муж подарил свою долю в квартире жене
Как я подарила маме долю в квартире
И сколько это стоило
В 2019 году я подарила маме долю в квартире.
Доля была в трехкомнатной коммунальной квартире в старом деревянном доме в Кирове. Мы жили там, пока мне не исполнилось 9 лет. Больше я там почти не появлялась.
Летом 2019 года родители попросили меня подарить им эту долю. Они собрались продавать квартиру в центре Кирова и покупать квартиру в Москве. Чтобы мама не осталась без прописки, ее нужно было прописать в квартире, где у меня была доля. Но сделать это было не так просто: пришлось бы искать остальных собственников квартиры и спрашивать их согласие. Где эти собственники, мы не знали. Гораздо проще было подарить мою долю маме: это сразу дало бы ей право на прописку.
Я думала, что подарить долю легко: нужно составить договор и зарегистрировать его в Росреестре. Все оказалось сложнее. Расскажу, что я делала в процессе дарения и с какими трудностями столкнулась.
Сбор документов
Есть два вида общей собственности: долевая, в которой доли уже определены, и совместная, в которой не определены. Например, если квартира принадлежит супругам, она в совместной собственности: их доли не определены, но по умолчанию считаются равными. Если один из супругов захочет подарить свою долю, ее нужно выделить и зарегистрировать в едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН. А еще, если квартиру приобрели в браке, нужно нотариальное согласие супруга на дарение.
Мне не нужно было выделять долю или спрашивать согласия супруга на сделку, потому что доля досталась мне до замужества. Поэтому я сразу начала собирать документы для оформления дарственной.
Вот какие документы мне понадобились:
Если бы я решила подавать документы через представителя, мне еще нужно было бы оформить доверенность. А если бы доля была в совместной собственности с супругом, понадобилось бы его нотариальное согласие на дарение.
Выписку из ЕГРН представлять не нужно. Сотрудники нотариальной конторы или Росреестра сами ее запросят.
Нотариус может попросить и другие документы — если, например, заподозрит, что человек находится под воздействием каких-либо препаратов и, даря долю, не осознает суть происходящего. Такой ситуацией могут воспользоваться мошенники, поэтому нотариус может попросить справку от врача или из наркологического диспансера.
Договор дарения доли
Договор дарения обычно составляет нотариус. К нему можно не обращаться только в двух случаях:
В этих двух случаях можно составить договор самостоятельно.
В договоре обязательно нужно указать следующее:
Нотариус сама составила договор. В нем было много опечаток и неточностей, а также одна грубая ошибка: в шестом пункте было написано «настоящий договор является кабальной сделкой» — нотариус пропустила частицу «не». Хорошо, что мы сначала прочитали этот договор.
На этом неприятности не закончились. Чтобы заверить договор, нотариус запросила выписку из ЕГРН: она должна была убедиться, что я имею право дарить квартиру. Но именно в тот день в Росреестре были какие-то перебои, и мы ждали выписку несколько часов. К счастью, мы успели заверить договор до отъезда в Москву.
Сначала читать, потом подписывать
мы заплатили нотариусу
Регистрация договора дарения
Договор вместе с остальными документами нужно отправить в Росреестр, где его зарегистрируют. Вот как это можно сделать:
Обычно нотариус сам отправляет в Росреестр заверенный договор дарения, а потом получает его с печатью ведомства и выдает клиентам. Но наш нотариус был в Кирове, а нам не хотелось ехать туда еще раз. Мы решили передать заверенный договор через московский МФЦ и там же получить его с печатью.
В МФЦ приняли договор и сказали ждать звонка. Родители звонка так и не дождались — и через две недели позвонили в МФЦ сами. Им сказали, что можно приходить за выпиской из ЕГРН и договором с отметкой Росреестра. Родители свой экземпляр договора забрали сразу, я за своим пришла через какое-то время.
Тогда же мне пришло уведомление о том, что мой налоговый статус изменился: теперь мне не нужно платить налог за долю в квартире.
Можно ли отказаться от дарения
Даритель может отказаться от сделки, если одновременно выполнены два условия:
Есть еще несколько случаев, когда даритель может отменить дарение:
Одаряемый может отказаться от дара, пока не принял его. Если вы уже передали договор в Росреестр, отказ от дарения тоже придется регистрировать.
Когда дарение могут признать недействительным
Если сделка притворная. Бывает, с помощью договора дарения прикрывают куплю-продажу доли. По закону собственник обязан сообщить другим собственникам, что собирается продавать долю. Тогда другие собственники могут первыми ее выкупить. Но отношения между собственниками бывают сложными, Чтобы не предупреждать о сделке, продавцы и оформляют договор дарения. Такая сделка называется притворной. Если в суде докажут, что дарение было притворным, договор признают недействительным.
