За что могут забрать дачный участок
Без хозяина: как поступить с «ничьей» землей
Оказавшись в сельской местности, каждый из нас видит заброшенные, неухоженные земельные участки, в летнее время заросшие травой. Главное здесь – не эстетически неприглядная картинка, а то, что это может быть опасно для соседних владений: например, из-за сухой растительности спровоцировать пожар. Как узнать, кто хозяин такого участка, какие штрафы для него предусмотрены и могут ли изъять землю, если за ней не ухаживать, рассказывает автор блога «Юрист объясняет» Евгений Фурин.
Какой участок признается бесхозным
Бесхозными принято называть участки, которые давно заброшены владельцами, не обрабатываются и не используются. Однако с точки зрения закона бесхозный и неиспользуемый участок – два разных статуса.
В силу ст. 225 ГК, бесхозным признается любое имущество, которое не имеет или утратило владельца; если владелец неизвестен или отказался от имущества. У неиспользуемого же участка всегда есть собственник, который известен.
Закон требует, чтобы земельный участок использовался, в соответствии с целевым назначением земель (вида разрешенного использования) – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства и проч. Если владелец этого не делает, такой участок может быть признан неиспользуемым или используемым с нарушением законодательства. Это может стать основанием для штрафов и даже привести к его изъятию.
Штрафы
Подавляющее большинство земельных участков, выделяемых гражданам, относятся к одной из двух категорий: земли населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения. В зависимости от этой градации, а также вида разрешенного использования (узнать все параметры можно с помощью публичной кадастровой карты Росреестра) к участку будут применяться разные требования.
Если участок относится к землям сельхозназначения, на него действует Постановление Правительства РФ от 18.09.2020 N1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельхозназначения…». В этом случае неиспользуемой считается земля, не меньше 50% площади которой заросло сорняками, а на оставшейся части деятельность не ведется или она используется не более, чем на 25%. Штраф рассчитывается следующим образом: в размере от 0,3% до 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3 тыс. рублей.
Если участок имеет целевое назначение «для садоводства и огородничества» или «для личного подсобного хозяйства», за его неиспользование в течение 3 лет могут выписать штраф, руководствуясь ч. 3. ст. 8.8 КоАП РФ. Это до 1,5% от его кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. рублей. При неопределенной кадастровой стоимости – от 20 тыс. до 50 тыс. рублей. Также в дополнение оформляется предписание об устранении нарушений, не выполнив которое, можно получить еще один штраф – от 20 тыс. до 50 тыс. рублей.
Когда участок относится к категории земель населенных пунктов, на него действуют местные правила благоустройства. Они есть почти во всех муниципалитетах. Правила могут регулировать максимально допустимую высоту травы и кустарников, расположение деревьев относительно границ участка; определять, какой участок считать неиспользуемым, а также вводить различные запреты: на складирование отходов, установку заборов выше определенных значений и т.д.
За нарушение этих правил устанавливается ответственность на уровне регионов. Например, согласно ст. 3.1(1) закона Вологодской области «Об административных правонарушениях в ВО», за нарушение муниципальных правил благоустройства собственникам участков грозят штрафы до 4 тыс. руб. А по всей Московской области действует штраф от 2 до 5 тыс. рублей, если с участка не будет убран борщевик (ст. 6.11 Кодекса Московской области об административных правонарушениях).
Куда обращаться
Участок с нарушениями может быть выявлен как в ходе самостоятельной проверки государственных или муниципальных органов, так и по жалобам соседей. Поэтому, если с соседней запущенной территории к вам проникают сорняки и борщевик, можно смело жаловаться местным властям.
Могут ли изъять бесхозный или неиспользуемый участок
За бесхозное имущество отвечают власти муниципалитета, на территории которого оно находится. В случае обнаружения такого земельного владения муниципалитет обращается в Росреестр, где участок ставят на учет в качестве «бесхозного». Если через год владельца не нашли, по решению суда он переходит в муниципальную собственность. В дальнейшем его могут продать на торгах или сдать в аренду заинтересованным лицам.
