обменять дачу на комнату в коммунальной квартире
Как оформить обмен комнаты и какие документы собрать?
При обмене комнаты оформляется договор мены. Требуется согласие соседей, а иногда и органов опеки или мужа/жены.
Комнаты меняют по разным причинам. Например, из-за желания улучшить условия проживания или сменить его место. Обмен используется и при размене квартир. Но в любом случае важно правильно оформить сделку.
Каким правовым документом регулируется?
При обмене имуществом, в том числе недвижимостью, оформляется договор мены. Он регулируется 31-й главой ГК. В частности, во 2-м пункте 567-й статьи сказано, что к таким договорам применяются те же правила, что и в случае кули-продажи. Конечно, только в том случае, если это не противоречит законодательству о мене.
Порядок оформления
Перед началом сделок на рынке необходимо предложить выкупить комнату другим собственникам. Причём условия для них не могут быть менее выгодными, чем при дальнейшей сделке. Если предложение было сделано с завышенной ценой, обмен можно будет оспорить в суде.
Отказ от покупки необходимо заверить у нотариуса. Если соседи отказываются покупать комнату, но и не дают согласие на сторонние сделки, им нужно направить предложение заказным письмом с описью вложения. Если ответа нет через месяц, можно начинать обмен.
Далее нужно подобрать собственника комнаты или квартиры, согласного на обмен. В последнем случае, скорее всего, получится обмен с доплатой (владельцу комнаты). Если жильё равнозначно по цене, доплата не понадобится.
Затем составляется и подписывается договор мены.
Собственником (или одним из них) может оказаться и ребёнок. В таком случае потребуется получить согласие органов опеки. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение с договором и технической документацией на жильё. Сотрудники будут решать вопрос, не ухудшится ли положение ребёнка. Ответ дают, как правило, в течение двух недель.
Право собственности на новое жильё переходит только после регистрации в Росреестре. Нужно подать заявление в любое отделение. Потребуется присутствие обеих сторон.
Для экономии времени можно сделать это по почте или через интернет, а также записаться на приём на определённое время. Принимают документы и через МФЦ. Через три дня (с момента получения документов Росреестром) можно получить выписку о собственности на новую комнату.
Обмен комнаты с доплатой
Обмен комнаты с доплатойЕсли объекты недвижимости значительно отличаются в цене, собственники договариваются о доплате. Она может выплачиваться:
Размер и порядок выплат обязательно указываются в договоре. Если средства передаются не при подписании договора, оформляется акт приёма-передачи, расписка и т. д.
Обмен комнаты в коммунальной квартире
Если квартира коммунальная, потребуется также получить разрешение на вселение нового соседа.
Перечень необходимых документов
Прежде всего потребуется правильно составленный договор. В нём обязательно нужно указать:
В договоре могут быть и другие пункты. Кроме него, потребуются такие документы:
А в отдельных ситуациях понадобятся и дополнительные:
Налог
НалогВ этом вопросе проявляется одно из различий между продажей и обменом. При продаже недвижимости необходимо заплатить НДФЛ с её стоимости (уменьшенной на налоговый вычет). При обмене же с суммы, составляющей стоимость полученной квартиры, налог не платится.
То есть нужно заплатить НДФЛ от размера доплаты, если она была. Если обмен равноценный, то и платить не надо.
Если платить всё-таки нужно, подаётся декларация в налоговую. К ней прикладывается копия договора и документов на жильё. Подать сведения необходимо до 30 апреля следующего года, а заплатить НДФЛ – до 15 июля. Например, если обменять комнату с получением доплаты в 2017 году, нужно отправить декларацию до 30 апреля 2018 года, а оплатить – до 15 июля 2018 года. Ставка налога – 13%.
Заболели в отпуске? Хотите оформить больничный? Читайте здесь, как это правильно оформить.
Грамотные советы и нужную вам информацию по расчету декретных вы можете узнать в нашей статье.
Риски
Как и в других сделках с недвижимостью, при обмене существуют определённые опасности. Есть вероятность оспаривания и отмены договора, если не было получено необходимое согласие. В разных ситуациях оно может потребоваться не только от собственников других помещений, но и от мужа (жены) и органов опеки. Существует также риск мошенничества. Чтобы избежать его, необходимо проверять «чистоту» комнаты, а также желательно подписывать договор с собственником.
Но, хотя такие сделки и более надёжны, чаще заключаются договоры купли-продажи. Дело в том, что найти обладателя подходящего жилья, которому подходит обменное, сложнее, чем обычного покупателя. Так что возможность длительного поиска можно считать ещё одним риском обмена.
