квартиры на 1 этаже под коммерческую недвижимость

Какой бизнес выгодно открывать в 2020 году на первом этаже в новостройке

Вопрос выбора активов для инвесторов в недвижимость в 2020 году оказался особенно сложным. Предложение на рынке новостроек неуклонно сокращается, а верно оценить потенциал нежилых объектов зачастую непросто даже профессионалам. Одной из популярных стратегий стала покупка торговых помещений в составе строящихся жилых комплексов. Как правило, такие площади занимают магазины шаговой доступности, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники.

Насколько привлекателен такой формат для инвесторов — разбираемся вместе с экспертами.

Фактор пандемии

Пандемия коронавируса значительно изменила ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, в первую очередь — в сегменте стрит-ретейла. По данным аналитиков компании AFI Development, начиная с весны 2020 года активно арендовать помещения на первых этажах жилых домов стали предприятия общественного питания, прежде всего небольшие кафе/кофейни и кулинарии, а также операторы, торгующие продуктами питания и алкоголем, — совокупно на них приходится 50% спроса.

Среди других заметных игроков — частные клиники и коворкинги. Такое распределение стало ответом на текущие вызовы: напряженная эпидемиологичекая ситуация повысила спрос на медицинские услуги, а введение режима самоизоляции — на удаленные рабочие места.

«Не все помещения в одном жилом комплексе одинаково ликвидны», — отмечает директор направления street-retail компании Knight Frank Ирина Козина. Так, есть помещения, расположенные на первой линии, а есть те, которые находятся на внутренней, закрытой территории ЖК, даже не на первой линии домов. Например, во дворе. Такие лоты, как правило, занимают инфраструктурные объекты или арендаторы, обороты которых не зависят от пешеходного потока и рекламных возможностей первой линии домов.

Этапы, на которых инвесторам становится интересна покупка, тоже связаны со стоимостью помещения: вопрос в том, по какой цене застройщик или владелец коммерческих площадей готов продавать объекты. «Иногда бывает так, что стоимость на этапе строительства или перед вводом в эксплуатацию значительно ниже, чем если бы инвестор купил уже готовый арендный бизнес в этом комплексе», — указывает эксперт.

Какие помещения пользуются спросом

«Сегодня большинство инвесторов покупают коммерческую недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду, — констатируют в компании Colliers International. — Лишь небольшая часть покупателей — конечные потребители, которым необходимы площади для развития собственного бизнеса. Для этого помещение должно находиться в районе с активным трафиком, удобным доступом и хорошо просматриваться со стороны движения транзитного потока».

Не менее важны и качественные характеристики площадки: метраж и возможность вариативного использования пространства, которое позволит превратить кафе в отделение банка или коворкинг. «Средний метраж арендуемых коммерческих площадей сейчас сокращается», — констатируют аналитики рынка недвижимости. Причина — в желании сэкономить на арендных платежах, а также в изменении бизнес-модели ряда предприятий. Многие кафе стали продавать еду и напитки только навынос или переформатировались в «темные кухни», которые не требуют гостевых залов. Такой подход — оптимизации и перенастройки — используют и представители других сегментов бизнеса. Например, если раньше для размещения салона красоты клиенты рассматривали помещения в 120 кв. м, то сейчас отдают предпочтения более компактным лотам — 70–100 кв. м.

По данным AFI Development, основной запрос от операторов сегмента ретейл и небольших предприятий общественного питания приходится на помещения площадью 60–80 кв. м с максимально открытой планировкой и наличием витрины. Медицинские центры, стоматологии и кафе рассматривают лоты площадью от 100 до 250 кв. м, рестораны — 200–350 кв. м. Операторы по торговле продуктами питания выбирают различные по площади помещения в зависимости от формата деятельности. Магазины с отдельными категориями товаров (например, сырные лавки или винные бутики), а также монобрендовые ретейл-операторы (такие как «ВкусВилл») предпочитают помещения метражом от 60 до 200 кв. м. Мини-маркеты — лоты площадью от 350 до 500 кв. м, сетевые супермаркеты — 0,7–1,4 тыс. кв. м.

