обмен квартиры на долю в другой квартире
Продается угол в комнате
Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.
Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.
Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.
В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.
Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.
Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.
В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.
Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?
В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.
У меня много вопросов:
Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.
Ирина Юрьевна, к сожалению, если нет согласия других собственников, реально пользоваться незначительной долей квартиры очень сложно. Сдать долю внаем или прописать других людей без их согласия тоже нельзя. Формально вы можете продать или обменять долю, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с сособственниками.
Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.
Почему сложно пользоваться вашей долей
Зарегистрировать в квартире вашего родственника или сдать долю внаем без согласия сособственников нельзя. Но это не мешает вам как собственнику зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно.
Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.
Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.
В случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому суды встают на сторону тех, кто может больше пострадать от невозможности использовать свое имущество, то есть владельцев крупных долей. И судьи в том числе учитывают теплоту отношений между сособственниками, сложившийся порядок проживания и наличие в собственности другого жилья. Если в квартире уже живет семья, особенно с детьми, суд не подселит к ним постороннего человека, даже если ему можно выделить комнату. Я знаю случай, когда человеку принадлежало 15 метров в большой квартире и там была комната такого размера. Но его доля относительно второго собственника была маленькой, как и у вас, а отношения с ним не сложились, поэтому суд отказался вселять этого человека.
Что можно сделать с долей
Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.
Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.
Если они согласятся, то порядок действий такой. Сначала нужно письменно предложить выкупить долю всем сособственникам. Если они откажутся или проигнорируют ваше предложение, вы можете продавать ее другим людям, но не раньше чем через месяц. И не дешевле, чем предлагали сособственникам.
Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.
Раньше доли в квартире продавали через нотариусов. С 1 августа 2019 года можно обойтись без них, если продавать все доли сразу. Но это не ваш случай, поэтому нотариус вам все-таки понадобится.
Очень важный и неочевидный нюанс: бывают случаи, когда одни собственники долей могут через суд заставить других собственников продать им доли. Но обратное действие невозможно: нельзя заставить кого-то купить вашу долю.
В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м 2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.
Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.
Я вижу такие плюсы найма:
Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут. Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами. Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.
Хотим вывести детские доли в другое жилье. Как это сделать?
Мы купили на маткапитал дом площадью 30 м². В нем пять долей: три детские и две родительские.
Полгода назад мы переехали с младшими детьми в другую область и уже прописались на новом месте. А старшая, уже совершеннолетняя, дочь осталась жить в нашем прежнем доме.
Мы бы хотели оставить дом совершеннолетней дочери, но для этого нужно вывести доли младших детей из дома в другую квартиру. Можно ли это сделать и что скажет опека?
Алена, вывести детские доли реально, но в процессе могут возникнуть трудности. Думаю, оптимальный вариант такой: сначала вы подписываете договор мены и выделяете младшим детям доли в квартире вместо их долей в доме. А после этого дарите старшей дочери часть дома, в котором уже нет долей младших детей.
Расскажу, как это сделать, сколько придется заплатить и как решить проблемы, если они будут.
Получить разрешение на обмен
Жилье, которое оформлено на ребенка, принадлежит исключительно ему, а не всей семье. Поэтому родители не могут продать, обменять или подарить детскую долю по своему усмотрению. Они также не могут сдать имущество ребенка в аренду, разделить на доли или выделить из него часть. На все нужно разрешение органа опеки и попечительства.
Орган опеки обычно работает при местной администрации — во всяком случае в приемной вам точно скажут контакты опеки. Либо вы можете найти их на сайте администрации и предварительно позвонить. В пандемию некоторые органы опеки перешли на дистанционный режим работы: консультируют и принимают документы по телефону.
Список документов, которые нужно приложить к заявлению, придется уточнять в опеке. Везде свои правила, но, скорее всего, перечень будет такой:
Опека выдает разрешение или отказ в течение 15 дней после подачи заявления. Если откажут, обязаны мотивировать письменно. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев.
В разрешении может быть ограниченный срок, в который нужно провести сделку, например три месяца. Если не уложитесь, придется получать новое разрешение. Оно выдается бесплатно.