Как происходит обмен комнаты на квартиру или дом с доплатой? Разбираем нюансы сделки
Нет такого человека, который не мечтал бы о своем жилье в виде отдельной квартиры со всеми удобствами. Но не всем повезло стать обладателем подобной жилплощади. Многие все еще живут в коммуналках, общагах и только мечтают о переезде.
Как обменять комнатку в коммуналке или общежитии на дом или же квартиру с доплатой, читайте далее.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Можно ли обменять жилье в коммуналке или общежитии?
Если недвижимое имущество является собственностью (приватизировано), то вы можете делать с ним что угодно, если это не запрещено законом, в том числе продавать или менять.
Если занята жилплощадь, принадлежащая другому, то изменить место жительства возможно лишь в случае, если имущество принадлежит муниципалитету, а основанием проживания является договор социального найма. В таком случае возможен только обмен.
Разница между комнатой в коммунальной квартире и в общежитии, в том, что последнее предназначено для временного проживания, а в коммуналке для постоянного. Комнаты в коммунальной квартире могут быть приватизированы, а в общежитии – нет. Но обменять можно любой из этих объектов.
Кому принадлежит такое право?
Право на обмен комнаты принадлежит:
Каковы условия?
Продажа во втором случае невозможна, только обмен. Но при приватизации появляется возможность продажи комнаты.
Описание процедуры
Следует начать с оценки своего финансового состояния. Чаще всего требуется произвести доплату. Дальше нужно оценить стоимость жилплощади и предложить соседям (т.к. они имеют право первоочередной покупки) совершить приобретение по этой цене, а если жилье муниципальное, то запросить разрешение на обмен у государства.
Варианты нового жилья можно поискать в интернете самостоятельно, изучить газетные статьи, сайты о продаже недвижимости.
Процедура обмена требует составления значительного пакета документов. Конечно, их образцы легко можно найти, но современное законодательство так подвижно, что легко упустить из вида какой-либо нюанс. Если придет понимание невозможности проведения операции самостоятельно, значит нужно обратиться за помощью к профессионалам, специализирующимся по данным вопросам.
С учетом множества тонкостей, с которыми придется столкнуться, и количеством бумаг этот вариант предпочтительнее.
Необходимые документы для размена
На отдельную квартиру
Список документов почти не отличается от перечня бумаг, необходимых для обмена квартиры на квартиру. Как правило, добавляется только согласие соседей на сделку.
Нюансы обмена квартиры на комнату с доплатой мы рассматривали в этой статье.
На дом в деревне или городе
В дополнение к перечисленному, понадобятся документы на землю:
Квартира и комната на квартиру
Список документов не изменится, изменится их объем. Придется собрать вышеперечисленный пакет документов на квартиру и такой же пакет на комнату. Разница будет лишь в том, что для обмена квартиры согласие соседей не понадобится.
Заключение договора
Для нанимателя на условиях соцнайма:
Определение цены и доплаты
Для приватизированного
Производится в следующем порядке:
Для муниципального
При значительной разнице в стоимости объектов собственник не дает разрешения на обмен. Поэтому сумма доплаты не может быть большой. Она не может указываться в договоре обмена и оформляется в виде отдельного соглашения или расписки. Чтобы установить ее размер стороны заказывают оценочную экспертизу своих квартир.
Как происходит внесение добавочной суммы?
Оформить доплату можно с помощью расписки или нотариально заверенного соглашения. В содержании этих документов обязательно указывается, что средства передаются в целях доплаты при обмене неравноценными объектами недвижимости.
Сроки и стоимость оформления
Это будет зависеть от того, кто будет этим заниматься. Агентства делают быстрее, но дороже. Граждане могут оформлять сделки и самостоятельно. Это будет дешевле, но дольше.
Примерная сумма сделки составит:
Регистрация сделки
Осуществляется уполномоченным на то органом, им является Федеральная Регистрационная Служба (Росреестр). Росреестр вправе отказать в регистрации при нехватке в представленных пакетах хотя бы одного второстепенного документа или же из-за ошибочного оформления.
Подать документы можно четырьмя способами:
Налогообложение
В размере 13% (статья 567 ГК РФ) будет взиматься налог лишь в случае обмена приватизированного жилья, которое пребывало в собственности последнего владельца менее трех лет и стоит дороже 1 млн. рублей. Налог рассчитывается с суммы, которая превышает 1 млн.
Статья 567 ГК РФ. Договор мены
Обмен муниципальным жильем налогом на добавочную стоимость физических лиц не облагается.
Больше информации об особенностях налогообложении при заключении договора мены вы найдете здесь.