Советы инвесторам

Первое, что необходимо оценить инвестору перед покупкой помещения в новостройке, — бюджет. Стоимость коммерческих объектов на московском рынке начинается от 12 млн руб. Цена квадратного метра варьируется от 150 тыс. до 800 тыс. руб. в зависимости от локации, объема трафика и метража. Самые дорогие варианты, как правило, расположены на первой линии жилого комплекса, без ограничения доступа пешеходов — именно такие объекты привлекают наибольшой трафик. Средняя доходность от покупки коммерческих площадей в новостройках сегодня составляет около 8–10%, что делает их более привлекательными для инвесторов, чем банковские депозиты.

«Тем, кто интересуется исключительно центральными районами Москвы, следует учитывать, что срок окупаемости здесь будет выше, нежели в более удаленных от центра локациях, и может достигать 20 лет», — указывает Ирина Козина. Те инвесторы, которые в первую очередь обращают внимание на показатель доходности, не привязаны к определенному месту и рассматривают все округа Москвы и Московской области, могут рассчитывать на доходность до 14–15%. Для оценки рисков при покупке большого объема помещений эксперт советует разработать целостную концепцию проекта и провести предброкеридж.

Как выстроить бизнес-стратегию, приобретая коммерческие помещения на первых этажах в новостройках

Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development:

— Как правило, цена коммерческих помещений на низкой стадии строительной готовности комплекса существенно не отличается от завершающего этапа. Поэтому при необходимости привлечения банковского займа нужно просчитать, будет ли доходность актива перекрывать расходы на кредит. С другой стороны, покупка помещения на стадии строительства — это возможность приобрести самый ликвидный и интересный вариант с точки зрения локации, площади и планировок. Искать помещение можно в открытых базах недвижимости и на сайтах строящихся проектов от застройщиков.

Основные риски в сегменте коммерческой недвижимости в отличие от жилой связаны с правильным просчетом арендной ставки при формировании финансовой модели будущего бизнеса. Потенциальные арендаторы могут либо не подтвердить размер ставки, которую закладывал собственник, либо будут слишком часто меняться. Необходимо также помнить, что ценность отделки коммерческих площадей для арендаторов невысокая — они предпочитают делать ремонт «под себя». Поэтому собственники коммерческих объектов часто применяют арендные каникулы в отличие от владельцев жилья. Доходность коммерческих объектов также зависит от качества всего проекта, входной цены и от срока поиска арендаторов. В среднем доходность варьируется от 7% до 10–12% годовых. Готовые варианты и объекты на высокой стадии готовности тоже стоит рассматривать. Их преимущество в том, что они позволяют собственнику сразу получать арендный доход: не нужно ждать, когда застройщик введет комплекс в эксплуатацию и в него заселятся жители.

Приобретать для перепродажи стоит исключительно ликвидные объекты. Наиболее интересные варианты для инвестора в этом случае — это предложения от застройщиков, которые экспонируют лоты по цене строящегося, а не вводимого в эксплуатацию объекта. Инвестиции в такие активы возвращаются довольно быстро. При вводе помещения в эксплуатацию или после заселения комплекса цена на такой объект значительно вырастет. Его также можно выгодно продать как действующий арендный бизнес.

Источник

Магазины и услуги: выгодно ли инвестировать в помещения на первых этажах

По установленным в Москве правилам часть площадей в новостройках должна быть выделена под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи в столичных новых домах по большей части нежилые. Их занимают магазины шаговой доступности, салоны красоты, медицинские клиники.

Так же как и квартиры, эти помещения для ведения собственного бизнеса или под сдачу в аренду можно приобрести напрямую у застройщиков или на вторичном рынке. «РБК-Недвижимость» разбиралась, насколько это выгодное вложение средств.

