можно ли сдавать несколько квартир как самозанятый
Можно ли одновременно быть самозанятым и ИП на УСН, чтобы сдавать разную недвижимость?
Хочу сдавать в аренду свое жилое помещение как самозанятый, а нежилое — как индивидуальный предприниматель на УСН. Так можно?
Совмещать УСН и самозанятость нельзя: это разные налоговые режимы. Можно быть ИП и платить налоги в качестве самозанятого, но для вас это тоже не подходит. Расскажу, в чем проблема и какие у вас есть варианты.
Упрощенка и сдача недвижимости в аренду
В России предприниматели платят налог на доходы физических лиц, НДФЛ, и налог на добавленную стоимость — НДС. Это называется общей системой налогообложения — ОСН. Еще есть специальные режимы, когда эти налоги заменяются другими.
Упрощенная система налогообложения, УСН, — один из таких спецрежимов. Предприниматель на упрощенке не платит НДФЛ и НДС — он платит только один налог. Сумма, от которой его считают, называется налоговой базой.
Существует два варианта налоговой базы:
Кроме налога ИП платят обязательные страховые взносы за сотрудников и за себя. Если сотрудников нет, то только за себя.
ИП на УСН должен соответствовать нескольким ограничениям, но сдавать любую недвижимость в аренду не запрещено.
Как выйти из тени
Самозанятые и сдача имущества в аренду
Самозанятыми называют тех, кто применяет другой спецрежим — налог на профессиональный доход, НПД. На этом режиме может работать физлицо со статусом ИП или без. Ставки налога для самозанятых — 4%, если принимать деньги от физлиц, и 6%, если от юрлиц и ИП. Если не брать особые частные случаи, это самый низкий в России налог на доходы.
Самозанятый должен соответствовать таким ограничениям:
Кроме того, НПД не могут платить те, кто занимается чем-то из этого списка:
Если сдавать чужую недвижимость в качестве посредника, применять НПД нельзя. Если недвижимость ваша, режим подходит. Если перепродавать недвижимость, применять НПД тоже нельзя. Вы ее сдаете, поэтому ограничениям по видам деятельности вы соответствуете. Проблема — в нежилом помещении.
Судя по вопросу, с доходов от сдачи квартиры вам выгоднее платить 4%, а с доходов от нежилого помещения — по ставке УСН: 6 или 15% минус расходы. Так делать нельзя. Закон прямо запрещает совмещать НПД с чем-либо еще, будь то упрощенка, патент, ЕСХН или общая система налогообложения.
Также нельзя платить НПД с некоторых видов доходов, в том числе от сдачи нежилой недвижимости в аренду. С этих доходов самозанятый платит налоги как обычное физлицо — 13% НДФЛ.
Как одновременно сдавать жилое и нежилое помещения
Чтобы сдавать и жилую, и нежилую недвижимость, в вашем случае можно воспользоваться каким-то одним режимом. То есть выбрать между самозанятостью и ИП на упрощенке. Разберем оба варианта.
Быть самозанятым и отказаться от ИП. Вы сдаете свои жилое и нежилое помещения — эти виды деятельности не запрещены для самозанятых. Один и тот же человек может принимать деньги и от людей, и от фирм. Просто налоги с доходов от жилого и нежилого помещения будете платить по-разному.
Квартиру вы сдаете физлицам и будете платить с этого дохода 4%. На каждый платеж вы сможете выдавать квартирантам настоящий чек.
Нежилое помещение сдаете юрлицам или ИП, но налог на профессиональный доход с таких доходов не платят. Поэтому будете перечислять не 6% — как самозанятый, а 13% — как обычное физлицо. Физлица могут владеть нежилой недвижимостью и сдавать ее в аренду.
В большинстве случаев НДФЛ платит не сам человек, а налоговый агент — юрлицо или ИП, — от которого человек получил доход. Случай с доходом от аренды — исключение. Вашим арендаторам не придется считать и платить налоги за вас.