Участок, не используемый в течение 3 лет или используемый с нарушением закона, можно принудительно изъять у владельца, но до такого доходит крайне редко. Кроме того, отобрать собственность не всегда возможно – к примеру, участки с видом разрешенного использования «для ИЖС» не подлежат изъятию из-за неиспользования, так как сейчас законодательством не установлен обязательный срок, в течение которого должен быть построен дом.
Сроки и процедура изъятия участка
Закон требует, чтобы перед изъятием собственнику дали шанс устранить нарушения, а также предупредили о предстоящей процедуре. При этом владельцу должны дать разумный срок для приведения участка в порядок. Точный период времени не установлен, но схема такова: изъять участок можно, если он не используется минимум 3 года. Поскольку на момент обнаружения нарушений сложно сказать, сколько времени до этого он не использовался, отсчет этих 3 лет ведут, как правило, с момента первого обнаружения нарушения и вынесения первого предписания. Соответственно, максимальный разумный срок не может превышать 3 года.
Зачастую предписания выносятся несколько раз. Факт их неисполнения должен быть отдельно зафиксирован в ходе проверки. После этого в течение 30 дней муниципалитет принимает решение о дальнейшей судьбе участка.
Если решено его изъять, местные власти предлагают собственнику добровольно продать участок с торгов, а в случае несогласия обращаются в суд для принудительной продажи. В течение 6 месяцев со дня вступления в силу решения суда муниципалитет обязан организовать публичные торги. Если участок находится в составе СНТ, он может быть продан без торгов членам этого товарищества (пп. 3 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).
Вырученные с продажи деньги поступают бывшему собственнику за вычетом средств, потраченных на процедуру изъятия и продажи.
Можно ли занять бесхозный участок, и как это правильно сделать
Если по соседству с вами есть заброшенный участок, занимать его просто так нельзя – это могут счесть самозахватом земли и оштрафовать (при определенной кадастровой стоимости придется заплатить не менее 5 тыс. рублей; при неопределенной – до 10 тыс. рублей). Проще всего разыскать владельца и договориться о продаже земли. Узнать данные собственника можно с помощью выписки из Росреестра, отыскав интересующий участок на публичной кадастровой карте. Но это платная услуга.
Еще можно направить жалобу местным властям на бесхозный или неиспользуемый участок. В итоге он может быть передан в муниципальную собственность или продан на торгах. Тогда вы получите возможность завладеть им на законных основаниях.
Стоит помнить и про такой вариант, как приобретательная давность (ст. 234 ГК). По закону, если человек владеет чужим имуществом открыто и добросовестно, через 15 лет может оформить его на себя после решения суда.
Добросовестное владение – если, приобретая что-либо, лицо не знало о неправомерности завладения. Речь про те случаи, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако формально права собственности не оформлены. Открытое владение – когда лицо владеет вещью как своей собственной, ни от кого не скрываясь.
При таком положении дел в суд необходимо подавать через 18 лет после начала владения – 15 лет по закону плюс 3 года на истечение срока исковой давности, – чтобы бывший владелец не смог отсудить участок обратно.
Кустарник и самовольное строительство: за что могут изъять дом и землю
Дача, как и любая другая недвижимость, требует от собственников соблюдения норм и правил, установленных российским законодательством. За некоторые нарушения владельцы могут даже лишиться загородного участка вместе с домом.
Вместе с юристами рассказываем, у кого и за что могут изъять дачу, дом или земельный участок.
Изъятие за неиспользование
Первая причина, по которой у собственника могут изъять дачу, — это неиспользование. Согласно действующему закону, если за три года собственник не использовал землю категории индивидуального жилищного строительства для строительства жилья и участок стоит заброшенный, то государство может назначить процедуру изъятия, рассказал доктор юридических наук, заслуженный юрист России Иван Соловьев.
В трехгодичный период не включается время, необходимое для освоения участка, и время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду других обстоятельств, исключающих такое использование, отметил генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он пояснил, что особенность указанного основания в том, что если в течение трех лет собственник менялся, то применить указанную статью невозможно, так как срок начинает течь заново с момента регистрации права у нового владельца.
Изъятие за нецелевое использование
Дача или частный дом также могут быть изъяты у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований российского законодательств. Законом конкретизированы частные случаи ненадлежащего использования земли:
если использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения;
В этих случаях изъятие земельного участка производится по решению суда. В течение шести месяцев со дня вступления решения суда в силу муниципалитет должен выставить участок на торги.
