можно ли сделать оценку квартиры без осмотра

Что за “ценообразующие факторы”, про которые постоянно упоминают оценщики.

Это непростая задача. Ведь многие факторы не столь уж существенны, как кажется на первый взгляд. Так, например, по значимости общая площадь квартиры значительно перекрывает количество комнат. Этот показатель является более объективным. При прочих равных квартира большей площади всегда будет стоить дороже. А вот трехкомнатная квартира далеко не всегда больше по площади чем двухкомнатная.

Часто задают вопрос, а почему вы в расчете не учли тот или иной фактор. Дело в том, что если фактор влияет на стоимость совсем незначительно (доли или единицы процента), то его учет не приведет к существенному изменению результата. На рынке всегда наблюдаются колебания цены даже на абсолютно одинаковые объекты. И эти колебания редко бывают меньше 3-5%, т.е. с легкостью перекроют любой фактор влияющий на 0.5-1%.

Также проблемой в оценке является учет фактора, который не является типичным на рынке. Например, иногда обращаются с просьбой оценить влияние на стоимость квартиры снижения ее освещенности из-за постройки нового дома напротив. Или снесенного сквера во дворе. Но ведь это нетипичные случаи, массовый покупатель не оперирует такими понятиями. Оценщик не найдет предложений о продаже где фигурирует такой фактор и не сможет определить степень его влияния. С точки зрения классической оценки эта задача нерешаема. Здесь может быть аргументом только экспертное мнение некоего специалиста по продажам квартир, но оно всегда будет субъективно и легко оспариваемо.

Можно ли сделать оценку без осмотра объекта? А если нет никаких документов на него?

Требований обязательного осмотра оцениваемого объекта в действующих нормативных документах по оценке не содержится. Даже в новом федеральном стандарте по оценке недвижимости (ФСО-7), хотя и есть требование указания сведений об осмотре, но также имеется возможность указания причин по которым осмотр не производился.

Исключениями могут быть объекты, государственная регистрация которых не обязательна. Например, мебель или бытовая техника. Конечно при приобретении на них выдаются чеки, но покупатель ведь не обязан их хранить. В таких случаях объект будет описан по результатам осмотра оценщиком. И да, получается, что в таком случае осмотр обязателен.

Могу ли я оценить чужое имущество? Например, комнату соседа.

Какие документы нужны для того, чтобы сделать оценку?

Как вы, наверное, догадываетесь список документов зависит от конкретного объекта. Но, в общем случае, нужны два вида документов:

А как вы вообще оцениваете? Можете назвать примерную цифру сразу?

Оценщик досконально изучает объект оценки, анализирует предложения о продаже таких же объектов в новом и б/у состоянии, отбирает самые важные параметры объекта с точки зрения продавца и покупателя и пр.

После определения основных ценообразующих факторов, оценщик производит расчет стоимости. Существует три подхода к оценке:

Оценщик может применить как все три, так и один единственный подход к оценке. Как правило, результаты расчетов различными подходами различаются. В таком случае производится процедура согласования результатов. Каждому результату присваивается свой вес от 0 до 100% и выводится итоговая величина стоимости объекта оценки. В сумме все веса должны равняться 100%.

Как видите процедура оценки имеет довольно строгий научный характер. Теоретически оценщик может оценить любой объект. Но, естественно, реализация такой процедуры требует времени. Поэтому в общем случае ни один оценщик не сможет дать вам ответ по стоимости сразу.

© 1995—2021
OOO «Финэк-Консалт-Аудит»
г. Санкт-Петербург, ул. Караванная, д.1
Политика конфиденциальности

Источник

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита любой заемщик сталкивается с необходимостью провести экспертную оценку квартиры. Без этого отчета оформление невозможно. Банку нужно знать рыночную стоимость и основные характеристики объекта.

Для чего проводится оценка квартиры для ипотеки, как и где ее заказать. Что вообще содержит отчет, какая информация в нем отражается. Бробанк.ру расскажет подробно о процессе проведения оценки и его стоимости. Расходы на услугу кладутся на плечи заемщика.

Что такое оценка для ипотеки, зачем она нужна

При выдаче ипотечного кредита банк принимает покупаемый объект в залог. А к залогу указываются определенные технические требования, которым он должен соответствовать. Кроме того, банку важно знать реальную рыночную цену объекта, так как в случае чего придется ее продавать.

Зачем банк требует оценку квартиры при ипотеке:

Порой бывает так, что продавец устанавливает одну цену, а в оценке фиксируется другая. Например, квартира с хорошим ремонтом, с меблировкой продается за 6000000 рублей. Но реальная рыночная цена самого объекта оценивается в 5000000. Тогда заемщику для покупки нужно увеличивать первоначальный взнос, банк не выдаст в кредит больше 5 млн из акта оценки.

Технически можно попробовать договориться с оценщиком. Он может применить какие-то повышающие коэффициенты для расчета рыночной цены. Не факт, что получится, но попробовать можно.