Иметь при этом статус предпринимателя вы не сможете. Иначе получится, что ИП получает доходы от коммерческой деятельности, которая не облагается налогом. Заплатить с этих доходов НДФЛ как обычному физлицу нельзя — это будет выглядеть так, будто предприниматель забыл про НДС. А если заплатить НДС, то окажется, что предприниматель совмещает НПД и ОСН, что тоже запрещено.
Плюсы самозанятости и отказа от ИП такие:
Минус: с дохода от сдачи нежилого помещения вы заплатите в 2—3 раза больше, чем на упрощенке.
Быть ИП на упрощенке и отказаться от самозанятости. Вы можете работать на УСН и платить налоги от аренды квартиры и нежилого помещения по ставкам этого спецрежима.
Плюс этого варианта в том, что вместо 13% НДФЛ за нежилое помещение вы будете платить меньше:
Работать на НПД вам выгодно, только если со сдачи нежилой недвижимости вы зарабатываете намного меньше, чем с жилой. При прочих равных упрощенка выглядит более выгодной для вас, как минимум из-за необходимости платить 13% со всего дохода от аренды нежилого помещения, если вы самозанятый.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Как узаконить доходы от сдачи квартиры?
Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.
Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?
Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.
Кто платит налог с доходов от сдачи жилья
Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.
Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т—Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.
Расскажу кратко про основные режимы.
Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 Р на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 Р или 14 400 Р соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.
Индивидуальные предприниматели платят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.
Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 Р с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 Р за год. Этот взнос платят в следующем году.
Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.
Квартирный вопрос: как сдать недвижимость на лето и не нарваться на штраф от налоговой
Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.
Выбирайте налоговый режим
Самая доступная форма уплаты налогов от сдачи квартиры или дачи в аренду – налог на профессиональный доход (НПД) или самозанятость. Собственники вправе сдавать жильё и платить НПД 4%, если работают с физлицами, и 6%, если работают с юрлицами.
Самозанятые могут сдавать квартиру в аренду. Фото: domsevas.ru.
Если вы собираетесь сдавать квартиру туристам или дачу городским жителям, ваша ставка – 4%.
Допустим, стоимость аренды – 15 000 руб. в месяц. За налоговый период, равный одному месяцу, самозанятый собственник жилья заплатит налог 600 рублей. Это меньше, чем НДФЛ, который равен 13%: тогда пришлось бы платить 1 950 рублей.
Как начисляется налог и как стать самозанятым
Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.
Чтобы стать самозанятым, не нужно подавать много документов, ходить в налоговую или заполнять декларации. Фото: nalog.ru.
Налог начисляется до 12 числа каждого месяца, следующего за налоговым периодом. Оплатить нужно до 25 числа этого же месяца.
Пример: вы решили сдавать квартиру и стать самозанятым в июне. Первый расчёт налога вы получите до 12 августа, оплатить нужно до 25 августа. В приложении «Мой налог» можно подключить автоплатёж, который будет автоматически списываться с карты.
О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.
Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Если решили сдавать ее легально
Этот материал обновлен 14.04.2021
Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.
Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.
Законодательная основа
Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.
В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.
С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:
Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.
Преимущества легального оформления сдачи квартиры
Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.
В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:
Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать
Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:
Мы разобрали этот закон в отдельной статье
Как оформить сдачу жилья в аренду
Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:
Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.
Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.
Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.
Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.
Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.
Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.
Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.
Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.
Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.
Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.
Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.
Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.
В расписке обязательно указать:
Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.
В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.
Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ
50 вопросов о налоге для самозанятых. И самые короткие ответы
С 2019 года в России появится новый налоговый режим — налог на профессиональный доход. Или, как его уже окрестили в народе, — налог для самозанятых.
Формально эксперимент проводят в четырех регионах: Москве, Московской и Калужской областях и Татарстане. Но даже если вы живете в Хабаровске, Самаре или Печоре, вам тоже пригодятся наши статьи:
Мы обещали вернуться к вам с ответами на вопросы из комментариев. Вернулись. Ответы максимально короткие — без пояснений и ссылок. Вся матчасть и ссылки — в статьях выше.
