ограждение на лоджии к кому относится 2021
Кто отвечает за ограждение балкона?
Претензии к состоянию балкона
Неоднозначное дело по ремонту балкона попалось нам недавно в ходе изучения практики Верховного Суда РФ (дело № А17 – 543/2019). Заявителем по делу было товарищество собственников жилья из Ивановской области.
В отношении ТСЖ контролирующий орган провел проверку, в ходе которой выявил, что балкон одной из квартир нуждается в ремонте, а именно балконная плита имеет следы разрушения поверхностей, краев, деревянные поручни пришли в негодность, на металлических конструкциях имеются следы ржавчины. Товарищество получило предписание, выполнило его частично: залило цементным раствором балконную плиту, однако деревянные поручни ограждения балкона не заменяло, атмосфероустойчивой краской их не красило, как и всё остальное металлическое ограждение балкона.
ТСЖ выдали повторное предписание заменить деревянные поручни ограждения балкона, покрасить их и металлическое ограждение атмосфероустойчивой краской.
Товарищество знало, что по Правилам содержания общедомового имущества №491 к общему имуществу относится балконная плита, и там не указаны поручни балконных ограждений. Из-за этих разногласий с контролирующим органом спор пришлось решать в суде.
Мнение судов
Суды встали на сторону административного органа, отказавшись признавать предписание недействительным. Вот как они обосновали свою позицию.
Ограждение балкона является составной неотъемлемой частью самого балкона, так как функционирование балкона без ограждения и ограждения без балконной плиты невозможно, металлическое ограждение балкона вмонтировано в саму плиту, неразрывно связано с ней. Из этого суды делают вывод, что спорное ограждение входит в состав общедомового имущества и должно содержаться силами ТСЖ.
Также в п. 2 Правил № 491 указано, что в состав общего имущества включаются, среди прочего, перила, иные ограждающие ненесущие конструкции.
Конкретные работы по содержанию и ремонту такого имущества перечислены в Правилах технической эксплуатации жилфонда №170. Там написано, что при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, работники обслуживающих организаций должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций (п. 4.2.4.2). Суды отметили, что работы по восстановлению или замене отдельных участков и элементов балконов включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (пункты 7 и 8 приложения № 7 Правил № 170).
Ориентируясь на указанные нормы, судебные инстанции не нашли причин для признания предписания незаконным.
Верховный Суд РФ в определении от 18 декабря 2019 года № 301-ЭС19 – 23075 также не стал сомневаться в правильности выводов нижестоящих судов. Он оставил их решения в силе, а кассационную жалобу товарищества – без удовлетворения.
Читающим нас представителям ТСЖ и управляющих организаций следует учитывать эту позицию, несмотря на ее неоднозначность, в спорах с контролирующими органами: возможно, в некоторых случаях будет дешевле сразу самим привести в порядок ограждение балкона, чем вкладываться в судебные расходы.
Сосед почти не виден
Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного “балконного” спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.
Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.
Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.
О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты “РГ” рассказывают в рубрике “Юрконсультация”.
Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.
Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.
По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет “целевое назначение помещений”.
Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ “балконный” спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.
А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.
Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.
К Какому Имуществу Относится Ограждение Лоджии
Команда юристов — Русслидсюрист пишет Вам. Мы рассказываем свой опыт и знания, которого в совокупности у нас больше 43 лет, это дает возможность нам давать правильные ответы, на то, что может потребоваться в различных жизненных ситуациях и в данный момент рассмотрим — К Какому Имуществу Относится Ограждение Лоджии. Если в Вашем случае требуется мгновенный ответ в вашем городе или же онлайн, то, конечно, в этом случае лучше воспользоваться помощью на сайте. Или же спросить в комментариях у людей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
«..оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Позиция Верховного Суда РФ
Согласно приложению 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. N 8, балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.
Кто является собственником балкона?
Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2021 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Так, в определении указано следующее:
Соответственно, за балконные плиты, несущие стены, ограждения и крышу несет ответственность управляющая организация. Если пол на балконе держится на честном слове, или вы живете на последнем этаже, а на балконе протекает крыша — обращайтесь в УО.
Не весь балкон относится к общему имуществу
В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” и Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2021 № 290 перечислены обязанности УО и виды работ, которые она должна проводить для поддержания балконов в нормальном состоянии.
