можно ли подарить квартиру с долгами по жкх
Можно ли подарить квартиру, если есть долги по коммунальным платежам
Здравствуйте. По традиции кратко отвечаю на вопрос, а потом рассказываю на какие законы опираться:
В этой ситуации неважно кому дарится квартира, сколько дарителей, сколько одаряемых, родственники ли они или нет. В ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» перечислены основания для приостановки сделки. В этой статье не указаны долги за «коммуналку» как основание приостановить регистрацию права, сделку дарения все равно зарегистрируют.
Договор на пользование коммунальными услугами подписывается с конкретный человеком, следовательно он и должен оплатить накопившие долги по этим услугам. На основании п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ, платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с даты регистрации права собственности. Из всего этого выходит, что долги за «коммуналку» не переходят на новых собственников (одаряемых). Исключением являются долги за капитальный ремонт, они переходят на новых владельцев на основании п. 3 ст. 158 ЖК РФ.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Чтобы долги за коммунальные услуги перешли с дарителей на одаряемых, им всем нужно подписать соглашение о переводе. Про это соглашение можете прочитать в параграфе 2 ГК РФ «Перевод долга». Чтобы перевести долги, нужно сначала получить на это согласие управляющей компании. Это условие написано в п. 2 ст. 391 ГК РФ «Условия и форма перевода долга» — «Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.» Как только получено согласие, можно будет подписать соглашение и договор дарения.
После получения квартира в дар, новые владельцы могут прописаться в своей квартире — инструкция
Можно ли подарить квартиру с долгами по коммунальным платежам?
На сегодняшний день передача жилой недвижимости по договору дарения между близкими родственниками достаточно частая процедура. При совершении подобной сделки и граждан возникает множество вопросов, один из них, можно ли подарить квартиру с долгами по коммунальным платежам.
Необходимо сразу сказать о том, что при заключении договора дарения обязательная регистрация в нотариальной конторе не требуется. Поэтому требуется обезопасить себя до проведения сделки и знать все необходимые нюансы.
Правовая информация
Согласно законодательству Российской Федерации недвижимость, переданная по договору дарения (дарственная) переходит в полное распоряжение нового собственника. В договоре, как правило фигурирует только две стороны – даритель и тот кому данная квартира переходит в результате дарения. В свою очередь даритель передает жилое имущество в дар, вторая сторона договора принимает имущество в безвозмездное пользование. Необходимо отметить главное отличие от остальных сделок с недвижимостью, соглашение на передачу жилой площади не требуется регистрировать в нотариальной конторе.
Необходимые документы
Начальные этапы процедуры дарения:
Документы, которые требуется собрать инициатором процедуры до оформления настоящего договора:
Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос
Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12
После того, как вся необходимая документация собрана, стороны договора должны обратиться в Единый государственный реестр недвижимости для регистрации прав собственности на нового владельца:
Дарение недвижимости с долгами за квартплату: нюансы и особенности
С законодательной точки зрения важен исключительно объект недвижимости, а не задолженность за коммунальные платежи. Поэтому граждане могут провести процедуру дарения квартиры даже в том случае, когда присутствуют долги по коммунальным платежам.
При этом нужно отметить тот факт, что в 2021 году действующее законодательство говорит о том, что задолженности по ЖКХ принадлежать исключительно тому лицу, которое являлось собственником в период накопления долгов, а не переходят сразу же одаряемому. В то же самое время, если долги по квартплате превысят установленные нормы, то управляющая компания вправе подать заявление в суд для взыскания денежных средств и последующего ареста квартиры.
Согласно законодательству, на нового собственника долги не списываются, а остаются за старым хозяином квартиры – это касается не только договора дарения, но и любых других соглашений, связанных с недвижимостью, в том числе, если объектом дарения является квартира, приобретенная в ипотеку. Долги за ЖКХ могут перейти к новому собственнику только в том случае, если данное право прописано непосредственно в договоре. Если в соглашении данное право непрописанно, то все долги остаются только на бывшем собственнике.
Для того, чтобы избежать каких-либо проблем в данной ситуации, стороны договора должны заранее обсудить вопрос задолженности по ЖКХ и прописать за кем будут числиться долги. При этом в данном пункте договора стоит не только указать, кто будет выплачивать долги, но и точную сумму и срок погашения. Также, когда будет составляться акт приема-передачи, нелишним будет прописан и там о задолженности за коммунальные платежи и указать то, что даритель в курсе данной ситуации и предпримет меры о том, чтобы выплатить сумму. Таким образом лучше на начальном этапе обсудить все нюансы и внести их в соглашение.
Мне подарили квартиру с долгами за ЖКУ
В 2017 году моя мама подарила мне однокомнатную квартиру. На момент дарения за квартирой числились большие долги за жилищно-коммунальные услуги. В статье Т—Ж я прочитала, что новому собственнику, если он получил квартиру не в наследство, старые долги за ЖКУ не переходят, за исключением долга за капитальный ремонт (ст. 153 ЖК РФ).