Что найдете здесь
Доходы и расходы
Вопрос: Сможет ли самозанятый подтвердить доход — например, для кредита?
Ответ: Да, в приложении «Мой налог» можно будет сформировать справку.
Вопрос: Кто и как будет отделять выручку от других поступлений?
Ответ: Вы сами с помощью чеков в приложении.
Вопрос: Как налоговая будет определять, что этот перевод за услугу, а этот от подруги за совместный счет в кафе?
Ответ: Это вы сами будете говорить налоговой. Она увидит только те чеки, которые вы пробьете в приложении.
Вопрос: Можно ли вычитать расходы из доходов, если есть документы? И платить налог только с разницы?
Ответ: Нет.
Вопрос: Проценты с вкладов в банке, от инвестиций на бирже, зарплата на работе по найму входят в лимит 2,4 млн?
Ответ: Нет.
Вопрос: Допустим, я вообще не работаю и нет у меня никаких доходов. Меня этот налог коснется?
Ответ: Нет.
Регионы
Вопрос: Когда этот режим введут в остальных регионах?
Ответ: Пока этого никто не знает. Не мы, а вообще никто. Но это не мешает вам жить в одном регионе, а зарегистрироваться в экспериментальном.
Вопрос: Если я веду деятельность удаленно, не находясь в Московской области, хотя там зарегистрирован и все клиенты у меня в Москве и области, — подходит ли моя деятельность под самозанятость?
Ответ: Да. Выбирайте при регистрации Москву или область.
Вопрос: Если я работаю из дома в Москве по интернету, а платят мне клиенты со всего мира — это подходит под новый налоговый режим?
Ответ: Да.
Вопрос: Если я работаю по трудовому договору в Москве и одновременно оказываю услуги по сопровождению и продвижению сайта фирмы из Орла, могу ли я перейти на этот новый режим для оказания услуг фирме? Я их оказываю в Московской области, хотя сама фирма из Орла.
Ответ: Да, можете.
Вопрос: Если человек прописан в регионе, но работает с клиентами из Москвы, он сможет платить налоги в этом режиме?
Ответ: Да.
Чеки и приложение
Вопрос: Можно ли уже с декабря регистрироваться в этом режиме и как это сделать? Где взять приложение?
Ответ: Заранее нельзя, надо ждать января. Само приложение выпустят в конце декабря.
Вопрос: Приложение будет бесплатным?
Ответ: Да.
Вопрос: Если мне пришел доход, но я не успел выставить чек в приложении в тот же день, можно ли сформировать чек задним числом?
Ответ: Да.
Вопрос: Как выписывать чеки? Это можно будет делать через приложение?
Ответ: Да, и это будет несложно.
Вопрос: Но ведь приложение называется не «Мой налог», а «Мой доход». Вы ошиблись?
Ответ: Мы не ошиблись. Приложение называется «Мой налог». Уже есть подделки — не попадитесь.
Валюта и иностранцы
Вопрос: Можно ли получать доход в валюте?
Ответ: Да, но нужно пересчитывать доход в рубли по курсу ЦБ на день получения.
Вопрос: Программисты-фрилансеры, работающие над зарубежными заказами, попадают под этот режим? Как там вообще с иностранными платежами?
Ответ: Попадают. Ограничений по платежам нет.
Вопрос: Нерезидент, сдающий в аренду свою недвижимость в России, попадает под этот режим?
Ответ: Да. Но только если недвижимость жилая и у вас есть гражданство любой из стран ЕАЭС : России, Киргизии, Армении, Казахстана или Беларуси.
Вопрос: Гражданин Украины может быть самозанятым?
Ответ: В России — нет.
Совмещение режимов
Вопрос: Можно ли совмещать два вида деятельности? Например, наемная работа — постоянный источник дохода. А с дохода от хобби хочу платить налог на профессиональный доход. Так можно?