Заключение
Любая сделка с недвижимостью это риск нарваться на мошенников. Во избежание подобного необходимо проверять все обстоятельства и документы, подключать специалистов с высокой квалификацией, своевременно контролировать их работу. Только тогда вы будете спать спокойно в своем новом жилье.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Как обменять комнату в квартире на дом в деревне или земельный участок?
Каждый человек мечтает улучшить свои жилищные условия, какими бы хорошими и комфортными не были бы нынешние.
Но если некоторые люди мечтают только увеличивать метраж, то другие решают кардинально сменить обстановку и перебираются из шумного мегаполиса на спокойную окраину и наоборот.
Как осуществляются такие перемены с точки зрения обмена недвижимости, мы попробуем установить в этой статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена приватизированного и муниципального жилья, иногороднего обмена квартир, а также принудительного размена через суд.
О возможности
Собственники помещений в отдельных квартирах стеснены небольшими метражами. Проживая в подобных условиях сложно не быть словно «на ладони».
Вся жизнь проходит под наблюдением других собственников, а людям, наверняка, хочется спокойствия и конфиденциальности.
В последнее время по статистике крупнейших риелторских организаций участились просьбы граждан о разменах жилых комнат на полноценный земельный участок, и даже дом. Сложно поверить, что подобное осуществимо, но все же.
О том, как оформить обмен квартиры с доплатой, как разменять трехкомнатную или двухкомнатную квартиру, а также о том, можно ли поменять квартиру в ипотеке или сделать обмен старой квартиры на новостройку, можно узнать из наших статей.
Кто имеет право?
На дом
Возможно ли обменять комнату на дом в деревне? Дом – это жилая постройка, расположенная на земельном участке. В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса нашей страны, дом – это недвижимое имущество, так как подходит под описание данной категории собственности. А Гражданский кодекс разрешает проводить различные сделки с недвижимым имуществом, но только при соблюдении некоторых условий.
Гражданский кодекс РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Если есть желание обменять свою комнату на дом, то необходимо являться собственником имущества, которое есть желание предложить в обмен.
Если же собственник не один, то другие лица также в согласии с вами могут произвести подобную сделку.
Право на мену имеют наследники недвижимости (помещения), которые вступают в свое право только спустя шесть месяцев после смерти наследодателя.
Контракт мены предусмотрен статьей 567 Гражданского кодекса и в соответствии с ним стороны, передающие друг другу различные предметы, должны иметь право не только пользования данными вещами, но также владения и распоряжения. В противном случае ни одно соглашение состояться не может.
Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены
На земельный участок
Эти же аспекты касаются и земельного участка. Часто можно увидеть объявление: «Обменяю комнату на участок». Как это возможно?
Являясь недвижимым имуществом, участок переходит к другому собственнику и отчуждается только в ситуации, когда на него есть абсолютное право владения и распоряжения, подкрепленное документацией.
Причины
Часто риелторы проводят социологические опросы с целью узнать, по каким причинам требуется проведение той или иной сделки с жильем.
Что касается нашего случая, то существует несколько причин, которые толкают собственников помещений на такое решение:
Где искать варианты?
Как обменять помещение на дом? Если собственник решился обменять свою комнату, то следующий вопрос, который встает перед ним – это поиск подходящих вариантов.
Самый простой, но и затратный способ найти представителя второй стороны договора – это обратиться в риелторскую контору.
Там наверняка есть годами сформированная база, где есть списки желающих принять участие в подобной сделке.
Минусом данного варианта является факт того, что при осуществлении мены риелтор берет себе процент.
Также можно попытаться найти клиента на ваше предложение самостоятельно. Для этого можно воспользоваться сайтами объявлений в Интернете, а также газетами и журналами, где имеются колонки по продаже недвижимости.
Способы
Существует несколько вариантов размена помещения. Ознакомьтесь с каждым из них и выберите подходящий для своего случая.
Договор мены
Для того, чтобы оформить подобное соглашение, необходимо чтобы сотрудники БТИ оценили стоимость вашей комнаты и стоимость недвижимого имущества, на которое претендуется совершить обмен.
Если суммы соразмерны, то оформляется контракт мены, в соответствии с которым (статья 567 Гражданского кодекса) одна сторона передает в собственность другой недвижимое имущество, а та, в свою очередь, осуществляет аналогичную сделку.
Факт доплаты нужно непременно указывать в договоре, в противном случае, в суде нельзя будет доказать, что требовали дополнительных денежных средств с оппонента.
Купля-продажа
Оформить сделку можно посредством договора купли продажи.
В сумме выходит два равноценных договора по данному соглашению.
Чаще всего такой способ применяется, когда доплата слишком велика, а собственник дорогого имущества не доверяет контракту мены.
Минусом данного способа является налог на продажу недвижимости, который придется уплатить целых два раза.