Обязанности управляющей организации
Бывает так, что проблема не в самом балконе, а, например, в водосточной системе. Если водосток работает неправильно, на балкон может постоянно попадать вода, что недопустимо. То же самое с протекающей крышей. В этих случаях также следует подавать заявку в УО или АДС.
Постановление Правительства № 491 (подпункт «в» пункта 2 раздела 1) и Жилищный Кодекс (подпункт 3 пункта 1 статьи 36) гласят, что балконные плиты являются общедомовым имуществом, так как они служат частью здания, а также частью конструкции, которая считается ограждающей.
Можно ли самостоятельно размещать или удалять баннер или рекламный плакат на наружном ограждении?
П/п «В», п. 2 Правил относит плиты балконные, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам отдельных помещений многоквартирного дома.
Однако важно учитывать, что, если изначально балкон имел дополнительные элементы – козырьки, перилла и т.д., обязанности по ее уходу в зимнее время могут лежать на УК. И отчистка снежных наростов, льда, который сходит с крыши, не ложится на жильцов.
Можно ли самостоятельно размещать или удалять баннер на наружном ограждении
Состояние балкона практически полностью обслуживается теми, чья собственность имеет подобную пристройку. Несмотря на то, что лоджия общедомовым имуществом является, обязанности по ее содержанию в основном ложатся на жильцов.
ЕЛЕНИЕот 17 января 2021 г. №КАС11-789 Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в составе:председательствующего Федина А.И.,членов коллегии Манохиной Г.В., Пелевина Н.П.,при секретаре К.Ю.с участием прокурора Масаловой Л.Ф. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К.Н. о признании недействующим подпункта «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» по кассационной жалобе К.Н.
Если происходят изменения, которые не влекут за собой изменение размера помещения или пристраивание дополнительных конструкций, а изменения заключаются в дизайнерских и декоративных изменениях, то в этом случае разрешения не требуется. Кто несёт ответственность за состояние балкона? За состояние балкона несёт ответственность его владелец.
Сосед почти не виден
Чьим имуществом считается балкон? Выше вы узнали, какие составляющие находятся в имуществе всех жильцов многоквартирного дома, теперь пора узнать, что числится в собственности жильца квартиры с балконом. Всё пространство, которое ограничено элементами, являющимися общей собственностью, считается имуществом хозяина.
Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме». Кто является собственником балкона? Для ответа на этот вопрос следует провести аналогии с собственностью на жилое помещение — квартиру. Кто является собственником квартиры? Ведь, например, несущая стена вашей квартиры, является одновременно стеной квартиры вашего соседа, а плиты перекрытий, являющиеся вашим полом и потолком, являются одновременно потолком и полом для квартир ваших соседей, проживающих этажом ниже и этажом выше.
В технических и правоустанавливающих документах балкон входит в общие контуры квартиры или нежилого помещения МКД. Однако в указанной документации не отражается, в чьей собственности находятся конструкции, стены иные элементы. Поэтому при продаже квартир нельзя оставить за собой балкон или лоджию, так как они являются частью основного помещения. Собственники МКД тоже не могут установить запрет на продажу балконов или иных выступающих частей здания, так как происходит распоряжение только внутренним объемом (площадью).
Относятся ли лоджии и балконы к общему имуществу МКД
Все пространство между имуществом МКД распределено между собственниками и нанимателями жилых или нежилых помещений. Например, обычная жилая комната принадлежит только одному лицу, хотя ее ограждающие стены отнесены законом к общему имуществу. Для балконов и лоджий такая же ситуация. К частной собственности относится:
Также владелец обязан следить за его состоянием и самостоятельно ремонтировать при необходимости окна, двери, балконную конструкцию или дополнительные козырьки и навесы, которые были установлены самостоятельно.
Чьим имуществом считается балкон?
Таким образом, основные плиты, стены и все виды внешнего ограждения являются собственность всех собственников МКД, даже если они фактически не пользуются таким имуществом. Несущие и ненесущие конструкции обеспечивают прочность и устойчивость объекта, ограничивают его внешние контуры.
Распределение ответственности
Аналогичным образом, дело обстоит с балконами. Балконная плита — общая долевая собственность собственников квартир в силу закона. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью.