В начале двухтысячных спрос на первые этажи в столице был очень высок. Подобных предложений в новостройках недоставало, предприниматели выкупали квартиры в старых домах на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Многие коммерческие организации — от банков до магазинов и салонов красоты — с удовольствием их приобретали и зачастую переплачивали.

«У нас был случай, когда один коммерческий банк переплатил 30% от рыночной стоимости за квартиру на первом этаже, — рассказала руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская. — Сейчас сделок с целью перевода в нежилой фонд почти нет, его стало сложно осуществлять. На улицах с хорошим трафиком почти все такие квартиры раскуплены много лет назад, а что осталось — это предложения не на первых линиях, часто далеко от метро, не самые интересные».

Сегодня столичные застройщики намеренно выделяют помещения новостроек под коммерческие объекты. По словам руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в 90% новых домов в Москве и области нет квартир на первых этажах. Помещения под магазины и парикмахерские либо продаются, либо управляющая компания от застройщика сама сдает их в аренду.

Кто покупает нежилые помещения

Основные покупатели нежилых помещений на первых этажах столичных новостроек — жители того же района, в том числе и самого жилого комплекса. По данным ГК «Атлант», на эту категорию покупателей приходится более 65% спроса. Как правило, это начинающие предприниматели, которые открывают свою первую точку или расширяют бизнес. Речь идет о тех видах бизнеса, которые можно вести в любом районе и которые ориентированы на массовый спрос. В основном это продуктовые магазины или предприятия сферы услуг.

«Выбор помещения в собственном районе обусловлен по большей части удобством его расположения: владельцу не приходится тратить много времени и сил на длительные переезды, работа и дом находятся рядом, — отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Кроме того, предприниматель лучше видит все потребности жителей района, соответственно, может оперативно реагировать на изменения текущей конъюнктуры рынка».

Еще одна категория покупателей помещений на первых этажах — сетевые бренды: крупные и средние компании из сферы услуг, ретейлеры, предприятия общественного питания, банки. Они обеспечивают 30% спроса на коммерческие площади. «Эти покупатели выбирают объект, в основном исходя из перспективности места. То есть отталкиваются от существующего в районе спроса на их услуги, в некоторых случаях от трафика, а также от стратегии развития своего бизнеса в целом», — пояснил Роман Лябихов.

Третья из основных категорий покупателей и арендаторов — компании, ориентированные на временный спрос, уточняют эксперты ГК «Атлант». Например, это производители и поставщики мебели, окон, сантехники и различных материалов для ремонта квартиры. Они используют коммерческие помещения на первых этажах новостроек либо под шоу-рум с небольшим клиентским офисом, либо просто открывают в них обычный небольшой магазин. Как правило, такие компании арендуют помещения в первых сданных в эксплуатацию домах в крупных строящихся микрорайонах. Они ориентируются в основном на спрос со стороны новоселов близлежащих домов. Предлагаемые ими товары и услуги обычно наиболее востребованы в течение нескольких лет после начала заселения домов, затем спрос падает — и в большинстве случаев они «переезжают» в другую новостройку. Таким образом, в среднем подобные предприниматели арендуют площади в новостройке с расчетом на пять — десять лет.

Сколько стоят помещения под магазины

Цены на нежилые помещения на первых этажах зависят от многих факторов: района, расположения дома в рамках микрорайона или квартала (соответственно, и пешеходного трафика), интересов жителей, конкурентной среды.

«Востребованные помещения продаются практически по цене квартир — стоимость 1 кв. м может достигать 180–220 тыс. руб., — рассказал руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — Цены сильно зависят от ликвидности объекта. На ликвидные помещения торг минимален. А в случае с менее ликвидными можно договориться и на скидку, и на рассрочку до конца строительства».

