Земли населенных пунктов для дачного строительства что можно строить
В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?
Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.
В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.
Классификатор видов разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определеннойкатегории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор содержит 13 ВРИ:
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование)
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.
Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования».
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.
Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома
В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.
ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.
Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.
В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.
Категория земли: как определить и что можно построить
Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить.
Содержание
Что такое «категория земли»
Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.
При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.
Читайте также
Виды категорий земель
Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.
Земли населенных пунктов
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния
К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.
На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.
Промышленные земли
Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
Земли лесного фонда
Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.
Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии
Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).
Земли водного фонда
Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).
Земли государственного запаса
К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.
Читайте также
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Перевод земли из одной категории в другую
Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.
Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.
Комментарий юриста
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.).
Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.
Наш блог
С 1 января 2019 года вид разрешенного использования «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора. Понятие «дача» в юридическом смысле ушло в прошлое. Какие изменения произошли в классификаторе ВРИ и где теперь можно построить дачу?
Еще до недавнего времени покупатели земли, желающие построить капитальный жилой дом, делали свой выбор между двумя статусами участков: ИЖС и «дачное строительство». Первые обычно располагались в населенных пунктах, вторые – на сельскохозяйственных землях. Для летней дачи вполне подходили участки «для садоводства», «огородничества», «ДНП», «ЛПХ» и пр. Однако события июля 2017 года (принятие нового закона №217-ФЗ) и января 2019 года (введение в действие нового классификатора ВРИ) изменили привычный ход вещей.
Произошло два важных события: во-первых, понятие “дача” в юридическом смысле ушло в прошлое, а во-вторых, в новом классификаторе ВРИ «забыли» не только про «дачников», но и про фермеров – такого статуса земли просто нет.
Где построить дом?
Каждый земельный участок имеет две характеристики (категория земли и вид разрешенного использования), и их комбинация определяет возможные перспективы будущего строительства.
В России вся земля делится на 7 категорий, что определено Земельным кодексом. Домовладельцу или дачнику подходят только две: земли населенных пунктов (поселений) и сельскохозяйственного назначения.
Из всех видов разрешенного использования (ВРИ), согласно классификатору от 2019 года, интересуют пять: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (приусадебный участок), СНТ (садоводство), ОНТ (огородничество) и ЛПХ (полевые участки). Жилой дом разрешат построить только на первых трех. Понятие «дача» в юридическом смысле осталось в прошлом.
Индивидуальное жилищное строительство
Участки ИЖС бывают только на землях населенных пунктов, и это единственный статус, предназначенный именно для возведения жилого дома. Подводка сюда всех необходимых для жизни коммуникаций – обязанность, а не добрая воля местных властей. Жители могут рассчитывать на места в детских садах, школах, поликлиниках. Прописка (постоянная регистрация) по месту жительства гарантирована и проста в оформлении. Участок принимается в качестве залога для ипотечного кредита, а при строительстве дома получить налоговый вычет (до 260 тысяч рублей). Земли ИЖС выше ценятся на загородном рынке недвижимости. Впрочем, и кадастровая их стоимость выше, и соответственно налог на имущество. По классификатору ВРИ участки ИЖС (2.1) относятся к «Жилой застройке» (код 2.0). Муниципалитеты могут сами определять размеры участков, но в среднем по России ИЖС варьирует от 3 до 30 соток.
Личное подсобное хозяйство (приусадебный участок)
Эти участки выделяются только в категории земель населенных пунктов, их основное назначение – выпуск сельхозпродукции. Здесь разрешат и жилой дом, и хозяйственные строения, и постройки для животных. Кстати, основные требования к жилому дому такие же, как и в ИЖС – до трех этажей, не выше 20 метров. Прописка возможна, но с получением ипотечного кредита или налогового вычета могут возникнуть проблемы. Участки со статусом ЛПХ в населенных пунктах, к которым в прошлые годы покупатели относились настороженно и выбирали только в крайнем случае, постепенно завоевывают рынок недвижимости. Их главное преимущество – доступность: более низкая цена, кадастровая стоимость и налог на имущество. Можно привести пример. В деревне Никифорово Щелковского района, в категории земель населенных пунктов, кадастровая стоимость участка ИЖС равна 2 376 руб. /кв. м, а участка ЛПХ – 1 472 руб. /кв. м (более чем в полтора раза дешевле). По классификатору этот вид (2.2) также относится к «Жилой застройке» (код 2.0). Максимальный размер подобного участка ЛПХ – 50 соток, местным властям разрешено увеличивать до 2,5 га.