Помощь риэлтора
В соответствии с этим способом привлекается третья сторона. Чаще всего ей выступает риелтор.
Он выкупает интересующий вас вариант за небольшой задаток с вашей стороны. Тем временем вы продаете свое помещение другим лицам (на это отводится время) и покупаете выкупленную недвижимость риелтором с учетом небольших процентов за его услуги.
Пошаговая инструкция
Давайте разберем пошаговый алгоритм обмена вашей комнаты на дом или участок:
Теперь, когда рассмотрен общий порядок, переходим к нюансам.
С чего начать?
Для начала займитесь вопросом определения стоимости своего имущества. Все владельцы желают завысить цену, ведь для них отчуждаемая недвижимость – это не просто постройка с ремонтом.
Однако необходимо мнение профессионалов, поэтому обратитесь в соответствующие организации или же БТИ за заключением о стоимости вашей комнаты на рынке жилья конкретного города или региона.
Где оформляют, куда обратиться? Контракт мены или купли продажи ( в зависимости от выбранного вами способа) оформляется как вами лично, так и в нотариальной конторе.
В первом случае вы экономите свои денежные средства, а также деньги оппонента, ведь договор составляется вами собственноручно и никем не заверяется.
Кроме того, печать нотариуса дает данному нормативную акту определенную юридическую силу, и в случае неисполнения условий договора, можно обратиться в суд.
Какие документы необходимы?
Для того, чтобы осуществить обмен необходимо с вашей стороны предоставить следующие документы:
Можете приложить платежные квитанции, которые будут доказывать своевременность ваших оплат и отсутствия долгов.
Куда подавать документы? После нотариального заверения ваши документы и бумаги вашего оппонента подаются в Росреестр, где тщательно проверяются.
По факту проверки, если не найдено нарушений и недостатка в предъявленных бумагах, вам выдается свидетельство о праве собственности на новую недвижимость.
Сроки и стоимость
Оформляются документы на собственность в двухнедельный срок. Точная дата зависит от загруженности Росреестра, а также от степени сложности вашей сделки и количества отправленных запросов.
У данной сделки нет фиксированной государственной пошлины или стоимости. В процессе оформления права собственности придется потратиться на услуги нотариуса, а также заплатить налог, который составит 13 процентов от суммы сделки купли продажи (если вы осуществляете сделку подобным образом).
Когда могут оказать в оформлении?
В оформлении оказывают только в случае, если не был предоставлен какой-то важный документ или же не оплачен налог.
Особенности и нюансы
Важно прописать в договоре строку о доплате, если таковая имеется.
К сожалению, забыв про данный пункт вы рискуете не получить денежные средства, а сделку нельзя будет вернуть вспять.
Улучшайте свои жилищные условия и экспериментируйте. Ведь наша жизнь слишком коротка для того, чтобы проводить ее стиснутым четырьмя стенами.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
Обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
Обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
Обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
Обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
Обмен — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
Да, можно. Если вы снимаете жилье по договору социального найма, закон дает вам право обменять свою квартиру на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Но стоит учитывать, что на практике такие сделки встречаются очень редко их сложности и большого количества необходимых согласований.
К основным трудностям относится поиск квартиры, которая бы соответствовало пожеланиям жильцов. В данном случае выбор ограничивается муниципальным жилым фондом. Кроме того, необходимо получить согласие всех жильцов и муниципалитета.
Подробнее о том, как приватизировать квартиру можно прочитать здесь.
Какой договор нужно заключать при обмене неприватизированной квартиры?
В случае с обмена муниципального жилья по закону можно заключить только договор об обмене.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
В случае, если меняются квартиры в разных регионах России, то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Как обменивать жилье, которое находится в частной собственности?
Не важно, планируете ли вы обменять одну квартиру на несколько квартир или на загородный дом, существует два варианта оформления сделки:
Как воспользоваться прямым обменом квартиры?
Если вы просто обмениваете одну квартиру на другую, можно воспользоваться договором мены. В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца.
У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой, но в этом случае придется заплатить налоги.
Подробнее об оплате налогов при продаже квартиры можно прочитать здесь.
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.
Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры?
Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкции спроси.дом.рф.
Можно ли обменять ипотечную квартиру?
Да, можно, но для этого нужно получить разрешение в банке, выдавшем ипотечный кредит. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту. При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.
Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет кредит на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка : заемщик продает старую квартиру и покупает новую.
Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.
Какие документы нужны для обмена приватизированной квартиры?
Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:
Что делать после заключения сделки?
После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.
Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:
Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.
Нужно ли платить налоги за обмен квартиры?
При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).
Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор (например, в случаях с или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.