нужно ли узаконивать гипсокартонную перегородку в квартире
Какие перепланировки квартиры не требуют согласования
Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку — обязательный документ, если задуман серьезный ремонт, из-за которого меняется план квартиры. Если сносятся или возводятся перегородки, появляются новые проемы в стенах, переносится сантехника, без такого разрешения не обойтись. Однако есть целый ряд работ, которые можно согласовать в упрощенном порядке — по эскизу или вообще выполнить без разрешения.
Рассмотрим, что Мосжилинспекция в принципе не будет согласовывать и на какие работы на практике можно не получать разрешений, хотя владельцам квартир кажется, что оно необходимо. В конце статьи — сравнительная таблица по порядку согласования наиболее распространенных ремонтных работ.
Работы, которые можно делать без разрешения
Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ. Сюда относятся демонтаж перегородок, перенос сантехники, новые дверные проемы в несущих стенах. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.
Иногда бывает так: люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле никакой проектной документации не нужно, как и заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.
Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:
На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы и есть ли в них двери. Если дверь демонтируют и оформляют арку, это перепланировка, так как на плане БТИ это не указывается. Если заменить дверь на другую, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.
Примеры работ, которые не нужно согласовывать:
Эти работы не считаются перепланировкой и не требуют согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Работы, которые на практике можно не согласовывать
Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.
Речь идет вот об этих работах:
Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.
При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 000 рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.
Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.
Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.
Так выглядит порожек при входе в санузел.
Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.
Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.
Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.
В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.
Если живете на последнем этаже и хотите остеклить балкон, есть смысл согласовать эти работы с Мосжилинспекцией, на случай если в будущем такие работы запретят.
Работы, которые можно сделать по эскизу
Есть два способа согласовать перепланировку — по проекту и по эскизу. Второй вариант проще, дешевле, но допускается только для некоторых работ.
Проект перепланировки заказывают в организации, которая состоит в СРО и имеет право разрабатывать проектную документацию, — проектном бюро. У нас это стоит от 25 000 рублей. Это многостраничный документ, к которому прилагается техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры (посмотреть пример).
Эскиз перепланировки выполняется на одной странице. Теоретически его можно начертить самому, но не у всех есть необходимые навыки. Эскиз тоже можно заказать в проектном бюро, у нас это стоит 5 000 рублей.
Так выглядит эскиз перепланировки — он составляется на одном листе.
Еще один пример эскиза. В документе помимо экспликации всегда есть перечисление производимых работ.
Перепланировка по эскизу всегда согласовывается по факту выполнения. То есть сначала вы делаете ремонт, затем вызываете специалистов БТИ и Мосжилинспекции и проводите узаконивание. Самое важное, что вы должны знать: перед вызовом техника БТИ нужно быть уверенным в том, что ваша перепланировка не нарушает никаких строительных норм и может быть согласована только по эскизу. Иначе вы не только не сможете узаконить ее, но вам придется еще и возвращать ремонт в первоначальный вид.
В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП приведен перечень работ, которые требуют проекта перепланировки (п. 2 приложения № 1). Из него можно вывести критерии, когда для перепланировки достаточно эскиза.
Если останутся вопросы, тогда обратитесь к нам на бесплатную консультацию. Мы точно скажем, сможете вы законить ремонт по эскизу или нет.
Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу:
По эскизу можно возводить и демонтировать внутренние перегородки, если они не являются несущими или разгружающими. Такие работы нужно согласовывать, хоть и в упрощенном порядке, потому что при осмотре квартиры отсутствие перегородки или дверной проем не на месте бросится в глаза. Значит, могут быть проблемы при продаже квартиры, так как покупатели могут отказаться брать на себя хлопоты по узакониванию перепланировки или снизить цену. Быстро узаконить перепланировку невозможно, даже если есть срочная необходимость.
Поэтому в случае явной перепланировки, например, если нет перегородки между комнатами, проще согласовать работы заранее, потратив на эскиз 5 тысяч рублей.
Если в доме деревянные перекрытия, например, в «сталинке», новую перегородку между комнатами можно возвести только по проекту перепланировки.
Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры
Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.
Когда нужно согласовывать перепланировку
Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:
Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.
Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов
Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Как согласовать перепланировку?
Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:
Документ, подтверждающий право собственности
Заявление. Бланк выдадут по месту обращения
Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний
Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения
Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.
Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
Что делать, если квартира куплена в ипотеку?
В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:
Одобренный в БТИ план изменений
Согласие от БТИ и управляющей компании
Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия
Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки
Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.
Что будет, если не узаконить перепланировку?
Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф.
Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.
А если никто не узнает?
Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.
За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.
Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.
Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой?
При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ.
Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.
Перенос, демонтаж и установка перегородки — необходимость и этапы согласования
Заполните несколько вопросов, что бы подобрать себе перегородки:
Очень часто интерьер квартиры или любого другого помещения надоедает и хочется внести в него какие-либо изменения, чтобы преобразить внешний вид, разбить на несколько зон или вовсе использовать его под другие нужды. Однако на практике это часто оказывается гораздо сложнее чем кажется, ведь лишь немногие перепланировки можно выполнять самостоятельно, а вот на остальные придется получать специальное разрешение от уполномоченных органов.
