какие вопросы задать риэлтору при аренде квартиры
8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру
Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.
Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.
1. Не гонитесь за дешевизной
Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают. Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.
2. Не спешите с авансом
Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.
3. Не платите деньги за сомнительные услуги
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
4. Проверьте документы
Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.
5. Составьте опись имущества
При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей. Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.
6. Заключайте договор
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
7. Расплачивайтесь по безналу
Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.
8. Работайте с риелтором
Работайте с агентами по поиску и аренде квартиры. Это позволит избежать мошеннических схем, потери времени от обзвона несуществующих объявлений, согласования времени встречи, подготовки документов. С агентом вы снимете квартиру быстрее, а иногда и дешевле.
«Нормальной рыночной практикой является оплата агентству 50% от месячной арендной платы, оплата арендодателю депозита в размере одной месячной платы и оплата за первый месяц аренды, — отмечает Александр Григорьев. — Отличные от этих условия должны быть разумно обоснованы».
Уловки риелторов при аренде квартиры
Опасные и полезные
Каждый риелтор манипулирует своим клиентом.
Но одни делают это во благо, а другие обманывают людей ради своей выгоды. Это я узнала за три года, пока работала риелтором по аренде жилой недвижимости. Расскажу, какие манипуляции можно ожидать от агента, как их распознать и какие из них опасные, а какие нет.
Если агент ставит свои интересы превыше всего, клиент страдает. Планы, которые устанавливает агентство, размер комиссии, скорость сделки — это интересы агента. Какую квартиру снять, что выгоднее и какие юридические риски могут быть — это проблемы клиента, которые агента не интересуют. Такова философия плохого агента.
Вот 8 опасных уловок риелторов, которые «помогают» найти квартиру для аренды или сдать ее.
Некоторые люди не знают тонкостей рынка недвижимости и работы агентов. Риелторы этим пользуются и перекладывают часть своей работы на клиента — якобы это негласные законы работы с агентом.
Сайт «Работа-ру» сделал должностную инструкцию риелтора. Вот основные обязанности агента на рынке аренды, которые используются на практике:
Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента. Так быть не должно.
Что плохого. Я часто встречала истории, когда агент выдает клиенту список номеров собственников, просит прозвонить, выбрать квартиры и съездить на просмотры. Появляется агент уже на подписании договора, но получает комиссию как за полную услугу — 50—100% от арендной платы за месяц. То есть риелтор за полную комиссию просто предоставляет информацию с баз недвижимости.
Что делать. Если агент отказывается выполнять свои обязанности — найдите другого агента.
Чтобы вероятность делать работу за риелтора была меньше, проговорите этапы сделки заранее и попросите рассказать по шагам, как будет происходить поиск квартиры, просмотры и заключение договора.
Не путать с услугой сопровождения сделки
Для тех, кто сам нашел квартиру и кому осталось грамотно проверить документы и заключить договор, придумали услугу сопровождения сделки. Агент проверит юридическую чистоту квартиры, даст бланк договора, заполнит его и акт приема-передачи.
Стоит услуга дешевле полного ведения сделки — примерно 10—40% от арендной платы. Некоторые устанавливают фиксированную стоимость, например, я помогала людям проверить квартиру и разобраться с документами за 5000 рублей независимо от стоимости аренды.
Когда агент не может найти клиентов, он может принудить собственников работать с ним: выставить квартиру и найти нанимателей, хотя хозяин квартиры об этом не просил. Но для рекламы нужны уникальные фотографии, чтобы повысить доверие будущих нанимателей.
Добывают фотографии так. Агент звонит собственнику, который сдает квартиру, и говорит, что у него есть клиент и сегодня вечером он хочет посмотреть квартиру. Иногда говорят, что есть клиент, но сначала агент посмотрит квартиру без него — якобы чтобы убедиться, что квартира подходит, и не показывать клиенту неподходящие варианты.
Уже на квартире агент говорит, что ему нужно сделать фото, чтобы показать клиенту. Либо это говорит подставной клиент и аргументирует тем, что хочет показать маме, жене или мужу, чтобы посоветоваться. Так у агента появляются фотографии. Он выставляет квартиру в рекламу и ждет звонков от реальных нанимателей. Когда клиент появился, он звонит собственнику и снова просится на просмотр.
Что плохого. Реклама объекта без согласия собственника нарушает его права. Чтобы рекламировать квартиру, нужно либо иметь право собственности, либо получить хотя бы устное согласие собственника. Риелтор несет ответственность за рекламу квартиры без согласия собственника. Например, если на фотографиях в кадр попал собственник, в силу вступает статья 152.1 гражданского кодекса.
За неправильные данные в объявлении может наступить ответственность по закону о рекламе. Заниженная цена, вымышленные характеристики помещений, придуманная юридическая история — реклама признается недостоверной. Рекламу могут посчитать недобросовестной, если риелтор упоминает другое агентство в объявлении и выставляет его с плохой стороны или сравнивает квартиру с другими, принижая их, — это нарушение антимонопольного законодательства, и агенту грозит штраф.