Вот пример из судебной практики. Одна женщина попросила у мужчины в долг 700 тысяч рублей, а взамен подарила ему долю в квартире. Мужчина пообещал вернуть долю, когда женщина выплатит долг, но потом продал ее. Женщина узнала об этом и пошла в суд. Там она потребовала признать договор дарения недействительным, ведь этот договор прикрывал заем под залог недвижимости. Суд женщина выиграла, но ей пришлось вернуть ответчику оставшуюся часть долга.
Апелляционное определение от 22.05.2018 по делу № 33−16 462 DOC, 170 КБ
Если сделка мнимая. Это не то же самое, что притворная сделка. Такую сделку совершают для вида и без правовых последствий. Например, должник дарит долю в квартире, чтобы ее не изъяли приставы. При этом он продолжает в этой квартире жить, а значит, при дарении не наступают правовые последствия.
Еще дарение признают недействительным в следующих случаях:
Чтобы сделку признали недействительной, все эти обстоятельства придется доказывать в суде.
Можно ли подарить супруге часть своего имущества?
Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Мы с супругой развелись, оставшись хорошими друзьями, вот только за месяц до брака приобрели квартиру в ипотеку. Развод еще не оформили, но собираемся.
Собственник квартиры и заемщик по ипотеке я, хотя первоначальный взнос мы сложили из личных накоплений пополам и дальнейшие выплаты тоже проводили совместно.
Так как имущество не относится к нажитому в браке, жена может потерять все при разводе. Я бы очень этого не хотел. Как можно выделить долю супруге? Скажем, если заключить брачный договор, это поможет решить проблему?
А как будет проходить процедура выделения доли в Росреестре? Какие документы нужны для того, чтобы официально все зарегистрировать, и сколько это будет стоить?
Артем, в вашем случае выделить долю супруге прямо сейчас очень сложно. К сожалению, не все зависит от вашего желания.
Если бы вы купили квартиру не в кредит, то с выделением доли не было бы никаких проблем. Вы могли бы подарить жене столько, сколько считаете нужным. По закону жена — ваш близкий родственник и такой подарок супруге не облагается подоходным налогом.
Почему нельзя просто так выделить долю
Когда вы покупаете квартиру в кредит, банк берет ее в залог. Это значит, что вы можете пользоваться квартирой — то есть жить в ней, — но распоряжаться — только с согласия банка. Под распоряжением закон понимает любые сделки, направленные на отчуждение права собственности: продажу, дарение, мену и т. д.
Чтобы подарить жене квартиру или долю в ней, кроме договора дарения нужно письменное согласие банка. Без него Росреестр просто не зарегистрирует договор. Даже если каким-то образом вы зарегистрируете договор дарения в обход банка, такой договор можно будет признать недействительным в суде.
Если вы дарите долю в квартире, вы автоматически передаете часть своих кредитных обязательств одаряемому. Посмотрим на это со стороны банка. Кредит выдали вам, вы его оплачиваете, у них в залоге ваша квартира. И тут вы предлагаете: а давайте-ка добавим в кредитные отношения еще одного человека!
Во-первых, банк не знает о платежеспособности вашей супруги. Во-вторых, для банка усложняется операционное обслуживание кредита: заемщиков становится двое. Банку это невыгодно со всех сторон. Хотя бывают исключения — банк одобряет такие сделки: например, если вы утратили часть доходов и вам тяжело платить. Банку выгодно отдать часть обязанностей другому человеку, ведь это повышает шанс, что вы выплатите все проценты по договору. Почитайте кредитный договор, иногда вопросы дарения описаны прямо в нем. Рекомендую еще связаться с банком и обсудить это.
Если банк дал согласие на дарение
Тут все просто. Если банк согласился, чтобы вы подарили долю в квартире супруге, то в кредитный договор вносятся изменения, и супруга становится заемщиком или созаемщиком по кредиту.
Какие документы нужны будут банку, вам скажет сам банк. Наверняка потребуется справка 2- НДФЛ от супруги, чтобы подтвердить ее доходы. Возможно, потребуется переоценка имущества. Кроме того, банк наверняка попросит оплатить расходы на внесение изменений в запись об ипотеке. Госпошлина — 350 рублей.
Брачный договор не поможет
Брачный договор именно в вашем случае не поможет решить вопрос. Его положения не могут распространяться на ваши обязательства, возникшие до брака, потому что в обязательствах есть права банка на эту квартиру. Если бы вы были в браке, когда покупали квартиру в кредит, то ваша супруга была бы созаемщиком по кредиту и так. И квартиру вы, скорее всего, оформили бы в общую совместную собственность супругов или поделили на равные доли.