Как победить выгорание
На что обращают внимание органы опеки
Органы опеки одобрят далеко не любую сделку. Они выдадут разрешение, только если сделка не нарушит права ребенка. Например, у детей не уменьшится имущество в собственности и не снизится его стоимость. Родителям придется это доказать.
Кроме площади орган опеки учтет месторасположение жилья. Если вместо жилья в Москве у ребенка будет недвижимость в регионе, опеке это вряд ли понравится.
Еще смотрят на стоимость. При большой разнице в цене могут потребовать выделить ребенку больше площади, чем у него было, или перевести дополнительно определенную сумму на банковский счет.
Цель сделки тоже имеет значение. Если это переезд, он должен быть в интересах не только родителей, но и ребенка.
Конкретных критериев, которыми должна руководствоваться опека, закон не устанавливает. Есть только местные регламенты и рекомендации. Даже в разных городах одного региона они отличаются. Постарайтесь не просто сохранить ребенку прежние условия, но и обеспечить выгоду. Тогда шансов на одобрение будет больше.
Но опека и в этом случае может отказать, обосновав, например, так: если вы уже купили новую квартиру, то дети и так унаследуют ее после родителей. Поэтому, прежде чем подписывать документы и все регистрировать, обговорите нюансы сделок с опекой.
С 2016 года все сделки по распоряжению недвижимостью несовершеннолетних должны удостоверяться нотариально. Это относится не только к продаже или дарению, но и к обмену тоже. Поэтому, когда получите разрешение опеки, нужно обратиться в любую нотариальную контору.
В какую сумму обойдутся услуги нотариуса
Если документы подает нотариус, регистрация займет не больше трех дней. Когда участники сделки самостоятельно обращаются в Росреестр или МФЦ, регистрировать сделку будут до семи или девяти дней соответственно.
За регистрацию перехода права собственности придется заплатить госпошлину. Она оплачивается в любом случае — подаете вы документы через нотариуса или лично через МФЦ. Размер госпошлины по договорам мены — 2000 Р с каждого собственника. Иногда за передачу долей можно заплатить меньше, но это зависит от соотношения долей в сделке.
Договор мены обычно составляет нотариус, но можно подготовить проект договора самостоятельно и принести его в нотариальную контору. Правда, за любые правки нотариус все равно выставит счет как за правовую или техническую работу. Так что не факт, что получится сэкономить, — только потратите время.
Если все-таки решите составлять документ самостоятельно, можно ориентироваться на образцы в интернете. Проверьте, чтобы в договоре были полные паспортные данные сторон, характеристики объектов — адрес, площадь помещения и участка, этажность, кадастровые номера — и их цена.
Бывает, что орган опеки просит представить проект договора мены. Это стандартная практика. Можно договориться с нотариусом: взять проект, показать опеке и потом вернуться в нотариальную контору, чтобы завершить сделку.
На этом расходы на нотариуса не закончатся. Вы хотите еще подарить часть дома старшей дочери, а для этой сделки тоже понадобится нотариус. Если бы все собственники сразу отчуждали все доли, то можно было обойтись и без него. Но, увы, это не ваш случай.
Нужно будет обратиться в нотариальную контору, снова оплатить услуги правового и технического характера, все пошлины и дождаться регистрации — и тогда наконец можно будет считать ваш жилищный вопрос разрешенным.
Оформить мену и дарение в одном договоре не получится. Это должны быть разные документы. За каждый переход права собственности придется платить госпошлину, и в нотариальной конторе тоже возьмут пошлину по каждому договору. Но я советую обсудить с нотариусом сразу обе сделки и объяснить, какого итога вы хотите добиться. Нотариус поможет свести количество визитов к минимуму.
Когда старшая дочь получит в дар часть дома, платить налог ей не придется. За недвижимость, подаренную близким родственником, НДФЛ не взимается.
Какие проблемы могут возникнуть
Я вижу две проблемы, но обе можно решить.