Предыдущие два вида можно найти только среди земель поселений. Для того чтобы точно узнать, какие постройки допустимы в конкретном населенном пункте с его местными правилами, в отделе архитектуры можно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В каждом населенном пункте есть ПЗЗ с картой территориальных зон (Генпланом), где можно увидеть, попадает ли данный объект в зону индивидуальной жилой застройки (Ж).
Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)
Участки для ведения садоводства – это третий и последний из ныне существующих статусов (ВРИ), на которых разрешено строительство капитального и всесезонного жилого дома. Или садового домика (второй вариант). Есть одно главное отличие от предыдущих статусов. Если ИЖС и ЛПХ – земли индивидуалистов, частных домовладельцев, не зависящих от воли коллектива, то участки под садоводство – часть коллективного хозяйства, единой территории, со своими правилами, взносами, общим имуществом и пр. Один из весомых плюсов – упрощенный порядок оформления дома. Кроме того, до 1 марта 2021 продлен срок «дачной амнистии»: зарегистрировать садовой или жилой дом можно на основании правоустанавливающего документа и технического плана. Уведомлять о начале и завершении строительства дома не нужно. По классификатору садоводческие наделы (13.2) относятся к землям «общего назначения» (код 13.0). Их размер, в среднем, варьируют от 6 до 15 соток.
Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)
На участках для ведения огородничества разрешены только хозяйственные постройки (гаражи, сараи, теплицы, навесы и пр.). Ни жилой, ни садовой дом здесь строить нельзя. По классификатору (пункт 13.1) они также относятся к «Земельным участкам общего назначения» (код 13.0). Огородные наделы обычно занимают от 4 до 10 соток.
Участки СНТ и ОНТ могут располагаться в обеих категориях земель: населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.
Личное подсобное хозяйство (полевые участки)
Эти участки ЛПХ предоставляют только на сельскохозяйственных землях. Дом или дачу здесь не построишь – разрешены только некапитальные строения: гараж, навес, теплица, погреб и прочее. По классификатору ВРИ полевые участки ЛПХ (1.16) относятся к «Земельным участкам сельскохозяйственного использования» (код 1.0) и предназначены для выпуска сельхозпродукции. Однако для любителей загородного образа жизни они могут быть интересны своей доступностью и дешевизной. На таком участке можно поставить вагончик или мобильный дом на колесах и пользоваться локальными удобствами (биотуалет, автономное водоснабжение и пр.).
«Дачного строительства» больше нет
Участки со статусом «дачное строительство» пользовались большим спросом и были очень популярны на рынке недвижимости, начиная с 1990-х годов. Это была лучшая альтернатива ИЖС и вполне законный способ оформить жилой дом на сельскохозяйственных землях. Массивы бывших земель колхозов и совхозов переоформлялись на будущих дачников без прохождения утомительной процедуры перевода земель из одной категории в другую. С 1 января 2019 года вид РИ «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора. Понятие «дача» в юридическом смысле ушло в прошлое.
Подарок для фермеров
В новом классификаторе ВРИ нет статуса земли “для ведения фермерского хозяйства”. Эти участки относятся к сельскохозяйственным угодьям, деятельность фермеров регулируется законом №74-ФЗ от 2003 года.
В июне 2018 года был разработан проект нового закона, вносящего поправки в земельный кодекс. Если его примут, то фермерам на их участках будет разрешено строительство капитального жилого дома площадью до 500 кв. м и не выше трех этажей. Однако перепродажа земли под оформленным строением будет запрещена. Предельные величины фермерских угодий определяют местные законы. В Московской области, например, минимальный размер – 2 га, а максимальный – практически не ограничен. Интересно, что в 2017 году принималась норма до 1300 га, которую затем отменили, а в настоящее время частное или юридическое лицо может приобрести в собственность участок размером до 25% от общей площади всех сельхозугодий района.