Что еще можно сделать
Можно попробовать придумать иные способы компенсации.
Например, компенсировать супруге расходы на приобретение квартиры, просто подарив ей деньги или что-то еще. Налогом на доходы физических лиц такое дарение также не облагается. Если вы готовы отдать деньги сразу, договор заключается в устной форме. Если нет, вы можете даже обозначить, в какие сроки какие суммы хотите подарить. Тогда договор все-таки лучше оформить письменно. Еще вы можете досрочно погасить кредит и продать квартиру, а деньги разделить. Но все это нужно делать, пока брак не расторгнут, чтобы у налоговой не было вопросов.
Есть еще один интересный способ. Можно заключить договор дарения «на потом». Это называется «обещание дарения с отлагательным условием». Договоры дарения бывают реальными — это когда вы передаете дар в момент заключения договора — и консенсуальными — это когда стороны согласовали какие-то другие условия передачи дара. По закону договор дарения считается заключенным с момента подписания, но если дарят недвижимость, то договор подлежит государственной регистрации.
Но регистрируется не сам договор, а переход права собственности от одного собственника к другому. Это удостоверение государством того факта, что часть вашей квартиры перешла в собственность к другому человеку. Именно с момента регистрации перехода права новый владелец может распоряжаться имуществом.
Вы можете подписать договор дарения прямо сейчас, не уведомляя банк, но переход права собственности на подаренную часть квартиры к супруге можно будет зарегистрировать только тогда, когда вы выплатите кредит или выкупите закладную. Это и будет отлагательным условием. Если вы не сможете выплатить кредит и банк заберет квартиру себе — условие не выполнится и договор дарения не будет исполнен.
Так как эта конструкция довольно сложная, я рекомендую делать такие договоры у нотариуса. Да, это будет не бесплатно, но зато убережет вас от возможных ошибок. Как правило, это дешевле, чем нанимать стороннего юриста, особенно в Москве.
Нотариальное удостоверение будет стоить примерно 0,5% от стоимости доли, но не менее 3000 рублей плюс 4300 рублей за техническую работу. То есть если ваша квартира стоит 3 млн рублей и вы хотите подарить 50% супруге, то заплатить придется 11 800 рублей.
В договоре лучше предусмотреть, что в случае смерти дарителя обещание дарения не переходит к наследникам. В противном случае вы можете сделать своим наследникам «подарок». Им придется выплатить ваш кредит, чтобы получить квартиру в наследство, а потом еще половину квартиры подарить вашей бывшей жене. Вряд ли они будут в восторге.
Закон предусматривает ваше право отказаться от обещания дарения в определенных случаях. Например, если ваше имущественное или семейное положение изменится и исполнение дарения существенно ухудшит вашу жизнь.
У такого отложенного дарения есть и минусы. Так как переход права собственности произойдет, когда брак уже будет расторгнут, то НДФЛ вашей бывшей супруге, скорее всего, придется заплатить.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как оформить дарственную на долю
Сколько стоит и в каких случаях не понадобится нотариус
Дарственная — это бытовое название договора дарения. С юридической точки зрения это пример одностороннего договора. Но термин «односторонний» вовсе не означает, что у этого договора только одна сторона, — в договоре всегда не меньше двух сторон, которые его подписывают. В данном случае это значит, что у одной стороны договора есть только права, а у другой — только обязанности.
Что вы узнаете
Требования к доле в квартире
То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру. Доля в праве — это не часть квартиры, не отдельная комната или две. Доля в праве означает, что вам принадлежит вся квартира, но только в пределах размера доли.
На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.
Доля обязательно должна быть выделена и оформлена, то есть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.
Кому можно подарить долю в квартире
Подарить квартиру или долю в праве на нее можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.
Вот кому нельзя дарить ни долю в праве на недвижимость, ни другие подарки дороже трех тысяч рублей:
По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.
Любому другому человеку долю можно дарить свободно. Для этого не нужно получать согласие ни собственников остальных долей, ни несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. Правила преимущественной покупки на эти случаи тоже не распространяются — они действуют только для возмездных сделок.
Согласие потребуется только от супруга, если доля появилась во время брака и при этом не досталась вам в наследство или в качестве подарка.
Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.
Как оформить дарственную на долю
Какие документы понадобятся. До того как будете подписывать договор дарения, стоит собрать тот же пакет документов, который обычно получают перед продажей квартиры:
Если оформляете через нотариуса, он может попросить дополнительные документы. Например, справку из психоневрологического диспансера, чтобы проверить дееспособность сторон. Это особенно актуально в ситуации, когда долю дарит пожилой человек.