Ликвидные площади всегда продаются быстро, отмечают эксперты. Наибольшим спросом пользуются помещения от 50 до 120 кв. м и с определенными технологическими и конструктивными особенностями. «Простаивают те помещения, которые находятся в глухой части жилого комплекса, удаленной от пешеходного трафика, а также имеют неудобный вход», — рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.

Арендные ставки на первых этажах также зависят от класса объекта и интенсивности трафика. Минимальные ставки составляют 3–8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. «В среднем можно говорить о затратах на аренду в размере 20–25 тыс. руб. с 1 кв. м в год в типовых проектах комфорт-класса в спальных районах», — отметил Ступеньков.

Выгодно ли инвестировать

Вложения в коммерческую недвижимость в среднем возвращаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Срок окупаемости такого помещения составляет семь — десять лет, отмечает Олег Ступеньков. «Если удалось купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 7–8% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади», — отмечает эксперт.

Если инвестор готов к большему риску и имеет возможность вложить в недвижимость от 15 млн руб., то коммерческие площади — подходящий для него вариант, считает Мария Литинецкая. Однако, по ее мнению, с инвестированием в коммерческие помещения есть несколько сложностей.

Во-первых, для заработка в сегменте коммерческой недвижимости нужен опыт, тогда как стать инвестором в жилую недвижимость может покупатель, не имеющий каких-то глубоких знаний о рынке. Во-вторых, поиск арендаторов торговых площадей занимает больше времени.

«Количество потенциальных интересантов всегда ниже, а значит, приходится работать в условиях жесткой конкуренции. Порой приходится идти навстречу клиенту и тратить дополнительные средства, к примеру на перепланировку», — отмечает Литинецкая.

В-третьих, рынок коммерческой недвижимости более подвержен экономическим катаклизмам — в отличие от рынка арендного жилья, на котором всегда будет спрос. В-четвертых, минимальный порог входа для инвестора на рынок коммерческой недвижимости априори выше, чем на рынок жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

«Кроме того, инвестор коммерческих помещений должен быть стратегом, — считает Литинецкая. — Одна из ошибок, которую совершают многие инвесторы, это покупка торгового помещения без учета долгосрочных перспектив развития проекта комплексного освоения территории. В итоге оказывается, что улица, которая была главной в первые годы развития проекта, через пять — семь лет становится второстепенной и менее проходной. И это приводит к снижению пешеходных и автомобильных потоков, а вместе с тем и к падению ликвидности объекта. В итоге уровень доходности падает».

Инвестиционная привлекательность коммерческих помещений или квартир на первых этажах с отдельным входом, которые могут использоваться для коммерческой деятельности, очень зависит от пешеходного трафика, подтверждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. И далеко не всегда приобретение коммерческого помещения с целью сдачи его в аренду оказывается рентабельным — не менее 30% таких объектов в новостройках в течение трех-пяти лет после возведения дома остаются вакантными, отмечает он.

«На вторичном рынке ситуация похожая, — рассказал Таганов. — В непопулярных локациях у коммерческих помещений либо часто меняются арендаторы, либо объекты могут подолгу оставаться невостребованными. Сегодня магазины шаговой доступности не способны конкурировать с экономичными сетевыми супермаркетами, которые активно популяризируются в последнее время».

Большинству инвесторов в недвижимость с небольшими бюджетами проще и надежнее инвестировать не в коммерческие помещения, а в жилье, хотя это и приносит меньшую доходность, считает Мария Литинецкая. Если по какой-то причине инвестор решит выйти из проекта, то найти покупателя на квартиру намного проще, чем на коммерческие площади, которые операторы предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность.

Эксперты отмечают, что, как показывает практика, восемь из десяти покупателей-инвесторов все же рассматривают в качестве объекта именно жилье, опасаясь повторения кризиса 2014 года, отголоски которого до сих пор испытывает на себе рынок коммерческой недвижимости.