Я хочу оформить на свое имя новый лицевой счет, на который бы перенесли задолженность, появившуюся после того, как квартира стала моей. Эту задолженность я бы погасила в первую очередь.
В моем городе единый платежный документ по ЖКУ предоставляет расчетно-информационный центр. Мне отказались оформлять новый лицевой счет, предложив погасить весь долг, а потом по суду взыскивать с мамы ее часть. В сложившейся ситуации коммунальные организации могут также взыскать с мамы весь долг, включая мой, возникший после 2017 года, чем могут нарушить ее права.
Расскажите, пожалуйста, кто прав и как действовать.
Ваш случай — сложный, у него нет однозначного правового решения. Вы действительно должны платить за ЖКУ только за период владения квартирой, но обязанности открывать вам новый лицевой счет у расчетно-информационного центра нет.
Совсем не платить за ЖКУ нельзя
Собственники обязаны платить за содержание жилья и капитальный ремонт. Расчет ведется по количеству квадратных метров. Зарегистрированные в квартире люди обязаны платить за ЖКУ по счетчикам или нормативам.
Поэтому с долгами в любом случае придется разобраться.
Несколько лицевых счетов
Законодательство предусматривает только оформление раздельных лицевых счетов для нескольких собственников квартиры: чтобы они могли отдельно оплачивать ЖКУ.
Судебная практика по открытию нового счета отличается по регионам. Например, в Казани женщина купила квартиру по договору, в котором продавец гарантировал, что долгов за ЖКУ нет, а если они появятся, продавец их погасит. Новая собственница пошла в ЖЭУ и попросила открыть ей новый счет. Но ей, как и вам, отказали и потребовали выплатить долги предыдущей собственницы. Собственница обратилась в суд — тот решил, что новый счет открыть обязаны, и дополнительно обязал ЖЭУ компенсировать новой собственнице моральный вред. Суд апелляционной инстанции решение поддержал.
А в Санкт-Петербурге на тех же основаниях открывать новый счет отказались. Продавец и покупатель заключили договор с таким же условием о том, что долги остаются продавцу. Но суды двух инстанций решили, что у управляющей компании нет обязанности открывать новый лицевой счет по тому же адресу. Долги перешли к новой собственнице, а после их выплаты она сможет потребовать от продавца возврата денег с пенями и судебными расходами.
Поэтому вы можете обратиться в суд с иском к расчетно-информационному центру и попробовать обязать его открыть новый лицевой счет. Но нет гарантий, что вы выиграете дело: зависит от суда.
Реструктуризация долга
Я советую предварительно вместе с мамой обратиться либо в ресурсоснабжающие организации, либо в расчетно-информационный центр — в разных городах они по-разному делят свои функции — за реструктуризацией долга. Важно прийти вдвоем с паспортами, выпиской из ЕГРН и договором дарения, чтобы подтвердить свое желание погасить долг: РИЦ выгоднее получать одновременно два платежа по одному адресу, чем один или ни одного.
Заключите два соглашения о выплате долга по частям: одно — с мамой за тот период, пока квартира принадлежала ей, второе — с вами за период, когда квартира стала вашей. Если платить сложно, принесите справки о доходах — зарплате, пенсии, стипендии, пособии, — тогда долг разделят на более длительный период. Но обычно плату за месяц назначают в размере одного месячного начисления плюс несколько тысяч, чтобы долг постепенно уменьшался.
Когда я работала в коммунальной организации, у нас было внутреннее правило о реструктуризации долга только на год. Если должник по объективным причинам не мог платить много каждый месяц, мы делили долг не на 12 равных частей, а на 11. Так долг гасится по чуть-чуть ежемесячно, а на последний месяц остается большой остаток — 10 или 100 тысяч. Через год соглашение о реструктуризации перезаключали на новый срок.
Коммунальным организациям важно получить свои деньги, и они готовы идти на уступки. Вам важно договориться с ресурсоснабжающими организациями до суда: в этом случае вы будете платить в удобный вам день месяца. Пока вы исполняете соглашение о реструктуризации, в суд на вас не подадут.
Суд означает, что к долгу прибавится до 4% его размера: это расходы взыскателя на госпошлину. После решения суда не в вашу пользу исполнительный лист попадет к приставам, и до погашения долга все ваши банковские счета будут под контролем у них. Как только на счет будут зачислять зарплату или пенсию, половина будет автоматически списываться в пользу коммунальщиков, даже если в этот день вам срочно нужно купить дорогое лекарство или необходимый для работы ноутбук. Если долг очень большой, взысканием с банковских счетов дело не ограничится: приставы могут прийти домой и забрать ценное имущество, которое продадут за копейки. Поэтому договариваться нужно «на берегу».