Как правильно составить договор дарения доли. Договор нужно составить в письменной форме и подать на государственную регистрацию, чтобы зарегистрировать переход права собственности. В большинстве случаев дарственную придется удостоверить у нотариуса.
Если заверять договор не требуется, вы можете составить его сами, найти шаблон в интернете или заказать у юристов. Мы уже тоже писали, как оформить договор дарения самостоятельно.
Проверьте, чтобы в договоре обязательно были:
Составить договор у юриста будет стоить от 2 до 10 тысяч рублей в зависимости от сложности договора и скорости его подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе и нотариальной палате это разные суммы.
Например, Московская нотариальная палата установила предельный размер оплаты на 2019 год: договоры дарения, обязательные для удостоверения, обойдутся не больше, чем в 6 тысяч рублей, а необязательные — не дороже 8 тысяч рублей.
Регистрация дарственной на долю
Сроки регистрации. Если договор дарения заверяет нотариус, он отправляет документы в Росреестр в тот же день, а регистрация в этом случае занимает от 1 до 3 рабочих дней. Если дело отправлено электронно, переход права на долю должны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. Бумажные документы регистрируют чуть дольше — 3 рабочих дня.
Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.
Стоимость регистрации. За регистрацию потребуется оплатить только госпошлину — не больше 2000 рублей.
Когда не нужен нотариус при регистрации дарения доли. Нотариус не понадобится в двух случаях:
Во всех остальных ситуациях придется удостоверять договор. Хотя в этом есть и свои плюсы: нотариус может предложить проверенную форму договора и бесплатно отправит документы на регистрацию. Раньше эти услуги были платными, но с 1 февраля 2019 года нотариусам запретили брать деньги за услуги по отправке документов в Росреестр.
Если договор заверять не нужно, но очень хочется, это можно сделать. Это будет стоить чуть меньше — для договоров, не обязательных для удостоверения, установлен другой тариф.
Сколько стоит заверить договор у нотариуса. За удостоверение сделки придется заплатить тариф, который установлен законом: 0,5% от стоимости имущества. В любом случае эта сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тысяч рублей. За стоимость имущества в договоре дарения доли принимается кадастровая стоимость квартиры, рассчитанная пропорционально доле. Кадастровую стоимость можно узнать, заказав выписку о кадастровой стоимости в МФЦ или на сайте Росреестра — такая выписка выдается бесплатно. Можно посмотреть ее и на публичной кадастровой карте.
Например, если отец дарит сыну долю ⅓ в праве на квартиру с кадастровой стоимостью 6 миллионов рублей, придется заплатить 10 тысяч рублей:
6 000 000 Р × 0,5% × ⅓ = 10 000 Р
Если вы решили заверить договор по собственному желанию, тариф будет зависеть от суммы сделки и степени родства. За сумму сделки снова принимается кадастровая стоимость доли.
Дарение доли квартиры между супругами
Желание подарить свою долю в квартире супругу может возникнуть по разным причинам. Например, муж тяжело болеет и не хочет оставлять свою долю в наследство никому, кроме жены, поэтому он решает заранее подарить ей свою долю, чтобы избежать последующих споров в наследниками. Либо наоборот, супруги хотят оставить свое жилое помещение близкому родственнику мужа, который нуждается, и не хотят, чтобы в споры о наследстве включились родственники со стороны жены, поэтому она оформляет дарственную на своего супруга.
Еще один вариант: муж является единоличным собственником жилого помещения и хочет застраховать свою жену от поползновений на жилье со стороны других родственников на случай своей смерти.
Причин для дарения множество, рассмотрим самые распространенные варианты.
Может ли муж подарить жене свою долю в квартире и наоборот
Прежде чем рассматривать нюансы процедуры дарения жилого помещения между мужем и женой, необходимо определить варианты получения и распоряжения имуществом супругов:
Таким образом, муж имеет право подарить свою часть квартиры жене, так же, как и жена имеет право передать свою долю мужу.
На каких условиях можно подарить долю супругу
Основные условия процедуры дарения следующие:
Как передать долю в квартире жене, мужу
Супруги могут сами выбрать один из двух способов дарения части квартиры:
При первом варианте придется оплачивать услуги нотариальной конторы при оформлении дарственной, стоимость этих услуг напрямую зависит от стоимости даримой доли и может составить сумму до 20 000 рублей.