Что делать. До сих пор распространена практика, когда всю комиссию агенту платит наниматель, а наймодатель пользуется услугами бесплатно. Поэтому многим наймодателям все равно, каким образом найдется клиент на его квартиру. И лишняя бесплатная реклама от агента не помешает. Поэтому если вы не против рекламы своей квартиры от другого агента, то просто ждите клиента.
Если вам не нравится, что квартиру рекламирует посторонний агент, позвоните ему. Обычно хватает одного звонка с просьбой убрать объявление. На агента точно подействует, если вы скажете, что категорически не примете от него клиентов и квартиру показывать не собираетесь.
Альтернативный вариант уловки
Агент может не выставлять объявление о сдаче квартиры, а прийти на просмотр с подставным клиентом. Пока «клиент» смотрит квартиру, агент общается с собственником и предлагает помощь в сдаче квартиры: «Если этот клиент не снимет, давайте я вам другого найду».
Практически всегда собственники соглашаются — агента уже видели, пообщались, доверие к нему есть. Они разрешают отфотографировать квартиру и ждут нового нанимателя.
Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.
Агент выставляет квартиру по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Назначает всем просмотры на одно и то же время и начинают торги прямо во время просмотра. Клиентам предлагают назвать свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.
Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.
Что плохого. Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.
Что делать. Уточнить, придет ли еще кто-то смотреть квартиру. Скорее всего, если планируют аукцион, вам не скажут правду.
В объявлении об этом тоже не напишут. Но можно посмотреть на цену: если она ниже рыночной, то, возможно, планируют аукцион. Также насторожитесь, если агент говорит, что квартиру показывают в определенное время. Например, «только завтра в 19:00» или «только в субботу в 11:00». Ведь если готовят аукцион, дату выбирают заранее и назначают просмотры на одно время каждому из будущих нанимателей.
Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.
Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
Что проверить перед арендой жилья: чек-лист бдительного квартиранта
В России культура сдачи жилья внаем только начинает развиваться. Показывая квартиры, собственники утаивают, что диван продавлен, а кран течет. Проблемы вскрываются уже после заселения, и их приходится решать арендатору.
Еще есть риск нарваться на мошенников: под видом владельцев они сдают чужое жилье, а спустя пару дней квартирантов выселяет реальный собственник. Рассказываем, что нужно проверить перед арендой квартиры, чтобы не оставить шанса обманщикам.
📝 Право собственности
Чтобы исключить мошенничество, попросите показать выписку из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру.
Обратите внимание, сколько всего собственников: если их несколько, то договор аренды либо подписывают все, либо кто-то один, но с доверенностью от остальных. Еще бывает, что квартиру купили в браке, но оформили на одного из супругов и брачного договора нет. В таком случае для сдачи ее в аренду нужно согласие второго супруга.
Если опасаетесь, что вам показали поддельные документы, закажите выписку из ЕГРН самостоятельно
🙍♂️ Документы владельца
Если собственник живет за границей или занят, квартиру за него может сдавать родственник или помощник.
В таком случае у его представителя должна быть нотариальная доверенность, которую можно проверить, или посреднический договор. Убедитесь, что паспортные данные и адрес квартиры совпадают, доверенность не просрочена, а в договоре написано: у представителя собственника есть право заключать договор
🚿 Сантехника
Сантехника — самая уязвимая часть в любой квартире. Жить со сломанным бачком или капающим краном некомфортно, а на вызов мастера придется потратить время и деньги.
Так что проверьте исправность кранов, шланга от стиральной машины, бачка унитаза и прочего. Важно, чтобы нигде не текла вода, на стенах не было следов плесени и пятен от сырости, а вода в ванне и раковинах быстро уходила
🔌 Розетки
Возьмите на осмотр квартиры зарядку от телефона и проверьте все розетки. Так вы узнаете, все ли работает, и при необходимости договоритесь с владельцем о замене.
Еще благодаря этому можно заранее понять, сколько всего в квартире розеток и насколько удобно они расположены. Может выясниться, что в комнате розетка всего одна и та — за шкафом, поэтому потребуется удлинитель
🚪 Окна и двери
Главное — окна и двери должны без проблем открываться и закрываться, от них не должны отваливаться ручки и замки.
В старых домах с деревянными окнами бывают щели, из-за которых зимой в квартире очень холодно. Если собираетесь снять такую квартиру, внимательно осмотрите рамы: есть ли на них следы клейкой ленты и ваты, дует ли, когда прикладываешь руку.
Если до вас в квартире уже жили арендаторы, то лучше поменять дверные замки — обговорите это с владельцем
🪑 Мебель
Убедитесь, что шкафы легко открываются и закрываются, а из них не вываливаются полки и ящики. Проверьте, что диван раскладывается и на нем удобно лежать.