Опека может запретить обмен долями и сослаться, что возмездные сделки между детьми и родителями запрещены. Такое положение в законодательстве действительно есть, но если дело доходит до суда, то семьи практически всегда выигрывают процессы.
Даже Конституционный суд сказал, что органы опеки не должны произвольно запрещать сделки между родными только на основании положений гражданского кодекса. Важно, чтобы защищались жилищные права детей, а не срабатывал формальный запрет. Поэтому и опека, и суды при рассмотрении жалоб должны оценивать все обстоятельства дела, в том числе условия жизни, которые будут у детей после сделки.
Примеров, когда семья добилась обмена через суд, много по всей стране. Приведу несколько.
В Адыгее семья хотела поменять детскую долю в доме на родительскую в квартире. Опека сделку не одобрила, сославшись на родственные связи. Семья не согласилась с таким решением и обратилась в суд. Дело родители выиграли, и суд обязал опеку выдать разрешение.
Чиновники решили идти дальше и постарались обжаловать решение городского суда, но у них ничего не вышло. Верховный суд республики тоже встал на сторону семьи. Он сказал, что в этой ситуации речь идет не об отчуждении имущества детей, а о том, что детям приобретается жилье с лучшими условиями. И в результате обмена дети переселятся из поселка в город, а площадь жилья, которое они получат, будет больше прежней. Кроме того, в квартире есть все удобства, а в доме отсутствует горячая вода и туалет. То обстоятельство, что в обмене принимают участие родные, права детей никак не нарушает.
Бывает, что орган опеки одобряет сделку, а Росреестр отказывается ее зарегистрировать со ссылкой на ту же статью гражданского кодекса. Но и тут можно отстоять свою позицию.
В Красноярском крае семья покупала ⅔ доли в квартире у родственников для ребенка, и опека разрешила эту сделку. Но Росреестр отказался ее зарегистрировать: покупка была между близкими родственниками. Семья обратилась в суд и успешно обжаловала позицию регистраторов.
Росреестр пытался обжаловать решение городского суда. Но краевой суд обратил внимание, что у ребенка в сделке, наоборот, есть прямой интерес: его жилищные условия улучшаются. Никаких нарушений прав из-за родства участников сделки суд не усмотрел и решение городского суда оставил в силе.
Почему договор мены лучше других вариантов
Когда у семьи несколько квартир, родители могут просить опеку разрешить продать детские доли под обязательство, что они подарят детям доли в другой своей квартире. Это делают из-за того же пункта 3 статьи 37 гражданского кодекса, который запрещает возмездные сделки между детьми и родителями. Бывает, опека разрешает эту схему, но отказов тоже немало.
Дарение — безвозмездная сделка и не может быть совершена под условием. Значит, родители не должны требовать от детей что-то взамен подаренной квартиры. В этой ситуации отказ будет сложно обжаловать, поскольку в основном суды на стороне опеки.
Еще один вариант — получить согласие на продажу квартиры с детскими долями с обязательством, что вы положите деньги, которые дети получат в результате этой сделки, на их личный банковский счет. Или купите с их помощью новое жилье и оформите его на детей. Тут опека часто идет навстречу — разрешает купить новую квартиру не сразу, а через полгода, и даже на этапе строительства. Но этот вариант вам не подойдет, ведь квартира у вас уже есть.
Как перевести детские доли из одного жилья в другое
Обратитесь в органы опеки и предложите им договор мены. Это оптимальный вариант, потому что возмездные сделки между близкими людьми запрещены, а дарение нельзя совершить под условием.
Подайте документы в органы опеки и дождитесь разрешения. Если в результате сделки условия для детей улучшатся, больше шансов, что опека пропустит сделку.
Договор мены можно составить самостоятельно, но удостоверять его все равно придется у нотариуса. Документы на регистрацию в Росреестр нотариус подаст сам.
Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как можно уменьшить налог
Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.
Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.
Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.
Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:
Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.
Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.
Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.
Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.
Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.
Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.
Чего точно не стоит делать
Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.
Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.
Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.
Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.
Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.
В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.