Что можно делать без разрешения?
Работы с перегородками, которые не повлияют на конструктивную целостность квартиры дома или иного помещения, а также на их площадь, считаются разрешенными и поэтому не требуют получения никаких разрешений. К таким можно отнести:
В последнем случае стоит учитывать, что ассортимент перегородок достаточно широк, поэтому в данном случае важным фактором является то, что такая конструкция не должна по своей высоте достигать потолка и тем более крепится к нему. К таким можно отнести любые мобильные перегородки, модульные, перегородки-ширмы, раздвижные створки, барные стойки, легкие арочные перегородки и т.д. Причем перегородка не должна иметь тяжелой конструкции, то есть оказывать нагрузку на основание, поэтому изготовлена должна быть из легких материалов, например, из гипсокартона, ДСП, ПВХ, ткани и т.д., и конечно же иметь легкие заполнители.
Изменения, требующие согласования
Проведение работ с перегородками, которые не внесут значительных изменений в конфигурацию помещения и не повлияют на общую безопасность, но потребуют внесения изменения в техпаспорт, требуется согласовывать. Причем разрешение на их проведение получить достаточно просто. К таким работам относятся:
Запрещенные работы
Также существуют работы по перепланировке, которые полностью запрещены законодательством. К таким относятся:
Все запреты объясняются тем, что любое вышеперечисленное изменение способно отрицательно повлиять на общую устойчивость конструкции здания и пожарную безопасность, а также негативно сказаться на состоянии других помещений.
Необходимая документация
Чтобы получить разрешение на изменение перегородок, необходимо подготовить пакет документов:
Если дом является памятником архитектуры, то дополнительно необходимо будет получить заключение органа по охране памятников архитектуры о возможности проведения работ по перепланировке.
Указанный выше перечень может быть уменьшен или дополнен другой документацией. Точный список будет известен после первичного приема у специалиста БТИ.
Порядок согласования
После того как жилищная инспекция получит все необходимые документы, она зарегистрирует данный запрос в системе и приступит к проверке предоставленной информации. Если в качестве перепланировки будет использован типовой проект, то потребуется обследование помещения, чтобы определить возможность проведения запрошенных работ. Дата и время такой проверки будут заранее согласованы с владельцем помещения, а по его результатам составят соответствующее заявление, которое будет передано в жилищную инспекцию.
Решение по заявлению принимается в течение 45 рабочих дней с даты его подачи. При принятии положительного решения заявителю в ряде случаев выдается журнал производства работ, где отражена вся технология, сроки работ, их качество и условия производства. Если при работах будут затронуты несущие стены, то журнал будет выдан в обязательном порядке.
Принятое решение действует в течение одного года с даты принятия, но в некоторых случаях допускается его продление на срок не более 6 месяцев.
После проведения перепланировки, процесс согласования не заканчивается. Далее владельцу необходимо вызвать инспектора, который подпишет акт о завершенном переустройстве, в случае отсутствия замечаний, и техника из БТИ, после проверки которого можно будет получить новый техпаспорт.
Если площадь помещения, указанная в техпаспорте не будет совпадать с первоначальной, то необходимо обратиться в Росреестр и внести изменения. Через две недели в МФЦ можно получить обновленную выписку ЕГРН. Лишь на этом этапе процесс согласования можно будет считать завершенным.
Чем грозят самовольные работы?
За проведение самовольных работ по перепланировке помещения, его владельцу грозит штраф. Его размер зависит от того, кто является владельцем (физическое, юридическое или должностное лицо). 
Согласно статье 7.21 КоАП РФ, за незаконное проведение перепланировки квартиры в жилом доме, гражданину (физическому лицу) назначается штраф в размере от 2000 до 2500 рублей. При незаконной перепланировке в других жилых помещениях, например, в частном доме, размер штрафа будет меньше — от 1000 до 1500 рублей. Данные размеры штрафов одинаковы, то есть действуют по всей стране.
Юридические лица приобретают жилые помещения в многоквартирном доме для открытия в них кафе, магазинов и офисов, и за такую незаконную перепланировку, юридическому лицу также грозит штраф, но его размер может достигать 50000 рублей.
Должностные лица в случае допущения нарушений платят от 2000 до 5000 рублей.
Если штраф не оплатить в указанные сроки, то его передадут судебным приставам, а сверху могут назначить наказание в соответствии с ч.1 статьи 20.25 КоАП РФ. Это может быть либо штраф в двойном размере (но не меньше 1000 рублей), арест на 15 суток или до 50 часов обязательных работ.
Но наказание за незаконную перепланировку не ограничивается только штрафом, помимо этого владелец помещения будет обязан выполнить следующее:
Затраты на восстановление первоначального вида здания или помещения прибавляются к сумме штрафа и могут достигать огромных размеров.
Если нет понимания, считаются ли разрешенными запланированные работы по перепланировке, то лучше перед их проведением получить консультацию или лично обратиться в уполномоченные органы. Это поможет сэкономить не только время, но и финансовые затраты, а также избежать множества возможных проблем.
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Подробное пособие по законному ремонту в квартире.
Согласовать или узаконить?
Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.
Какую перепланировку нужно узаконить
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Комментарии эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.
Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.
Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.
Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.
Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.