Горячие обсуждения по вопросу, является ли балкон частью общедомового имущества, обусловлены разницей в понимании владельцев квартир понятий «элемент конструкции» и «личное пространство». К определению «общедомовое имущество» пытаются привязать свободный доступ входить всем жильцам. Разница трактовок действующих норм законодательства подавалась в виде исков в судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда. Так, 17.01.2021 года, Апелляционная комиссия Верховного Суда РФ вынесла определение №КАС11-789. Рассмотрим, как распределено право долевой собственности.
Правовые основания
Решение ВС РФ
В многоэтажных домах стены, полы, потолки разделяют квартиры, их не делят между жильцами – это долевая собственность. Для учета «жизненного пространства» применяют площадь жилых и подсобных помещений, измеряемых в м². Такое пространство обустраивают отделочными материалами, заполняют предметами пользования, ограничивают возможность войти любому желающему. Фактическая собственность на квартиру, как совокупность строительных материалов, всего лишь юридический термин.
Если проектом строительства дома предусмотрен балкон, выход на который осуществляется, например, из квартиры № 10 и в техническом паспорте на жилое помещение данный балкон учтен, то трехмерное пространство данного балкона принадлежит собственнику квартиры № 10, тогда как балконная плита является общей долевой собственностью всех собственников квартир дома.
Кто является собственником балкона?
Правовые основания
Собственник квартиры не владеет стенами, полом, потолком. Плиты перекрытий являются элементами других жилых помещений. Стены, перекрытия относятся к общедомовому имуществу, т.к. обслуживают более одного помещения.
К Какому Имуществу Относится Ограждение Лоджии
На первый взгляд может показаться, что лоджия является общим имуществом, так как в ч.5 ст. 15 ЖК РФ говорится, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Из данной нормы следует, что лоджия не входит в состав жилого помещения. т.е. квартиры. В таком случае, если предположить, что лоджия является общим имуществом, то возникает парадокс: лоджией могут пользоваться все собственники квартир многоквартирного дома.
. помещение лоджии в квартире не является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку выход на лоджию осуществляется только из одной квартиры, лоджия не предназначена для обслуживания более одного помещения. При этом, несмотря на то, что площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры. Общим имуществом в данном случае может быть признана только ограждающая несущая конструкция — балконная плита или плита лоджии.
Относится ли ограждение балкона к общедомовому имуществу
Если обобщить все вышеизложенное, можно сделать вывод, что балконные плиты, которые входят в план квартиры согласно обмеру БТИ (Бюро технической инвентаризации), вместе с внешней стеной, к которой примыкают данные балконы, относятся фактически к общему имуществу в многоквартирном доме. Это означает, что они являются для собственников помещений объектом общедолевой собственности, а двери, окна и перила указанных балконов, соответственно, индивидуальной собственности.
Балконы являются общим имуществом — определение Верховного суда РФ от г
В кассационной жалобе К.Н. просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, и принятии нового решения об удовлетворении заявленного требования. Полагает, что судом нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
К Какому Имуществу Относится Ограждение Лоджии
вообще то не уверен
а где это написано?
ведь балкон приобретается при покупке квартиры.
разве что тут разделение-внешняя/внутренняя часть..
да и то, если так безапелляционно рассуждать, то можно вывеской вообще весь балкон снизу доверху закрыть на основании решения ОС жильцов дома
Являются ли балкон или лоджия общедомовым имуществом
Всё пространство, которое ограничено элементами, являющимися общей собственностью, считается имуществом хозяина. То есть балконная плита, внешние стены и наружное ограждение – это общее имущество, а вот само пространство и помещение, ограниченное этими элементами – имущество лишь хозяина апартаментов, и это ограничивает право посещения, а тем более распоряжения балконом всеми желающими лицами.
Кто должен осуществлять ремонт и реконструкцию зависит исключительно от того, в чьей собственности предмет, которому необходим ремонт. В случае, если предмет находится в общедомовой собственности, то реконструкцию должна осуществлять Управляющая компания или ЖЭУ.
Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.
Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.
Но! Даже если общее собрание собственников не проводилось, или решение о проведении капремонта не было принято, оставить балкон в аварийном состоянии УО не имеет право. Она должна либо провести текущий ремонт (если таким образом можно исправить положение и обезопасить людей), либо демонтировать балкон (или хотя бы опломбировать выход на него). Это подтверждается судебной практикой.
Даже прикрепить ящики с цветами с наружной стороны на балконе можно только по согласованию. За этим должна следить УО, и если ее сотрудники обнаружат, что вы самовольно установили кронштейны для горшков, вас могут обязать их демонтировать.