«Начальная цена изъятого земельного участка на публичных торгах — это его рыночная стоимость. Если принято решение об изъятии земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, начальная цена определяется с учетом исключения из нее расходов на снос самовольной постройки или ее приведение в надлежащий вид», — объяснила адвокат Юлия Бурдина.
Если расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с требованиями, а также затраты на подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка, начальная цена участка устанавливается равной одному рублю, подчеркнула адвокат. Она пояснила, что если публичные торги по продаже земли признаны несостоявшимися, не позднее чем через два месяца проводятся повторные торги и первоначальная цена земельного участка снижается на 20%.
Средства, вырученные от продажи участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, а также работ по оценке рыночной стоимости земельного участка.
На практике указанная статья применяется довольно часто, рассказала эксперт. Например, власти провели проверку соблюдения земельного законодательства на участке и выявили нарушение — невыполнение требований по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания.
«Ответчику было выдано предписание привести земельный участок в состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства (зачистить участок от кустарника и произвести перепашку). Суд первой инстанции, установив, что спорный земельный участок не приведен в состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства, пришел к выводу о необходимости его изъятия в связи с неиспользованием», — рассказала адвокат.
Изъятие для государственных нужд
Изъятие вашей дачи для государственных нужд возможно, если она находится в границах района, в отношении которого принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки. На практике изъять участок могут только в исключительных случаях, например для выполнения международных договоров России, для строительства, реконструкции объектов государственного значения или объектов местного значения, уточнил Баранов.
«Ярким примером служат участки, которые изымались во время строительства спортивных объектов в Сочи. В подобных случаях происходит оценка участка и процедура выкупа. Собственник земли должен быть уведомлен об изъятии в письменной форме, а затем выбрать один из двух вариантов: получить денежную компенсацию или сделать запрос на получение другого земельного участка, который мог бы возместить рыночную стоимость имеющегося», — пояснил Соловьев.
Если на земельном участке находятся строения, за них также полагается компенсация, которая определяется, исходя из рыночной стоимости. «Возможен вариант с предоставлением другого земельного участка вместе с домом по договору мены. Стоит отметить, что возмещение должно быть равноценным. Если цена предоставляемой взамен недвижимости ниже выкупной цены, изымаемой для госнужд, собственнику должна быть возмещена разница в цене в срок, не превышающий трех месяцев», — пояснила адвокат.
Другие причины изъятия дачи, дома или земли
Кроме специфических случаев, касающихся использования земли и частных домов на них, недвижимость могут изъять и по другим основаниям, но только по решению суда.
Есть несколько распространенных случаев, когда сделка покупки/продажи может быть оспорена, а у собственника изъята недвижимость:
За что могут забрать участок в 2021 году и как этого избежать?
Даже у законного собственника могут забрать участок. Кому из владельцев дач, загородных домов и земель сельскохозяйственного назначения стоит насторожиться? В этом материале Bankirs.ru расскажет:
Что говорит закон
Согласно статьям 49,50 и 56 Земельного кодекса РФ, участок могут забрать по нескольким причинам:
Разберемся в причинах, по которым у хозяина могут забрать участок более подробно.
Участок могут забрать по решению властей
Принять решение о том, чтобы изъять участок могут региональные власти. В данном случае собственнику компенсируют стоимость надела. Другими словами, государство принудительно покупает вашу собственность. Если администрация принимает решение о том, что участок ей необходим, она обязана уведомить собственника об этом за один год до изъятия.
Вам пришлют соответствующее постановление и дадут 12 месяцев на то, чтобы получить компенсацию и передать права собственности. Если вы не планируете брать деньги или вам кажется, что сумма компенсации занижена, вы можете подать запрос на то, чтобы получить другой земельный участок взамен вашего.
Сумма возврата зависит от рыночной стоимости участка. Сначала проведут независимую экспертизу недвижимости, а после определят его стоимость. К полученной сумме прибавят компенсацию за упущенную прибыль с земли. В этом случае вы не сможете отказаться от сделки.