Ответ: Да.
Способы расчетов
Вопрос: Могут ли со мной рассчитаться безналичным платежом, если я буду зарегистрирован как самозанятый?
Ответ: Да.
Вопрос: А наличные можно принимать?
Ответ: Да.
Работа с юрлицами
Вопрос: С какого счета будут проводиться налоговые платежи, на какой счет можно будет принимать деньги от юрлиц?
Ответ: Платить налог можно как угодно, хоть наличными. С любого счета. Принимать деньги — тоже, если банк не против. Но лучше завести отдельный счет.
Вопрос: Если работодатель ищет нового сотрудника, что мешает ему предложить кандидату оформиться как самозанятому? Ведь такое действие не подпадает под перевод сотрудника на режим самозанятости, где есть ограничение — два года.
Ответ: Мешают статьи 11 и 19.1 трудового кодекса.
Виды деятельности
Вопрос: У меня интернет-магазин по продаже сумок, которые я шью сам. Можно ли мне платить 4% с дохода?
Ответ: Да.
Вопрос: Я перепродаю готовые товары. Можно ли мне стать самозанятым и платить 4%?
Ответ: Нет.
Вопрос: Как новый налоговый режим будет работать в плане привязки к определенному региону для такого вида деятельности, как перевозка грузов автомобильным транспортом?
Ответ: Привязки нет. Вы сами указываете, в каком регионе ведете деятельность. В нескольких регионах работать на этом режиме не запрещено. В том числе в тех регионах, которые не участвуют в эксперименте.
Вопрос: Если я работаю на «Юду», теперь могу платить 4 вместо 13%? И могу ли я оказывать услуги и физлицам, и юрлицам?
Ответ: Да и да.
Аренда недвижимости
Вопрос: Как быть с доходами от сдачи в аренду собственной коммерческой недвижимости? Можно ли платить этот налог?
Ответ: Нет, недвижимость должна быть жилой.
Вопрос: На сдачу квартиры эти 4% налога тоже будут распространяться?
Ответ: Да.
Вопрос: Если я прописан в Чебоксарах, а квартиру сдаю в Казани, то могу ли я платить налоги по этому закону?
Ответ: Да.
Вопрос: Можно ли платить 4% с дохода от сдачи апартаментов?
Ответ: Нет.
Пенсионеры
Вопрос: Я пенсионер. Смогу ли я зарегистрироваться как самозанятый и ремонтировать компьютеры и оргтехнику?
Ответ: Да.
Вопрос: Если я стану самозанятым и буду показывать доход и платить налог, то не будет ли уменьшена моя пенсия при наступлении пенсионного возраста?
Ответ: Если хватает стажа и баллов, на пенсию самозанятость не повлияет. Но этот период в стаж не засчитывается и баллов не прибавляет. На этот случай есть добровольные взносы.
Вопрос: Лишат ли неработающих пенсионеров социальных выплат, если они зарегистрируются как самозанятые? Московские пенсионеры волнуются.
Ответ: Неработающие пенсионеры — это люди, которые не занимаются какой-то деятельностью, при которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию. Самозанятые такому страхованию не подлежат. В постановлении правительства о льготах неработающим пенсионерам написано то же самое. Профессиональный доход в сумме материального обеспечения, которая учитывается для назначения социальных выплат, не упоминается — ни по России в целом, ни в Москве.
Репетиторы и няни
Вопрос: Можете ли дать ссылку на официальный источник, где сказано, что налоговые каникулы для репетиторов продлили? Говорят, тот закон отклонили и вы все врете.
Ответ: Не врем. Смотрите статью 6 вот этого закона. Он подписан, а каникулы точно продлены на 2019 год.
Вопрос: Я репетитор и хочу быть самозанятым. Я сам должен буду указывать в приложении, что вот я провел урок, мне за него заплатили и я честно хочу отдать положенные 4%?
Ответ: Да. Но можно вообще ничего не платить: у репетиторов и нянь налоговые каникулы.