Согласно постановлению Госстроя № 170 не допускается:
Если в балконной плите пошла трещина, отвалился угол или стал выкрашиваться кусками бетон, молчать не надо. Нужно зафиксировать все повреждения — сделать фото или видео — и обратиться в УО. Сделать это можно и через АДС (аварийно-диспетчерскую службу).
Новости ЖКХ
Собственник магазина потребовал, чтобы ТСЖ, управляющее домом, привело этот элемент дома в надлежащее состояние, а также отремонтировало водостоки. ТСЖ вынесло этот вопрос на общее собрание собственников, и участники ОСС приняли решение, что ремонт должен произвести собственник магазина за свой счёт. Указанный элемент не относится к общему имуществу МКД, поскольку обслуживает только одно помещение в доме, а не несколько.
При этом споры разных заинтересованных сторон о точном составе общего имущества в конкретных МКД нередко доходят до Верховного суда РФ, который даёт разъяснения и помогает УО, ТСЖ и собственникам разобраться в ситуации. Например, в июне 2019 года ВС РФ отнёс к общему имуществу дома домофонное оборудование, которое частная компания установила в многоквартирных домах за свой счёт. Суд счёл, что с момента установки домофонов они перешли в общедолевую собственность МКД (дело № А40-61061/2018).
Так, при определении общей приведенной площади жилого помещения (доля общей площади квартиры, которая принадлежит собственнику комнаты, с учетом жилых и нежилых помещений квартиры) применяются понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для веранд – 1,0. Для расчета их общей приведенной площади площадь лоджии, балкона или веранды умножается на соответствующий коэффициент.
· Лоджия – помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
Собрание владельцев принимает решение о возникшей необходимости выделения денег на ремонт по заявлению жильца, с учетом письменных предложений, предоставленных УК, о предполагаемом сроке начала капитальных работ, требуемом объеме и видах работ, сметной стоимости строительных материалов, графике выделения средств, других существенных условий.
Лоджию, балкон, как правило, относят к общей площади и оплачивают с понижающими коэффициентами. Если хозяин выполняет переустройство, объединяет с прилегающей комнатой, то данная площадь переходит в разряд отапливаемой с соответствующими начислениями по теплу.
Чьим имуществом считается балкон и обязанности сторон
Стандартно балконная часть является общим имуществом, из-за этого права и обязанности по состоянию дополнительной части распределяется между квартирантами и управляющей компанией, распоряжающейся внесением изменений в состояние мкд. За внутреннее обеспечение отвечает собственник жилья, остальные обязанности с него снимаются.
Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире
После вывода комиссии о небезопасном состоянии балконной плиты, составляется смета на необходимый объем работ, а также определяется стоимость. При достаточном финансировании можно ожидать срочного ремонта аварийного объекта, но обычно процедура затягивается на неопределенное время.
Конечно, старое ограждение может быть еще достаточно прочным. Но капитальный ремонт балконной плиты уже подразумевает установку новой ограждающей конструкции. Кроме того, если в дальнейшем планируется остекление балкона и его утепление, то не помешает заранее продумать качественную основу.
Собственники в многоквартирном доме провели общее собрание, где решили взимать плату за размещение рекламы и вывесок на общедомовом имуществе и установили размер этой платы. ТСЖ проинформировало салон кухонь о принятом решении и предложило либо заключить договор, либо демонтировать вывеску. Не получив ответа, ТСЖ обратилось в суд, где кроме демонтажа вывески также потребовало взыскать неосновательное обогащение за весь период использования общедомового имущества.
Судебная практика по демонтажу конструкций разная. Встречаются решения, когда суд отказывает в демонтаже, потому что это вывеска, а значит, ее размещение обязательно по закону и согласие не требуется. Кроме того, такая вывеска содержит только наименование организации.
Балкон: общедомовое имущество или нет
Обратите внимание! Самостоятельно расширять лоджию и менять ее конструкцию нельзя. Для этого нужно получить разрешение в уполномоченной инстанции. Только после переделки технического плана и одобрения нововведений (если будет доказано, что они не причинят вред общей конструкции здания и не лишат соседей права распоряжаться своим имуществом) можно заниматься строительными работами. Декоративные изменения в ограждающей конструкции разрешения не требуют.