Участок могут забрать для запланированного развития территории
Здесь землю также конфискует регион, поскольку именно он утверждает и разрабатывает план развития территорий. Если ваш участок находится в месте, где предполагается комплексное развитие, то местные власти также обязаны уведомить вас об изъятии. Основание для этого – планировка и межевание района.
Если у местного самоуправления возникнет необходимость забрать ваш участок, у них будет семь дней на то, чтобы подготовить все документы для совершения сделки. В этом случае вам полагается денежная компенсация, которая окупает потерю землю.
У собственника есть месяц на то, чтобы принять добровольное решение. Отказ в этой ситуации не возможен. Власти могут прибегнуть к принудительному изъятию недвижимости.
Землю могут изъять из-за ненадлежащего использования
Даже если вы ничего не будете делать на своем участке, государство может посчитать, что земля используется не по назначению. В этом случае ее могут забрать и передать более нуждающимся.
Такое может быть в ситуациях, когда надел предназначен для индивидуального жилищного строительства, а вы ничего не построили на нем за несколько лет или вовсе на нем не появлялись. Исключение в таких ситуациях – природные бедствия и чрезвычайные ситуации, из-за которых использование участка невозможно.
Среди причин для отчуждения собственности может быть загрязнение почвы и окружающей среды. Например, на своей территории вы организовали производство чего-то, что наносит вред земле и природе.
Вам будет выслано требование о том, чтобы привести участок в порядок. Если вы его проигнорируете, то участок выставят на торги. Оспаривать решение придется в суде.
Когда из-за реквизиции можно лишиться участка
Данная причина является самой редкой из всех возможных. В данном случае участок могут забрать из-за стихийных бедствий, эпидемий и эпизоотий (эпидемия животных). Землю принудительно заберут у владельца, но компенсируют ее стоимость. В некоторых случаях землю забирают на время. Такая возможность прописана в ст. 51 Земельного кодекса РФ.
При реквизиции вам выдадут специальный сертификат, который подтверждает причину изъятия надела. Этот документ также свидетельствует о праве получения другой земли или финансовой компенсации.
Почему могут конфисковать надел
Согласно Земельному кодексу РФ, государство может конфисковать загородные объекты недвижимости. Это возможно только в том случае, когда собственник надела совершил какое-либо противозаконное деяние, а решение об изъятии принял суд. Тогда данную собственность выставят на торги.
Когда судебный пристав может забрать участок
Приставы могут реализовать надел, как и другое имущество для погашения задолженности. Однако здесь нет исключений как в случае с единственным жильем. Исключение – участок, на котором стоит дом, где проживает должник. При этом другого жилья у его семьи нет.
Когда могут конфисковать надел, если не платить взносы
Садоводческое некоммерческое товарищество не может лишить собственника земельного участка при неуплате взноса. В данном случае долги можно взыскать только в судебном порядке. Поскольку срок исковой давности почти для всех дел – три года, председатель СНТ может взыскать задолженность с владельца участка только за этот период.
Как избежать изъятия участка
Сохранить имущество можно только в том случае, когда его забирают при нецелевом использовании. В этом случае необходимо привести участок в порядок, а также оплатить административный штраф в сроки, которые указаны в предписании.
Оставить участок в собственности можно также, когда его изымают за долги. Если вы найдете другие деньги для погашения задолженности надел оставят.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Могут ли изъять дачный участок, если он не осваивается
Помимо права пользования и распоряжения, у владельцев земельных участков есть и обязанности — содержать землю в надлежащем состоянии (следить и ухаживать за ней) и использовать по назначению. Если этого не делать, к дачнику или собственнику частного дома с участком могут быть применены санкции.
Разбираемся вместе с экспертами, могут ли изъять земельный участок, если он не осваивается и порос травой.