Кто проводит оценку недвижимости для ипотеки

Это может сделать только уполномоченная фирма. Есть даже специальный ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, где прописаны все критерии к оценщикам, их работе. Просто так право заниматься такой деятельностью они не получают.

В законе прописаны даже требования к образованию сотрудников оценочных компаний. Это могут быть только специалисты, получившие диплом о высшем образовании, сдавшие квалификационные экзамены.

Деятельность оценочных компаний подконтрольна государству, поэтому не стоит надеяться на какие-то послабления, на получение нужного вам результата за деньги.

Но лично вам не придется заниматься поиском оценочной компании, соответствующей нормам закона. За вас это сделает банк. Кредиторы уже имеют партнерские договора с фирмами. И эти фирмы прошли аккредитацию самого банка, то есть соответствуют всем его требованиям.

На сайтах ипотечных банков обычно сразу указывается перечень аккредитованных оценочных компаний, куда вы можете обратиться. И это совсем немаленький список, в том же Сбере больше 200 партнеров по всей стране.

В каждом городе действует свой перечень аккредитованных банком оценочных компаний. Например, если взять Сбербанк и выбрать город Пермь, выйдет перечень из примерно 3 десятков партнерских фирм, ипотечный заемщик может обращаться в любую из них:

Как выбрать оценочную компанию

Так как вы проводите оценку недвижимости для ипотеки, никаких сложностей с выбором не возникнет. Весь процесс оформления сопровождает представитель банка, который во всем поможет, на всех этапах будет давать консультации.

По сути, не имеет никакого значения, какая именно компания проводит оценку. Разница обычно касается только сроков проведения анализа и подготовки отчета. Цены услуг примерно идентичны.

Возможны два варианта выбора:

Сам же процесс оценки и вид отчета будут идентичными во всех фирмах, поэтому никакой разницы нет.

Как проходит осмотр и оценка недвижимости

Оценка проводится уже после первичного одобрения ипотеки и выбора объекта для покупки. Если покупается объект вторичного рынка или готовая новостройка, оценка проходит сразу, отчет входит в обязательный комплект документов. Если речь о строящемся объекте, то оценка делается после сдачи дома, то есть уже после выдачи ипотеки.

Для проведения оценки необходимо предоставить специалисту выписку из ЕГРН и документы технической инвентаризации. Если понадобятся дополнительные документы, клиенту предварительно сообщат.

Так как квартира еще не куплена, документы для оформления ипотеки и ее оценки собирает продавец. Он же ждет оценщика, встречает его, сопровождает осмотр помещения.

Как проходит оценка недвижимости для ипотеки:

Подать заявку оценочной фирме, оплатить услугу и договориться о визите специалиста. Обычно все это можно сделать дистанционно.
Обеспечить ему доступ в квартиру, дать ее осмотреть, сделать необходимые для отчета фото.

Ждать изготовления отчета. Часто аккредитованные банками фирмы-оценщики напрямую присылают отчет в банк, в итоге заемщику не нужно совершать дополнительные действия.

По срокам ориентируйтесь на 5-10 дней. Обычно в первый или второй рабочий день после приема заявки выезжает специалист. Потом 3-6 дней делается отчет и передается в банк. Это время входит в отведенные банком 60-90 дней на поиск объекта и сбор документов на него.

Что касается цены, то она зависит от региона, города, места расположения объекта. Обычно это 3000-6000, в Москве и СПБ стоимость самая высокая.

Оплачивает услугу не банк, а вторая сторона оформления ипотеки. Обычно это первое заинтересованное лицо — покупатель, то есть заемщик. Но можно договориться и о делении стоимости оценки с продавцом поровну или как-то иначе. Тут уже как договоритесь.

Что собой представляет отчет

Это не просто бумажка, это объемный документ, в который могут входить 30-40 сшитых между собой листов. В нем дается полный расклад по заказчику, объекту, оценочной фирме.

Первый лист отчета содержит основную информацию и выглядит так:

Что отражается в отчете:

Большая часть отчета — это анализ ценообразования, объяснение тому, на каких основаниях специалист установил именно такую рыночную стоимость квартиры. Здесь очень много факторов.

Подготовленный отчет действителен в течение полугода. Компания может подготавливать два отчета для банка и заказчика или один, только для банка. Во втором случае, если вам нужен свой экземпляр, за него могут взять плату.

Источник

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Когда нужна оценка недвижимости?

Что именно определяет оценщик?

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Источник

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Источник

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки – условие, на основании которого банки предоставляют кредит. Самостоятельно провести оценку квартиры для ипотеки не получится. Для этого придется обратиться в аккредитованное агентство. Где его искать, на основании чего выбирать, можно ли обойтись без оценки квартиры и получить ипотеку – читайте в нашем материале.

Вы собрались брать ипотеку

Вопрос «как сделать оценку квартиры для ипотеки» возникает на этапе, когда банк уже предварительно одобрил вам ипотеку, а вы уже выбрали квартиру, которую точно собрались покупать.