Источник

Как правильно продавать квартиру на первом этаже

Высокий первый этаж — неловкая попытка завуалировать или приукрасить “ущербность” жилья, но порой это то единственное что могут предложить риэлторы своим клиентам стараясь продать квартиру на первом этаже на вторичке как можно дороже. Неужели ничего кроме этой скромной фразы в объявлении, нельзя больше посоветовать и ничем нельзя помочь хозяину, который решил продавать квартиру на первом этаже? Все ли способы продажи этим ограничиваются или есть и другие методы привлечения потенциальных покупателей на 1-й этаж на рынке вторичной недвижимости.

На рынке вторичной городской недвижимости квартиры на крайних этажах считаются неликвидом, и это в большей части касается именно жилья на первых этажах. В некоторых случаях дисконт может достигать и 30%. Причин для громадных скидок и действительно может быть достаточное количество — отсутствие балкона, плохая освещённость и сырость, взгляды прохожих. Но не стоит заблаговременно расстраиваться и заносить себя в чёрный список. Не так страшен чёрт как его малюют.

Приземлённая психология первого этажа

“Я не смогу продать квартиру дорого, да и кому вообще она нужна на первом этаже!” Зачастую именно в понуром состоянии и с такой заведомо проигрышной позицией выходят на рынок со своим предложением большинство владельцев приземлённого жилья. А это значит, проиграть бой ещё задолго до битвы. Если ты изначально не веришь в свои силы и успех предприятия в целом, то у тебя ничего хорошего из продажи, конечно же, не получится. Заниженная самооценка не самый лучший друг и попутчик в таком деле как продажа квартиры на первом этаже, это уж точно. Тонкие вопросы психологии, психосоматическое восприятие мира — внушение, в связи с этим вырабатывается у личности системное поведение. Если сам изначально думаешь о своей квартире как о неликвидной, и эта мысль крепко засела в мозгу, то в итоге либо вообще не удастся продать, либо отдашь за копейки. Или если у представителя предвзятое отношение и риэлтор изначально пессимистически настроен, то он не сможет продать квартиру на первом этаже дорого. Глубоко в подсознании у владельцев квартир на первом этаже сидит мысль, что жильё второсортное, неликвидное, что оно чуточку, но хуже и проигрывает остальным аналогичным на других этажах.

А вот, если сам будешь к этому относится нормально, не как к явлению экстраординарному или из ряда вон выходящему, а как к обычному делу, то у тебя обязательно всё получится. Как корабль назовёшь, так он и поплывёт. Как себя настроишь, так и пройдёт продажа квартиры на первом этаже. Задаёшь себе вектор и к этому стремишься, и рано или поздно цель и желаемый результат будут достигнуты. Главное самому искренне верить в успех и благополучное разрешение, позитивный настрой и эмоции, дадут в итоге свой положительный результат. Мысли — они материализуются. Надо внушить себе мысль, что квартира нормальная, без изъяна, тогда и другие люди вокруг обязательно в это поверят. Необходимо верить в успех предприятия, набраться терпения, с энтузиазмом смотреть в будущее и заразить при этом своим оптимизмом всех вокруг. Системное поведение даёт системный результат.

Помните как герой Виторгана из Чародеев поднимал самооценку и напутствовал Абдулова как проходить через стену?

“Верить в себя! Видеть цель! И не замечать препятствий!”

Постарайтесь освободится от гнетущих мыслей, смятений и власти стереотипов, и начните продажу квартиры на первом этаже с чистого листа.

Позиция на рынке

Кто купит у меня квартиру на 1 этаже?