Правила использования земли
Есть определенные правила, которые должен выполнять владелец участка. В первую очередь, земельные участки должны использоваться строго в соответствии с их категорией (земли населенных пунктов, сельскохозяйственные, земли лесного фонда, садовые участки и т. д.) и видом разрешенного использования, рассказывает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. По ее словам, нарушение правил землепользования может привести к административной ответственности в следующих случаях:
За соблюдением земельного законодательства следят органы местного самоуправления и Росреестр. «Администрация, осуществляющая муниципальный земельный контроль, выявляет неиспользуемые земельные участки, а также участки, которые используются по нецелевому назначению. Росреестр осуществляет государственный земельный надзор», — пояснил первый зампредседателя Московской областной думы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. Если нарушения выявлены, собственнику дается предписание об их устранении. Если он не устраняет их, то выписывается штраф и также нужно устранить правонарушение. Размер штрафа для граждан составляет от 1% до 1,5% кадастровой стоимости объекта, но не менее 20 тыс. руб.
Могут ли изъять участок
Если участок долгое время находится в запущенном состоянии, то в будущем его могут изъять. Это возможно, если участок не обрабатывается в течение трех лет, что считается нецелевым использованием земли и подразумевает штрафы в соответствии с ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ, отметил зампредседателя коллегии адвокатов города Москвы «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов.
«У земель садового некоммерческого товарищества (СНТ) есть срок обработки. Человек должен обрабатывать свой участок каждый год. Если в течение трех лет дачник не обрабатывает участок, то к нему могут быть применены санкции, предусмотренные ст. 8.8 КоАП. Такой земельный участок может быть впоследствии изъят. В этом вопросе правовой режим СНТ схож с правовым режимом земель сельскохозяйственного назначения. Что касается земель ИЖС, то их человек может не обрабатывать годами, но такая санкция, как «изъятие участка», к нему не может быть применена, как и ст. 8.8 КоАП РФ», — рассказал Тимур Баязитов.
Прежде чем заброшенный участок изъять, нарушителя обязательно не раз уведомят о том, что объект не используется по назначению, отметил юрист. «К собственнику могут обратиться председатель СНТ, инспектор земельного контроля или муниципалитет. Они же могут обратиться с иском в суд, и уже в судебном порядке может быть принято решение об изъятии земельного участка», — пояснил он.
В теории изъять земельный участок за нерадивое использование могут, но на практике реализовать это сложно, потому что есть право собственности, и оно абсолютно, добавила Софья Волкова из Asterisk. «Неиспользование земельного участка — когда на нем растет бурьян, борщевик, а забор и дачный домик разрушаются — не означает, что дачный участок могут отнять. Максимум — могут выписать штраф. Сейчас нет реального механизма изъятия участка у дачников из-за того, что они не заботятся о них, как нет и судебной практики. Хотя проблема такая существует — в каждом СНТ есть заброшенные дачные участки. Были даже идеи ужесточить контроль за этой сферой. Например, в 2019 году Минэк готовил подобный законопроект, но в итоге его не поддержали», — пояснила юрист.
Ужесточение контроля за заброшенными участками
В феврале 2021 года Росреестр разработал законопроект, который призван ужесточить контроль за бесхозными дачными участками. Ведомство предлагает наделить председателей СНТ правом обращаться в государственные органы, чтобы рассказать о дачных нарушителях и организовать проверки. Речь идет о собственниках, которые забросили свои дачные владения или используют их не по назначению (например, хозяин участка устроил на нем хостел или автомойку). При выявлении нарушений владельцу выдадут предписание об их устранении и выпишут штраф. Если дачник будет игнорировать предписание, участок могут изъять.
Когда точно изымут
Земельный кодекс предусматривает изъятие земельного участка, если на нем обнаружена самовольная постройка, а владелец отказывается ее сносить или приводить в соответствующее закону состояние. «Земельный участок с самовольной постройкой может быть изъят из владения собственника и выставлен на аукцион на торги с начальной стоимостью в 1 рубль», — уточнил Никита Чаплин.
Еще один возможный сценарий — изъятие земельного участка у собственников для государственных и муниципальных нужд. Данная процедура регламентирована ст. 49 ЗК РФ. Обычно это происходит, если земельный участок попадает в проекты планировки территории, связанные с комплексным освоением территории (далее — ППТ), строительством транспортно-пересадочных узлов, развитием микрорайонов и т. д., пояснил член Ассоциации юристов России Николай Пивоваров. В процессе изъятия назначается рыночная оценка земельного участка, после чего собственнику выплачивается компенсация. «В случае несогласия собственника с результатами данная оценка может быть оспорена в судебном порядке», — отметил юрист.