кредит на выкуп доли в квартире у родственника в беларуси

Как продать долю в квартире, если бывший супруг не идет на уступки. Комментарий нотариуса

В нотариальную контору пришел сильно расстроенный минчанин Евгений А. Недавно он развелся с женой и хотел бы продать свою долю в общей собственности на квартиру. Уже и покупатель имеется, поэтому хорошо бы поскорее удостоверить договор купли-продажи. Евгений расстроился, когда узнал, что преимущественным правом покупки его доли обладает бывшая супруга Марина и требуется ее отказ от сделки. Есть ли выход в сложившейся ситуации, рассказывается в материале корреспондента агентства «Минск-Новости».

Ситуацию комментирует нотариус Минского городского нотариального округа Елена Курленя.

– Случаи, когда при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество приходится требовать у сособственников отказ от преимущественного права покупки, встречаются в моей практике довольно часто. У многих продавцов такая ситуация вызывает удивление и даже возмущение: они полагают, что раз уж сами являются собственниками, то и распоряжаться своей долей могут, как им захочется, никого не спрашивая. Однако это не так, – уточняет специалист.

Нотариус объяснила Евгению: при продаже доли преимущественное право покупки имеют остальные участники долевой собственности. В этом конкретном случае – его бывшая жена. Если он решил продать свою долю, то сначала нужно было предложить купить ее Марине. Самый простой вариант для Евгения, если она согласится приобрести долю на его условиях либо оформит отказ от преимущественного права покупки у нотариуса.

Кстати, сособственник может отказаться от этого права, явившись к нотариусу непосредственно при удостоверении договора купли-продажи доли. Не возбраняется также подготовить отказ заранее, тогда подпись на нем свидетельствуется нотариально. Такой документ не ограничен сроком. Вместе с тем он не должен содержать иные условия, чем те, на которых продается доля.

Согласно Гражданскому кодексу Республики Беларусь, Евгений обязан известить бывшую супругу о намерении продать свою долю постороннему лицу в письменной форме. Нужно обязательно указать цену и другие условия, на которых продается имущество. Если Марина не приобретет его в течение месяца со дня извещения или откажется от покупки, лишь тогда он вправе продать свою долю любому постороннему лицу, но только на тех же условиях. Скажу прямо, Евгения все эти нюансы не обрадовали. Как показывает практика, назвать безоблачными отношения между сособственниками после развода никак нельзя.

Общая долевая собственность возникает у бывших супругов в результате раздела имущества, нажитого в период брака.

– Часто отношения у них, мягко говоря, натянутые, – поясняет Е.Курленя. – Поэтому такой участник долевой собственности, например бывшая жена, и от преимущественного права покупки не отказывается, и долю не приобретает. В этом случае дело с мертвой точки сдвинет только отправление участнику долевой собственности извещения о намерении продать долю, ее стоимости и других условиях сделки.

Следует иметь в виду, что камнем преткновения может стать какое-либо из условий договора купли-продажи, не указанное в извещении. Такое бывает, например, когда продавец указывает только сумму, за которую продается вся доля. При обращении к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи другим лицам выясняется, что доля продается двум покупателям. Каждый из них оплачивает только приобретаемую часть, а это уже совсем иные условия продажи и цена.

– Встречалась и обратная ситуация, когда извещение продавца содержало условие о передаче наличных денег за продаваемую долю до подписания договора купли-продажи, – продолжает собеседница. – В таком случае продажа доли третьему лицу с привлечением кредита будет явным нарушением преимущественного права покупки. Повторюсь: условия договора продажи доли постороннему должны быть теми же, что и для участника долевой собственности.

Еще одна важная деталь: при удостоверении договора купли-продажи нотариусу требуются доказательства того, что продавец известил сособственника о намерении продать свою долю надлежащим образом.

– Отправив письмо с извещением самостоятельно, продавец сможет доказать только сам факт отправления, но не содержание документа, – отмечает Е.Курленя. – А вот бесспорным доказательством будет передача заявления нотариусом, которое он может отдать адресату лично под роспись. Есть и другой вариант: извещение отправляется по почте заказным письмом с обратным уведомлением. Оба эти способа являются нотариальными действиями, бесспорно подтверждающими не только факт передачи, но и содержание заявления. Датой извещения будет считаться день вручения заявления нотариусом лично или же день вручения почтового отправления. В подтверждение передачи заявления нотариус выдает свидетельство.

Если же мирно договориться с бывшими супругами не получается, то без обращения в суд не обойтись.