Если РИЦ согласится на два отдельных соглашения о реструктуризации, новый лицевой счет вам либо не понадобится, либо суд посчитает, что РИЦ своими действиями согласился на необходимость двух отдельных счетов.
Если на устное обращение в РИЦ откажут, изложите вашу и мамину просьбу о реструктуризации письменно. Сдайте заявления в канцелярию под подпись или отправьте заказным письмом. В течение 30 дней вам обязаны дать ответ — если откажут, обжалуйте отказ в суде.
Кстати, вы вправе потребовать, чтобы те начисления, которым больше трех лет, с вас списали в связи с истечением срока исковой давности. Коммунальщики сами виноваты, что вовремя их не потребовали. Тогда долг станет меньше, но есть риск, что в этом случае коммунальщики не пойдут на уступки — предложат сложное для исполнения соглашение о реструктуризации, и все закончится судом и приставами. Впрочем, в суд тоже можно принести документы о доходах и просить об удобном графике погашения долгов уже у судьи.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Можно ли подарить долю в квартире, если есть долги по коммунальным платежам
Здравствуйте. Вот ответ на вопрос:
Неважно квартирой владеет один человек или несколько. При наличии долгов сделку все равно зарегистрируют. В ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» перечислены основания для приостановки. В ней ничего не написано о долгах в качестве основания приостановить регистрацию прав. При сделке никаких справок о долгах приносить не нужно.
Когда квартирой владеют несколько собственников по долям (долевая собственность) или она у них в совместной собственности, для дарения доли обязателен нотариус. В такой сделке потребуется нотариально заверенный договор — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона о регистрации недвижимости. Подробнее писала здесь — когда при дарении доли обязателен нотариус. Если квартирой владеет один человек, договор достаточно оформить в простой форме.
Коммунальными услугами пользуется человек, поэтому оплата и долги по ним закреплены за этим человеком, а не за квартирой. Оплачивать услуги нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому долги не переходят на новых собственников. Исключением являются долги за капитальный ремонт, они переходят на нового владельца на основании п. 3 ст. 158 ЖК РФ.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Чтобы долги перешли с дарителя на одаряемого, им нужно подписать дополнительно соглашение о переводе. Про это соглашение можете прочитать в параграфе 2 ГК РФ «Перевод долга». На перевод долга сначала нужно получить согласие управляющей компании. Про это написано в п. 2 ст. 391 ГК РФ «Условия и форма перевода долга» — «Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.»
После получения доли в дар, одаряемый может прописаться в своей квартире — инструкция. Или продать свою долю — порядок оформления.
Дарение квартиры при наличии долгов по кредитам
Имею долги по кредитам. Будет ли действителен договор дарения квартиры бывшей жене, если будет назначен суд о взыскании задолженности по кредитам?
Похожую ситуацию рассмотрел Черемушкинский суд Москвы, и его решение было оставлено в силу вышестоящей инстанцией (апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2020 № 33-5560/2020).
Суд взыскал с должника Х. в пользу У. долг и проценты за пользование денежными средствами. Постановлением судебного пристава-исполнителя возбуждено исполнительное производство. Х. в это время подарил своей дочери принадлежащую ему 1/2 доли в квартире, а земельный участок и дом – своему сыну. Кредитор (истец) У. решил оспорить эти сделки, поскольку полагал, что они являются мнимыми (т.е. совершены для виду), так как совершены с целью сокрытия имущества от обращения на него взыскания, совершены между близкими родственниками должника, при этом никаких реальных изменений не произошло.
Суд отказал в удовлетворении иска, а апелляционная коллегия оставила решение в силе.
В частности, коллегия обратила внимание на следующие обстоятельства, имеющие правовое значение.
Оснований полагать, что договор дарения является мнимой сделкой, не имеется, поскольку спорная квартира под арестом не находилась. Доказательств, подтверждающих, что воля сторон была направлена на создание иных правовых последствий, не представлено, а также не представлено доказательств того, что, совершая сделку дарения, должник действовал недобросовестно, злоупотребляя правом, с намерением причинить вред истцу.
Довод истца о том, что вышеуказанная сделка совершена с целью сокрытия имущества от обращения на него взыскания, суд первой инстанции отклонил, поскольку факт отчуждения доли в праве собственности на квартиру по договору дарения не может бесспорно свидетельствовать о совершении сделки исключительно с целью уклонения от исполнения обязательств, сокрытия имущества от обращения на него взыскания.
При этом суды сослались на п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором разъяснено, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
То есть Верховный Суд РФ не исключает возникновения ситуации отчуждения должником имущества для уклонения от обращения взыскания на это имущество путем заключения мнимых сделок.
Но для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи или иных сделок об отчуждении должником имущества необходимо установить наличие или отсутствие правовых последствий, которые в силу ст. 454 ГК РФ влекут действительность такого договора. То есть одного утверждения о сделках с намерением сокрыть имущество от взыскания недостаточно, следует представлять доказательства мнимости сделок.