В продаже первого поможет ремонт

Заманил клиента отличным состоянием и продал квартиру на первом этаже

А вот реальный случай и живой наглядный пример того, как ремонт в квартире на первом этаже помог хозяину свернуть горы и продать таки своё жильё, который произошёл в одном из посёлков Московской области. Обычная 2-х комнатная квартира, два окна из трёх в которой выходят на подъезд дома, в жилом состоянии в кирпичной пятиэтажке времён Хрущёва, коих я уверена насчитывается на постсоветском пространстве многие тысячи. Так вот, собственником неоднократно предпринимались попытки продажи своего недвижимого имущества, да всё без успешно. Покупательская способность почти что на нуле, желающих днём с огнём не сыщешь, работы в богом забытом, хоть и городского типа, но посёлке, нет да уже наверное никогда не будет. Предприятия все позакрывались, молодежь бежит в большой город на заработки — знакомая ситуация не правда ли? Тем временем шли годы, и чего только не делал хозяин, чтобы продать квартиру: и занижал цену до нельзя, и вывешивал на окно рекламный плакат, и менял агентства и риэлторов как перчатки — да всё без толку, пока не воспользовался грамотным советом опытного в таких делах специалиста. Изначально диспозиция была — одна из многих, а необходимо было сделать предложение уникальным, качественно выделится из серой массы, стать если хотите лучом света в тёмном царстве. Рекомендации сводились к тому, чтобы незамедлительно приступить к косметическому ремонту в жилых помещениях, освежить именно комнаты, так как санузел и кухня были во вполне себе приглядном состоянии, и тем самым добиться приятного впечатления от всей квартиры в целом.

Затраты на ремонт были минимальны, на круг всё обошлось порядка 50 тысяч рублей, а точнее были закуплены следующие материалы:

Также в процессе мелкого ремонта были убраны все сопли: всё что торчало, мешало, болталось, цепляло глаз.

В итоге результат превзошёл все ожидания. Покупатель на квартиру на первом этаже нашёлся в течении месяца, в течении полутора сделка была полностью завершена и закрыта. Новым владельцем оказался человек не просто иногородний, а из другого региона, который и слыхом не слыхивал раньше о таком “заповедном” месте, вообще не знал о его существовании и не предполагал что окажется именно здесь. Но квартира так его впечатлила и так ему понравилась, что в итоге он купил её и остался в ней жить, на первом, заметьте, этаже!

Стоит отметить тот факт, что у многих из тех, кто попал в схожую сложную ситуацию с квартирой и не последовал его примеру, воз и ныне там — до сих пор не могут продать и это касается не только первого этажа. И очень зря, ведь затраты копеечные, а эффект потрясающий.

Снимите решётки

Решётки на окнах есть? Именно такую фразу можно часто услышать от риэлтора обращающегося по объявлению о продаже квартиры на первом этаже. И задаёт он этот вопрос он не спроста! Опытный агент прекрасно знает и понимает, что воспринимается в живую жилое помещение намного легче именно без решёток. Скорее всего у него есть колеблющийся клиент, а вот склонить чашу весов в пользу покупки жилья первого этажа намного легче, если на просмотре решёток на окнах не будет. Решётки на окнах, на любом этаже, оказывают удручающе впечатление на потенциальных покупателей.

Слишком низко!

Продать квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость

Первая линия домов с высоким пешеходным трафиком как правило недалеко от станций метро, или выходящие на оживлённые автомобильные трассы — помещения с такими характеристиками являются самым ликвидным товаром под размещение объекта торговли или оказания услуг в сегменте коммерческой недвижимости. В связи с этим проводится множество маркетологических изысканий и исследований рынка консалтинговыми группами для экономического обоснования целесообразности такой покупки — одного только желания хозяина при этом явно будет не достаточно. Да, и действительно, не все квартиры на первом этаже могут похвастаться уникальной возможностью перевода в нежилой фонд и потенциально заинтересовать инвестора, а только избранные. Помещения расположенные на первых этажах в глубине жилого массива и скрытые от посторонних глаз как правило остаются не востребованы и не попадают в поле зрения предпринимателей. Однако стоит отметить, что случаи когда и такие объекты нашли своего покупателя не единичны, раз в год и палка стреляет.

Всем выгодных сделок по купле-продаже жилья на первом этаже!

+ 7 (903) 170-13-84

novik911@ya.ru

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

– До 1 июля 2021 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

– Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%

Источник