Источник

Как продать долю в квартире

Квартира одна, а наследников много? Развелись и разделили квартиру с бывшим супругом? Вот вы и стали собственником доли в квартире. Если налаживать совместный быт — не ваш вариант, то долю можно продать с соблюдением определенных правил.

Рассмотрим возможные варианты действий при продаже доли в квартире

На заметку
В настоящей статье под долей в квартире понимается доля в праве собственности на квартиру, размер которой определен.

Пожалуй, оптимальный вариант — это договориться с другими собственниками и совместно продать всю квартиру. Квартиры востребованы на рынке больше, чем доли в них. Соответственно, продать квартиру целиком может получиться и быстрее, и дороже.

Продать свою долю можно и отдельно от других собственников.

В извещении о продаже следует указать цену доли и другие условия, например:

— в какой срок нужно оплатить долю;

— какой порядок оплаты (единовременно или частями, наличными или переводом денег на счет);

— кто оплачивает расходы, связанные с оформлением сделки.

Извещение о продаже доли рекомендуем направлять через нотариуса. При необходимости это поможет подтвердить факт вручения такого извещения или отказа адресата от его получения.

Ваши дальнейшие действия зависят от реакции сособственника. Он может:

1) согласиться купить долю. Тогда вы заключаете с ним договор купли-продажи. Если купить вашу долю хотят несколько собственников, то выбрать из них покупателя вы можете самостоятельно ;

Обратите внимание!
С момента надлежащего извещения у сособственника есть месяц, чтобы купить вашу долю. Это значит, что долю можно продать постороннему лицу только через месяц после зафиксированного отказа от получения извещения ;

Обратите внимание!
Продать долю постороннему лицу вы можете строго на тех условиях, которые указали в извещении о продаже доли. Иначе вы нарушите преимущественное право ее покупки. Если вы захотите предоставить третьему лицу скидку или наоборот увеличить цену продажи, то об изменившихся условиях нужно будет заново уведомить всех сособственников ;

Если вы продали долю с нарушением преимущественного права

Источник

Продается угол в комнате

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Источник

Ипотека на долю в квартире или комнату

Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения. Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно

Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.

Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:

первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении

выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства

выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости

В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.

Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку и передачу всей квартиры в залог.

Как оформить ипотеку на комнату или долю

Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.

У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.

Особенности оформления

Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.

Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.

Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.

Порядок оформления

Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:

Источник

Как заставить родственницу не продавать свою долю в квартире?

Бабушке 93 года, она абсолютно в уме и в памяти, ходячая, живет в двухкомнатной квартире одна. Дедушка умер в 2012 году. Его долю унаследовала вдова младшего сына, но в квартире не поселилась.

Владелицу второй доли ничего не волнует, в том числе и бабушка — ей надо продать свою часть. Мы сейчас не можем ее выкупить, бабушка уезжать не хочет. Владелица второй доли грозится продать свою долю чужим людям.

Как защитить права бабушки на пожизненное проживание в своей квартире, в которой она живет уже 40 лет? Как обеспечить ей проживание одной, без каких-то неожиданных совладельцев пожизненно или хотя бы до тех пор, пока она может жить одна? У нее свой уклад, свои привычки, которые пытаются сломать. Как быть?

Разберите, пожалуйста, подробно эту ситуацию. Я думаю, я такой не единственный.

К сожалению, у совладелицы такие же права на принадлежащую ей долю, как у вашей бабушки на свою. И запретить собственнице продать имущество вы не вправе. Но продать долю на рынке недвижимости не так просто, поэтому, возможно, родственница вас просто запугивает.

И все-таки лучший выход в этой ситуации — выкупить ее долю. Расскажу, почему так.

Какие права есть у собственника

Собственник может по своему усмотрению распоряжаться имуществом — совершать с ним любые действия, которые не противоречат законодательству. В том числе отчуждать имущество в собственность другим лицам, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и распоряжаться им по-другому — например, сдать в аренду.

Но для участников долевой собственности есть одно ограничение. Они обязаны заранее известить остальных собственников о желании продать свою долю, поскольку у сособственников есть право преимущественной покупки.

В вашем случае это работает так: прежде чем предложить долю на сторону, вдова младшего сына сначала должна письменно уведомить бабушку об условиях продажи и предложить выкупить долю ей. Если та откажется, вдова может продать эту долю кому-то еще, но по цене не ниже той, по которой предлагала бабушке.

Срок, в который бабушка должна решить, будет она покупать долю или нет, — месяц со дня извещения о продаже.

Источник