Теперь необходимо провести оценку квартиры для ипотеки. Если вы берете недостающие деньги в банке, обойти этот вопрос не получится, и вот почему. Пока вы выплачиваете ипотечный кредит, квартира является имуществом с обременением, находится в залоге у банка. Другими словами, она вам до конца не принадлежит, пока вы не вернете взятые у банка под займ деньги. Если же этого по разным причинам не произойдет, и в силу обстоятельств вы не сможете вносить платежи, банк изымет у вас квартиру и продаст ее на торгах, чтобы вернуть себе вложенные средства.

Оценка квартиры для ипотеки как раз и покажет, насколько легко ее будет продать.

К слову, и для вас в оценке квартиры для ипотеки есть своя выгода. Т.к. вы еще на берегу сможете понять, стоит ли квартира тех денег, которые за нее просят или нет. Если же она продается выше/ниже рыночной стоимости, то это повод призадуматься. Особенно, если ниже рыночной стоимости – такая ситуация может говорить о том, что ваш продавец находится на грани банкротства, что в свою очередь, чревато риском потерять квартиру. Т.к. сделка в данном случае может быть опротестована в суде.

Кто проводит оценку квартиры для ипотеки?

Оценку квартиры для ипотеки проводят оценщики. Вы можете посмотреть список агентств, аккредитованных банком, где вы берете ипотеку, на официальном сайте банка. Либо вам подскажет данную информацию риелтор, если вы покупаете квартиру и оформляете все через агентство недвижимости.

Напомним, что оценка квартиры для ипотеки – дело официальное, «дядя с улицы» проводить ее не может. Деятельность оценщиков регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который четко определяет основные требования к оценщику. Это может быть компания или индивидуальный предприниматель. В любом случае, у лица, которое будет проводить оценку, должно быть:

Пример отчета с оценкой квартиры для ипотеки

Как выбрать компанию для оценки

При выборе можно ориентироваться на следующие показатели:

Что из себя представляет отчет по оценке квартиры

Внешне отчет с оценкой квартиры напоминает сброшюрованную курсовую. Данные с оценкой распечатывают, нумеруют и прошивают. Об этом будем говорить знак в конце отчета. На титульную же сторону отчета выносятся данные по квартире: адрес, по которому она находится, ФИО заказчика и заемщика (могут и не совпадать, если вы попросили заняться этим отчетом кого-то другого). Также указывается дата определения стоимости и дата составления отчета: это важно, т.к. отчет действителен в течении полугода с момента его составления. Вот почему, к примеру, когда вы собираетесь провести рефинансирование ипотеки, в новом банке вас снова попросят сделать оценку квартиры и принести отчет.

Какие сведения содержатся в отчете:

Какая бывает стоимость

Оценка квартиры для ипотеки будет включать два вида стоимости: рыночную и ликвидационную.

Для расчета и той, и другой стоимости, оценщик берет во внимание и состояние самой квартиры и дома, в котором она находится, и цену квартир, которые находятся в этом районе и аналогичны по метражу, планировкам, состоянию дома и т.д.

Из чего складывается рыночная стоимость квартиры

Из чего складывается ликвидационная стоимость квартиры

Ликвидационная стоимость высчитывается по специальной формуле. Нам же важно знать, что на нее влияют два базовых фактора:

Что такое эластичность спроса по цене? Это количество потенциальных покупателей и степень специализации объекта. Чем больше число потенциальных покупателей, тем выше эластичность спроса (и это хорошо). Чем выше специализация объекта, тем ниже эластичность спроса по цене на него (что не есть хорошо). Другими словами: если вы покупаете стандартную однушку в относительно новом доме, не на первом и не на последнем этаже, со стандартной планировкой, возле метро, то вы потом ее очень быстро продадите, т.к. купить ее захотят очень многие. Если же ваша квартира – это трех- или четырехкомнатная квартира с дизайнерским ремонтом, или же таунхаус за чертой города, то рассчитывать на очень быструю последующую продажу не

Что такое стоимость денег во времени?

Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки. Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».

Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик. Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.

Можно ли повлиять на результат оценки для ипотеки?

Желание повлиять на оценку квартиры для ипотеки вполне понятно: от этого зависит, сколько в итоге банк выдаст денег на покупку. Даже если собственник квартиры оценивает ее выше, и при этом выставленная цена сильно отличается от рыночной, то банк все равно будет ориентироваться на рыночную цену, указанную в отчете. Вы, конечно, можете переговорить с оценщиком, попросить учесть свежесть и качество ремонта, замену коммуникаций, остающуюся технику или мебель. Для них есть свои коэффициенты, которые могут повысить рыночную стоимость квартиры.

При этом все же не стоит прибегать к мошенническим схемам. Этим вы навредите только себе: банк сделает отметку в вашей кредитной истории, что вы пытались ввести его в заблуждение. Эту отметку будут видеть и другие банки. Поэтому придерживайтесь честных методов и успехов в вашей покупке!

Источник