Если какая-то мебель явно в плохом состоянии, например кровать продавлена и из нее торчат пружины, поговорите с владельцем о замене.
Чаще всего поступают так: арендатор покупает новую мебель самостоятельно и вычитает ее стоимость из ежемесячной платы
📺 Бытовая техника
Важно, чтобы холодильник, плита, микроволновка, стиральная машина и другая бытовая техника были в исправном состоянии. Иначе их придется сдавать в ремонт.
Для проверки попросите владельца включить приборы на пару минут. Заодно обговорите с ним, как поступите, если вдруг сломается стиральная машина или перегорит тостер, — лучше всего прописать это в договоре
📶 Интернет
Бывает, что в квартире уже проведен интернет. Тогда собственник дает вам номер договора, логин и пароль от личного кабинета — и вы сами платите за интернет и при необходимости меняете тариф.
Если в квартире интернета нет, то вам даже лучше: сможете сами выбрать провайдера. Для заключения договора с ним документы на квартиру не нужны, достаточно вашего паспорта
💰 Условия найма
Обговорите с собственником условия найма: сколько вы платите в месяц, нужен ли залог и в каких случаях он не возвращается, сколько стоят коммунальные услуги и кто за них платит.
С коммуналкой возможны несколько вариантов: она уже включена в арендную плату, вы платите за услуги ЖКХ сами или отдаете квитанции владельцу вместе с деньгами.
Если состояние квартиры не устраивает, можно поговорить с владельцем о ремонте в счет арендной платы
🤦♀️ Адекватность владельца
Все люди разные: одни не приходят в квартиру месяцами, другие считают своим долгом дважды в неделю проверять квартирантов.
Спросите у владельца, как он видит ваше дальнейшее общение, как часто планирует приходить и будет ли предварительно звонить. Возможно, он собирается привозить к вам старые вещи, которые ему жалко выбрасывать, или не даст вам очистить квартиру от хлама. Ответы помогут вам составить впечатление о человеке
🏠 Договор
Адрес квартиры, стоимость аренды, дату внесения денег, права и обязанности сторон прописывают в договоре найма.
К нему обязательно нужен передаточный акт, в котором зафиксировано состояние квартиры, — без него договор не исполняется.
Чтобы составить договор, необязательно обращаться к юристу — это можно сделать самостоятельно по инструкции
🇷🇺 Как научиться жить в России
Эти статьи пригодятся, если планируете снять квартиру:
Квартирант: ходит с зарядкой от телефона, проверяя все розетки.
Владелец:
rm, В реальной жизни 90% арендодателей после того, как увидят желание проверить все розетки и подвигать все ящики решат, что есть смысл просто сдать другим.
Просто это огромный «звоночек» что жилец проблемный и будет доставлять хлопоты
После одного прецедента стал всегда спрашивать, не выставлена ли квартира на продажу и нет ли планов у собственника ее продать в обозримом будущем. А параллельно проверял, нет ли этого объекта на популярных досках объявлений по недвижимости в числе предлагаемых к продаже. Раз на этом обжёгся, когда вселился к ушлой дамочке, которая решила подзаработать, пока квартира продаётся. Естественно, съехал оттуда по окончании оплаченного месяца, а пока жил, просто не пускал туда посторонних. Потому что платил не за проходной двор. Но было неприятно. Да и каждый лишний переезд — это расходы. По тем же соображениям отказался от варианта, хозяин которого собирался продавать его через год.
Не лишним считаю также проверить наличие долгое по ЖКУ, сейчас это можно сделать онлайн, да и попросить показать самый свежий счёт всегда можно. Какая-то задолженность может и висеть — дело житейское. Но обязанность собственника — вывести ее в ноль по дату вселения, как и арендатора, если это не входит в стоимость аренды — по дату выселения.
Ruslan, у меня похожая ситуация была, я заехала в квартиру, все было в порядке. И в один день мне звонит риэлтор спрашивать разрешения на показ Квартиры будущим покупателям. Один раз они вообще зашли тогда, когда меня дома не было, объясняя это тем, что не дозвонились.
На мой вопрос Хозяйке о том, почему не сказали, что она продаётся, она отмахнулась, мол, да не переживай, давно продаётся, неизвестно когда продастся.
К мебели я бы еще добавила: отодвинуть диван и проверить на отсутствие клопов (особенно если комната или старый фонд).
P.S. Возможно, что это актуально больше для Санкт-Петербурга, т.к. у нас большое количество коммунальных квартир и город не сильно торопится решить эту проблему.
Кристина, не только. Находил во многих городах и часто зависит не от фонда. Достаточно одному жильцу занести и все, пропал дом.
Спрашивал у этого хозяина, зачем он такое представление устраивает при сдаче квартиры. Он объяснил это тем, что живёт за городом, ему удобно сделать квартиру чуть дешевле, собрать пул людей на просмотр, и за один раз выбрать себе жильца и больше не приезжать. Реально удобно.