто пойти навстречу в зависимости от ситуации. Новые договоренности можно зафиксировать в письменной форме.
В момент фактической передачи квартиры обязательно перепишите показания приборов учета, попросите паспорта, договоры, абонентские книжки на оборудование, которое вам передается (газовая плита, счетчики и т.п.). И начинайте обживаться в своей новой квартире.
Выгодной вам сделки и легкого переезда!
Если у вас есть истории, связанные с получением квартиры и переездом — делитесь в комментариях. Ваш опыт может помочь кому-то в решении проблемы.
Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья
Росреестр дал несколько советов тем, кто хочет продать или купить квартиру. Сам процесс начинается с подготовки пакета документов, продавцу лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время, предупреждают в ведомстве.
Покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. К правоустанавливающим документам, которые подтверждают право на жилье, относятся выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, свидетельство о праве на наследство и договор дарения.
Если у продавца нет свежей выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, то покупатель сам может запросить ее на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Этот документ позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости. Например, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.
Незаконная перепланировка скажется на кошельке покупателя
Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам. Соответствующую справку по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании или на портале госуслуг.
В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласия супруга.
На что еще обратить внимание
Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой и попечительством (совершеннолетние недееспособные, признанные ограниченно дееспособными граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Сколько платить
За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина 2 тыс. руб. В том случае, если квартира приобретается в кредит, регистрируется ипотека с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.
Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Затем там же необходимо заказать выписку из домовой книги. Этот документ позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Куда обращаться для регистрации сделки
Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы на регистрацию права собственности можно подать:
После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.