Порядок действий
Алгоритм действий при осуществлении процедуры дарения в различных ситуациях может быть разным, рассмотрим порядок оформления дарственной в самом распространенном варианте – если доли уже выделены:
Процедура
Если муж или жена решили подарить супругу (супруге) долю жилого помещения, то сначала они должны выяснить некоторые позиции, а именно:
Затем супруги составляют предварительный договор дарения, этот документ может понадобиться в тех случаях, когда сделка затягивается, так как не все документы имеются на руках, требуется получить какую-либо справку или заключение специалиста, а на это понадобится определенное время.
Пример
Супруги Зимаковы имели в совместной собственности однокомнатную квартиру, купленную ими в браке. Вскоре Зимаков получил в наследство от дяди двухкомнатную квартиру в другом районе города. Так как муж был уже не молод и часто длительно болел, он решил унаследованную квартиру подарить своей жене и дочери от первого брака в равных долях с тем, чтобы после его смерти двум близким ему женщинам не пришлось проходить процедуру вступления в наследство.
Так как он решил подарить квартиру двум разным людям, ему необходимо было оформить две дарственные, что он и сделал. Он поочередно, вначале вместе с женой, а затем с дочерью посетил нотариальную контору, где оформил две дарственных. Согласно документам, 1/2 квартиры он подарил жене, и 1/2 часть квартиры совершеннолетней дочери.
Документы
При посещении нотариальной конторы необходимо будет иметь при себе следующий перечень документов:
При последующем посещении Росреестра требуемый пакет документов не такой внушительный, новому собственнику понадобятся:
Сроки
Сроки оформления договора дарения достаточно короткие:
Госпошлина, расходы
Процедура оформления договора дарения не бесплатна, придется заплатить госпошлину за регистрацию дарственной. Так, за удостоверение сделки дарения в нотариальной конторе необходимо будет заплатить сумму, равную 0,5% стоимости даримой доли жилого помещения. Кроме того, за составление текста договора в нотариальной конторе заявители вносят отдельную плату, сумма которой зависит от региона и может составлять от 500 до 3 000 рублей.
За внесение изменений в Росреестре понадобится уплатить госпошлину в размере 2 000 рублей.
Пример расчета стоимости удостоверения договора дарения
Все выгодоприобретатели при получении объектов недвижимости в дар обязаны заплатить подоходный налог в размере 13%, но этот норматив не относится к близким родственникам, которые освобождаются от уплаты НДФЛ. Но супругов СК не относит к близким родственникам, нужно ли им платить подоходный налог за подаренную «второй половинкой» недвижимость?
Договор дарения доли квартиры между супругами (образец) 2021 год
Итак, в договоре дарения необходимо указать следующие сведения:
Регистрация сделки
Сам договор дарения по сути своей – намерение дарителя передать долю собственности одариваемому супругу. Согласно ст.574 ГК РФ и ст. 131 ГК РФ сделка считается завершенной только после регистрации договора дарения в Росреестре.
Документы, которые необходимы для регистрации права собственности:
При посещении госучреждения стороны пишут заявление о внесении изменений в реестр недвижимости (ЕГРН), бланки документа находятся в Регистрационной палате. Специалисты Росреестра проверяют актуальность переданного им пакета документов и выпускают новое свидетельство о праве собственности (выписку из ЕГРН).
Права и обязанности сторон
Как и любой другой, договор дарения содержит условия, которые обязательны для исполнения всеми подписантами. В тексте документа указываются права и обязанности каждой стороны договора.
Права
Даритель имеет право:
Одариваемый имеет право:
Обязанности
Даритель обязан:
Оспаривание дарственной
Стороны, либо третьи лица могут оспорить договор дарения в суде. Основания для оспаривания сделки:
Могут ли отказать в дарении доли супругу
Известны ситуации, когда даже при оформлении сделки дарения у нотариуса, Росреестр отказывал в регистрации права собственности. Это возможно в тех случаях, когда:
Резюмируя вышеизложенное, подведем итоги:
Дарение доли объекта недвижимости – процесс довольно сложный и запутанный, поэтому никто не застрахован от ошибок при проведении процедуры. Даже нотариус не всегда может гарантировать успешность дальнейшей регистрации права собственности, так как законодательство часто меняется.
Именно поэтому юристы советуют, хотя бы на первоначальном этапе, обратиться за помощью к опытному юристу, специализирующемуся в вопросах недвижимости.
Вы можете обратиться за помощью к юристам нашего сайта. Эксперты проконсультируют вас, подскажут, что и в какой последовательности нужно делать, подберут образец дарственной, подходящий именно к вашему случаю, при необходимости, скорректируют порядок действий.
Связаться со специалистами сайта вы сможете, позвонив по указанным телефонам, либо написав ему в специальном поле для сообщений.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда: